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1、工作背景 工作中面臨一些問題 強(qiáng)排工作多，需要總結(jié) 新進(jìn)員工多，需要培訓(xùn) 審核標(biāo)準(zhǔn)缺，需要制定 住宅的開發(fā)模式較成熟， 主流地產(chǎn)開發(fā)商項目的操盤方式有共性。 三部近幾年專注于住宅設(shè)計， 已擁有一些經(jīng)驗的積累。 具備解決問題的條件 項目名稱容積率總規(guī)模() 復(fù)地浦東昌邑路住宅項目2.556,880 復(fù)地康花路地塊強(qiáng)排1.6152,760 復(fù)地徐匯濱江強(qiáng)排2.2130,972 復(fù)地劍川路瑞麗路住宅1.654,280 旭輝杭州彭浦項目1.8及2.2158,876 蘇州何山項目1.1170,000 建工南京奧南地塊2.75220,000 2014強(qiáng)排工作列表 房產(chǎn)公司 看中地塊 銷售部/策劃公司 項目2、策劃 產(chǎn)品定位 開發(fā)計劃 設(shè)計部/設(shè)計公司 規(guī)劃強(qiáng)排 產(chǎn)品選型 強(qiáng)排方案 指標(biāo) 規(guī)劃概念 風(fēng)格意向 示范區(qū) 分期建議 房產(chǎn)公司 算賬 成本 利潤 周期 房產(chǎn)公司 決策 拿地環(huán)節(jié) 反饋修正 反饋修正 產(chǎn)品選型 強(qiáng)排方案 指標(biāo) 規(guī)劃概念 風(fēng)格意向 示范區(qū) 分期建議 設(shè)計感 基本動作 加分動作 定位準(zhǔn) 選型準(zhǔn) 指標(biāo)準(zhǔn) 秀經(jīng)驗 秀設(shè)計 秀品味 一天作業(yè) 項目投入時間要少 數(shù)天作業(yè) 到概念投標(biāo) 爭取客戶和項目 強(qiáng)排內(nèi)容 準(zhǔn)時間 目的 秀 強(qiáng)排標(biāo)準(zhǔn)化工作 目標(biāo) 明確強(qiáng)排工作的思考角度，強(qiáng)調(diào)對城市和市場的理解。 統(tǒng)一強(qiáng)排的工作方式，進(jìn)行培訓(xùn)，增強(qiáng)團(tuán)隊配合和效率。 建立成果審核的初步標(biāo)準(zhǔn)。 工作安排 整理成果3、范本、常用excel工具、CAD圖塊2等工具。 強(qiáng)排標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)材料。 目錄目錄 1.1區(qū)位、土地價值 1.2用地條件 b.總體規(guī)劃總體規(guī)劃 1.3戶型選型 1.4 配比計算 1.5 總圖排布 1.6 指標(biāo) 基本動作 01基地分析 成果目錄工作步驟 區(qū)位 周邊概況 周邊樓盤 地塊四至 規(guī)劃條件 土地價值 02容量分析 多方案比較 多方案貨值分析 總圖 指標(biāo) 產(chǎn)品分布圖 地庫范圍 skp體量 1.1 區(qū)位、土地價值分析 了解區(qū)位周邊條件： 城市道路 地鐵 公園 商業(yè) 例圖： 蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目 影響樓盤銷售的因素： 外部因素：交通、教育、商業(yè)、環(huán)境 自身因素：總價、戶型、立面、景觀 區(qū)4、位分析 周邊樓盤例圖： 了解周邊3公里內(nèi)已有住宅產(chǎn)品，了解 什么產(chǎn)品的住宅好賣。 幫助確定項目產(chǎn)品定位、選型。 蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目 影響樓盤銷售的因素： 外部因素：交通、教育、商業(yè)、環(huán)境 自身因素：總價、戶型、立面、景觀 周邊樓盤 周邊樓盤調(diào)查例圖： 容積 率 均價 （類） 獨(dú)棟 聯(lián)排疊拼多層小高層高層 津西新天 地 1.60 16500 元/ 75，100-170 中旅獅山 名門 1.80 18000 元/ 100-170 龍湖時代 天街 4.70 17000 元/ 105- 180 金科王府 1.15 220- 300 220- 330 140 24000 元/ 18000 元5、/ 新創(chuàng)悅山 墅0.76 12000 元/ 286- 318 世茂御瓏 墅 1.20 15000 元/ 220 150- 160 105- 140 雙拼聯(lián)排洋房大平層小高層 首置90-115 改善300200-220110-150150-160 根據(jù)對項目區(qū)位及周邊樓盤的分析，推薦房型產(chǎn)品改善型為主，輔有少量首置產(chǎn)品。 蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目 調(diào)查周邊已有住宅項目的信息： 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品價格水平 銷售情況 影響樓盤銷售的因素： 外部因素：交通、教育、商業(yè)、環(huán)境 自身因素：總價、戶型、立面、景觀 周邊樓盤 影響因素： 四周道路 周圍用地性質(zhì) 景觀資源 教育 商業(yè) 地鐵 R21- 10-16、 R21- 11 無優(yōu)勢外部資源 外圍價值低，中間價值高 有優(yōu)勢外部資源 離何山公園距離越近，土地價值高越高。 居住價值：優(yōu)質(zhì)資源的情況 商業(yè)價值：交通、人流、周邊商業(yè)情況等 例圖：蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目例圖：彭埠地塊旭輝強(qiáng)排方案 土地價值分析 區(qū)位研究和周邊樓盤調(diào)查， 注重分析影響樓盤銷售的因素： 外部因素：交通、教育、商業(yè)、環(huán)境 自身因素：總價、戶型、立面、景觀 幫助確定項目產(chǎn)品定位、選型。 根據(jù)地塊區(qū)位及周邊情況分析土地價值， 居住價值和商業(yè)價值。 小結(jié) 1.2 用地條件分析用地條件分析 情況一： 甲方提供正式的控規(guī)文件 用地條件 城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定： 建筑間距：低層之間、高層7、之間；住宅、非住宅之間 建筑退界：退道路、退相鄰地塊、退綠地、退河道 出入口設(shè)置：距道路交叉口、距公交站、距中小學(xué)入口 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及地方規(guī)范： 日照：地理分區(qū)計算要求/大寒日、冬至日/要求小時數(shù) 如果項目中或者周邊有幼兒園、中小學(xué)、養(yǎng)老院， 注意特殊要求 用地條件 國家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 情況二： 甲方未提供正式的控規(guī)文件, 根據(jù)相應(yīng)規(guī)范去查詢。 用地條件 建筑紅線 建筑退界 禁止開設(shè)機(jī)動車出入口 用地圖上標(biāo)明用地條件： 建筑控制線（低層、高層） 可開口位置 用地面積、限高、容積率、建筑密度 江蘇省城市規(guī)劃管理 技術(shù)規(guī)定 退界退界 間距：高層間距：高層4040米、多層米、多層 8、1212米米 機(jī)動車出入口： 沿長江路及與公園綠地交界處不 能設(shè)置機(jī)動車出入口 地塊一： 用地面積： 64409.3 限高：18m 容積率: 1且1.1 建筑密度： 35% 地塊二： 用地面積： 75766.1 限高：36m 容積率: 1且1.1 建筑密度： 35% 地塊三： 用地面積： 17151.6 限高：15m 容積率: 1且1.1 建筑密度： 35% 例圖：蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目 國家城市居住區(qū)規(guī)劃 設(shè)計規(guī)范 日照標(biāo)準(zhǔn)日照標(biāo)準(zhǔn) 用地條件 用地圖上標(biāo)明退界情況 用地條件 退界說明： 1 四至道路退界： 沿創(chuàng)新路及天城路（道路寬40m） 10m 沿明月橋路（ 20m 道路寬40m）9、 8m 沿淺水路（道路寬20m）5m 2 R21-10-1地塊與相鄰地塊 北側(cè)為居住用地， 高層退界0.5L,最小15m 多層退界0.6H，最小9m 東側(cè)為教育用地 高層退界15m 多層退界6m 3 R21-11地塊北界 因為北側(cè)道路較窄，且北側(cè)用地為教育和居住 屬性，故在滿足道路退界的基礎(chǔ)上， 高層與道路中心線的距離應(yīng)滿足0.5L 根據(jù)之前的工程經(jīng)驗，還分為： 教育用地南側(cè)，必須滿足 兩個居住地塊同期報建， 可不考慮 教育用地居住用地 居住用地 R21-10-1 R21-11 開口位置 例圖：彭埠地塊旭輝強(qiáng)排方案 如果遇到較復(fù)雜的規(guī)劃條件， 應(yīng)特殊說明： 了解用地條件的目的是符合規(guī)范、 用足10、規(guī)范、滿足容積率、滿足建筑 密度條件下注意充分挖掘土地價值。 建筑控制線 建筑間距 可開口位置 日照計算 小結(jié) 1.3 戶型選型戶型選型 容積率對產(chǎn)品的限定 根據(jù)對項目區(qū)位及周邊樓盤的分析， 選擇產(chǎn)品、面積段，確定配比。 