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1、World union 新型辦公案例研究 World union World union ContentContent 1 2 PART1 服務式辦公模式 PARTPART2 2 附件1：產業孵化器模式 2 PART3PART3 附件2：studio（工作室）辦公模式 World union World union 服務式辦公室定義 1 2 服務式辦公室服務式辦公室 辦公空間服務運營商辦公空間服務運營商 定義：定義：服務式辦公室又稱商務中心，一個辦公室、辦公樓層、 或者整棟大樓，由專業的管理公司管理，并將單獨的辦公室由專業的管理公司管理，并將單獨的辦公室 或者樓層出租給其他公司使用；或者樓層出2、租給其他公司使用； 特征：特征：即租即用，靈活的面積與租期，無需花費時間裝修和 布置。 定義：定義：辦公空間方案運營商是一種針對特定的客戶群體提供針對特定的客戶群體提供 工作空間外包解決方案的服務商工作空間外包解決方案的服務商，這種服務以客戶需求為出 發點，提供各類工作站。 特征：特征：提供會議室和公共區域并配備通信系統、網絡連接和 全面的IT支持，只按照使用的服務進行收費按照使用的服務進行收費。 World union World union 服務體系1前臺客服體系 World union World union 服務體系2配套商務服務體系 World union World union 服3、務體系3會議客服體系 World union World union 服務體系4資產運營客服體系 World union World union 【雷栺斯】雷栺斯集團是全球最大的辦公室外包提供商，可以為各 種規模的公司提供服務，代表著歐美中心的國際化服務基準 典型辦公空間服務運營商雷栺斯 雷格斯于1989年在比利時布魯塞爾成立，現時總部設于盧森堡，并于倫敦證券交 易所上市。雷格斯集團網絡覆蓋60個國家，設有750家商務中心，為10萬多名客戶提 供靈活、低成本的辦公場所，可以滿足客戶各種特殊需要。 雷格斯辦公室已配備了辦公家具、辦公設備，開通了高速因特網及電信服務， 并配有非常專業的秘書團隊，提4、供各種商務行政服務。并支持創業者和中小型企業 虛擬辦公環境及商業注冊。 World union World union 雷栺斯標準雷栺斯嚴栺的寫字樓選址標準奠定了高租金的基礎 雷格斯的選址：雷格斯的選址：雷格斯(Regus)對商務中 心的選址要求有著自己的嚴格標準。他們 選擇寫字樓的標準為一定要選擇位于市中選擇位于市中 心的甲級寫字樓心的甲級寫字樓，最好還是這個城市的標城市的標 志性建筑。志性建筑。 定價基準：定價基準：REGUS定價是綜合考慮REGUS 商務中心一貫的選址標準、前期裝修投入、選址標準、前期裝修投入、 品牌服務式寫字樓運營商全球服務網絡、品牌服務式寫字樓運營商全球服務網絡、 服5、務品質、目標客戶、服務品質、目標客戶、REGUSREGUS商務中心租商務中心租 金水平而制定的租金標準金水平而制定的租金標準。 World union World union 雷栺斯模式“拎包入住辦公”顛覆傳統商務模式 ，充分實現 “靈活、高效和優質服務”的特色 服務特色：由RESUS這些專業公司打造的辦公室，租戶不需要花費人力物力作前期的裝修， 也不用花力氣鋪設網絡接入設備租戶提著一臺手提電腦就可以進入辦公室開展公司租戶提著一臺手提電腦就可以進入辦公室開展公司 業務，業務，REGUSREGUS會為租戶包辦一切。會為租戶包辦一切。 創新節省租賃成本：據統計，在一家企業的常規開支中，與辦公設備、6、服務相關的費用 約占到15%20%，在國際上，越來越多的企業在尋求把這方面的工作外包，在美國把辦越來越多的企業在尋求把這方面的工作外包，在美國把辦 公服務外包的企業已占到所有企業的公服務外包的企業已占到所有企業的2.3%2.3%，而亞洲市場，目前還只有約，而亞洲市場，目前還只有約0.1%0.1%。