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1、“項目總及投資總培訓”內部培訓課程 【基于項目開發全周期的“投資拓展”主題】 土地投資模式講解 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發 土地一級開發 經濟效益指標及成本構成 土地使用權轉讓 股權轉讓 投資相關知識分享 企業獲取土地模式 直接招 拍掛 一級開 發 過戶 股權收 購 意向性 拿地 三舊改 造 其他衍 生類型 1 常見買地模式 Add Your Title 簽約主體 尚未成立新的項目公 司，用股東公司參與 競買的，先簽訂成 交確認書待項目公 司成立后再簽署國 有土地使用權出讓合 同 (注意：涉及簽 訂變更協議的，應在 報名競買時說明清楚 ，以防涉及轉讓產生 稅費的風險)。 土地閑置 2、在合同里需明確項目 交地時間、動工時間、 竣工時間，需特別防 范因土地閑置造成的 損失。 地價款支付時間 地價款的支付需與土 地交付掛鉤，爭取地 價款能分期支付（注 意未交清地價款而先 行動工的，需與政府 談定未辦理國土證先 行報建的手續）。 1 常見買地模式直接招拍掛 一級開發流程圖 政府公開選擇合作方 確定合作方后簽 署土地儲備合同 甲方辦理征地農轉用手續 及進行征地拆遷補償 乙方投入土地 儲備資金 談定一級開發 協議 項目研究評估 完成土地收儲后 將土地公開出讓 競買人報名競買， 競得后繳納地價款 甲方返還乙方投資款 產生溢價的， 對溢價進行 分配、使用 合同 簽訂 階段 土儲 實施 階3、段 土地 出讓 階段 資金 返還 階段 1 常見買地模式土地一級開發 適用范圍 政府已經完成（或基本完成）了土地的一級開發，土地具備出讓條件，或土地 的一級開發雖未完成，但政府無需企業投入資金完善該工作的，企業直接與政 府簽署意向性的項目投資開發協議書，并交納一定數額的誠意金（或保證金）。 合作 政府：辦妥土地征地農轉用報批手續、完成 征地拆遷工作、完善市政配套設施后，將土 地在一定期限內分期招拍掛出讓 。 企業：以一定的價格條件報名參與土地競買， 并在競得土地后進行項目的開發建設 企業繳納 保證金 保證金需要銀行托管。 1 常見買地模式意向性拿地 1 常見買地模式土地使用權轉讓 注意：成本、4、稅費、審查、用地條件 股權收購對價 股權轉讓 價款 目標公司 債務 土方等工 程費用 拆遷補償 費用 1 常見買地模式股權收購 重點關注：盡職審查、稅費、收購條件、價款 支付 （1 1、雙方按股比成立合資公司，按比例投資及分配收益； 2、對方以土地作價入股，我司投入后期 開發費用，按約定 比例分配收益； 3、對方以土地入股，部分變現，合作開發. 1 常見買地模式合作開發 企業參與三舊改造的模式 自行改造主體 吸收房開企業參與 政府統一 收儲后出讓 收購改造 。 1 常見買地模式三舊改造 企業直接參與舊改 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發 土地一級開發 經濟效益指標及成本構成 土地使用權轉5、讓 股權轉讓 投資相關知識分享 2 勾地等意向性開發 勾地協議 需確立的 實體內容 勾地協議 解讀 土地出讓 相關條件 的設置 如何進 行土地現 場勘查 2 勾地等意向性開發 勾地協議需確立的實體內容 地塊完成報批等合法手續、形成凈地、完成的地塊 外圍基礎設施建設及地塊平整、規劃條件、規費優惠 建好圍墻、約定出讓起始價上線、地塊出讓時間等。 注意：保證金（或誠意金）需銀行托管，規避存 在協議出讓的法律風險。 2 勾地等意向性開發 勾地協議解讀 案例：湖南湘潭天易項目 2 勾地等意向性開發 土地出讓相關條件的設置 項目經常設置的條件： 競買企業的開發資質 競買企業的資金證明 競買企業以往的開發經6、驗（或納稅經驗） 競買保證金的數額、地價款的支付時間 開竣工時間 帶規劃方案出讓 開發企業馳名商標（或企業在全國的排名） 土地交付條件 政府行政干預等 案例分享 2 勾地等意向性開發 2 勾地等意向性開發 如何進行土地現場勘查 現場勘查主要從銷售、規劃設計、收地進度、工程進展、成 本造價和地質災害等幾個方面考慮。 