容積率估算對產(chǎn)品的影響 容積率產(chǎn)品類型 0.4-0.6獨(dú)棟 0.6-0.9排屋 0.9-1.1 疊拼 洋房4+1 1.2-1.5多層6+1 1.5-1.8 小高層，或者帶電梯洋 房 以上必須高層 單一產(chǎn)品對應(yīng)容積率： 高低配產(chǎn)品組合 以FAR=1.5為例分析測算產(chǎn)品組合： 1. 0.6（聯(lián)排）+2.5（18層高層）3. 1.5（全18層高層）2. 1.0（洋房） +2.5（111、8層高層） 計算方法: 基地面積6.0萬平米，容積率1.5 設(shè)聯(lián)排占地面積為S1，則高層占地為S2=6-S1 0.6 XS1+2.5 X(6-S1)=1.5 X6 解得：S1=3.16 S2=2.84 計算方法: 基地面積6.0萬平米，容積率1.5 設(shè)聯(lián)排占地面積為S1，則高層占地為S2=6-S1 1.0 XS1+2.5 X(6-S1)=1.5 X6 解得：S1=4 S2=2 建筑面積建筑面積比 聯(lián)排1.89萬21% 18層7.11萬79% 建筑面積建筑面積比 洋房4萬44% 18層5萬56% 產(chǎn)品組合另外應(yīng)注意限高、建筑密度的要求。 強(qiáng)排常用塊整理： 高層 1T2、 1T3、 1T4 、 112、T5 洋房 面積段 低層 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 戶型選型 戶型選型 1.典型戶型 1T2 面積：115+115 原始戶型強(qiáng)排簡化（面寬；進(jìn)深） 22500 13400 22500 13400 戶型選型 1.典型戶型 1T4 面積： 115+90+90+115 原始戶型強(qiáng)排簡化（面寬；進(jìn)深） 15500 37600 15500 37600 各地因氣候、日照、習(xí)慣的不同，房型有各自的常用戶型。 具體案例時應(yīng)根據(jù)情況做相應(yīng)調(diào)查，再進(jìn)行戶型選型。 因地制宜 江浙高層多為板式T4：重慶高層多為塔式T6、T8： （無日照要求、土地利用率高） 北京高層多為塔式T4：海南塔式高層（贈送入戶花園）： 1.4 樓幢數(shù)13、計算樓幢數(shù)計算 戶型配比 1.甲方指定戶配比2.自定戶配比 戶配比計算出各種戶型所需套數(shù)、 計算樓棟數(shù) 依據(jù)經(jīng)驗選擇戶配比 甲方指定面積比 計算方法以彭埠地塊旭輝強(qiáng)排方案為例 R21-10-1： 用地面積：52073 限高：50m 容積率: 1.8 R21-11： 用地面積：21956 限高：50m 容積率: 2.3 類型 面積 區(qū)間 戶數(shù) 戶型總 面積 戶型功能 （幾室?guī)?廳） 面積比 面積 比 高層高層 公寓公寓 7070- -80802 2房房2 2廳廳5%5% 8080- -9090 3 3房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) （2+12+1） 40%40% 110110- - 120120 3 14、3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) （3+13+1） 20%20% 120120- - 130130 3/43/4房房2 2廳廳2 2 衛(wèi)衛(wèi) 25%25% 140140- - 160160 4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) （3+13+1） 10%10% 合計合計 - - -100.00%100.00% 100.00100.00 % % 步驟一 52073X1.8=93731.4 21956X2.3=50498.8 93731.4+50498.8=144230.2(總建筑面積） 步驟二 因限高：50米所以層數(shù)為16 70平米戶數(shù)=144230.2 x5%/70=103 103/16=4個 80平米戶數(shù)=15、 144230.2 x40%/80=721 721/16=45個 110平米戶數(shù)=144230.2 x20%/110=262 262/16=16個 120平米戶數(shù)=144230.2 x25%/120=300 300/16=19個 140平米戶數(shù)=144230.2 x10%/140=103 103/16=6.4個 計算方法: 樓幢數(shù)計算 樓幢數(shù)計算 甲方指定戶數(shù)比 計算方法以彭埠地塊旭輝強(qiáng)排方案為例 R21-10-1： 用地面積：52073 限高：50m 容積率: 1.8 R21-11： 用地面積：21956 限高：50m 容積率: 2.3 類型 面積 區(qū)間 