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1、巴 城 資 源 理 城 M 、 K 地 塊 駿地 設計 營銷策略技術策略 MARKETING STRATEGYTECHNICAL STRATEGY 場地營造布局分析形象塑造 LAYOUT STRATEGYFORMAREA CONSTRUCT 策劃條件解讀 scheme interpretation 產品調整 product adjust 備注：動遷房產品面積為 75 和 85 備注：M 組團還需考慮 31000 平方米的動遷房，面積暫定為 75-85 平方米。動遷房位置自行考慮， 且滿足與商品房之前方便設置軟隔離。后續方案深化以政府出具的面積段及戶數要求為設計依據。 組團類型面積段戶型配比梯戶2、比 75(動遷房)35% 85(動遷房)18% 16020% 22027% 12570% 16030% M K 高層 小高層（洋房） 1月10號任務書 組團類型面積段戶型配比梯戶比 120-1303房2廳2衛25-30%T3/T4 130-1403+1房2廳2衛50%T2 145-1504房2廳2衛15-20%T2 疊墅 160-1804房2廳2衛70%T2 洋房 140-1504房2廳2衛30%T2 K 高層M 1月12號任務書 結論：新豪宅 1. 市場分析：入市時間為市場下行期間，入市存在風險 2. 經濟分析：調整總價，提高去化速度 3. 開發分析：避免與其他樓盤同質化競爭，差異化入市 13、. 市場分析：提高洋房產品面積段，提升地塊品質 2. 開發分析：引入疊拼產品，注重產品品質 策劃解讀 product adjust analysis M 地塊 M block K 地塊 M block NEW MANSION QUALITY PUBLICITY WHATS NEW MANSION 強調公共性 注重品質 什么是新豪宅？ DIFFERENTIATION VALUE 追求差異化 實現綜合價值 品質 QUALITY 開發維度 developinging dimension 價值 VALUE 銷售維度 selling dimension 品質分析 quality analysis 30F4、 18F 100M 限高線 30M 限高線 9F 院墅聯排 / 合院 3+1F 3F 2F 雙疊雙疊三疊四疊高層小高層高層 4+1F 5+1F 6+1F 品質 quality 價值分析 value analysis 30F 100M 限高線 30M 限高線 18F 9F 院墅聯排 / 合院 3+1F 3F 2F 雙疊雙疊三疊四疊高層小高層高層 4+1F 5+1F 6+1F 價值 value M、K 地塊策略分析 M、K plot analysis 品質 quality 當地政府審批通過不了 K 地塊 k plot K 地塊塑造品質價值 k plot shape products quality5、 and value M 地塊 K 地塊容量可平衡 balance the volume of M plot & k plot 價值 value 別墅 / 聯排 / 合院疊墅 30M 限高線 既無品質價值優勢，又無資源利 用效率優勢，不建議采用 M 地塊資源最大化 M plot make the most of resource M 地塊 M plot 土地資源 quality 景觀資源 value 高層洋房 100M 限高線 增加高層觀景戶數 增加產品空間品質 increase the amount of sight houses increase the quality of space 6、提升品質 & 貨值策略 improve quality and value SITE K SITE m Circle Cube 營銷策略技術策略 MARKETING STRATEGYTECHNICAL STRATEGY 場地營造布局分析形象塑造 LAYOUT STRATEGYFORMAREA CONSTRUCT SITE K 全疊拼產品 all the townhouse productsCube 180 90+90 備注：根據蘇規規 2018 1 號無法偷面積 備注：根據任務書疊墅面 積段為 180 綜上：得到疊墅戶型塊的基本數據范圍 （4+3.6）*11.6=88 11.6M 備注：兩面寬7、 4.0m+3.6m 和 進深 11.6m 面積接近 90 4.0M3.6M K 地塊產品尺度分析 K plot house types sizeCube N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F 方向一土地利用率較高 26.33M 8、26.33M 26.33M 方向一：6+1F 方向二：6+1F & 5+1F 建筑面積：32400 SQUARES 間距計算 ： (3.1X6+0.9)*1.35=26.33m INTERVAL 間距計算 ： (3.1X5+0.9)*1.35=22.14m INTERVAL 建筑面積：32400 SQUARES 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 5+1F5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F 5+1F5+1F5+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 5+1F5+1F5+1F5+1F5+19、F 22.14M 22.14M 22.14M 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 疊墅（6+1F） 疊墅（5+1F） 疊墅（4+1F） 