盡管這個 相對的比例并不是特別高，但由此產生的市場空間是十分巨大的。 擁有雷格斯就能擁有雷格斯就能率先引入風行歐美的服務式辦公文化，徹底顛覆傳統商務模式。即可瞬息率先引入風行歐美的服務式辦公文化，徹底顛覆傳統商務模式。即可瞬息 掌握全球經濟脈動，與全球商務同步。掌握全球經濟脈動，與全球商務同步。 Wo7、rld union World union 雷栺斯客戶雷栺斯主要客戶瞄準投行、金融咨詢公司、貸款擔 保行等國際客戶 ，出租率達90% 雷格斯的客戶： 大部分都是投行、金融咨詢公司、貸款擔保行，以 及與金融公司關聯的證券、審計、會計師、律師行 等其他管理咨詢公司在中國的辦事處和代表處等 原因： 1、這些公司規模通常都不大，一般都在這些公司規模通常都不大，一般都在1 11010個人個人 之間，之間，這些公司往往剛剛在中國起步，不希望承受 太大的風險。 2、有一些進入中國的外資公司，他們不知道未來他們不知道未來 的前景，所以不愿意在寫字樓辦公設施等方面進行的前景，所以不愿意在寫字樓辦公設施等方面進行8、 很大的投資很大的投資，而REGUS這些專業的品牌服務式寫字 樓運營商可以彌補租戶在資源的不足，方便租戶專 心于自己企業業務的拓展。 目前位于北京、上海的服務式寫字樓運營商的租客大約目前位于北京、上海的服務式寫字樓運營商的租客大約50%50%是美國企業，是美國企業，30%30%至至 40%40%是歐洲企業，其余的基本為本地及亞太地區的企業。是歐洲企業，其余的基本為本地及亞太地區的企業。服務式寫字樓的出租率服務式寫字樓的出租率 很高，特別是在一些知名的經營商經營的服務式寫字樓，出租率穩定在很高，特別是在一些知名的經營商經營的服務式寫字樓，出租率穩定在90%90%- -95%95%。 World 9、union World union 雷栺斯優越性雷栺斯真正的服務式辦公化，實現真正意義的全 球高效商務平臺 雷格斯的作用：客戶可以在全球最著名的大城市，建立強有 力的商業形象。EAC的全球高效商務系統，都將為客戶提供。 租賃EAC雷格斯：客戶意味著將成為雷格斯集團全球商務中 心的成員，可以在全球75個國家，1000家商務中心，4000間會 議室享受世界一流的服務，真正融入全球高效商務平臺。 租用時間不限制：租用服務式寫字樓在時間上也十分自由， 有的是1個月起租，有的更接近酒店的經營方式：最短一天也 可以，長則不限。 雷格斯的優越性：雷格斯的優越性： 全球化的服務網絡全球化的服務網絡 配套全套辦10、公家具的即時辦公室配套全套辦公家具的即時辦公室 靈活的租期靈活的租期 無需前期資本投入無需前期資本投入 簡單的一頁紙合同簡單的一頁紙合同 黃金商務地點黃金商務地點 World union World union 北京嘉里中心雷栺斯集團 具體情況在核心區域的地標寫字樓租賃一層辦公樓，為目標群 體提供服務式空間服務 World union World union 北京嘉里中心雷栺斯集團 出租情況租金按人收費，比同棟寫字樓標準租金提高50%，其 他額外服務按相應標準收費 World union World union 【德時行商務中心】提供服務式辦公室，會議中心服務 其他辦公空間服務運營商德時行商務11、中心 德時行商務中心（The Executive Centre）于1994年創建，是亞洲頂尖服務式辦公室供應商， 共有48個商務中心，覆蓋18個亞太區一線城市一線城市，包括香港、北京、成都、上海、天津、深圳、廣 州、澳門、臺北、東京、首爾、新加坡、雅加達、孟買、古爾岡、布里斯班、珀斯和悉尼。 