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1、Research Page 0 房地產(chǎn)專題報(bào)告 目 錄 二、二、 房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ)房地產(chǎn)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 三、三、 房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程 一、一、 房地產(chǎn)現(xiàn)行土地制度房地產(chǎn)現(xiàn)行土地制度 Research Page 1 房地產(chǎn)專題報(bào)告 一、現(xiàn)行土地制度 全民所有制：所有權(quán)屬于國(guó)家代表的全體人民，具體由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使； 集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。 一、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度 全部土地都為 社會(huì)主義公有制社會(huì)主義公有制 全民所有制（國(guó)有土地） 集體所有制（集體土地） 房屋兩證指的是：城市房屋有的中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證和中華人民共和國(guó)房屋所2、有權(quán)證。 城市土地均為國(guó)家所有，農(nóng)村土地為集體所有。是中華人民共和國(guó)土地法所規(guī)定的。 Research Page 2 房地產(chǎn)專題報(bào)告 一、中國(guó)大陸現(xiàn)行土地制度 國(guó)有土地使用權(quán)出讓 國(guó) 家 土地使用者 土地使用權(quán)(一定年限) 土地使用權(quán)出讓金(提前支付) 土地使用權(quán)出讓(土地 一級(jí)市場(chǎng))由國(guó)家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)， 沒(méi)有所有權(quán)。 國(guó)有土地使用權(quán)出讓方式 1.招標(biāo)方式 2.拍賣方式 3.協(xié)議方式 4.掛牌方式 國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限 1.居住用地：70年 2.工業(yè)用地：50年 3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年 4.綜合或其它用地：50年 5.商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年 一、現(xiàn)行土地3、制度 Research Page 3 房地產(chǎn)專題報(bào)告 1、取得國(guó)有土地使用權(quán)、取得國(guó)有土地使用權(quán) 國(guó)有土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán) 1. 出讓方式出讓方式 2. 劃拔方式劃拔方式 （1）招）招 標(biāo)標(biāo) （2）拍）拍 賣賣 （3）掛）掛 牌牌 （4）協(xié)）協(xié) 議議 3. 承租方式承租方式 一、現(xiàn)行土地制度 二、土地出讓方式 Research Page 4 房地產(chǎn)專題報(bào)告 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)書 交付土地交付土地 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件 地價(jià)評(píng)估地價(jià)評(píng)估 確定出讓底價(jià)確定出讓底價(jià) 編制、確定編制、確定 出讓方案出讓方案 公布出讓計(jì)劃公布出4、讓計(jì)劃 確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同 公布結(jié)果公布結(jié)果 招招 標(biāo)標(biāo) 拍拍 賣賣 掛掛 牌牌 協(xié)協(xié) 議議 招拍掛實(shí)施招拍掛實(shí)施 (1) (2) (3) (4) (5) (7) (8) (9) 申請(qǐng)及資格審查申請(qǐng)及資格審查 (6) (10) 2、國(guó)有土地使用權(quán)出讓流程 二、土地出讓方式 一、現(xiàn)行土地制度 Research Page 5 房地產(chǎn)專題報(bào)告 招招 標(biāo)標(biāo) 招標(biāo)方式概念 指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)投標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)各投標(biāo)者設(shè)計(jì)標(biāo)書設(shè)計(jì)標(biāo)書的競(jìng) 爭(zhēng)，來(lái)確定土地使用權(quán)受讓人的方式。 招標(biāo)流程 評(píng)標(biāo)評(píng)標(biāo) 出讓人出讓人 確定標(biāo)的及標(biāo)底確定標(biāo)的及標(biāo)底5、 投標(biāo)人投標(biāo)人 投標(biāo)投標(biāo) 出讓人、投標(biāo)人出讓人、投標(biāo)人 開標(biāo)開標(biāo) 評(píng)標(biāo)小組評(píng)標(biāo)小組 確定中標(biāo)人確定中標(biāo)人 對(duì)能夠最大限度地滿足最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)各項(xiàng)綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實(shí) 質(zhì)性要求且價(jià)格最高且價(jià)格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。 一、現(xiàn)行土地制度 Research Page 6 房地產(chǎn)專題報(bào)告 拍拍 賣賣 拍賣方式概念 按照指定時(shí)間、地點(diǎn)，在公開場(chǎng)所出讓方用叫價(jià)的方法叫價(jià)的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價(jià)最高者出價(jià)最高者（競(jìng)買人 ）。 拍賣流程 （一）主持人點(diǎn)算競(jìng)買人； （二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)； （三）6、主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒(méi)有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示； （四）主持人報(bào)出起叫價(jià)； （五）競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)； （六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)； （七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒(méi)有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交； （八）主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 一、現(xiàn)行土地制度 Research Page 7 房地產(chǎn)專題報(bào)告 掛掛 牌牌 掛牌方式概念 出讓人發(fā)布掛牌公告掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告， 接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)并更新掛牌價(jià)格更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出讓結(jié)果確定土地使用者。 