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1、上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構 2017.06 PLANNINGPLANNING CONCEPTCONCEPT SCHEMESCHEME 2017.06 新城| 宿遷太湖花園地塊項目 THE PROJECT OF XINCHENG 規劃方案設計 上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構 2017.06 目錄 Contents 前期分析 Basic Analysis 策劃思路 Overall Strategy 規劃詳解 Architectural Scheme 產品研發 Product Research 立面設計 2、Facade Design 啟動策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構 2017.06 目錄 Contents 前期分析 Basic Analysis 策劃思路 Overall Strategy 規劃詳解 Architectural Scheme 產品研發 Product Research 立面設計 Facade Design 啟動策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 市場精神：如何揚長避短，溢價貨值最大化？ 城市精神：如何通過設計手段，價值提升城市形象？3、 成本精神：如何保證品質，并做到合理的成本控制？ 企業精神：如何樹立新城地產在宿遷品牌形象？ 客戶精神：如何讓產品在周邊競品中脫穎而出？ 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 宿遷，江蘇省省轄市，位于江蘇省北部、地處長江三角洲地區，是長三角城市群 成員城市，也是淮海經濟圈、沿東隴海線經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交 叉輻射區。 地塊位于宿遷市中心以南，經濟開發區內，本地塊距離宿遷市人民政府約為 6.8KM，距離老城區約為7 KM, 項目位置離中心城區較遠，隸屬生地，未來尚待 開發。 宿4、遷市經濟開發區 宿遷市中心城區 市中心 商圈 經濟開發 區 濱湖新區 宿豫區 宿城新區 基 地 3.5 KM 7 KM 10.5 KM 基地區位 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 產業集中示范區 Industrial Centralization 對外開放示范區轉型升級示范區 Upgrading Transformation Opening Outside World 宿遷市經濟技術開發區 NEW TOWN, SUQIAN 規劃范圍 宿遷經濟技術開發區位于宿遷市河西片、新城片南部，其5、規劃范圍東 起發展大道、古黃河、西至十一支渠，南到南環路以南1公里，北至 規劃中的青海湖路，總用地19.08平方公里。 功能定位 高科技工業園涵蓋光電、新材料、食品飲料、紡織服裝、機械電子等 五大特色產業。 規劃規模 宿遷經濟技術開發區規劃控制區面積105平方公里，建成區面積45平 方公里。 正在崛起的城市新中心 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地基地 宿遷經濟開發區控制性詳細規劃 基地基地 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURA6、L DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地 商業 商業 梨園實驗 幼兒園 淮海 技師學院 建材市 場 祥和 幼兒園 社區衛 生 服務站 范圩 幼兒園 月亮湖 國際大酒 店 基地 振興路 基地周邊路網密布，交通便捷，基地東側發展大道為市區主要人流方向，距北 側環城南路1.5KM，距南側開發大道1.5KM，距西側新楊高速1.5KM，目前暫 無軌道交通道路計劃。 基地周邊目前商業、教育、醫療等配套尚不成熟，尚需完善， 地塊南側控規為大量商辦用地，未來各類配套將逐步齊全，升值潛力巨大。 周邊配套 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTUR7、AL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地四周道路、綠化等市政建設完善，基地周邊用地除東西側為已建居住區，其他周邊地塊尚待后續開發。 SITE 6 123456 基地周邊 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 商住用地 商住用地 住宅用地 商業用地 商業用地 基地 1 2 3 4 21 34 1. 基地東側為縱貫城市南北的城市主干道（發展大道）充分利用人 車流可達性及其城市形象展示面屬性。同時道路左側設有高壓線。 考慮高壓線及道路噪音對基地影響。 2. 基地南側未來8、為商業屬性用地。考慮未來商業對基地內住宅影響。 3. 基地西側地塊為30M綠化帶，充分挖掘綠化帶的景觀價值。 4. 基地北側為商住用地，充分考慮規格對北側日照的影響。 