提供具有時尚設計的辦公室、配備高標準的辦公家具及座椅、CISCO IP電話及CAT5語音設 備系統、先進的電子門禁系統、大小型會議室、視頻會議設施、可全天候進出辦公室、7天24 小時保安服務、專業IT支持服務等。 World union World union 廣州太古匯德時行商務中心 項目情況目前德時行12、商務中心已租下廣州太古匯的7層，約 1500。德時行商務中心約有58多個小型辦公室正式投入使用 樓層樓層 第7層（約1500） 會議室數量會議室數量 2（其中1個為視頻會議室） 辦公室房型辦公室房型 1人間-14人間 辦公室面積辦公室面積 約7/工作位 辦公室月租辦公室月租 約5000元/月/工作位 裝修標準裝修標準 精裝修（拎包辦公） 功能設置功能設置 服務式辦公室 虛擬辦公室 會議中心 配套功能配套功能 可全天候進出辦公室、7天24小時保安服 務、專業IT支持服務、視頻/音頻會議服務 配套分區配套分區 休閑區、設備室、前臺接待區 設備配置設備配置 高標準的辦公家具及座椅、CISCO IP電13、話 及CAT5語音設備系統、先進的電子門禁 系統 World union World union 功能分區約58個辦公室可容納1到14人不等，可根據客戶需要 打通辦公室+2個會議室+1個休閑區+1個設備室+1個前臺接待區 可視頻會議室 小型會議室 休閑區：提供冰箱、微波爐、提供咖啡、水果等 前臺接待區（3名前臺） 設備室 休休 閑閑 區區 可視可視 頻會頻會 議室議室 小型小型 會議會議 室室 前臺前臺 接待接待 區區 World union World union 【創富港商務中心】提供服務式辦公室，會議中心服務 其他辦公空間服務運營商創富港商務中心 創富港商務中心于1995年創建，目前連鎖14、網點已遍及國內八大城市遍及國內八大城市-香港、深圳、 廣州、北京、上海、杭州、成都、寧波分點數量已達100余家商務中心，累計服務的企 業客戶數近100000個。 World union World union 【項目情況】目前創富港商務中心已買下富力盈隆廣場15樓約500 。創富港商務中心約有20多個小型辦公室正式投入使用 樓層 15樓（1509-1510） 辦公室房型 1至10人使用的小面積精裝辦公室 會議室租金 每個月3小時免費，超出100元/小 時 裝修標準 精裝修（拎包辦公） 功能設置 服務式辦公室 虛擬辦公室 會議中心 配套功能 共享前臺接待空間、會議室與洽談 室。提供公司注冊、財稅15、問題、人 力資源、秘書服務等一系列服務。 配套分區 休閑區、前臺接待區 設備配置 家具，免費的寬帶上網和24小時飲 用水 廣州富力盈隆創富港商務中心 World union World union 運營商服務的客戶類型小結 注重公司形象類公司注重公司形象類公司 辦公空間方案運營商在選 擇提供辦公空間地址時多多 以成熟的商務氛圍濃厚的以成熟的商務氛圍濃厚的 區域等，區域等，且選擇的物業多 以中高端辦公物業為主， 從而提升客戶辦公形象 小型成長型組織小型成長型組織 小型成長組織由于處于創 業初級，受到規模和實力 的限制，采用這種方式減 輕前期辦公成本，并利用 靈活的租賃條件及時調整 自身辦公空間 16、特定業務類型公司特定業務類型公司 某些大型公司由于特定物 業需要較多的辦公網點， 采用辦公空間外包的形式 滿足辦公需求 服務公司服務公司 類型類型 World union World union 服務式辦公室特點 2 3 5 6 1 4 1 1、獨立純粹的辦公環境、獨立純粹的辦公環境 2 2、自由的空間組合、自由的空間組合 最小的產權單位可隨意組合服 務式辦公室獨立分隔的辦公單 元區最小可提供1人起用的面積 空間。 