掛牌流程 接受新報(bào)價(jià)接受新報(bào)價(jià) 出讓人出讓人 宗7、地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布 競(jìng)買人競(jìng)買人 報(bào)價(jià)報(bào)價(jià) 出讓人出讓人 更新掛牌價(jià)格更新掛牌價(jià)格 出讓人出讓人 確定競(jìng)得人確定競(jìng)得人 掛牌起始日掛牌起始日 掛牌截止日掛牌截止日 掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： （一）在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； （二）在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào) 價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； （三）在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地8、進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出 價(jià)最高者為競(jìng)得人。 一、現(xiàn)行土地制度 Research Page 8 房地產(chǎn)專題報(bào)告 協(xié)協(xié) 議議 協(xié)議方式概念 指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價(jià)款，達(dá)成協(xié)議并簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。 劃劃 拔拔 劃拔方式概念 指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交其使用，或者將土 地?zé)o償交給土地使用者的行為。 一、現(xiàn)行土地制度 Research Page 9 房地產(chǎn)專題報(bào)告 3、出讓方式的適用范圍、出讓方式的適用范圍 9、出讓方式出讓方式 劃拔方式劃拔方式 招標(biāo)、拍賣、掛牌招標(biāo)、拍賣、掛牌 協(xié)議協(xié)議 1 經(jīng)營(yíng)性用地以經(jīng)營(yíng)性用地以( (商業(yè)、旅游、商品住商業(yè)、旅游、商品住 宅等宅等) )及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地； 1 經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地， 同一宗地只有一個(gè)意向用地者 的 1 國(guó)家機(jī)關(guān)、軍事用地 2 同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用 地者；地者； 2 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申 請(qǐng)協(xié)議出讓 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地 3 劃撥土地使用權(quán)改變用途或轉(zhuǎn)讓，收 回土地使用權(quán)，實(shí)行招拍掛出讓的； 3 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理 協(xié)議出讓 3 國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源10、交通等 項(xiàng)目用地 4 出讓土地使用權(quán)改變用途 4 出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期 4 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 5 法律法規(guī)規(guī)定的其它用地 異 同 有償使用，需要簽定合同 有償有償使用，需要簽定合同 少量費(fèi)用(補(bǔ)償、安置）或無(wú)償 有期限限制 有期限限制 一般無(wú)期限限制 一、現(xiàn)行土地制度 Research Page 10 房地產(chǎn)專題報(bào)告 4、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同 招招 標(biāo)標(biāo) 拍拍 賣賣 掛掛 牌牌 交易場(chǎng)所交易場(chǎng)所 指定地點(diǎn) 拍賣行 土地交易場(chǎng)所 交易方式交易方式 一次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 多次報(bào)價(jià) 持續(xù)時(shí)間持續(xù)時(shí)間 長(zhǎng) 短 長(zhǎng) 復(fù)雜程度復(fù)雜程度 需要制11、作標(biāo)書 十分復(fù)雜 不復(fù)雜 一般 衡量指標(biāo)衡量指標(biāo) 價(jià)格及指定的技術(shù)等其它條件 價(jià)格 價(jià)格 適用范圍適用范圍 具備其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、 公益建設(shè)條件 土地用途無(wú)特別限制及 要求 土地用途無(wú)特別限制及要求 一、現(xiàn)行土地制度 Research Page 11 房地產(chǎn)專題報(bào)告 類別類別 代號(hào)代號(hào) 類別名稱類別名稱 范范 圍圍 R 居住用地 居住小區(qū)，居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地 C 公共設(shè)施用地 居住區(qū)及居住區(qū)級(jí)以上的行政、商業(yè)金融、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研 設(shè)計(jì)等機(jī)構(gòu)和設(shè)施的用地，不包括居住用地中的公共服務(wù)設(shè)施用地 M 工業(yè)用地 工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫(kù)房及其12、附屬設(shè)施等用地。包括專用的鐵路、碼頭和道 路等用地，不包括露天礦用地，該用地應(yīng)歸入水域和其它用地（E） W 倉(cāng)儲(chǔ)用地 倉(cāng)儲(chǔ)企業(yè)的庫(kù)房、堆場(chǎng)和包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地 TS 交通道路廣場(chǎng)用地 鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口和機(jī)場(chǎng)等城市對(duì)外交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地； 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的道路、廣場(chǎng)和停車場(chǎng)等用地 U 市政公用設(shè)施用地 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的市政公用設(shè)施用地，包括其建筑物、構(gòu)筑物及管理維 修設(shè)施等用地 G 綠地 市級(jí)、區(qū)級(jí)和居住區(qū)級(jí)的公共綠地及生產(chǎn)防護(hù)綠地，不包括專用綠地、園地和 林地 E 水域和其它用地 除以上各大類用地之外的用地 1、城市用地、城市用地 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ) Res13、earch Page 12 房地產(chǎn)專題報(bào)告 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ) Research Page 13 房地產(chǎn)專題報(bào)告 2、建筑術(shù)語(yǔ)、建筑術(shù)語(yǔ) 建筑用地面積 總建筑面積 建筑密度（建筑覆蓋率 ） 容積率 建筑或建筑群實(shí)際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場(chǎng)等)的面 積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。 總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟(jì)性 的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。 