影響基地因素分析 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地四至：北至金雞湖路，南至蘇州路 ， 西至人民大道，東至發展大道 容積率：2.2 用地面積：218881.8 地上計容建面：480866.00 建筑密度：20.0% 建筑高度：項目北側紅線以南50米范圍內建 筑限高不超過50米，其他區域建筑限高不超 過80米。 綠地9、率：25% 公共配套：公廁、垃圾房、信報箱、物業管 理、社區用房、體育設施、養老服務中心 商業： =5% 幼兒園：12班 規劃用地條件 15M 30M 多層退界線 高層退界線 50M 限高 商住用地 商住用地 住宅用地 商業用地 商業用地 容積率:2.2 用地面積：218881.8 地上計容面積： 480866.00 建筑密度：20.0% 機遇 1.地段優勢明顯，依托“經濟開發 區”，未來發展潛力大； 2.交通便捷，已形成完善的道路體系； 3.西側30M綠化帶 4.南側為未來商業配套 5.地形方正，土地利用率高 6.根據控規，地塊周邊均為商住用地。 未來城市形象、城市界面均佳 挑戰 1.商業位10、置較為偏遠，自住認知度 不高 2.無軌道交通，步行可達性弱 3.外部景觀資源有限 4.目前周邊配套缺失，周期性長 5.地塊較大，需充分挖掘土地價值 6.合理利用協調與外部資源關系 上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構 2017.06 目錄 Contents 前期分析 Basic Analysis 策劃思路 Overall Strategy 規劃詳解 Architectural Scheme 產品研發 Product Research 立面設計 Facade Design 啟動策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 新城宿遷太11、湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 結論：近幾年宿遷房地產市場走勢平穩，有加速上升趨勢。總體平均單價控制在5000- 5500元/，占16.55% 2015-2016年宿遷地產市場平穩上升 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 8000 7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月 宿遷市中心城區 樓市進入牛市 加速上漲 宿遷市場分析 通過宿遷地產市場分析，住宅價格存在“天花板” 高層：5000元/，多層：5500元/ 提升整體“溢價空間” 形12、成“系列標準化”體系 最終達到“低成本，高品質” 策略思路 形 （規劃） Shape planning Change 變 （亮點） highlight 源 （成本） Source cost 形 （規劃） Shape planning Change 變 （亮點） highlight 源 （成本） Source cost 主題 形象 貨值 地庫 景觀 立面標 準化 產品 立面 系列標 準化 形 （規劃） Shape planning 主題形象 貨值 精睿生活 都會風尚 體驗“紐約大都會” 精致生活 打造“身在公園中” 宜居社區 規劃主題 溢價貨值 洋房總量最大化 容積率最大化 好產品好位置 溢價貨13、值最大化 洋房總量最大 134800 規劃結構傳承西方古典中軸對稱布局 城市形象 Change 變 （亮點） highlight 產品立面 系列標 準化 大都會系列標準化 規劃五層級入戶體系視距最大化，景觀空間層層遞進 產品資源分配 充分利用內部外部 資源 產品類別與總圖分布邏輯 嚴密 精睿生活 都會風尚 紐約風尚立面傳承紐約大都會經典立面形象 大都會立面形象 源 （成本） Source cost 地庫景觀 立面標 準化 立面成本控制，強調“好鋼用在刀刃上” 1. 減少外立面無功能裝飾 2.外立面材料減配 形成“低成本大都會立面標準化手冊” 高配中配低配 景觀成本控制，花在看得見的地方，強調視14、覺管理和體驗感 控制視覺管理個增加體驗感，重點打造主景觀軸及回家流線上 控制主景觀軸的尺度和收放節奏，把資源最大限度留給私家側院 降低公共景觀開發成本，增加單戶溢價 主入口廣場 次入口廣場 主景觀軸 公共景觀軸 組團入口 地庫 豎向 成本 33003300 為減少成本，建議地下車庫柱網使用5300*5300小柱網 形式，這樣層高最低能做到3300，既能增加停車效率， 又能控制成本 地庫 柱網 成本 上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構 2017.06 目錄 Contents 前期分析 Basic Analysis 策劃思路 Overall Strateg15、y 規劃詳解 Architectural Scheme 產品研發 Product Research 立面設計 Facade Design 啟動策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 規劃要點 總用地面積218881.76容積率2.2 建筑密度30%綠化率商業25%；住宅 35% 建筑高度項目北側紅線以南50米范圍內建筑限高不超過50米，其他區域建 筑限高不超過80米 1沿人民大道有30米綠化帶，且建筑后退綠化帶不少于5米16、。 2多層住宅日照間距系數不少于1.5，影響日照的周邊建筑應一并納入日照分析，日照要求為大寒日連續3小 時。 3需考慮城市天際線，尤其重點考慮沿金雞湖路一側的建筑高度。 4出入口設在東、南、西、北，距主干道交叉口不少于80米，距次干道交叉口不少于50米。 