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1、榮民未央路項(xiàng)目榮民未央路項(xiàng)目DKDK- -1010地地 塊研究塊研究報(bào)告報(bào)告 2014.09 1 DK-10項(xiàng)目目標(biāo)梳理 3 市場(chǎng)快銷(xiāo)產(chǎn)品機(jī)會(huì)及落地討論 2 區(qū)域利好為項(xiàng)目帶來(lái)的產(chǎn)品機(jī)會(huì) 4 物業(yè)產(chǎn)品落地規(guī)劃建議 項(xiàng)目位于西安市未央?yún)^(qū)，環(huán)城北路與北二環(huán)之間，是西安城市外拓發(fā)展最早的區(qū)域，屬城市發(fā)展核心區(qū)域； 項(xiàng)目位于西安市南北交通命脈未央路沿線(xiàn)，南接鐘樓板塊，北接經(jīng)開(kāi)板塊，是連接鐘樓商業(yè)區(qū)和政務(wù)新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)的重要紐帶； 項(xiàng)目位于城市發(fā)展核心區(qū)域，地理位臵優(yōu)越項(xiàng)目位于城市發(fā)展核心區(qū)域，地理位臵優(yōu)越 城市中心城市中心 未央?yún)^(qū)未央?yún)^(qū) 環(huán)城北路環(huán)城北路 北二環(huán)北二環(huán) 未未 央央 路路 經(jīng)開(kāi)區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū) 鐘樓2、鐘樓 【項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位】項(xiàng)目位于西安市未央?yún)^(qū)，連接鐘樓與經(jīng)開(kāi)區(qū)的城市發(fā)展主軸上項(xiàng)目位于西安市未央?yún)^(qū)，連接鐘樓與經(jīng)開(kāi)區(qū)的城市發(fā)展主軸上 ，屬二環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，項(xiàng)目地理位臵優(yōu)越，屬二環(huán)內(nèi)核心區(qū)域，項(xiàng)目地理位臵優(yōu)越 道路體系道路體系縱橫交錯(cuò)縱橫交錯(cuò)，通達(dá)四方，通達(dá)四方 項(xiàng)目緊鄰南北主要交通命脈未央路，進(jìn)入性較好；項(xiàng)目緊鄰南北主要交通命脈未央路，進(jìn)入性較好； 豎豎向交通干道向交通干道：未央路/太華路/文景路/永新路/工 農(nóng)路/朱宏路/星火路； 橫向交通干道橫向交通干道：玄武路/北二環(huán)/自強(qiáng)東路/自強(qiáng)西 路/大興東路/豐禾路； 公共交通公共交通體系體系半徑半徑3KM3KM范圍內(nèi)約范圍內(nèi)約1010余座公余3、座公 交車(chē)站，通往城市各個(gè)方向交車(chē)站，通往城市各個(gè)方向 項(xiàng)目分布較為分散，自身覆蓋項(xiàng)目分布較為分散，自身覆蓋3 3個(gè)主要車(chē)站；個(gè)主要車(chē)站； 北關(guān)車(chē)站北關(guān)車(chē)站： 33路，36路，37路，39路，600路，601 路，609路，游10路，通宵4號(hào)線(xiàn)等3535條條公交線(xiàn)路； 方新村車(chē)站：方新村車(chē)站： 117路、202路、36路、336路、600路、 619路、705路、711路、723路、903路、K609路、 K618路、通宵4號(hào)線(xiàn)、游10路等2424條條公交線(xiàn)路； 公交六公司車(chē)站：公交六公司車(chē)站：117路，18路，228路，236路， 318路，336路，36路，37路，39路，506路，5094、路， 519路，523路，600路，609路，618路，619路，705 路，711路，717路，719路，723路，游10路，通宵4 號(hào)線(xiàn)； 軌道交通軌道交通：地鐵：地鐵2 2號(hào)線(xiàn)，地鐵號(hào)線(xiàn)，地鐵1 1號(hào)線(xiàn)，地鐵號(hào)線(xiàn)，地鐵4 4號(hào)線(xiàn)（在建）號(hào)線(xiàn)（在建） 