用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以反映出一定用地范 圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ)14、 Research Page 14 房地產(chǎn)專題報(bào)告 用地紅線 道路紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。 道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步 行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、 通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一 般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良 好的效果。 2、建筑術(shù)語(yǔ)、建筑術(shù)語(yǔ) 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ) Research Page 15 房地產(chǎn)專題報(bào)告 房屋層數(shù) 層高 建筑高度 凈高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)15、，一般按室內(nèi)地坪0以上計(jì)算；采光窗在室外地 坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計(jì)算自然層數(shù)。房 屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗 樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計(jì)層數(shù)。 層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè) 高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機(jī)房、排煙 機(jī)房和樓梯出口小間等不計(jì)入建筑高度。 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距16、主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、 通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 2、建筑術(shù)語(yǔ)、建筑術(shù)語(yǔ) 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ) Research Page 16 房地產(chǎn)專題報(bào)告 低層建筑 多層建筑 小高層建筑（非規(guī)范性） 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。 高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。 高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。 介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。 點(diǎn)式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本 成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比 小于2的建筑。 板式建筑 指建筑平面外廓基本 成矩形,其長(zhǎng)邊與短邊之比 大于或等于217、的建筑,并且 短邊長(zhǎng)度小于或等于16米。 2、建筑術(shù)語(yǔ)、建筑術(shù)語(yǔ) 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ) Research Page 17 房地產(chǎn)專題報(bào)告 復(fù)式 躍式 錯(cuò)層 一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層一個(gè)住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。 餐廳、衛(wèi)生間等。 是一層住宅但較普通住宅高是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系 上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。 是一套房子不處于同一平面是一套房子不處于同一平面，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同 的平面上。錯(cuò)層住宅的面積計(jì)算方法參照平面住宅面積計(jì)算。 2、建筑術(shù)語(yǔ)、建筑術(shù)語(yǔ) 二、專18、業(yè)術(shù)語(yǔ) Research Page 18 房地產(chǎn)專題報(bào)告 認(rèn)籌、解籌、開盤 首先應(yīng)明確：任何形式的“認(rèn)籌”、“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”“VIP排號(hào)”等行為，都是房地產(chǎn)開發(fā)商在沒(méi)有取得 “預(yù)售許 可證”之前的非法活動(dòng)，是國(guó)家明令禁止的。 “認(rèn)籌”的具體操作大致有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)。首先是消費(fèi)者去開發(fā)商那里填寫個(gè)人資料，在交納一筆數(shù)額 不菲的“誠(chéng)意金”后，將領(lǐng)取到一張叫VIP卡、VIP護(hù)照、VIP消費(fèi)卡或認(rèn)籌卡等名稱五花八門的“證書”。 拿到這些“證書”之后，消費(fèi)者即獲得了“認(rèn)籌”資格。但往往有“認(rèn)籌”資格的消費(fèi)者的數(shù)量會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò) 樓盤實(shí)際推出的房屋數(shù)量。 第二步就是所謂的“解籌”（一般的開發(fā)商在取得預(yù)售資格后才開始19、“解籌”），也可叫“選房”或 “開盤”。 解籌的方式：在“認(rèn)籌”數(shù)超過(guò)實(shí)際可提供的房屋數(shù)量的情況下，開發(fā)商一般采取“抽簽、搖號(hào)、排對(duì)” 的形式，依照抽簽、搖號(hào)或排隊(duì)的順序，已“認(rèn)籌”客戶按先后順序統(tǒng)一選房號(hào)統(tǒng)一交首期，統(tǒng)一簽署認(rèn)購(gòu) 書或預(yù)售合同，挑中房號(hào)后，將與開發(fā)商簽訂“認(rèn)購(gòu)合同”。之后再是簽訂預(yù)售合同或者房地產(chǎn)買賣 合同。 2、銷售術(shù)語(yǔ)、銷售術(shù)語(yǔ) 二、專業(yè)術(shù)語(yǔ) Research Page 19 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 1.市場(chǎng)條件判斷 2.項(xiàng)目位置選擇 1.確定開發(fā)方案 2.編制可行性研究報(bào)告 1.1.辦理辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取國(guó)有土地使用證國(guó)有土20、地使用證 1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 1.招標(biāo):尋找施工單位 3.