規劃要點重點羅列： 強排原則 洋房總量最大化 容積率最大化 戶型品質最大化 規劃布局最優化（好產品在好位置） 城市形象最優化 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 先前方案回顧 容積率2.0容積率1.75 全27層高層 洋房：6F-9F17、 高層：16F-22F 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 我司設計容積率2.2左右項目 新城周浦首創楊浦 容積率：2.2 總面積：13.49萬方 容積率：2.3 總面積：5.3萬方 青浦中南 容積率：2.5 總面積：9.07萬方 蘇州海胥瀾庭 容積率：2.4 總面積：34萬方 2.2容積率項目 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 住宅用地 住宅用地 住宅用地 商業用地 商業用18、地 本案實際用地面積=： =總用地 城市綠化用地= 204454.12 總用地面積: 218881.76 容積率：2.2 城市綠化用地：14427.64 總建筑面積：481539.87 本案實際用地面積 =204454.12 本案實際容積率=2.36 本案實際容積率=： =總建筑面積/實際用地面積=2.36 用地面積分析 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 東西兩側分別緊鄰城市主次干道，為一級界面， 適合布置主要車行出入口，適合布置城市客廳、 商業及配套。 南北兩側分別緊鄰城市支路，較19、為靜謐，為二級 界面，適合布置人行次出入口，適合布置住宅及 幼兒園。 城市主干道 城市次干道 城市支路 可開出入口區域 界面及交通 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 優點：位于基地南側，受住宅日照影響較小，同時靠 近綠化帶及城市支路，噪音污染較小。 缺點：位置較好，影響住宅溢價。 優點：位于基地南側，受住宅日照影響較小。 缺點：靠近城市主路，有一定噪音污染，政府可能有 抗性。 優點：位于基地北側，對規劃布局影響較小。 缺點：其南側為高層住宅，對其日照影響較大。靠近 城市主路，有一定噪20、音污染。 優點：位于基地北側，對規劃布局影響較小。 缺點：其南側為高層住宅，對其日照影響較大。 A B D C 幼兒園布局 A B C D 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 做足上限5050米，板式梯四，無法滿足日照要求 17F 17F 17F 17F 讓開太陽高度角，全做1010層就能滿足日照 17F 10F 10F 10F 做足上限5050米，四個點式梯四戶型，能滿足日照 兩側做足5050米，中間三單元11 11層洋房，能滿足日照 北面地塊多層退界線 本地塊5050米退界線 5021、m , 29m , 17F 17F 17F 17F 17F 10F 11F 11F 地塊對北面建筑日照影響 全做11 11層，無法滿足日照要求 11F 11F 11F 11F 11F 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 由于本項目無突出的優質景觀資源，故需要充分 挖掘內部資源，已達到價值最大化。 中心中軸內部核心區域居住價值最優； 北側區域相對遠離城市主次干道，南側直面內部 景觀，居住價值為良； 東西兩側區域靠近城市主次干道、未來商業及出 入口，居住價值為中。 居住價值 規劃產品組合可22、能性 平均層數=容積率/建筑密度 平均層數=2.2/0.3=8層 地塊容積率為2.2，我們如何打造？ 用地面積：218881.76 容積率：2.2 建筑限高：80m(北側50米 以內區域，建筑限高50米) 建筑密度：30% 設計任務書條件輸入 高層+洋房（27F、18F、6-11F） 全高層（27F、18F） 全洋房（6-11F） 全 26F 分為三種規劃模式 全高層模式高低配模式 26F+ 18F 27F+18F+6-11F 高層產品溢價低 內部日照不滿足 地塊容積率為2.2，我們如何打造？ 6-11F 全洋房模式 可能量做不足 損失容積率 但溢價高 全 18F27F+23F+18F+6-123、1F 強排測算 大面寬二梯四戶高層 南北分 U型 L型 川型 高 低 配 模 式大面寬洋房 滿足容積率滿足日照限高用足洋房最大化 絕高絕低（27F+68F） 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, L型 強排測算 U型 滿足容積率 滿足日照 限高用足 洋房最大化 滿足容積率 滿足日照 限高用足 洋房最大化 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 南北分 強排測算 川型 滿足容積率 滿足24、日照 限高用足 洋房最大化 滿足容積率 滿足日照 限高用足 洋房最大化 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 強排測算 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 一、“U”型規劃布局，相對更出量，更有利 總體日照。 二、規劃滿足日照要求需做到以下幾點: 1.東西沿路排布的高層需總面寬盡量做小 （兩梯四與兩梯三拼或兩梯四邊套兩面寬，中 間套三面寬） 2.基地中間區域如需排高層，面寬也應盡25、量小 3.