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1、南京青龍地鐵小鎮國7地塊規劃設計 NANJING QINGLONG SUBWAY TOWN 7 PLOT PLANNING AND DESIGN SCHEME 上海柏濤 南京樓盤分布地圖 1 旭輝鉑悅金陵 2 新城保利南京 3 萬科南京 4 綠地湯山 5 南京五岳 6 梅家塘 7 南京二板橋 壹 ONE 貳 規 劃 強 排 參 規 劃 詳 解 肆 啟 動 區 篇 伍 產 品 策 略 立 面 選 型 目 錄 PART TWO PART THREE PART FOUR PART FIVE PART 規劃強排 PARTONE 南京市第一人民醫院 SITE 夫子廟 南京市政府 南京站 南京東站 南京大2、學 中鐵南京大橋 南京博物院 基地位于南京市，距離南京東站約 8.4km，距南京博物館約14.2km， 南京市政府16.8km。 S i t ea n a l y s i s 區 位 分 析 規劃 強排 Planning condition 規 劃 條 件 規劃 強排 145 m 185 m165 m 用地性質：二類居住用地 用地面積：25758.55 容積率：1.01-1.7 總計容建筑面積：43789.54 建筑密度： 25% 建筑高度： 35m 綠地率： 30% 出入口方位：宜沿北側四望路、西側福寧路，麟崗路禁設機動車出入口。 其他要求： 1、住宅建筑高度不能大于兩種； 2、人均公共綠地3、面積不應低于1.0，且地塊內應至少設 置一處面積不小于400的公共綠地，該綠地至少有三分之 一綠地面積在規定的建筑標準日照陰影線外。 營銷輸入條件營銷輸入條件 面積段面積段面積配比面積配比 95-10045%-50% 110-11540%-45% 140-14310%-15% Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 容積率：1.7 建筑密度：25% 限高：35M 平均層數 = 容積率 1.7 建筑密度 25% = 6.8F 可能的層數組合 6F+11F（疊加+小高層） 疊加不出量、不建議 8+1F+11F（底復+小高層） 底復不出量且對結構不利， 不建議 8+1F+11F4、（頂復+小高層） 頂復出量且對日照有利 平均層數 戶均面積戶均面積130130 大花園大花園 戶均面積戶均面積106106 均衡均衡 戶均面積戶均面積136136 洋房組團洋房組團 4排最出量、且尺度合理 一、排數測算(10m三面寬戶型） 3排全11F4排8+1F、11F5排5+1F、11F Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 B A 二、面寬極致測算 根據地塊形狀及用地價值 可把地塊分為兩部分 A：南北沿路 B：中部組團 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 A:南北沿路 山墻不開5、窗可按最小間距6m控制 120m120m 售樓處售樓處 A:南北沿路方案一 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 設置97戶型 1T2 9.3m三面寬 優點：南北均可設置6個單元三面寬97 不足：97面寬9.3M偏小 6.5M 售樓處售樓處 A:南北沿路方案二 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 優點：97面寬達到9.8M較為舒適 不足：引入新產品兩面寬80 設置99戶型 9.8m三面寬 設置80戶型 7.2m兩面寬 6.5M 售樓處售樓處 80產品 99產品 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 A:南北沿路方案一A:6、南北沿路方案二 南北均設置6個單元9.3m三面寬97產品 南北均設置5個單元9.8m三面寬99產品 加1單元7.2m兩面寬80產品 9.3m面寬偏小，影響三房居住舒適度99產品面寬達9.8m，產品舒適度高 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 B:中心組團 山墻不開窗可按最小間距6m控制 120m120m B:中心組團方案一 14.2M Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 設置115戶型 1T2 10.5m三面寬 16.8M 