鏈接：土地勘查工作指引 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發 土地一級開發 經濟效益指標及成本構成 土地使用權轉讓 股權轉讓 投資相關知識分享 3 土地一級開發整理 土地一級開發是將土地由毛地變成凈地的過程，采用“政府主導、 企業參與、市場運作”的方式 注意：分清土地一級開發和項目7、二級開發的區別，界定清一級開發和二 級開發的主體、權利、義務、資金等方面,避免關聯交易. 3 土地一級開發整理 彌補政府財政不足，加快土地整理力度 提高土地獲取的把握 把控土地出讓的節奏，將各項開發工作 前置完成 獲取大型項目的有效方式 最好采用公開招商或招標，簽約主體原則 上為市、縣或土地儲備機構 一級開發的目的 3 土地一級開發整理 出讓 指標、農轉用（林轉 用)報批、征收報批 規劃調整 (含土規、城規、林規) 征地、拆遷補償、外圍基 礎設施建設、土地平整 一級開發的幾大節點 重點關注：土規、林地、指標、土地現狀等 3 土地一級開發整理 重點關注重點關注 要素要素 是否有足夠 指標 其它調8、查的要點 詳見“投資分析 報告中的盡職調 查專項評估報告 ” 是否符合 土規 土地一級開發的合法性審查 注意：農轉用解決用 地性質的調整，征收 報批解決土地權屬的 調整，區別農轉用、 征收報批與土地現狀、 建設用地、國有用地 土 地 利 用 總 體 規 劃 制 度 1、土地利用總體規劃包含的內容 縣級以上土地利用總體規劃 鄉鎮土地利用總體規劃 上一輪規劃實施的評價；土地利 用現狀；土地利用遠期目標和近 期目標；土地利用結構和布局； 規劃指標的分解；環境影響評價； 土規實施的保障措施；土地利用 現狀圖和土地利用總體規劃圖； 劃定基本農田保護區、土地開墾 區、建設用地區和禁止開墾區等 規劃目標；鄉9、（鎮）土地利用總 體規劃圖；允許建設區、限制建 設區、禁止建設區的范圍、確定 用地規則及每一塊土地的用途； 環境影響評價；劃定基本農田保 護區、土地開墾區、建設用地區 和禁止開墾區等。 3 土地一級開發整理合法性審查 3 土地一級開發整理合法性審查 土 地 利 用 總 體 規 劃 制 度 2、審批權限： 土地利用總體規劃實行分級審批。 全國土地利用總體規劃 國務院 省土地利用總體規劃 省人民政府所在地的市 人口在一百萬以上的城市 國務院指定的城市 鄉（鎮）土地利用總體規劃 國務院 省自治區直轄市人民政府 省政府授權設區的市、 自治州人民政府 其他城市土地利用總體規劃 3 土地一級開發整理合法性10、審查 城 鄉 規 劃 制 度 1、城鄉規劃的主要類型 由國務院城鄉規 劃主管部門會同 國務院有關部門 組織編制，用于 指導省域城鎮體 系規劃、城市總 體規劃的編制。 由國務院審批。 內容包括城鎮空間 布局和規模控制， 重大基礎設施的布 局，為保護生態環 境、資源等需要嚴 格控制的區域，由 省、自治區政府編 制后報國務院審批。 直轄市的報國務院審 批。省自治區人民政 府所在地的城市以及 國務院確定的城市， 由省自治區人民政府 審查同意后報國務院 審批。其他城市，由 城市人民政府報省自 治區人民政府審批。 由縣人民政府組 織編制縣政府所 在鎮的總體規劃， 報上一級人民政 府審批。其他鎮 的總體規劃11、由鎮 人民政府組織編 制，報上一級人 民政府審批 。 省域城鎮 體系規劃 城市總體 規劃 鎮總體 規劃 全國城鎮 體系規劃 城市規劃、鎮規劃分為總體規劃和詳細規劃。詳細規劃分為控制性詳細規劃和 修建性詳細規劃。 3 土地一級開發整理合法性審查 城 鄉 規 劃 制 度 2、城市總體規劃、鎮總體規劃與其他規劃之間的關系 1.編制城市的控制性詳細規劃，經本級人民政府批準后，報本級人 大常委會和上一級人民政府備案； 2.鎮人民政府根據鎮總體規劃要求組織編制鎮的控制性詳細規劃 報上一級人民政府審批 3.