沿路高層與中間高層之間必須打開，避免布 置高層，可布置多低層產品 強排階段性結論 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 方案一方案一B 容積率：2.2 建筑密度：15% 洋房面積：134800 洋房占比：29% 貨值：24.15億 方案一C方案一A 2.2容積率方案 容積率：2.2 建筑密度：15% 洋房面積：139800 洋房占比：29% 貨值：24.43億 容積率：2.2 建筑密度：15% 洋房面積：113480 洋房占比：25% 貨值：24.12億 容積率：2.2 建筑密26、度：15% 洋房面積：160560 洋房占比：35% 貨值：24 億 強排測算 強 排 階 段 性 結 論 2T4+2T3 使用小面寬 高層有利于 日照 2T3+2T3 2T6 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 小面寬 高層 滿足容積率 滿足日照 限高用足 洋房最大化 強排測算 使用2T3、2T6戶型會做不足容積率，因此不成立 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 強排測算 全27、洋房模式 除最北面一排10層外，其余6層 容積率1.33，實際容積率1.42 沿東西9層，北面一排10層，其余6層 容積率1.36，實際容積率1.46 沿東西11層，北面9層，其余6層 容積率1.39，實際容積率1.49 按照1.3容積率深化 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 其他容積率方案 方案二 容積率：1.8 建筑密度：16% 洋房面積：185280 洋房占比：48.9% 貨值：20.08億 方案三 容積率：1.3 建筑密度：18% 洋房面積：280880 洋房占比：100% 28、貨值：15.72億 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 經濟技術指標 項目指標單位 建設用地面積218881.8 容積率2.2- 總建筑面積610658.75 地上計容建筑面積480690.00 其中 住宅面積466790.00 其中商品房 洋房134800.00 小高層15120.0 19-34F高層316870.00 商業面積5000 幼兒園面積3700.00 地上計容配套設施面積3200.00 地下建筑面積129968.75 其中 地下一層機動車庫98880.00 地下非機動車庫29、13923.75 規劃戶數3962 戶 其中 高層2852戶 洋房1110戶 規劃人數13184 人 建筑占地面積31780 建筑密度15.0% 綠地率 機動車停車數量3365 輛 其中 地面停車數69輛 地下停車數3296 輛 非機動車停車數量9283 輛 方案一總圖及指標 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 2F 幼兒園 2F商業及配套用房 6F洋房 8F洋房 9F洋房 10F洋房 11F洋房 18F高層 22F高層 27F高層 9F 9F 9F 9F 功能分布 新城宿遷太湖花園項30、目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 高層：T4120戶型 高層：T4100戶型 洋房：110+110戶型 高層：T4130戶型 高層：T4110戶型 洋房：120+120戶型 洋房：130+130戶型 洋房：140+140戶型 戶型分布 類型面積戶數戶數比面積面積比 高層 10037012.97%3700011.14% 110100235.13%11022033.20% 12037030.54%10452031.48% 13050117.57%6513019.62% 1401083.79%151204.31、55% 2351100.00%331990100.00% 類型面積戶數戶數比面積面積比 洋房 10013011.71%130009.64% 11015614.05%1716012.73% 12039235.32%4704034.90% 13028825.95%3744027.77% 14014412.97%2016014.96% 1110100.00%134800100.00% 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 30綠化帶 中心花園 組團花園 景觀主軸現 景觀次軸線 景觀分布 新城宿32、遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 交通分析 單元入口 人行入口 車行入口 人行流線 城市道路 車行流線 地庫入口 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 消防分析 消防車道入口 城市道路 消防登高面 消防車道 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 第一期開發 49000 第二期開33、發 82000 第三期開發 62000 分期示意 一期開發 二期開發 三期開發 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 日照分析 1小時日照 2小時日照 3小時日照 4小時日照 5小時日照 6小時日照 7小時日照 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 地面車位：69輛 地下車位：3296輛 地下車庫面積：98880 根據控規要求車位按照0.8輛/戶計算，而江蘇省規范規定 單元式住宅按34、照0.8輛/100計算，這樣得出需要3960個 停車位,若從嚴計算，則需增加地庫面積。 