疊墅（3+1F） 庭院示意 剖面示意 SECTION 剖面示意 SECTION 方向三土地利用率較高 N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路10、 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F 方向三：6+1F & 4+1F方向四：6+1F & 3+1F 間距計算 ： (3.1X4+0.9)*1.35=17.96m INTERVAL 間距計算 ： (3.1X3+0.9)*1.35=13.77m INTERVAL 建筑面積：29520 SQUARES 建筑面積：29520 SQUARES 6+1F6+1F6+1F 4+1F411、+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F 3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F 3+1F3+1F3+1F3+1F 1712、.96M 17.96M 17.96M 17.96M 13.77M 13.77M 13.77M 13.77M 剖面示意 SECTION 剖面示意 SECTION K 地塊容量分析 K plot interpretationCube N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F 建筑面積：32400 SQUARES 貨值：59320W VALUE 方向一：6+1F 26.33M 26.33M 26.33M 6+1F6+1F6+1F 6+1F613、+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 疊墅（6+1F） 疊墅（5+1F） 疊墅（4+1F） 疊墅（3+1F） 庭院示意 N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F 品質對比：產品品質：方向三方向一 空間品質：方向一方向三 貨值：方向一方向三 結論：宜選擇 614、+1 和 4+1 組合 貨值：59400W VALUE 建筑面積：29520 SQUARES 方向三：6+1F & 4+1F 17.96M 17.96M 17.96M 17.96M 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F6+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F4+1F K 地塊容量分析 K plot interpretationCube 疊墅（6+1F） 疊墅（5+1F）15、 疊墅（4+1F） 疊墅（3+1F） 庭院示意 NO.1 17.96M 17.96M 17.96M 17.96M N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F 建筑排布方式：南向 1 排 6+1F，東向 3 排 6+1F，西向 4 排 4+1F ARRANGEMENT 日照影響：6+1F 建筑日照陰影區投影在道路上 SUN SHINING 出入口設置：東側設主入口且入口場地較大 ENTRENCE 26.33M 6+1F6+1F6+1F 616、+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 26.33M “ ” NO.2 17.96M 17.96M 17.96M 17.96M 26.33M 26.33M N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 3F 3F 3F 6+1F6+1F6+1F6+1F17、6+1F 出入口設置：西側不可開設入口 ENTRENCE 日照影響：6+1F 建筑日照陰影區投影在場地內 SUN SHINING 建筑排布方式：南向 1 排 6+1F，東向 4 排 4+1F，西向 3 排 6+1F ARRANGEMENT 結論：NO.1 方案較優 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 4+1F4+1F4+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F6+1F 6+1F6+1F6+1F “ ” K 地塊容量分析 K plot interpretationCube K 地塊 沄湖 30M 18、限高線 4+1F4+1F 6+1F6+1F 3F 3F NO.1 30M 限高線 11 NO.2 K 地塊 沄湖 “ ” “ ” 張家港河 4+1F4+1F 6+1F6+1F 結論：NO.1 方案觀景戶數最多 圖例 H6M 視線內主要景觀：河 景 + 綠化 H=0-6M 視線內主要景觀：綠化 NO.1 SECTION 1-1 NO.2 SECTION 1-1 張家港河 K 地塊視線分析 K plot sight analysisCube 3+1+1F3+1+1F3+1+1F 3+1+1F3+1+1F3+1+1F 3+1+1F3+1+1F3+1+1F 5+1+1F5+1+1F5+1+1F5+1+19、1F5+1+1F5+1+1F5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F 5+1+1F5+1+1F3+1+1F3+1+1F3+1+1F N Riverzhangjiagangkeyun Planning Road Planning Road Planning Road 規劃道路 規劃道路 張 家 港 河 規 劃 道 路 疊墅（5+1+1F） 疊墅（3+1+1F） 入口 庭院示意 3F 3F 3F 1. 