戶數(shù) 戶型總 面積 戶型功能 （幾室16、幾 廳） 戶數(shù)比 面積 比 高層高層 公寓公寓 7070- -80802 2房房2 2廳廳5%5% 8080- -9090 3 3房房2 2廳廳1 1衛(wèi)衛(wèi) （2+12+1） 40%40% 110110- - 120120 3 3房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) （3+13+1） 20%20% 120120- - 130130 3/43/4房房2 2廳廳2 2 衛(wèi)衛(wèi) 25%25% 140140- - 160160 4 4房房2 2廳廳2 2衛(wèi)衛(wèi) （3+13+1） 10%10% 合計合計 - - -100.00%100.00% 100.00100.00 % % 步驟一：建筑面積 52073X1.8=93717、31.4 21956X2.3=50498.8 93731.4+50498.8=144230.2(總建筑面積） 步驟二 設(shè)總戶數(shù)為A 70 x5% xA+80 x40% xA+110 x20% xA+ 120 x25%xA+140 x10% xA=144230.2(總建筑面積） A=1282.05戶 步驟三 因限高：50米所以層數(shù)為16 70平米戶數(shù)=1282.05 x5%=64 6416=4個 80平米戶數(shù)=1282.05 x40%=513 51316=39.5個 110平米戶數(shù)=1282.05 x20%=256 25616=16個 120平米戶數(shù)=1282.05 x25%=320 3201618、=20個 140平米戶數(shù)=1282.05 x10%=128 12816=8個 計算方法: 自定戶型配比 自定或甲方給定的配比均只是大致范圍，具體配 比要根據(jù)強(qiáng)排計算分析調(diào)整。 了解有無70、90限制。 1. 依據(jù)前述容積率與產(chǎn)品的關(guān)系確定產(chǎn)品類型 2. 根據(jù)樓盤定價分析： 剛需型：90平米一下小戶型為主 改善型：90-140平米戶型為主 豪宅：140以上 底商計算 底商的價值高于一層住宅的價值 用足有商業(yè)價值的邊界 商業(yè)面積估算: 方法： S=邊長X0.8 X進(jìn)深（12-15米） 商業(yè)價值高的部分商業(yè)可加到兩層。 計算方法以彭埠地塊旭輝強(qiáng)排方案為例 商業(yè)面積=（64+167+280+140） 19、X0.8 X15 7812平方米 1.5 總圖排布總圖排布 戶型塊增加建筑間距控制線 南北間距、山墻間距 總圖排布 15500 37600 15500 37600 間距范圍 41500 間距系數(shù)控制（不需日照計算） 低多層總圖排布 單一產(chǎn)品 S=H X間距系數(shù) 層數(shù)越低產(chǎn)品價值越高 SL H SL H S=H X間距系數(shù) 利用北退臺設(shè)置復(fù)式產(chǎn)品對間距 無影響。 用地間距未用足的分析處理 總圖排布 加高層數(shù) H 如果間距大于b+3 X間距系數(shù)可 通過降低部分層數(shù)地方法增加一 排。 加大排間距 S L 高價值獨(dú)棟別墅不但要滿足間距還要每棟控制用地面積 經(jīng)典總圖排布舉例 行列式 吳江中新置地：規(guī)則地20、塊，小高層 經(jīng)典總圖排布舉例 行列式 復(fù)地三期：用地寬，周邊緊湊，中間寬松 日照方位角空竹住宅面寬 高度角控制中間住宅間距 經(jīng)典總圖排布舉例 棋盤格 公園大道：不規(guī)則地塊 二類高層 經(jīng)典總圖排布舉例 外圍布局中央花園 經(jīng)典總圖排布舉例 高低配北高南低 經(jīng)典總圖排布舉例 高低配半圍合 北界用足 退界用足 先排底商 考慮售樓處和示范區(qū)位置 小結(jié) 強(qiáng)排原則 總圖排布 多種方向，測試不同方向的極限 方案一 (高低配方案) 方案二 (低多層方案) 例圖：蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目 總圖排布 16 F 16 F 6F 6F 6F 1F 2F 2F 1F 1F 1F 1F 2F 16 F 16 F 1621、 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16 F 16F 16F 16F 16F 16F 2F 2F 2F 2F 1F 1F 1F 1F 2F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 16F 方案一 (高低配方案) 方案二 (高層方案) 多種方向，測試不同方向的極限 例圖：彭埠地塊旭輝強(qiáng)排方案 日照計算 例圖：蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目 地塊一和地塊三為多層和 低層，不需要日照計算； 地塊二日照可滿足大寒日 兩小時的日照規(guī)定。