地下車庫 所需增加地庫部分 33003300 為減少成本，建議地下車庫柱網使用5300*5300 小柱網形式，這樣層高最低能做到3300，既能增 加停車效率，又能控制成本 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 1-1示意圖 2-2示意圖 3-3示意圖 11F 10 F 9F 8F 6F 18F 22F 27F 8F 10 F 11 F 22F 27F 11F 9F 8F 6F 18F 22F 27F 35、場地剖面 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 發 展 大 道 蘇 州 東 路 蘇 州 東 路 人 民 大 道 金 雞 湖 路 人 民 大 道 金 雞 湖 路 發 展 大 道 城市天際線 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 萬科上海翡翠濱江 大都會風格規劃體系 新城合肥（九大層級） 新城宿遷（五大層級） 經典大都會 品質大都會 簡約大都會 CosmopolitanismCosmo36、politanism 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 社區前區社區前區私屬、酒店化、落車 新城系列化新城宿遷太湖花園 新城合肥 大都會經典模式 社區門廳社區門廳城市客廳、多重大堂 社區客廳下沉庭院、集中綠化 組團空間風雨連廊、組團綠化、組團大堂 鄰里空間活動空間、功能空間 宅前空間全緩沖空間、引導空間 地下車庫全明地下車庫 單元門廳泛會所大堂、架空層灰空間 九大層級模塊 城市空間天際線、韻律、節奏 社區前場社區門廳鄰里空間社區空間組團空間 簡約大都會規劃五大層級模塊 1 2 2 137、 1 12 34 5 1.社區前場2.社區門廳 3.社區空間4.組團空間 5.鄰里空間 方案一A 與方案一的區別在于，東北角由商業改為10層洋房 方案一B 與方案一的區別在于，北面地塊規劃形態變化 方案一C 與方案一的區別在于，高層全部選用三面寬 戶型，如要滿足日照，則高層需要加大棟距， 這樣高層量減少，因此必須拔高洋房的量， 這樣使規劃形態相較方案一差 方案二總圖及指標 經濟技術指標 項目指標單位 建設用地面積218881.8 容積率1.8- 總建筑面積520153.75 地上計容建筑面積390410.00 其中 住宅面積378510.00 其中商品房 洋房185280.00 小高層433838、0.0 19-34F高層149850.00 商業面積5000 幼兒園面積3700.00 地上計容配套設施面積3200.00 地下建筑面積129743.75 其中 地下一層機動車庫98880.00 地下非機動車庫13698.75 規劃戶數3200戶 其中 高層1656戶 洋房1544戶 規劃人數10240人 建筑占地面積35110 建筑密度16.0% 綠地率 機動車停車數量2929輛 其中 地面停車數69輛 地下停車數2560輛 非機動車停車數量7293 輛 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQI39、AN, 功能分布 2F 幼兒園 2F商業及配套用房 6F洋房 8F洋房 10F洋房 11F洋房 18F高層 27F高層 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 戶型分布 高層：T4120戶型 高層：T4100戶型 洋房：110+110戶型 高層：T4130戶型 高層：T4110戶型 洋房：120+120戶型 洋房：130+130戶型 洋房：140+140戶型 類型面積戶數戶數比面積面積比 高層 10019811.96%1980010.25% 11059435.87%6534033.81% 40、12019829.89%5940030.74% 13029717.93%3861019.98% 140724.35%100805.22% 1359100.00%193230100.00% 類型面積戶數戶數比面積面積比 10019212.44%1920010.36% 洋房 11028818.65%3168017.10% 12053634.72%6432034.72% 13038424.87%4992026.94% 1401449.33%2016010.88% 1544100.00%185280100.00% 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURA41、L DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 30綠化帶 中心花園 組團花園 景觀主軸現 景觀次軸線 景觀分布 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 交通分析 單元入口 人行入口 車行入口 人行流線 城市道路 車行流線 地庫入口 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 消防分析 消防車道入口 城市道路 消防登高面 消防車道 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL P42、LANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 