產品提升：6+1 優化為 5+1+1 4+1 優化為 3+1+1 2. 空間提升：擴20、大院子面積 增加邊院 4+1F3+1+1F6+1F 四拼兩拼 + 兩拼 5+1+1F K 地塊方案生成 K plot scheme generationCube M 地塊建筑面積 = 總建筑面積 -K 地塊建筑面積 =96000 m block squares 2# 地塊 總用地面積：115204 總建筑面積：260251.04 容積率：1.49 A 地塊已建面積 37230.37 D 地塊已建面積 7945.38 M、K 兩個地塊分開開發，剩余建筑面積為 126478 兩地塊需平衡容積率 K 地塊 總用地面積：22345 總建筑面積：30760 容積率：1.38 建筑限高：30m M 地塊 21、SITE m 增加高層觀景戶數 increase the amount of sight housesCircle M 地塊條件解讀 m plot interpretation T4 得 房 率 遞 減 層數 75% 得房率 32F （限高 100m） 18F 120 130 150 occupancy rate decrease 配比 25%- 30% 配比 15%- 20% 配比 50% 空間品質遞增 T3T2 戶型組合類型 120 120 130 130 150150 space quality increase 配比 25%- 30% 配比 25%- 30% 配比 15%- 20% 配22、比 15%- 20% 配比 50% 配比 50% K 地塊產品尺度分析 K plot house types sizeCircle 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat N 18F 18F 18F 32F 32F 18F 18F 18F 18F M地塊容量分析 （不含還遷房） m plot interpretation 方向 1 全 T2（空間品質最高） 18F 18F18F 150 130 120 存在問題： 日照條件不滿足 無還遷房排布位置 PR23、OBLEMS 結論：方向一 方案不成立方向二 方向 2 全 T4（經濟性得房率最高） 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 32F32F 32F 32F 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 存在問題： 與其他樓盤區分不大 不符合豪宅定位 PROBLEMS M地塊容量分析 （不含還遷房） m plot interpretation 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 方向 3 全 T3 31F 31F 31F 31F 31F 150 1324、0 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 根據 M 地塊面積、戶型、100m 限高推導出所需 T3 的量 DERIVATION 方向三 5 棟 T3 方案成立 方向 4 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 根據 M 地塊面積、戶型、100m 限高推導出所需 T2 T3 的量 DERIVATION 方向四 2 棟25、 T2+4 棟 T3 方案 M 地塊還遷房位置 m plot interpretation D B A C 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 67 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 根據 M 地塊還遷房面積 31000 、100m 限高推導出所需 2 棟 T7 還遷房方案 DERIVATION 根據 31000 還遷房面積，總套數為 460 套，每套面積約為 67 ，采用 T7 需有 2 棟 A B C D 為還26、遷房可選位置 A: 部分日照陰影投影在外側，對自身住宅影響較小，但受限于 地塊形狀，占據了較多景觀面 B: 占據較多景觀面，對自身住宅影響較大 C: 最大限度將景觀資源讓給自身住宅 D: 占據較多景觀面，對自身住宅影響較大 結論：還遷房最優選址位置為 C 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N NO.1 全 T3 31F 31F 31F 31F 31F 33F 33F 67 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 方向三與 C 位置還遷房組合 GENERATE 方27、案一正南北布局 5 棟 T3+2 棟 T7 M地塊容量分析 （不含還遷房） m plot interpretation NO.2 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 33F 33F 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 方向四與 C 位置還遷房組合 GENERATE 方案二正南北布局 5 棟 T3+ 東西向布局 2 棟 T7 景觀 & 產品 signt & product IMPROVE QUALITY&VALUE NO.28、1 全 T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 31F 31F 31F 31F 31F 33F 33F 67 