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1、中國指數研究院 中房指數系統 2019 年上半年全國新開盤總結報告目錄 目錄1摘要12019 年上半年全國主要城市新開盤總結31、開盤量：重點城市開盤 1674 次，推出房源逾 33 萬套32、去化情況：平均去化率超 7 成，南昌、武漢表現較好43、定價策略：上半年重點城市開盤價格增幅收窄，平開占主流154、產品定位：超 7 成為剛需類樓盤，平均去化水平逾 7 成195、客戶情況：剛需客戶仍占主流，中高端改善需求也較為旺盛22中國指數研究院 中房指數系統報告 2019 年上半年全國主要城市新開盤總結 摘要 2019 年上半年，房地產調控以“穩”為主，中央堅持“房住不炒”，地方收緊調控，一城一 2、策持續優化調控措施，房地產金融監管保持收緊態勢。一城一策延伸至土地端，房地產市場基于 城市間分化現象明顯，重點強調因城施策。房地產金融監管以緊為主。政治局會議強調，注重以 供給側結構性改革的辦法穩需求，堅持結構性去杠桿，在推動高質量發展中防范化解風險。5 月， 國家發改委就建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系有關情況舉行發布會，規劃司司長表示， 放寬落戶不等于放松對房地產的調控，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位必須堅持、不能 動搖。銀保監會公布 2019 年銀行機構“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作要點，嚴查房地產 違規融資。2019 年是繼續推進房地產長效機制取得實質性進展的關鍵年，樓3、市調控的主基調仍 然是“堅持住房居住屬性”。從 2019 年上半年重點城市開盤情況來看，杭州、重慶仍保持較高水平，從去化來看，南昌和武漢去化效果非常好，平均去化率均超 8 成。1.開盤量： 重點城市開盤 1674 次，推出房源逾 33 萬套 2019 年上半年，14 個重點城市住宅類項目共計開盤 1674 次，推出房源逾 33 萬套。其中一線城市廣州開盤量較大，共計開盤 76 次；二線城市中杭州、重慶開盤次數較多，分別為 335次和 231 次。北京、深圳、南昌、青島和蘇州開盤量相對較少。從各城市單項目推盤量來看，2019 年上半年，武漢恒大科技旅游城奪得項目推盤套數排行 榜榜首，1 月 6 4、日開盤一次性推出 3635 套房源，該項目為純新盤，位于江夏區，屬投資類地產，開盤均價為高層 10700 元/平方米、洋房 13000 元/平方米、公寓 11000 元/平方米、聯排 21000元/平方米。2.去化情況： 平均去化超 7 成， 南昌、武漢表現較好 2019 年上年年，全國 14 個重點監測城市新開住宅項目當天去化率均值為 71%。進入 2019 年以來，去化表現整體上揚，4、5 和 6 月去化率在 73%左右小幅波動。整體來看，今年上半年 去化水平低于去年同期。從項目去化情況來看，2019 年上半年共有 368 個項目開盤售罄，主要集中在杭州和武漢， 其中杭州較多，占據 1365、 席。93.定價策略： 上半年重點城市開盤價格增幅收窄，平開占主流 2019 年以來，受樓市調控政策影響，整體房價微幅上漲。2019 年上半年樓市價格漲幅較去 年整體略有下降，其中 2 月份樓市價格上漲較高，3 月份漲幅回落，4、5 和 6 月漲幅持續收窄， 從監測的 14 個重點城市新開盤定價來看，2019 年開年以來整體價格漲幅收窄，超 6 成城市開 盤項目選擇平開，受庫存壓力和結構性影響，13.4%的項目價格下調。2019 年上半年，監測的 14 個重點城市純新盤較周邊同質產品價格平均上漲 0.3%，高價開 盤項目較周邊同類產品的價格平均漲幅約為 7.6%，低價開盤項目價格平均降幅約為 6、7.2%。2019 年上半年年，重點監測城市老推新項目開盤價格均呈現穩中微升趨勢，其中南昌平均 上漲幅度較高，為 6.0%，廣州、重慶和武漢平均漲幅也超平均線，分別為 1.8%、1.5%和 1.4%。4.產品定位： 超 7 成為剛需類樓盤，平均去化水平逾 7 成從重點城市推盤項目的產品定位情況來看，2019 年上半年開盤項目仍以剛需產品為主。