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1、綠地啟東奧萊小鎮 規劃設計方案 GREENLAN QIDONG OUTLETS PROJECT CONCEPT SCHEME 2018.04 PTA SHANGHAI上海柏濤 啟東奧萊小鎮 規劃方案推導 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 南地塊 7.4w方商業+12.3w方住宅 北地塊 2.7w方商業+12.5w方住宅 用地信息： 用地面積：105195平方米 用地性質：商業用地 （可做零售商業、批發市場、餐飲、旅館） 建筑密度：45% 容積率：1.2-1.7 地下空間利用：-6米 啟東城東汽車客運站 加油站 G40收費站 項目概況 GREENLAND 綠2、地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 規劃方案推導 南地塊切地模式 住宅用地 商業用地 商業用地酒店 商業用地 住宅用地 酒店 東西切地 規劃訴求 奧特萊斯特色街區 緩解周邊交通壓力 啟東東入門戶打造 80m高酒店設置地塊東北角，呈G40視覺形象 考慮城市形象，北側沿S336界面設置完整商業界面 設置天橋銜接南北地塊商業 優點：住宅遠離G40高速，噪聲影響小 可利用東、南側紅線外停車場緩解停車 壓力 缺點：商業深入腹地較深，難以產生價值 住宅僅一面臨路，交通流線較難組織 優點：沿主要道路設置商業，商業價值更高 住宅商業分區明確，減少流線交叉 缺點：住宅靠近G40高速，噪聲影響大 東3、南側紅線外停車場使用效率不高 酒店沿G40視線形象受高層住宅影響 南北切地 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 優點：功能分區明確：西側商業，東側酒店+餐飲 開放性廣場，形成內聚型空間 打造住宅人行入口形象，增加賣點 缺點：商業分隔為兩個內向庭院，需要強有力主 題引導人流 優點：功能分區明確：西側商業，東側酒店+餐飲 東西軸線+回形動線，流線清晰便捷 中心廣場可打造商業內部主題活力點 缺點：商業車行流線需通過沿街商業界面，流線交叉 方案二方案一 南地塊南北分區 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 南地塊東西分區 優點：商4、業內部空間開放、靈活，形成購物公園主題 缺點：商業錯落復雜，商鋪曝光率較差 二層商鋪多通過一拖二形式到達，去化難度大 優點：酒店用地獨立，減少人流交混 缺點：住宅與商業距離過近，會有一定干擾 奧萊入口退城市道路過深，沿城市界面無形象展示 內穿機動車道壓縮用地，中央主力商鋪進深過小 內穿機動車道阻隔影響雙邊鋪面的步行動線 方案四方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 南地塊東西分區 優點：奧萊商業沿城市展示面形象突出 商業動線簡潔明確、主次分明 購物洄游體驗完整 內部各大主題節點尺度恰當、點位合理 單邊及雙邊商鋪進深控制合理 南側結合停車場設置入口及主力餐5、飲 缺點：沿S336住宅與商業的車行流線有所交混 缺點：回型動線二層人流拉動難度較大 方案五 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 北地塊方案推導 優點：商鋪單間面積可劃分小區間 缺點：商業流線復雜，內部多條動線容易混亂 內街過多，深處商鋪曝光率低，難以實現價值 優點：最大化沿街商業貼線率 人行動線清晰明確 最大程度消除多層次內街的不良體驗感 內部設置活力廣場及類獨棟式商業點鋪， 形成積極的停留聚集點 缺點：部分商鋪進深較大、地下室柱網不規則 方案二方案一 啟東奧萊小鎮 商業設計 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 奧特萊斯6、 特色奧萊的發展與升級 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 第二代 中國較成熟奧特萊斯 第三代 中國奧特萊斯新紀元 第一代 中國初代奧特萊斯 2018年 升級版奧特萊斯購物中心 啟東奧特萊斯 2002年 中國第一家奧特萊斯購物中心 北京燕莎奧特萊斯 2006年 上海中國第一家奧特萊斯購物中心 上海青浦奧特萊斯 2014年 上海較成熟的奧特萊斯購物中心 上海弗洛倫薩小鎮 2015年 上海最新奧特萊斯購物中心 上海奕歐來奧特萊斯 