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 根據景觀資源調整方案一方案二樓棟角度，保證觀湖戶數最大化，觀湖面最大化，且內部花園完整 NO.2 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 33F 33F 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃29、 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat NO.1 全 T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 31F 31F 31F 31F 31F 33F 33F 67 物業用房 住宅入口 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat M 地塊方案生成 M plot scheme generation M 地塊方案生成 M plot scheme generation NO.2 T2+T3 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 30、N 30F 30F 30F 30F 30F 30F 33F 33F 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat M 地塊方案生成 M plot scheme generation NO.3 保留場地售樓處方案 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F 3F N 33F 33F 67 物業用房 住宅入口 保留會所 150 130 120 沄湖 Lakeyun Planning Road 規 劃 道 路 白鷺棲息地 Egret Habitat 31F 31F 31F 31F M 地塊場地北側售樓部考慮保留，31、南側采用土地集約的排布方式 采用四棟 T4 的戶型（150+120+130+130）和兩棟公租房 組成 營銷策略技術策略 MARKETING STRATEGYTECHNICAL STRATEGY 場地營造布局分析形象塑造 LAYOUT STRATEGYFORMAREA CONSTRUCT 方案一總平面圖 general layout 2# 地塊 總用地面積：115204 容積率：1.49 M、K 兩個地塊分開開發，需平衡容積率 M 地塊 總用地面積：24541.26 綠地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：100m M 地塊需建 31000 還遷房 K 地塊 總用地面積：22345 綠地率32、 35% 建筑密度 40% 建筑限高：30m 沄湖 Lakeyun Planning Road Planning Road 規 劃 道 路 規 劃 道 路 Riverzhangjiagangkeyun 張 家 港 河 方案一經濟技術指標 econo-technical norms 方案一 M 地塊功能分析 m plot fuction analysis 方案一 K 地塊功能分析 k plot fuction analysis 流線分析 flown line analysis 基地車行流線直接進入地庫，人行流線穿過廣場花 園等豐富的景觀入戶 城市支路 車行流線 人行流線 消防流線 地下車庫出入口33、 圖例 消防分析 fire control analysis 消防登高場地沿建筑外圍設置，保證內部景觀完整性 消防流線 消防登高場地 圖例 景觀概念分析 landscape analysis 基地通過入口會所屋頂綠化、中央廣場、景觀綠地 等綠化來呈現多重景觀 景觀主軸線 中央景觀 私屬庭院 入口庭院 濱湖景觀 景觀次軸線 景觀帶 圖例 日照分析 sunshine analysis 根據成都市規劃管理技術規定（2008）、成都 市建筑日照分析管理辦法（試行），對本項目日照條 件進行測算分析可知： 本項目內建筑均滿足日照要求，并未對周邊 建筑造成遮擋 0 小時 1 小時 2 小時 3 小時 4 小34、時 5 小時 6 小時 圖例 地庫范圍分析 underground garage sape analysis 地庫范圍線 地下車庫出入口 圖例 地庫平面圖 underground garage plan 地下車庫建筑面積：13431 機動車停車位：480 輛 指標 方案二總平面圖 general layout 2# 地塊 總用地面積：115204 容積率：1.49 M、K 兩個地塊分開開發，需平衡容積率 M 地塊 總用地面積：24541.26 綠地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：100m M 地塊需建 31000 還遷房 K 地塊 總用地面積：22345 綠地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：30m 方案二經濟技術指標 econo-technical norms 方案三總平面圖 general layout 2# 地塊 總用地面積：115204 容積率：1.49 M、K 兩個地塊分開開發，需平衡容積率 M 地塊 總用地面積：24541.26 綠地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：100m M 地塊需建 31000 還遷房 K 地塊 總用地面積：22345 綠地率 35% 建筑密度 40% 建筑限高：30m 方案三經濟技術指標 e