71% 的樓盤主推針對首次置業或首次改善的剛需類產品戶型，28.4%的項目主要面向中高端改善型需 求，0.6%的項目推出不限購的商住產品，主要面向投資客戶及部分受限購條件制約的自住購房 者。5.客戶情況： 剛需客戶仍占主流，中高端改善需求也較為旺盛 根據調7、研現場客戶訪談，教育資源、交通便利、工作地點、結婚都是限制購房的重要因素， 剛需客戶年齡段普遍在 30-35 這個區間段，教育資源和交通便利為首要考慮因素；中高端改善 客戶主要考慮項目的戶型設計合理性、舒適度，能容納多口之家的大戶型、周邊配套成熟為選購 熱點。2019 年上半年全國主要城市新開盤總結 2019 年上半年，房地產調控以“穩”為主，中央堅持“房住不炒”，地 方收緊調控，一城一策持續優化調控措施，房地產金融監管保持收緊態勢。 一城一策延伸至土地端，房地產市場基于城市間分化現象明顯，重點強調因 城施策。房地產金融監管以緊為主。政治局會議強調，注重以供給側結構性 改革的辦法穩需求，堅持結8、構性去杠桿，在推動高質量發展中防范化解風險。 5 月，國家發改委就建立健全城鄉融合發展體制機制和政策體系有關情況舉 行發布會，規劃司司長表示，放寬落戶不等于放松對房地產的調控，“房子是 用來住的，不是用來炒的”定位必須堅持、不能動搖。銀保監會公布 2019 年銀行機構“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作要點，嚴查房地產違規融 資。2019 年是繼續推進房地產長效機制取得實質性進展的關鍵年，樓市調控 的主基調仍然是“堅持住房居住屬性”。從 2019 年上半年重點城市開盤情況 來看，杭州、重慶仍保持較高水平，從去化來看，南昌和武漢去化效果非常 好，平均去化率均超 8 成。本報告針對 2019 年上半9、年重點城市新開樓盤推盤量、去化情況、定價 策略、產品定位及客戶情況進行系統梳理，總結全國新開盤的供需變化和營 銷特點，幫助企業實時、準確地了解最新市場動態，為及時調整營銷策略提 供決策支持。1、 開盤量： 重點城市開盤 1674 次，推出房源逾 33 萬套 2019 年上半年， 14 個重點城市住宅類項目共計開盤 1674 次，推 出房源逾 33 萬套。 其中一線城市廣州開盤量較大，共計開盤 76 次；二線城市中杭州、重慶開盤次數較多，分別為 335 次和 231 次。北京、深圳、南 昌、青島和蘇州開盤量相對較少。圖： 2019 年上半年重點城市開量推盤個數（左軸）房源套數（右軸）40035010、300250200150100500上海 南京 杭州 武漢 重慶 廣州 北京 成都 深圳 天津 南昌 蘇州 青島 長沙6000050000400003000020000100000數據來源： CREIS 中指數據，中指監測 從各城市單項目推盤量來看，2019 年上半年，武漢恒大科技旅游城奪得 項目推盤套數排行榜榜首，1 月 6 日開盤一次性推出 3635 套房源，該項目為純新盤，位于江夏區，屬投資類地產，開盤均價為高層 10700 元/平方米、洋房 13000 元/平方米、公寓 11000 元/平方米、聯排 21000 元/平方米。表： 2019 年上半年主要城市項目推盤量 TOP10城市名稱11、 項目名稱 推出套 數開盤時間 開盤去化率 武漢恒大科技旅游城36351 月 6 日76%深圳新錦安海納公館18896 月 11 日-深圳佳兆業 E 立方16802 月 23 日-深圳桑泰龍樾14114 月 27 日-北京葛洲壩紫郡蘭園13983 月 18 日57%武漢德雅國際城13161 月 26 日100%長沙薔薇國際11426 月 15 日-深圳新天鵝堡三期11105 月 16 日-上海高尚領域11086 月 14 日59%武漢保利上城10654 月 4 日100%數據來源： CREIS 中指數據，中指監測 2、 去化情況： 平均去化率超 7 成， 南昌、武漢表現較好 上半年重點城市新開12、盤去化率均值為 71%， 南昌、武漢去化超 8成2019 年上年年，全國 14 個重點監測城市新開住宅項目當天去化率均值為 71%。進入 2019 年以來，去化表現整體上揚，4、5 和 6 月去化率在 73%左右小幅波動。整體來看，今年上半年去化水平低于去年同期。