1、中部兩排可設置5個單元 2、山墻間距16.8m、14.2m，中心花園 3、115產品占比43%，滿足營銷要求 B:中7、心組團方案二 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 設置99+99戶型 9.8m三面寬 設置115+115戶型 11.8m3.5面寬115 10M 13M 1、中部兩排可設置5個單元 2、山墻間距13m、10m，中心花園較小 3、115產品占比31%，不滿足營銷要求 97+97產品 115+115產品 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 B:中心組團方案一B:中心組團方案二 兩排均設置5個單元10.5m三面寬115產品 兩排均設置5個單元 兩排在兩端設置面寬9.8m三面寬99+99產品 中間設置面寬11.8m3.5面寬115+115產品 1158、產品滿足占比 中央花園尺度較大，空間感受好 115產品不滿足占比 中央花園尺度較小，空間感受較差 頂復戶型 Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 大戶型設置在頂復：出量/贈送多 利用退臺卡日照間距 80頂復（110） 99頂復（129） 115頂復（140） Planninganalysis 強 排 分 析 規劃 強排 最終方案 80兩面寬（7.2m)產品 99三面寬（9.8m)產品 115三面寬（10.5m)產品 南北兩排用足面寬，設置小戶型 中間兩排景觀最優，設置中戶型 頂復出量且贈送多，設置大戶型 規劃詳解 PART TWO 方案綜合技術經濟指標一覽表 項 目數 9、量單 位備注 總用地面積25759 m2 總建筑面積66821.1m2 總計容建筑面積43789.5 m243789.535 其 中 住宅建筑面積42870.5 m2 其中 8+1F小高層22781.0 m2 10+1F小高層2341.0 11F小高層17748.5 m2 公建配套919.0 m2 其中 物業管理用房263.96 m2地上計容的0.4% 信報箱25.00 m2 養老用房125.00 m2 快件服務25.00 m2 消防控制室50.00 m2 門衛30.00 m2 配電房400.00 m2 地下總建筑面積23031.7m2 其中 地庫面積17728.8m2 其中 人防地庫面積6010、30.0m2總建面的9% 非人防地庫面 積 11698.8m2 非機動車庫面積1852.5m2夾層設置 建筑地下室面積3450.4m2 容積率1.70 建筑基底面積6395.88m2 建筑密度24.83%規劃要求25% 綠地率30%不小于30% 居住總戶數404戶 機動車位495 輛 住宅1.2輛/戶，配套1.8輛/100 其中 地下停車位485 輛 地面停車位10 輛2% 非機動車位741 輛 住宅1.8輛/戶，配套2.5輛/100 鳥瞰模型 小區主入口 小區次入口 市政道路 小區車行道 小區人行道 地庫口 Planninganalysis 交 通 分 析 規劃 詳解 回車場 F i r e11、a n a l y s i s 消 防 分 析 規劃 詳解 車行出入口 市政道路 消防道路 地庫口 回車場 消防登高場地 Product distribution 產 品 分 布 規劃 詳解 80產品 80頂復 99產品 99頂復 115產品 115頂復 配套 配電站 戶型戶型面積面積戶數戶數總面積總面積占比占比要求要求 80823629526.89% 45%-50% 9799.151801784741.63% 113114.51601832042.73%40%-45% 80頂復1102220 8.75%10%-15%97頂復129.15101291.5 113頂復140162240 合計4012、442870.5100.00% Floor distribution 層 數 分 布 規劃 詳解 11F 10+1F 8+1F 2F 1F 本方案層高有9F和11F兩種 滿足規劃局要求的住宅不多于兩種建筑高度的要求 Landscape analysis 景 觀 分 析 規劃 詳解 中央景觀軸 組團景觀 Basement analysis 地 庫 分 析 規劃 詳解 地庫范圍 地庫出入口 地下總建筑面積23031.7m2 其中 地庫面積17728.8m2 其中 人防地庫面積6030.0m2總建面的9% 非人防地庫面積11698.8m2 非機動車庫面積1852.5m2夾層設置 建筑地下室面積34513、0.4m2 機動車位495 輛 住宅1.2輛/戶，配套 1.8輛/100 其中 地下停車位485 輛 地面停車位10 輛2% 非機動車位741 輛 住宅1.8輛/戶，配套 2.5輛/100 Sunshine analysis 日 照 分 析 規劃 詳解 0-1小時 1-2小時 2-3小時 3-4小時 4-5小時 5-6小時 6-7小時 7-8小時 8小時 日照滿足大寒日兩小時的日照要求 集中綠地面積800，大于400且滿足有三分之一 綠地面積在規定的建筑標準日照陰影線外的要求。 