縣人民政府所在地鎮的控制性詳細規劃，則由縣人民政府批準后 報本級人大常委會和上一級人民政府備案。 城市12、縣政府規劃部門和鎮人民政府可以組織編制重要 地塊的修建性詳細規劃。修建性詳細規劃應當符合控制 性詳細規劃。 必須與土地利用總體規劃相銜接，其中建設用地規模 不得超過土地利用總體規劃確定的城市、集鎮建設用 地規模。 與各級土地利 用總體規劃 與修建性 詳細規劃 與控制性 詳細規劃 建 設 用 地 審 查 報 批 制 度 建設用地審查報批 是指將現狀的農用地按照土 地利用總體規劃和國家規定的 審批權限轉為建設用地的行為 。 是指國家為了公共利益的需要，強制取 得土地所有權人（或土地使用權人）的 土地，并依法給予補償的行為 。 農用地轉用 土地征用 填海、圍海、海域使用權證、審批流程 3 土地一級13、開發整理合法性審查 建 設 用 地 審 查 報 批 制 度 林地手續問題 防護林和特種用途林 1、分國家、省級、市縣級，各級的重點防護林和特種用途林由 相應級別的人民政府批準后公布 ； 2、涉及到改變為其它林種的，需經原批準機關同意。 林地占用審批程序 1、用地單位應當向縣級以上政府林業主管部門提出用地申請，經省級以上 林業主管部門審核同意后，預交森林植被恢復費 ； 2、由省級政府林業主管部門審核（防護林或特種用途林10公頃以上的， 用材林、經濟林、薪炭林及其采伐跡地35公頃以上的，其他林地70公頃以 上的，由國務院林業主管部門審核 ）。 3、用地單位向林地所在地的縣級以上地方人民政府林業主管14、部門或者國務 院林業主管部門申請林木采伐許可證。 3 土地一級開發整理合法性審查 征 地 補 償 制 度 1、征地補償的程序 （2）征地補償 登記 （1 （1）征地公告 市、縣人民政府應當自收到征地方案批準文件之日起10個工作日內， 在被征用土地所在地的鄉、鎮范圍內公告，公告的內容包括批準征 地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標 準、農業人員安置辦法和辦理征地補償登記的期限和地點等 被征用土地的所有權人、使用權人應在公告期限內到公 告指定的土地行政主管部門辦理征地補償登記 （3）擬定征 地補償、安置 方案并公告 市、縣人民政府土地行政主管部門根據土地征用方案， 會同有關部15、門擬定征地補償、安置方案并在鄉鎮、村 予以公告，聽取村集體經濟組織及農民的意見 （有不 同意見的應舉行聽證） （4）批準 征地補償、安置方案確定后，市、縣人民政府土地 行政主管部門將方案報市、縣人民政府審批 （5）組織實施 由市縣人民政府土地行政主管部門組織實施，向 農村集體集體經濟組織和農民支付土地補償費、 地上附著物和青苗補償費，并落實需要安置農業 人口的安置途徑，并款項的支付進行監督。 3 土地一級開發整理合法性審查 2、征地補償費用的構成 地上附屬物 及青苗補助費 征地房屋 拆遷補償費 土地補償費 和安置補助費 征 地 補 償 制 度 按前三年土地年 均產值的30倍計 算（產值倍數 法16、），也可按片 區綜合地價法計 算（各省制定省 域內各市縣征地 區片綜合地價， 報省級人民政府 批準后公布） 按各 地政 府規 定價 格進 行補 償。 包括房產評估價格 和房屋裝修裝飾的 補償金額，如被拆 遷人通過調換產權 房屋的方式補償的， 被拆房屋與調換房 屋之間的差價則須 補償（多退少補）。 計算標準由 地方政府制定 包括搬遷補 助費、臨時 安置補助費 以及非住宅 房屋停產、 停業造成的 損失賠償費 預留集體經 濟發展用地 在經濟發達地區 或城鄉結合部去， 可按規劃用途預 留一定比例的國 有土地，確定給 被征地的農村集 體經濟組織使用， 發展農業生產或 從事多種經營。 廣東預留比例為 1017、-15%。 