圖： 2019 年上半年全國重點城市新開盤項目平均去化率 全國重點城市平均去化率同月份平均去化率79% 91%100%80% 77% 80% 86% 86%81% 69%73% 63%60%40%20%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月013、%201720182019數據來源： CREIS 中指數據，中指監測分城市來看，6 個城市去化率超過平均水平。南昌和武漢上半年市場需 求較為旺盛，去化取得非常好的效果，均超 8 成；青島和杭州去化也非常好， 去化率分別為 79%和 76%。而上海和成都平均去化率分別為 58%和 54%， 在監測城市中開盤去化效果較差。圖： 2019 年上半年重點城市新開盤項目平均去化率 100%80%城市平均去化率梯隊平均去化率60%40%20%0%數據來源： CREIS 中指數據，中指監測 2019 年上半年共有 368 個項目開盤售罄， 杭州占 136 席，武漢居 其后 從項目去化情況來看，2019 年上14、半年共有 368 個項目開盤售罄，主要 集中在杭州和武漢，其中杭州較多，占據 136 席。從開盤去化率排行榜來看，69.6%的項目為剛需樓盤，中高端改善項目 占比超 3 成。在較大的需求支撐下，部分剛需項目開盤前積累有效客戶量遠遠超過推盤量，開盤效果十分理想。如 2 月 20 日開盤的大漢月亮河畔，積累有效客戶 800 個，約為推出套數的 12.7 倍，當天推出房源全部售罄；去化 效果較好的剛需樓盤多數位于郊區或遠城區。相比主城區，遠郊區樓盤價格 相對較低，且戶型面積選擇較為豐富。表： 2019 年上半年全國主要城市項目開盤去化率排行榜 城市 項目名稱 推出 套數 積累客 戶數 銷售均 價(元15、/)開盤時 間開盤 去化率 成都水岸華府139-65901 月 4 日100%成都蔚藍卡地亞云墅（黑鉆期）188-110001 月 10 日100%成都遠洋萬和公館 (萬和悅庭）351-219901 月 23 日100%成都德商迎暉天璽172-233601 月 25 日100%成都百倫山水居376-86801 月 24 日100%成都藍泊灣38-86001 月 23 日100%成都御景濱江184-65002 月 2 日100%成都九龍倉時代小鎮（時代奧特萊 斯、時代府邸）78-113002 月 12 日100%成都優品道錦繡北區224-131602 月 20 日100%成都融創玖闕府南苑46-16、13754.353 月 6 日100%成都中德英倫聯邦604-157793 月 13 日100%成都九龍倉時代上城236-128003 月 14 日100%成都保利天悅中心152-214103 月 20 日100%成都萬科未來城234-134003 月 27 日100%成都沁園世紀廣場136-155703 月 28 日100%成都香悅云庭184-91643 月 29 日100%成都碧桂園天璽灣80-68003 月 31 日100%成都濛陽印象84-44204 月 17 日100%成都隆鑫首府80-76404 月 17 日100%成都西派城24-182804 月 18 日100%成都隆鑫首府8417、-79004 月 24 日100%成都碧桂園天璽灣184-66004 月 26 日100%成都麓湖生態城468-242905 月 7 日100%成都置信牧山麗景21-146005 月 7 日100%成都悅府18-91005 月 8 日100%成都上林開府216-113405 月 22 日100%成都百悅 142396-125005 月 23 日100%成都融創玖樾臺284-146255 月 26 日100%城市 項目名稱 推出 套數 積累客 戶數 銷售均 價(元/)開盤時 間開盤 去化率 成都恒大中央廣場173-177705 月 30 日100%成都品潤金樽府343-71005 月 30 日118、00%成都優品道錦繡246-131606 月 5 日100%成都中鐵城閱湖和庭360-64406 月 2 日100%成都碧桂園上觀86-165006 月 7 日100%成都蔚藍卡地亞云墅（黑鉆期）168-130006 月 5 日100%成都辰興錦城國際120-58506 月 6 日100%成都隆鑫首府84-78906 月 5 日100%成都中建天府公館232-141006 月 19 日100%成都建發中央灣區272-118706 