3 3、個性化的選擇、個性化的選擇 靈活多變的辦公空間滿 足個性客戶的個性宣稱 5 5、專業化的服務、專業化的服務 專業的團隊提供專業管理 4 4、節約節能、節約節能 不再為低平率17、的空間付費， 不必為高成本的辦公設備 占用固定資產，最大化的 資源共享 6 6、租賃期限靈活，租、租賃期限靈活，租 金較高金較高 可以是1個月至24個月， 租約的長短完全取決 于公司和企業不同的 商業計劃與目的 World union World union 服務式辦公室優劣勢對比 服務式辦公室在本服務式辦公室在本項目的可行性如何？項目的可行性如何？ 優勢 劣勢劣勢 需要專門的商務需要專門的商務 運營運營， 經營成本高經營成本高 空間可變，空間可變，使用靈活使用靈活 租期彈性大租期彈性大 配套服務完善，配套服務完善，業主辦公成本低業主辦公成本低 （如共用高端的辦公設備）（如共用高端的辦公設備）18、 租金高于普通寫字樓租金高于普通寫字樓2 2- -3 3倍倍 短期租賃活躍，短期租賃活躍，空置率較高空置率較高 World union World union 回顧項目本體條件 城市屬性：城市屬性：大亞灣，國家級經濟技術開發區，毗大亞灣，國家級經濟技術開發區，毗 鄰深圳和惠城區，未來通過產業促進城市發展的趨鄰深圳和惠城區，未來通過產業促進城市發展的趨 勢較為明顯；勢較為明顯； 區域概況：區域概況：中心北區規劃為中心北區規劃為以行政辦公、商業服以行政辦公、商業服 務、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區務、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區， 但是目前區域規劃兌現不足，辦公氛圍較差；但19、是目前區域規劃兌現不足，辦公氛圍較差； 區域限制條件：區域限制條件：產業結構比例失調，產業結構比例失調，寫字樓需求寫字樓需求 量有限量有限；租金水平低、空置率較高租金水平低、空置率較高，寫字樓的盈利，寫字樓的盈利 水平有限；水平有限； 打造沿海城區的規劃布局圖打造沿海城區的規劃布局圖 World union World union 本項目與服務式辦公開發斱向的契合度 運營商選擇服務式辦公的標準運營商選擇服務式辦公的標準 本項目契合度本項目契合度 選址 成熟的商務氛圍濃厚的區域，成熟的商務氛圍濃厚的區域，要求嚴格，黃金商務地 點；如：一線城市、市中心甲級寫字樓以上 （縣區級城市、商務市場初級） 20、辦公設施投入 配備了辦公家具、先進辦公設備，專業IT支持服務、視 頻/音頻會議服務，專業的秘書團隊 （后期可打造） 租金水平 租客不再為低平率的空間付費，但整體實現租金高于 普通寫字樓2-3倍 （區域租金水平極低） 目標客群 注重公司形象類公司注重公司形象類公司 （關注點：成熟的商務氛圍濃厚的區域，中高端辦公物業，提 升客戶辦公形象） （注重形象類公司以大型房地 產公司為主，但目前需求較為 低端） 小型成長型組織小型成長型組織 （關注點：處于創業初級，受到規模和實力的限制，采用這種 方式減輕前期辦公成本，并利用靈活的租賃條件及時調整自身 辦公空間） （大亞灣產業結構以重工業、 制造業為主導，小21、型成長型企 業相對缺乏，且租金敏感度高） 特定業務類型公司特定業務類型公司 （某些大型公司由于特定物業需要較多的辦公網點，采用辦公 空間外包的形式滿足辦公需求） （此類公司以證券、審計、會 計師、律師行、代表處等咨詢 服務行業居多，大亞灣需求有 限） 本項目現狀與服務式辦公標準的契合度極低。 World union World union 小結： 招商層面：運營商選擇服務型寫字樓的標準高，本項目自身質素與運 營商標準匹配度低，服務型寫字樓將面臨招商困難； 目標客群層面：本項目所處區域的辦公市場需求低端，服務式辦公目 標客群缺失，無高端辦公需求； 投資客層面：在市場條件下，投資客的投資信心建立困難；僅靠低價 牽引、概念包裝等方面的牽引不足以支撐。 服務型寫字樓可行性初判：