房屋拆 遷安置費 3 土地一級開發整理合法性審查 建 設 項 目 用 地 報 批 收 費 土地報批費用的構成 新增建設用 地有償使用費 征地管 理費 耕地開墾費 分批次農用地 轉用占用耕地 時，實行先補 后占的，可用 耕地儲備指標 作為補充耕地， 不再繳納耕地 開墾費；未實 行先補后占， 需使用上級政 府儲備的耕地 指標的，在申 請辦理轉用手 續時繳納耕地 開墾費 國務院或省 級人民政府 在批準農用 地轉用、征 用土地時， 向取得出讓 等有有償使 用方式的新 增建設用地 的縣、市人 民政府收取 的平均土地 純收益 縣以上人民政 府土地管理部 門受用地單位 委托，采用包 干方式統一負18、 責、組織、辦 理各類建設項 目征用土地的 有關事宜，由 用地單位在征 地費總額的基 礎上交一定比 例支付的管理 費用 水利建 設基金 新菜地開發 建設基金 從地方 收取的 政府性 基金和 行政事 業性收 費收入 中提取 3%作為 水利建 設基金 （即征 地管理 費的3%） 耕地 占用稅 征用城市郊 區菜地（不 含縣城、建 制鎮和工礦 區，連續三 年以上常年 種菜或者養 殖魚、蝦等 的商品菜地 和精養魚 塘），用地 單位須繳納 新菜地開發 建設基金 占用耕地 建房或者 從事非農 業建設的 單位或者 個人，應 繳納耕地 占用稅。 但學校、 幼兒園、 醫院可以 免交 3 土地一級開發整理合法性審查19、 土 地 使 用 權 出 讓 制 度 劃撥不是土地出讓的一種方式，是指縣市人民政府乙方按批準，在土地使用 者繳納補償、安置等費用后，將國有土地使用權無償交給土地使用者的行為 。 國有土地的劃撥 劃撥的 適用條件 國家機關 用地和軍 事用地 城市基礎設 施用地和公 益事業用地 國家重點扶 持的能源、 交通、水利 等項目用地 法律、行政 法規規定的 其他用地 2001年劃撥用地目錄規定由18類具體用地類型可以劃撥。 劃撥用地與招拍掛用地的區別。 3 土地一級開發整理合法性審查 土 地 使 用 權 出 讓 制 度 土地出讓收支的管理 土地出讓收支 管理 土地出讓的總成交 價款（不含契稅） 轉讓劃撥土20、地 的補繳地價款 抵押劃撥土地 的補繳地價款 轉讓房改房經適 房的補繳地價款 變更出讓合同 補繳的地價款 國有土地 租賃收入 出租劃撥土地上 繳的土地收益 劃撥土地收取的 征地補償費用 上述收入全部納入地方政府基金預算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一 律通過地方政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管 理。在地方國庫中設立專項（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。 可由市縣財政部門征收， 也可由土地管理部門征收 3 土地一級開發整理合法性審查 土 地 使 用 權 出 讓 制 度 土地出讓收入的支出管理 支出用途 土地開發支出 支農支出 征地和拆遷 補償支出 城市建設21、 支出 包括土地 補償費、 安置補助 費、地上 附著物和 青苗補償 費、拆遷 補償費 含出讓土地涉 及的相關道路、 供水、供電、 供氣、排水、 通訊、照明、 土地平整等基 礎設施建設支 出，以及需支 付的銀行貸款 本息等支出 用于保持被 征地農民原 有生活水平 補貼支出、 補助被征地 農民社會保 障支出、農 業土地開發 支出以及農 村基礎設施 建設支出。 其它支出 完善國有土地 使用功能的配 套設施建設以 及城市基礎設 施建設支出。 具體包括：城 市道路、橋涵、 公共綠地、公 共廁所、消防 設施等基礎設 施建設支出 包括土地出讓 業務費、繳納 新增建設用地 有償使用費、 國有土地收益 基金支出22、城 鎮廉租住房保 障支出以及支 付破產或改制 國有企業職工 安置費用等 3 土地一級開發整理合法性審查 3 土地一級開發整理 投資款的構成，包含 投資款采用專戶共管，專款專用 投資款嚴格控制，直接支付給相 關權利人 投資款必須由政府包干，包費用 包完成期限 支付原則 土地一級開發投資款支付原則 案例分享案例分享 3 土地一級開發整理 土地一級開發首期用地出讓前需完成的工作 完成地塊的征收，并沿紅線建好圍墻 （關注重點：毛地、凈地、生地、熟地） 臨水、臨電、臨設、臨時施工道路已接至首期用地紅線邊緣 確立好水電污等市政配套方案，并簽訂好實體協議 完成地塊的土方平整、鉆探等前期工作 完成規劃及建筑23、方案的報批工作，完成開工前的各項圖紙 3 土地一級開發整理 一級開發土地出讓溢價的處理 土地出讓價款的構成，包含 了解包干價、基準地價、分成 臨界點、評估價、出讓起始價 底價、成交價 溢價款分配 溢價處理 . 