分期示意 一期開發 二期開發 三期開發 第一期開發 49000平方 米 第二期開發 82000平方 米 第三期開發 62000平方 米 第一期開發 49000 第二期開發 82000 第三期開發 62000 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 1小時日照 2小時日照 3小時日照 4小時日照 5小時日照 6小時日照 7小時日照 日照分析 方案三總圖及指標 經濟技術指標 項目指標單位 建設用地43、面積218881.8 容積率1.3- 總建筑面積374571.75 地上計容建筑面積292780.00 其中 住宅面積280880.00 其中商品房洋房280880.00 商業面積5000 幼兒園面積3700.00 地上計容配套設施面積3200.00 地下建筑面積81791.75 其中 地下一層機動車庫56256.00 地下非機動車庫8370.75 規劃戶數2344戶 其中洋房2344戶 規劃人數7501人 建筑占地面積39800 建筑密度18.2% 綠地率 機動車停車數量1944輛 其中 地面停車數69輛 地下停車數1875輛 非機動車停車數量5581 輛 新城宿遷太湖花園項目 CONCEP44、TURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 功能分布 6F房 10F洋房 11F洋房 2F 幼兒園 2F商業 配套用房 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 戶型分布 洋房：110+110戶型 洋房：120+120戶型 洋房：130+130戶型 洋房：140+140戶型 類型面積戶數戶數比面積面積比 10027211.60%272009.68% 洋房 11044819.11%4928017.54% 12086436.8645、%10368036.91% 13056824.23%7384026.29% 1401928.19%268809.57% 2344100.00%280880100.00% 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 景觀分布 30綠化帶 中心花園 組團花園 景觀主軸現 景觀次軸線 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 交通分析 單元入口 人行入口 車行入口 人行流線 城市道路 車行流線 地46、庫入口 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 消防分析 消防車道入口 城市道路 消防登高面 消防車道 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 分期示意 一期開發 二期開發 三期開發 第一期開發 49000 第二期開發 82000 第三期開發 62000 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,S47、UQIAN, 日照分析 1小時日照 2小時日照 3小時日照 4小時日照 5小時日照 6小時日照 7小時日照 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 方案總結方案一 容積率：2.2 建筑密度：15% 洋房面積： 134800 洋房占比：29% 貨值：24.15億 方案一B方案一A 容積率：2.2 建筑密度：15% 洋房面積： 139800 洋房占比：29% 貨值：24.43億 容積率：2.2 建筑密度：16% 洋房面積： 113480 洋房占比：25% 貨值：24.12億 容積率：2.2 建48、筑密度：15% 洋房面積： 160560 洋房占比：35% 貨值：24億 方案二 容積率：1.8 建筑密度：16% 洋房面積： 185280 洋房占比：48.9% 貨值：20.08億 方案三 容積率：1.3 建筑密度：18% 洋房面積： 280880 洋房占比：100% 貨值：15.72億 方案一C 上海柏濤建筑設計咨詢有限公司 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設計公司中國合作機構 2017.06 目錄 Contents 前期分析 Basic Analysis 策劃思路 Overall Strategy 規劃詳解 Architectural Scheme 產品研發 Product Research 49、立面設計 Facade Design 啟動策略 Start Schemes P1 P2 P3 P4 P6 P5 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 基地 蘭亭御城 瑞景名都 子悅城 綠地壹城 蘭亭御城綠地壹品 瑞景名都子悅城 總面積：52.0W 容積率：2.19 類別：高層，中高層，多層 面積：78-273 均價：5.4k 總面積：8.6W 容積率：1.44 類別：多層，高層 高層：91-118 均價：5.1k 總面積：18.6W 容積率：2.16 類別：多層，高層 面積：85-128 均價：4.7k 總面積：13.8W 容積率：2.07 類別：多層，小高層 高層 面積：95 -128 均價：4.2k 周邊競品現狀 新城宿遷太湖花園項目 CONCEPTURAL PLANNING&ARCHITECTURAL DESIGN OF XINCHENG,SUQIAN, 蘭亭御城蘭亭御城