月 20 日100%成都明信城384-107506 月 20 日100%成都凱德世紀名邸419-195506 月 20 日100%北京萬科翡翠云圖80-530003 19、月 16 日100%北京山嶼湖192-530003 月 18 日100%杭州時代濱江翡翠之星149-358371 月 1 日100%杭州招商越秀公園 1872110-404001 月 5 日100%杭州綠都云和湖397-269001 月 10 日100%杭州華夏四季280-308001 月 12 日100%杭州宋都如意春江16-172001 月 16 日100%杭州眾安學君里72-164001 月 21 日100%杭州華夏四季182-308001 月 22 日100%杭州時代濱江翡翠之星47-398001 月 22 日100%杭州金輝藍光星奕云著200-197001 月 23 日100%杭州濱20、江御江南12-481191 月 26 日100%杭州萬科西望3-317291 月 25 日100%杭州九龍倉君廷14-231002 月 22 日100%杭州綠城建發沁園125-540003 月 3 日100%杭州濱江新希望新城未來海岸76-172003 月 4 日100%杭州中國鐵建西湖國際城262-232543 月 6 日100%杭州萬科縵云坊38-198373 月 7 日100%杭州金成英特爾灣140-237003 月 10 日100%杭州天都城沁源公寓128-161243 月 11 日100%杭州祥生綠都京杭府51-202003 月 11 日100%杭州華夏四季308-265003 月 21、12 日100%杭州杭州江山風華68-195003 月 14 日100%杭州三湘印象森林海尚31-458003 月 15 日100%杭州萬科玖望12-240003 月 15 日100%杭州國能悅璽臺76-154503 月 17 日100%杭州萬科西望4-315093 月 14 日100%城市 項目名稱 推出 套數 積累客 戶數 銷售均 價(元/)開盤時 間開盤 去化率 杭州新希望濱江錦粼府108-282003 月 17 日100%杭州綠地藝尚府108-220003 月 21 日100%杭州中南君奧時代262-205003 月 25 日100%杭州濱江碧桂園翡翠江南59-351323 月 25 22、日100%杭州榮安柳岸聞鶯79-190003 月 26 日100%杭州綠都云和湖84-320803 月 30 日100%杭州招商越秀公園 187282-408003 月 30 日100%杭州萬科縵云坊64-199763 月 29 日100%杭州金成英特爾灣140-237003 月 31 日100%杭州香港興業耦園144-282003 月 31 日100%杭州金地濱江萬科悅虹灣136-329943 月 31 日100%杭州龍湖江與城194-178003 月 31 日100%杭州越秀西海岸44-175163 月 30 日100%杭州宋都如意春江72-172004 月 1 日100%杭州東南錢江藍灣23、84-222954 月 7 日100%杭州新希望濱江錦粼府180-280044 月 9 日100%杭州佳源西溪印象64-367574 月 13 日100%杭州九龍倉君廷44-229334 月 12 日100%杭州世茂錢塘天譽93-468864 月 11 日100%杭州濱江御江南76-335514 月 13 日100%杭州濱江御江南2-538534 月 13 日100%杭州國能悅璽臺221-158034 月 14 日100%杭州越秀西海岸294-171484 月 11 日100%杭州宋都相賢府17-175004 月 15 日100%杭州濱江碧桂園翡翠江南60-351324 月 8 日100%杭州24、天都城沁源公寓190-163274 月 15 日100%杭州萬科玖望19-240004 月 16 日100%杭州路勁遠洋江南院子280-192004 月 20 日100%杭州銀城云谷天境41-347494 月 20 日100%杭州融創金成臻藍府35-311004 月 20 日100%杭州金地玖峯匯177-347974 月 21 日100%杭州杭州江山風華14-283004 月 21 日100%杭州宋都如意春江11-245004 月 22 日100%杭州綠城云棲桃花源60-151004 