項(xiàng)目分布較為分散，自身覆蓋項(xiàng)目分布較為分散，自身覆蓋3 3個(gè)主要地鐵車(chē)站；個(gè)主要地鐵車(chē)站； 地鐵2號(hào)線(xiàn)：南起韋曲南站北到北客運(yùn)站，已通車(chē)運(yùn)行，成為西安市南北交 通的主要命脈；項(xiàng)目距離龍首原地鐵站項(xiàng)目距離龍首原地鐵站574574米，距離安遠(yuǎn)門(mén)地鐵站米，距離安遠(yuǎn)門(mén)地鐵站532532米；米； 地鐵1號(hào)線(xiàn)：西起后衛(wèi)寨，東至紡織城，成為西安市東西交通的5、主要命脈； 地鐵4號(hào)線(xiàn)：北起北客站，南至航天城，預(yù)計(jì)2017年建成通車(chē)； 自強(qiáng)東路自強(qiáng)東路 北關(guān)北關(guān) 玄武路玄武路 大明宮大明宮 含元殿含元殿 北二環(huán)北二環(huán) 地地 鐵鐵 4 4 號(hào)號(hào) 線(xiàn)線(xiàn) 朱朱 宏宏 路路 自強(qiáng)西路自強(qiáng)西路 安遠(yuǎn)門(mén)安遠(yuǎn)門(mén) 大明宮西大明宮西 文文 景景 路路 北大街北大街 太太 華華 路路 五路口五路口 火車(chē)站火車(chē)站 朝陽(yáng)門(mén)朝陽(yáng)門(mén) 明明 光光 路路 玉祥門(mén)玉祥門(mén) 灑金橋?yàn)⒔饦?方新村方新村 公交六公司公交六公司 玄武路玄武路 龍首原龍首原 龍首北路龍首北路 地地 鐵鐵 2 2 號(hào)號(hào) 線(xiàn)線(xiàn) 地鐵地鐵1 1號(hào)線(xiàn)號(hào)線(xiàn) 【項(xiàng)目交通項(xiàng)目交通】項(xiàng)目為城市南北中軸地鐵項(xiàng)目為城市南北中軸地鐵26、 2號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)，但處于地鐵兩站點(diǎn)號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)物業(yè)，但處于地鐵兩站點(diǎn) 中間位臵，同時(shí)輻射地鐵中間位臵，同時(shí)輻射地鐵1 1、4 4號(hào)線(xiàn)，公共交通體系完善，出行便捷號(hào)線(xiàn)，公共交通體系完善，出行便捷 政府、機(jī)構(gòu) 公園綠地 醫(yī)療配套 商業(yè)等配套 政府企事業(yè)機(jī)構(gòu)政府企事業(yè)機(jī)構(gòu)： 周邊政府企事業(yè)機(jī)構(gòu)較多， 主要有未央?yún)^(qū)政府、中國(guó)水 電、西北有色金屬研究院； 公園綠地：公園綠地： 項(xiàng)目地塊距大明宮國(guó)家遺址 公園約500米，項(xiàng)目占據(jù)大明 宮國(guó)家遺址公園一線(xiàn)景觀資 源，周邊景觀資源較為豐富； 商業(yè)：商業(yè)： 目前周邊較為大型的商業(yè)為 盛龍廣場(chǎng)的紅星美凱龍生活 Mall，未來(lái)周邊將新入市深 國(guó)投的12萬(wàn)商業(yè)體量，該區(qū) 7、域?qū)⑿纬尚碌纳虡I(yè)中心； 其他配套：其他配套： 生活配套相對(duì)健全，有生活超市、中小型餐飲、零售、醫(yī)療等； 銀行服務(wù)較為齊全，包括四大國(guó)有銀行及交行、西安銀行等股份制銀行； 教育配套較為豐富：西安市第十中學(xué)、西安市第三十八中學(xué)、陜師大附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)等； 大明宮國(guó)家 遺址公園 漢城湖景區(qū) 未央?yún)^(qū)政府 西安市中 心醫(yī)院 西安市第二 醫(yī)院 西安市鐵 路醫(yī)院 長(zhǎng)安銀行 招商銀行 中國(guó)銀行 工 商 銀 行 中 國(guó) 銀 行 西 安 銀 行 紅星美凱龍生 活Mall 深國(guó)投綜合 體商業(yè) 陜師大錦園 學(xué)校 西安市第七 十五中學(xué) 西安市第三 十八中學(xué) 西安市大華中學(xué) 西安市第十中學(xué) 陜師大附屬實(shí)驗(yàn) 小學(xué) 大明宮圣遠(yuǎn)廣8、場(chǎng) 肛腸醫(yī)院 