情景體驗式特色主題風情品牌折扣 國內奧特萊斯的發展 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 上海奧特萊7、斯案例總結 單一目的性購物 現狀 升級 我們的奧萊 全家庭體驗式購物公園 單一配套功能復合化多種類配套 特定性購物人群男人、老人、小孩、寵物 單一購物空間多元多維的空間場所交互 單一仿歐建筑風格融入現代精髓的體驗感場景 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 第三代 奧特萊斯購物中心 更豐富的參與主題 體驗式的特色場景 更完善的配套功能 更合理的購物動線 滿足一日購物的全天化生活服務需求 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 歐洲尺寸研究 原汁原味的奧特萊斯的購物體驗 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI8、 上海柏濤 傳統歐洲小鎮規劃城市肌理遵循形態學特色 更偏向圍合空間，外部空間以線性街巷及廣場節點為主 巴塞羅那城市肌理為極方正的橫平豎直形 態，內部圍合形成庭院。每個八邊形街區 都被放在邊長為113m的正方形中，四個 倒角均為45。 克魯姆洛夫小鎮沿水布置，呈圍合結構， 在小鎮內部圍合成中心大廣場。 維爾茨堡以水路和鐵路構成交通樞紐，規 劃布局較自由。 街道尺度：6M、9M H/D=（1.23）:1 街道尺度：9M 、 12M H/D=（1.252.5）:1 街道尺度：20M、40M 、 60M H/D=（0.33-1）:1 巴塞羅那克魯姆洛夫維爾茨堡 歐洲城市肌理 GREENLAND 綠地啟9、東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 多彩的建筑，豐富的立面，精致的線腳，各異的 門窗和鐵藝以及變化的鋪地，精致的尺度形成舒 適的漫步空間。 近近人尺度人尺度 舒適小資舒適小資 寬度：7m14m 高度：24層 H/D：1：12：1 歐洲街道尺寸 12m 14m 10m 8m 次街道 14m 10m 14m 12m 16m 12m 12m 12m 12m GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 圣彼得廣場 寬240m 長340m 長145m 寬180m 巴塞羅那加泰羅尼亞廣場 總體上西方傳統城市廣場表現的是一種雄偉的英 雄主義，講究構圖和視覺美感的審美取向10、。一般 尺度巨大，長寬均在百米以上。 紀念型廣場多為開放式，通過超大尺度的空間圍 合，形成儀式感極強的公共活動聚集地。 歐洲廣場尺寸 超大尺度超大尺度 禮儀感強禮儀感強 大尺度廣場節點 營造更強的空間凝聚力 L/D ：1：12：1 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 各種各樣的街角生活營造出更加豐富的街角生活， 各種有趣的建筑元素與設施讓社會的參與度更高。 開放休閑開放休閑 參與感強參與感強 轉角空間是積極的交流空間 同時是歐洲城市街區重要的特色 歐洲街道文化 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 各種各樣的街區文化營造出更11、加豐富的街區生活豐富的街區生活， 包括文藝表演，露天咖啡，街頭集市等等 品質生活品質生活 觸手可達觸手可達 小型開放廣場是小型城市活 動的舞臺激發更多的參與性活動 歐洲特色節點 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 國內成熟商業研究 數據支撐合理商業邏輯 國內成熟商業 尺寸研究 與國外作對比，同時了解國內消費者購物習慣與需求 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 國內成熟商業街道尺寸 國內成熟商業街主街一般在10m以上，次街在6-8m左右，設外擺，增加人氣和體驗感。 