22、 日照復(fù)核 界內(nèi)界外復(fù)核 線上日照較準(zhǔn)確 多點(diǎn)日照較直觀 1.6 指標(biāo)表格指標(biāo)表格 指標(biāo)表格使用說明 強(qiáng)排指標(biāo)統(tǒng)計 7590115120130150240標(biāo)準(zhǔn)層層數(shù)樓棟7590115120130150240總面積 總戶數(shù) 90+75x3+903240516148320000000648080 90+90+90+9043601620128000000011520128 90+90+90+1203138516104801600000616064 120+90+90+12 0 22240162064064000007680128 130+90+90+13 0 2244016103200320000723、04064 90+9021801020400000000360040 130+13022601610000320000416032 130+1501128016200003232000896064 150+15023001110000022000330022 2401240120000002004802 住宅合計1548304080325938059380464464 商業(yè)面積66006600計算房型戶數(shù)比例10.34% 65.52% 0.00% 17.24% 6.90% 配套10001000計算房型面積比例6.06% 46.08% 0.00% 16.17% 7.01%0.00%0.00% 任24、務(wù)書比例任務(wù)書比例9%9%60%60%10%10%15%15%6%6% 計算計容面積6698066980比例差值2.94% 13.92% 10.00% -1.17% -1.01% 用地面積5207352073規(guī)劃計容面積規(guī)劃計容面積67694.967694.9 計算容積率1.29 1.29 規(guī)劃容積率規(guī)劃容積率1.31.3 依據(jù)項目需要調(diào)整 指標(biāo)表格使用說明 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1用地面積52073M2 2總建筑面積66980M2 地上建筑面積（計容建筑面積）66980M2 其中 75平米3600M2 90平米27360M2 120平米9600M2 130平米12480M2 150平米8100M2 25、240平米480M2 配套用房1000M2 地下建筑面積M2 其中 住宅地下室M2 地下車庫M2 3建筑占地面積M2 4容積率 5建筑密度 6綠地率 7戶數(shù)464戶 8機(jī)動車停車位輛 其中 地面停車位輛 地下停車位輛 9非機(jī)動車停車位輛 其中 地上非機(jī)動車停車輛 地下非機(jī)動車停車輛 停車指標(biāo)計算 計算方法 步驟一 依據(jù)規(guī)劃要求車位設(shè)置比例計算出車位數(shù)量減去地 面車位數(shù)得出地下車庫車位數(shù) 步驟二 每個車位所占面積以35平方米計算可得出車庫面積 地塊一地庫面積12789 地塊二地庫 面積15183 地塊三地庫面積3780 例圖：蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目 地塊一 戶數(shù) 共需停車位 （輛） 地面26、車位 （輛） 需地下停車位 （輛） 地下車庫面積 （） 406406 41365 12,789 地塊二 戶數(shù)共需停車位 （輛） 地面車位 （輛） 需地下停車位 （輛） 地下車庫面積 （） 482482 48434 15,183 地塊三 戶數(shù)共需停車位 （輛） 地面車位 （輛） 需地下停車位 （輛） 地下車庫面積 （） 120120 12108 3,780 地塊合 計 戶數(shù)共需停車位 （輛） 地面車位 （輛） 需地下停車位 （輛） 地下車庫面積 （） 1,0081,008 101907 31,752 以蘇州鄧尉路北、長江路西地塊項目為例 每戶一輛車計算，地面車位占10% 目錄目錄 加分動作 01項目愿景及設(shè)計理念 成果目錄 項目定位吻合的愿景 傳達(dá)愿景的意向圖 理念及主題 02規(guī)劃結(jié)構(gòu)建議 規(guī)劃結(jié)構(gòu)草圖 故事性引出場景 城市到訪 社區(qū)門戶 組團(tuán)景觀 樓宇入口 03造型選型 反映主題的風(fēng)格選型 04示范區(qū)建議 選址 規(guī)模 場景