重點關注 溢價款的返還主體和投入使用 主體 溢價款使用與成本、稅收之間 的關系 溢價款返還的方式與風險把控 案例分享案例分享 3 土地一級開發整理 一級開發需確定的實體內容 包干價款的構成，不要遺漏任何元素 需前置完成的工作 溢價款的處理方案 地價、稅費的優惠 其它(注意政府后期用地漲價、投資款不 返還、相關承諾不履行等行為） 投資款的支付條件 做好征地、交地分期出讓進度圖 風險把控及違24、約處理 項目規劃要點 3 土地一級開發整理 合同簽訂階段 土儲實施階段 土地出讓階段 資金返還階段 總結一級開發的流程及各環節要點 目錄 常見的買地模式 勾地等意向性開發 土地一級開發 經濟效益指標及成本構成 土地使用權轉讓 股權轉讓 投資相關知識分享 4 經濟效益指標及成本構成 1.重點關注的幾項效益指標 凈利潤率 凈利潤率是反映公司盈利能力的一項重要指標，是扣除所有成本、費 用和企業所得稅后的利潤率。 凈利潤率 = （凈利潤額 銷售金額）100% 凈利潤額=銷售金額 土地成本開發成本營業稅金及附加土 地增值稅 銷管費用所得稅 4 經濟效益指標及成本構成 1.重點關注的幾項效益指標 毛利潤率25、 毛利潤率是毛利占銷售收入的百分比，其中毛利是銷售收入與銷售 成本的差 毛利潤率 = （毛利潤額 銷售金額）100% 毛利潤額=銷售金額 土地成本開發成本營業稅金及附加土 地增值稅 4 經濟效益指標及成本構成 1.重點關注的幾項效益指標 土地成本獲利倍數 土地成本獲利倍數是指項目凈利潤額與土地成本的倍數關系，反映 土地的盈利能力，即投入1塊錢土地款能獲取多少元的凈利潤額。 土地成本獲利倍數 = 凈利潤額 土地成本 4 經濟效益指標及成本構成 1.重點關注的幾項效益指標 自有資金投資回報率 自有資金投資回報率是指企業從一項投資性商業活動中自有資金 得到的經濟回報。反映企業在投資項目中自有資金的經26、濟回報水平 自有資金投資回報率 = （凈利潤額 自有資金）100% 項目投資總額=自有資金+籌集資金+銷售回籠再投入 自有資金是指集團所投入的款項合計，一般包括土地款、公司注冊資 本、開發報建費用。當自有資金投入達到項目投資總額的35-50%時 可申請開發貸款（籌集資金）。 4 經濟效益指標及成本構成 1.重點關注的幾項效益指標 首年資金回籠率 首年資金回籠率是計算目標地塊首年銷售回籠與集團投入資金的對比情 況 首年資金回籠率 = （首年銷售金額 集團投入資金）100 4 經濟效益指標及成本構成 成本構成成本構成 1.土地 成本 2.開發 成本 3.營業 稅及附 加 4.土 地增 值稅 5.銷27、 管費 用 6.所 得稅 毛利潤額=銷售收入-1-2-3-4 凈利潤額=銷售收入-1-2-3-4-5-6 4 經濟效益指標及成本構成 （1）土地成本 土地成本由地價款、契稅、交易服務費等構成（包括紅線外所涉 及的代征土地費用） ，其中契稅為土地成交價的3%-4%；交易服務 費各地不同，一般均設有上限，如東莞上限為9.8萬。 （2）開發成本 開發成本包括：前期工程費、土建工程費、機電安裝費、精簡裝 修費基礎設施配套費（包括紅線外代建工程所涉及的費用，若有）、 項目管理費、財務費用（利息成本）。 4 經濟效益指標及成本構成 （3）營業稅及附加 營業稅及附加包括營業稅、城建稅、教育附加。其中營業稅為銷售 收入的5%，城建稅為營業稅的37%，教育附加為營業稅的3%；合 計約為銷售收入的5.5%。 （4）土地增值稅 土地增值稅分為預征與實際結算兩部分，預征稅率為：別墅銷售 收入的3%，洋房銷售收入的1%，實際結算按公式計算，具體為：土 地增值稅=（銷售收入-（土地成本+開發成本）120%-營業稅及附 加-銷管費用-財務費用）對應增值稅率-速扣系數。約為銷售收入的 5-10%