成都太古里上海新天地北里大寧國際 主街次街 5.25m5.212、5m 10m 17m 6.5m 交通 路徑 主題 景觀 交通 路徑 3m3m 18m 12.5m 4m 交通 路徑 主題 景觀 交通 路徑 3.5m3.5m 15m 10m 3m 交通 路徑 主題 景觀 交通 路徑 主街 18m 10M 3m 15m 7m 4m 外擺交通路徑 次街 4.6m 12m 7.6m 3m 主題景觀交通路徑 16m 較寬街道約10m H/D=18/14=1.3:1 較窄街道一般4.5m左右 H/D=18/10=1.8:1 較寬街道約17m H/D=10/17=0.6:1 較窄街道一般7.6m左右 H/D=16/7.6=2:1 較寬街道約10m H/D=15/10=1.13、5:1 較窄街道一般7m左右 H/D=15/7=2:1 分布 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 國內成熟商業街廣場尺度宜人，分散設置，空間有縮有放，基本在500-2000不等。 成都太古里上海新天地北里大寧國際 國內成熟商業廣場與節點尺寸 建筑 古建 廣場 節點 47m 47.3m 34.5m 商業規模：5萬 層數：2-3F 入口廣場： 2個，開口約25m。 中央廣場： 長約45m,寬約20m,面積約900。 節點： 在道路交叉口處布置開放型的人文景觀；長約10- 14m,寬約8-10m,面積在80-140。 商業規模：2.2萬 層數：2-3F 入口廣場：14、 長約20m,寬約15m,面積約300。 中央廣場： 長約23.5m,寬約21m,面積約500。 節點： 以寬度4-5m不等的外擺形成延續的節點空間。 商業規模：10.6萬 層數：2-3F 入口廣場： 長約34m,寬約47.3m,面積約1600。 中央廣場： 長約52.2m,寬約47m,面積約2500。 節點： 以大小不一的開放式庭院分散布置于巷道 之間。 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 國內奧萊尺寸研究 符合國內商業消費模式的尺寸研究 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 奧特萊斯街道尺寸 主街一般在10m以上，次街在15、5-9m左右，高寬比在1:12:1較舒適。 7m 9.2m 12m 10m 22.4m 10m 主要街道（街寬14m時） ： 建筑高度一般為2層。 高寬比0.7：1左右。 步行街道（街寬7m時）： 建筑高度一般為2層。 高寬比1.4:1左右。 主要街道（街寬22.4m時） ： 建筑高度一般為2層。 高寬比0.5：1左右。 步行街道（街寬10m時）： 建筑高度一般為2層。 高寬比1:1左右。 青浦奧萊佛羅倫薩小鎮 14m 9.2m 主街次街主街次街 次級街道 廣場節點 主街道 次級街道 廣場節點 主街道 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 奧特萊斯廣場與節點尺16、寸 中心廣場尺度在1500-3000左右，節點在400以上。 青浦奧萊佛羅倫薩小鎮 景觀軸 廣場 節點 75m 40m 31m 34m 22m 31m 30m 25m 50m 18m 商業規模： 11萬 節點： 長寬在20-30m不等 面積為500左右。 入口廣場： 長約55m,寬約30m 面積約1650。 中央廣場： 以寬度為30m的超長景觀軸延續至 直徑為40m的圓形廣場 廣場面積約為1250。 商業規模： 5.4萬 節點： 長寬在20-50m不等 面積為400-900左右。 入口廣場： 半徑為15m左右的圓形廣場 面積約為700。 中央廣場： 長約40m,寬約75m 面積約3000。 317、0m 40m 55m 30m 20m 30m GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 奧特萊斯餐飲尺寸 青浦奧萊佛羅倫薩小鎮 肯德基： 進深10m 開間平均值24m 面積240 店鋪寬深比：1/2.5 麥當勞 ： 進深18m 開間平均值12m 面積216 店鋪寬深比：1/1.5 24m 18m 12m 10m 肯德基 S=240 麥當勞 S=216 麻辣香鍋 S=147 21m 7m 28m 22m 28m 避風塘 S=760 麻辣香鍋 進深21m 開間7m 面積147 店鋪寬深比：1/2 避風塘 進深22、28m 開間28m 面積700 店鋪寬深比：1/1 星18、巴克 進深16m 開間7m 面積112 店鋪寬深比：1/2 麥當勞 進深12m 開間17m 面積204 店鋪寬深比：1/5 港式餐廳 進深28m 開間1326m 面積430 店鋪寬深比：1/1 13m 15m 25m 11m 11m 2m 港式餐廳 S=437 小中大小中大 星巴克 S=112 7m 16m 12m 17m 麥當勞 S=204 小型餐飲(100200 )：開間7m8m 進深1621m 寬深比：1/2 中型餐飲(200 300 )：開間10m12m 進深17m24m 寬深比：1/1.51/2.5 大型餐飲(300 以上) ：開間1525m 進深1530m 寬深比：1/11/1.519、 12m GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 1.