月 20 日100%杭州融創微風之城19-180004 月 25 日100%杭州上坤山語四季177-1900025、4 月 25 日100%杭州濱江新希望新城未來海岸159-166004 月 25 日100%杭州龍湖江與城298-178004 月 26 日100%杭州濱江碧桂園翡翠江南44-354234 月 27 日100%城市 項目名稱 推出 套數 積累客 戶數 銷售均 價(元/)開盤時 間開盤 去化率 杭州東南錢江藍灣84-222954 月 27 日100%杭州濱江新希望擁潮府140-382534 月 27 日100%杭州中城匯 MIDTOWN75-418004 月 27 日100%杭州萬科大溪谷144-206004 月 28 日100%杭州陽光城未來悅149-310004 月 29 日100%杭州榮安26、柳岸聞鶯76-190004 月 29 日100%杭州保利融信和光塵樾136-259334 月 29 日100%杭州新希望濱江錦宸203-380005 月 8 日100%杭州宋都相賢府36-172205 月 8 日100%杭州陽光城山水悅江府190-219995 月 6 日100%杭州泰禾野風大城小院90-155005 月 10 日100%杭州合景天譽18-492005 月 10 日100%杭州融信遠洋厘望 NEO149-540005 月 11 日100%杭州金成英特爾灣140-237005 月 12 日100%杭州新城璟雋公館72-321915 月 11 日100%杭州陽光城上林湖59-16827、005 月 12 日100%杭州金輝藍光星奕云著132-205005 月 13 日100%杭州融創微風之城21-180005 月 13 日100%杭州首開東城金茂府55-467765 月 17 日100%杭州祥生云湖城156-197005 月 18 日100%杭州綠城建發沁園46-636005 月 18 日100%杭州杭房城發御東方118-263005 月 19 日100%杭州首開杭州金茂府69-683175 月 16 日100%杭州保利濱江上品261-698005 月 19 日100%杭州濱江金茂府6-649405 月 21 日100%杭州綠城雲棲桃花源66-151005 月 19 日10028、%杭州德信碧桂園印江南28-263625 月 21 日100%杭州中天卓越風荷錦庭80-186005 月 21 日100%杭州綠城和廬105-255005 月 23 日100%杭州萬科大溪谷108-206005 月 26 日100%杭州龍湖春江天越132-243005 月 23 日100%杭州濱江新希望擁潮府144-397535 月 25 日100%杭州東原旭輝璞閱211-258005 月 25 日100%杭州金成英特爾灣140-237005 月 26 日100%杭州佳源西溪印象21-570055 月 26 日100%杭州融信萬科古翠隱秀191-540005 月 27 日100%杭州保利融信和29、光塵樾147-260705 月 27 日100%杭州保利澄品147-474385 月 28 日100%杭州寶龍旭輝城124-193055 月 28 日100%城市 項目名稱 推出 套數 積累客 戶數 銷售均 價(元/)開盤時 間開盤 去化率 杭州綠城九龍倉桂語朝陽240-298005 月 28 日100%杭州華夏四季112-298005 月 28 日100%杭州融信旭輝湘湖悅章104-252005 月 30 日100%杭州宋都如意春江56-172005 月 31 日100%杭州藍城春風燕語19-206616 月 1 日100%杭州東南錢江藍灣112-227896 月 2 日100%杭州泰禾野風30、大城小院76-192006 月 4 日100%杭州融創微風之城144-118006 月 5 日100%杭州榮安柳岸聞鶯92-190006 月 5 日100%杭州大華春山明月51-390006 月 8 日100%杭州德信碧桂園印江南72-263756 月 8 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月 16 日100%19城市 項目名稱 推出 套數 積累客 戶數 銷售均 價(元/)開盤時 間開盤 去化率 重慶中冶仁和西里184-105004 月 21 日100%重慶保利觀塘26