【項(xiàng)目配套項(xiàng)目配套】項(xiàng)目位于大明宮遺址公園步行范圍內(nèi)，生態(tài)景觀資源豐富，且項(xiàng)目位于大明宮遺址公園步行范圍內(nèi)，生態(tài)景觀資源豐富，且 商業(yè)、醫(yī)療、教育等生活配套較為完善商業(yè)、醫(yī)療、教育等生活配套較為完善 西西：未央路：未央路 北：二層臨街商業(yè)北：二層臨街商業(yè) 東東：時(shí)代：時(shí)代SOHOSOHO居住小區(qū)居住小區(qū) 地塊地塊 南：臨街商業(yè)南：臨街商業(yè) 地塊四至地塊四至 東：時(shí)代SOHO等居住小區(qū) 南：二層臨街商業(yè) 西：未央路 北：二層臨街商業(yè) 地塊東側(cè)目前正處于改造 階段，新舊小區(qū)交替； 地塊南側(cè)及北側(cè)均為二層 臨街商業(yè)，主要以餐飲、零 售業(yè)態(tài)； 地塊西側(cè)緊鄰城市主干道 未央路，臨街面較好；9、 地塊內(nèi)部平整，已初步整 理完畢，亟待開(kāi)發(fā)； 【項(xiàng)目四至項(xiàng)目四至】項(xiàng)目東側(cè)為居住小區(qū)，南北兩側(cè)為二層商業(yè)建筑，西側(cè)緊鄰城項(xiàng)目東側(cè)為居住小區(qū)，南北兩側(cè)為二層商業(yè)建筑，西側(cè)緊鄰城 市主干道未央路市主干道未央路, ,城市整體意象一般城市整體意象一般 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃凈用地規(guī)劃凈用地 0.52Ha 規(guī)劃用地性質(zhì)規(guī)劃用地性質(zhì) 商業(yè)用地（B1） 使用年限使用年限 50年 容積率容積率 8.60 規(guī)劃總建筑面積規(guī)劃總建筑面積 51617 1 1 地上建筑面積地上建筑面積 44697 1.11.1公寓建筑面積公寓建筑面積 38217 1.21.2商業(yè)及公建建筑面積商業(yè)及公建建筑面積 6480 210、 2 地下建筑面積地下建筑面積 6920 建筑密度建筑密度 40% 綠地率綠地率 20.1% 建筑高度建筑高度 = 33.5 22.5 載重 (公斤/ 人數(shù)) 1600/21 1350/18 1000/13 800/10 轎廂尺 寸 （寬* 深*高， mm） 1950*1750* 2300 1950*14 00*2300 1600*14 00*2300 1350*14 00*2300 單部電 梯服務(wù) 面積 （） 4000 5000 6000 【引進(jìn)無(wú)憂(yōu)資產(chǎn)管理引進(jìn)無(wú)憂(yōu)資產(chǎn)管理】世聯(lián)無(wú)憂(yōu)資產(chǎn)服務(wù)體系世聯(lián)無(wú)憂(yōu)資產(chǎn)服務(wù)體系 “策劃、招商（租）、銷(xiāo)策劃、招商（租）、銷(xiāo) 售、運(yùn)營(yíng)”一體化解決方案，打造無(wú)11、憂(yōu)資產(chǎn)售、運(yùn)營(yíng)”一體化解決方案，打造無(wú)憂(yōu)資產(chǎn) 【小結(jié)小結(jié)】 戶(hù)型戶(hù)型 結(jié)合市場(chǎng)平臺(tái)來(lái)看，最新規(guī)劃戶(hù)型面積區(qū)間相對(duì)合理，同時(shí)建議一室戶(hù)型變?yōu)榱闶耶a(chǎn)品，從而擴(kuò) 大零室產(chǎn)品開(kāi)間尺寸； 層高層高 為提升產(chǎn)品整體產(chǎn)品力，建議商住SOHO層高3.3m，商業(yè)一層層高為4.8m，二、三層層高為 4.5m； 大堂及空調(diào)配臵大堂及空調(diào)配臵 根據(jù)市場(chǎng)水平，結(jié)合本項(xiàng)目最新規(guī)劃方案，建議大堂面積約250，挑高9.3米精裝大堂，預(yù)留 空調(diào)機(jī)位 電梯電梯 基于商住SOHO硬件配臵與整體品質(zhì)的融合，建議選擇合資電梯，電梯間打造突出品質(zhì)舒適感 引進(jìn)無(wú)憂(yōu)資產(chǎn)引進(jìn)無(wú)憂(yōu)資產(chǎn) 管理管理 世聯(lián)無(wú)憂(yōu)資產(chǎn)服務(wù)體系 “策劃、招商（租）、銷(xiāo)售、運(yùn)營(yíng)”一體化解決方案，打造無(wú)憂(yōu)資 產(chǎn)； 64 以下是討論時(shí)間以下是討論時(shí)間 Thank you