經典奧特萊斯需要一個更形象化、更具儀式感的大尺度的禮儀性廣場，面積約在2000- 3000。 2.功能分布結合規劃特色，明確分區 3.節點設置主題分散設置，設外擺來增加空間活力與商業氛圍。 4.主街道尺度約為10m，次街道約為5m,街巷高寬比約為2：1較適宜。 5.標準商鋪面積在150左右，面寬約8m，進深約17m。 6.主力店一般在300-500，通常設置在需要強引導性區域或一段街鋪轉角區域。 7.小型餐飲(100200) ：進深1621m，寬深比約為1/2 ； 中型餐飲(200 300) ：進深17m2420、m，寬深比約為1/11/1.5 大型餐飲(300 以上) ： 進深1530m，寬深比約為1/1 基于國內成熟商業街與兩代奧萊的廣場 節點及街道尺度分析 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 總圖方案推導 GS-02-01（南側商業）經濟技術指標 項目數量單位備注 商業總用地面積64686.57 m2 商業總建筑面積106089.55 m2 地上計容總建筑面積74874.38 m2 其 中 四星酒店24101.90 m2 商業面積49527.48 m2 其 中 奧萊商業35091.96 m2 西側商業10392.46 m2 酒店裙房商業2377.68 m2 啟動21、區（商1665.38 m2 垃圾房140.00 m2 KP站650.00 m2 物業用房455.00 m2 地下總建筑面積31215.17 m2 其 中 非人防地下室10135.84 m2 人防地下室14855.59 m2 酒店地下室6223.74 m2 總機動車位2248 個 其 中 地面停車395 個 地下停車1853 個 建筑密度44.32% 西側商業用地11898.01，東側商業用地52788.56 K站280，P站370 不低于地上總建筑面積4 酒店后勤用房2164 紅線外停車723輛 其中商業停車1651輛，酒店停車202輛 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGH22、AI 上海柏濤 總圖流線 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 住宅出入口 商業入口 住宅入口 商業入口 雙車道 7m 單車道 4m 綠化帶 1.5m 商業住宅出口 出入口模式一出入口模式二 優點:優點: 雙車道 7m 單車道 4m 綠化帶 1.5m 住宅、商業流線完全獨立分開,避免流線干擾， 便于后期管理。 住宅、商業流線均做到單向車行，提高行車舒適度， 商業住宅均可出入。 住宅、商業流線混行，不便于后期管理。 缺點: 商業只進不出。 缺點: GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 功能流線分析 GREENLAND 綠地啟東奧23、萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 店鋪分析 主力店 標準店鋪 尺寸研究 單面商鋪 8.1m 14.4m 121 寬深比：1/1.8 雙面商鋪 8.1m 32.8m 133 133 寬深比：1/2.2 12m 26.5m318 高區商鋪 寬深比：1/2.22.5 1.主力店主要分布于出入口處及商業街端頭處 中央廣場周圍為商業主力店， 主要面積控制在200300左右，可根據要求切分 2.標準店鋪為三種，面積控制在100150根據商業 需求減小開間，分割為小鋪 二層平面一層平面二層平面 14.4m 14.2m19.3m 12.8 m 16.8m 42.2m 72.2m 26.5m 18m 224、4.3m 15m 14.2m 26.5m26.5m GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 優點：酒店落客區單獨設置成獨立區域，入口 形象展示好，入口空間大氣，儀式感強，酒店 車行流線與商業車行流線分開布置，互不影響 缺點：車輛落客需通過環島回轉。 方案二方案一方案三 G40 336省道 停車 塔樓 336省道 停車 塔樓 336省道 停車 塔樓 G40 G40 酒店落客分析 優點：車行流線較短，酒店車行流線與商業車 行流線利用環島分開布置，盡量減少混雜。 