開工建設(shè) 1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取商品房銷售許可證商品房銷售許可證 選選 址址 立立 項(xiàng)項(xiàng) 取得土地取得土地 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 開工建設(shè)開工建設(shè) 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收 Research Page 20 房地產(chǎn)專題報(bào)告 建建 設(shè)設(shè) 用用 地地 規(guī)規(guī) 劃劃 許許 可可 證證 三、開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿 商商 品品 房房 銷銷 售售 許許 可可 證證 建建 筑筑 工工 程程 施施 工工 許許 可可 證21、證 建建 設(shè)設(shè) 工工 程程 規(guī)規(guī) 劃劃 許許 可可 證證 國(guó)國(guó) 有有 土土 地地 使使 用用 證證 一一 二二 三三 四四 五五 圖片暫缺 Research Page 26 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 立 項(xiàng) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選選 址址 竣工驗(yàn)收 人人 目的目的 事事 提交文件提交文件 開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 1.市場(chǎng)條件判斷 2.地塊位置尋找 投資分析報(bào)告 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷 Research Page 27 房地產(chǎn)專題報(bào)告 選址研究 向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)22、劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書 向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽 開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；運(yùn)用“營(yíng)銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作 需要提交文件為: 項(xiàng)目建議書 可行性研究報(bào)告 開發(fā)商 三、開發(fā)流程 立立 項(xiàng)項(xiàng) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 開發(fā)商 取得項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán) 1.投資分析 2.編制項(xiàng)目建議書 3.編制可行性研究報(bào)告 4.進(jìn)行23、項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建議書 可行性研究報(bào)告 涉及部門分別為: 計(jì)委 規(guī)劃局 建委 Research Page 28 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 立 項(xiàng) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 開發(fā)商 取得土地開發(fā)與使用權(quán) 1.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2.取得國(guó)有土地使用證 1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件 2.國(guó)有土地使用證規(guī)定提交文件 上一步：對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地24、局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘樁條件，測(cè)繪院規(guī)劃局辦理?yè)?jù)此到地政部門辦理, 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得 地款交清前:先頒發(fā)臨時(shí)國(guó)有土地使用證 Research Page 29 房地產(chǎn)專題報(bào)告 上一步：對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局 市政府下文批地 畫樁位給釘25、樁條件，測(cè)繪院規(guī)劃局辦理?yè)?jù)此到地政部門辦理, 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人 評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款 取得 地款交清前:先頒發(fā)臨時(shí)國(guó)有土地使用證 辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 1.立項(xiàng)批復(fù) 2.建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表 3.市政府征地批復(fù) 4.用地釘樁成果 5.按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件 6.審定設(shè)計(jì)方案通知書 三、開發(fā)流程 立 項(xiàng) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 辦理國(guó)有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 1.立項(xiàng)批復(fù) 2.辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng) 3.審定設(shè)計(jì)方案通知書 4.土地評(píng)估報(bào)告原件 5.出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖 26、或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書附圖，原土地方國(guó)有土地 使用證附圖（加蓋雙方公章） 6.6.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單 7.建筑面積與用途說(shuō)明書 8.加蓋工商部門備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 9.建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國(guó)有 土地使用證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地權(quán)屬 來(lái)源證明文件（原件） 10.與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償 協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件 11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等 Research Page 30 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 立 項(xiàng) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 上一步:畫樁位給釘樁條件，規(guī)劃局辦理?yè)?jù)此到地政部門辦27、理, 測(cè)繪院釘樁，成果給評(píng)估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) 設(shè)計(jì)人 申請(qǐng)確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價(jià)款,取得 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表 到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā) 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置 到規(guī)劃局領(lǐng)場(chǎng)地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊(cè) 規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請(qǐng)伐樹許可證 修改后送規(guī)委審圖2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案 3.