啟動區篇 PART THREE S i t es e l e c t i o n 啟 動 區 選 址 啟動 區篇 114、 2 1處： 優點：四望路為唯一現狀道路， 展示性最佳； 2處： 優點：可利用空間較大； 缺點：無現狀道路可達，展示性差。 方案一：禮儀軸線方案二：多重院落 方案一：禮儀軸線 金地大運河府 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Planninganalysis 啟動區 規劃 強排 啟動區指標 用地面積：1800 構架面積：250 售樓處面積(配套面積）:500 啟動區流線總長度：140m 停車位：8個 樣板房：99，114 啟動區動線 1城市轉角 2入口廣場 3停車場 4入口門廊 5中心景觀 6售樓處入口 7入口灰空間 8售樓處空間 9后院步道 10 樣板房 西北角鳥瞰圖 西側鳥瞰圖 ：城15、市轉角 ：入口廣場 ：入口門廊 ：中心景觀 ：中心景觀 ：售樓處入口 ：入口灰空間 ：后院步道 方案二：多重院落 綠城蘭園 Planninganalysis 啟動區 規劃 強排 啟動區指標 用地面積：1800 售樓處面積(配套面積）:500 啟動區流線總長度：140m 停車位：8個 樣板房：99，114 啟動區動線 1城市轉角 2售樓處入口 3前院 4接待展示 5枯山水庭院 6售樓處入口 7內院 8側院 9后院 10 樣板房 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 西北角鳥瞰圖 西側鳥瞰圖 ：售樓處入口 ：前院 ：枯山水庭院 ：內院景廊 灰空間 ：后院 方案一：禮儀軸線方案二：多重院落 產品16、策略 PART FOUR Apartment type analysis 戶型分析 產品 策略 8080 戶型戶型 標準層平面標準層平面 戶型參數戶型參數 戶型面積：82 得房率：82.6% 房型：2+1房2廳1衛 戶型亮點戶型亮點 戶型方正 9999 戶型（方案一）戶型（方案一） 標準層平面標準層平面 戶型參數戶型參數 戶型面積：99.1 得房率：76.58% 房型：3房2廳2衛 戶型亮點戶型亮點 獨立電梯廳入戶 豪華主臥套空間 Apartment type analysis 戶型分析 產品 策略 9999 戶型（方案二）戶型（方案二） 標準層平面標準層平面 戶型參數戶型參數 戶型面積：9917、.1 得房率：84.1% 房型：3房2廳2衛 戶型亮點戶型亮點 獨立入戶玄關 舒適主臥套 戶型南北通透 Apartment type analysis 戶型分析 產品 策略 9999 戶型（頂復）戶型（頂復） 頂頂層平面層平面 戶型參數戶型參數 戶型面積：129.1 得房率：84.1% 房型：4房2廳2.5衛 贈送面積：27.7（起居室上方挑空） 戶型亮點戶型亮點 舒適主臥套 贈送起居室挑空空間 頂躍平面頂躍平面 Apartment type analysis 戶型分析 產品 策略 115115 戶型（方案一）戶型（方案一） 戶型參數戶型參數 戶型面積：114.5 得房率：82.5% 房型：318、房2廳2衛 戶型亮點戶型亮點 獨立電梯廳入戶 雙面寬陽臺 豪華主臥套空間 標準層平面標準層平面 Apartment type analysis 戶型分析 產品 策略 115115 戶型（方案二）戶型（方案二） 標準層平面標準層平面 戶型參數戶型參數 戶型面積：114.5 得房率：86.6% 房型：4房2廳2衛 戶型亮點戶型亮點 南北通透戶型方正 舒適主臥套空間 Apartment type analysis 戶型分析 產品 策略 115115 戶型（頂復）戶型（頂復） 戶型參數戶型參數 戶型面積：140 得房率：86.6% 房型：5房2廳2衛 贈送面積：31.5(起居室上方挑空) 戶型亮點戶型亮點 南北通透戶型方正 贈送起居室挑空空間 頂頂層平面層平面頂躍平面頂躍平面 Apartment type analysis 戶型分析 產品 策略 立面選型 PART FIVE 現代中式 現代簡約 現代時尚