缺點：酒店入口方向正對G40，壓迫感強，形 象展示面較差、入口落客區與商業大量車行出 口同區域，影響干擾較25、大。 優點：車行流線較順暢，酒店形象展示面較大， 入口空間大氣，儀式感強 缺點：酒店車行系統與奧萊廣場主動線交叉， 酒店車行與商業車流混用一個入口，不利影響 大，酒店落客區需要經過非酒店品牌管理設計 區域（商業前廣場），體驗感下降。 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 北地塊總平面圖 GS-01-01（北側商業）經濟技術指標 項目數量單位 商業總用地面積22429.00 m2 40511.92 m2 地上計容總建筑面積22697.92 m2 零售商業22267.92 m2 垃圾房100.00 m2 KP站150.00 m2 物業用房180.00 m2 地下總26、建筑面積17814.00 m2 其 中 非人防地下室7718.00 m2 人防地下室11096.00 m2 總機動車位800 個 其 中 地面停車0 個 地下停車800 個 建筑密度53.5% 備注 其 中 商業總建筑面積 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 流線分析 l 三層 車行流線 人行流線 電梯 2.機械停車停車位大小： a.機械式停車庫設計圖冊實例（右圖） b.廠家提供的數據（右圖） 結論： 綜合考慮商鋪面積、商鋪舒適性、地庫舒適性、 地庫經濟性、主流車輛尺寸較大等因素,選取： 機械車位大小為: 2500X5800mm； 縱向8100柱網； 橫向627、000柱網。 地庫柱網分析 安徽樂庫： 5750mm 上海菏潤： 6000mm 溫州電業局： 5650/5850mm 中國人民解放軍總醫 院：5700mm A=5500mm B=5750mm 圖集 實例 尺寸 廠家 尺寸 PTA SHANGHAI 上海柏濤綠地啟東奧萊項目2018.04 GS-02-01（南側地塊） 商業部分： 地庫總面積：31215.17 人防面積：14855.59 停車數量：1651個 酒店部分： 酒店區地下面積：6223.74 酒店后勤：2164 停車數量：202個 地庫范圍線 人防范圍線 地庫范圍線 人防范圍線 車行流線 扶梯 直達電梯 地庫出入口 樓梯 貨梯 地庫指標28、及流線 南地塊 地下一層平面圖流線分析圖 PTA SHANGHAI 上海柏濤綠地啟東奧萊項目2018.04 地庫指標及流線 北地塊 GS-01-01（北側地塊） 商業部分： 地庫總面積：17814.92 人防面積：10664.36 停車數量：800個 車行流線 扶梯 直達電梯 地庫出入口 樓梯 貨梯 地庫范圍線 人防范圍線 地下一層平面圖 流線分析 啟東奧萊小鎮 立面意向 經典西班牙風情 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 西班牙經典代表性建筑馬德里皇宮 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 西班牙經典代表性建筑塞維利亞大教29、堂 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 西班牙經典代表性建筑官式西班牙建筑 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 西班牙經典代表性建筑西班牙細節特點 Patio四周柱廊庭院廣場 拱廊 一步陽臺 高低錯落 虛實對比 建筑體量 純凈顏色 白墻紅瓦 方形塔樓 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 國內西班牙風情建筑武漢光谷西班牙風情街 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 現代西班牙風情建筑 方案意向三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI30、 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 方案三 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 酒店立面意向 GREENLAND 綠地啟東奧萊小鎮PTA SHANGHAI 上海柏濤 酒店立面意向