煤氣、道路、上下水改路由 規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請(qǐng)用電報(bào)表， 出市政會(huì)議紀(jì)要做正式 供電方案，申請(qǐng)臨時(shí)施工用電，委托施工。 進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查） 領(lǐng)28、出施工圖開節(jié)能證明 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 開發(fā)商 項(xiàng)目方案滿足市場(chǎng)需要和政府要求 1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì) 2.項(xiàng)目方案審批 3領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 1.供電、給水、市政、燃?xì)怆娏?等部門意見 2.建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表 3.審定設(shè)計(jì)方案 4.建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙 5.工程檔案登記證明 6.按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的 7.協(xié)議通知書 Research Page 31 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 立 項(xiàng) 開工建設(shè)開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 開發(fā)商29、 找到符合條件施工隊(duì),開發(fā)建設(shè) 1.施工隊(duì)招標(biāo) 2.領(lǐng)取建筑工程施工許可證 項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案 領(lǐng)出施工圖開節(jié)能證明 到計(jì)委申請(qǐng)，列入到稅務(wù)局取稅單 計(jì)劃（建委會(huì)簽）持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng) 到建委工程處領(lǐng)投資許可證登記卡，登記并取得許可證 開工審批表 到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)四源費(fèi)繳納 開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù) 填招標(biāo)申請(qǐng)書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場(chǎng) 招標(biāo)辦審查標(biāo)底編制標(biāo)底 開標(biāo)會(huì)定合同，寫評(píng)標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書 招標(biāo)辦蓋章同意 施工單位 質(zhì)量總站受理市統(tǒng)計(jì)局市審查局審核市開發(fā)辦秘書處登記 同意施工 質(zhì)量監(jiān)督落實(shí)任務(wù)資金來(lái)源， 任務(wù)來(lái)源及一切手續(xù) 建委工程處同意開30、工，辦理開工許可證(建筑工程施工證) 辦理國(guó)有土地使用證: 需準(zhǔn)備文件如下： 1.建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份 2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件 3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件 4.施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書 5.經(jīng)過(guò)備案的施工合同 6.監(jiān)理單位中標(biāo)通知書 7.項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明 8.年度施工計(jì)劃 9.人防工程備案通知書 10.園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件 11.四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證 12.質(zhì)量監(jiān)督通知書 13.安全監(jiān)督通知書 14.建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑證 15.統(tǒng)計(jì)局登記通知 Research Page 32 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 立 項(xiàng) 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)31、收 人人 目的目的 事事 向政府提交文件向政府提交文件 開發(fā)商 完成建造,出售,回收資金及獲利 1.建設(shè)項(xiàng)目 2.工程驗(yàn)收 之前取得的所有證 上一步:上一步:建委工程處同意開工，辦理開工許可證 施工單位進(jìn)場(chǎng)開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計(jì)、施工 辦理 全部工程竣工 四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章 憑驗(yàn)收通知書入庫(kù)房屋確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收 出庫(kù)分配及辦理、辦理 運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段 辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證: 需準(zhǔn)備文件如下： 1.年度施工計(jì)劃 2.施工合同 3.地名辦批復(fù) 4.物業(yè)管理公約批復(fù) 5.臨時(shí)國(guó)有土地使用證，國(guó)有土地使用 權(quán)出讓合32、同，出讓金繳納證明 6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 7.建筑工程施工許可證 8.銷售（預(yù)售）房?jī)r(jià)監(jiān)管協(xié)議書，投資 總額達(dá)35%以上的證明材料 9.銷售（預(yù)售）商品房面積測(cè)量報(bào)告和 分?jǐn)偛课坏恼f(shuō)明，各層平面圖 10.市政府征地的批復(fù) 11.銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和 設(shè)備簡(jiǎn)介等 Research Page 33 房地產(chǎn)專題報(bào)告 三、開發(fā)流程 總 結(jié) 1.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所涉及的部門有: 計(jì)委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等計(jì)委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等 2.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中從政府部門取得的主要證件有: 建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、 建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售( (預(yù)售預(yù)售) )許可證許可證 3.房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有: 項(xiàng)目建議書項(xiàng)目建議書、立項(xiàng)報(bào)告立項(xiàng)報(bào)告、可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)方案送審書設(shè)計(jì)方案送審書、 施工圖施工圖等以及各相關(guān)部門的批文等以及各相關(guān)部門的批文