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1、 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)較 少，多集中于項(xiàng)目北 側(cè)的彭于埠社區(qū)，以 社區(qū)生活配套商業(yè)為 主。 主要業(yè)態(tài)以美容美収， 商超，小家電，藥店 副食為主。 據(jù)走訪了解到該區(qū)域 的商業(yè)租金在0.5- 1.5元之間，租金水 平較低。 商業(yè)配套較少，檔次較低，以社區(qū)生活配套為主 個(gè)案分析百姓超市、盛業(yè)超市 百姓超市，總營(yíng)業(yè)面 積4000左右，成 立時(shí)間較長(zhǎng)，屬于該 區(qū)域的的核心商業(yè)， 經(jīng)營(yíng)情冴良好。 盛業(yè)超市，總營(yíng)業(yè)面 積在2000左右， 位于百姓超市正對(duì)面， 一路之隔經(jīng)營(yíng)狀冴丌 理想。 1.項(xiàng)目附近商業(yè)多以社區(qū)配套為主、建筑形態(tài)較為傳統(tǒng)。 2.周邊商業(yè)體量較少、商業(yè)氛圍一般。 3.項(xiàng)目附近缺少大型商場(chǎng)、餐飲及休2、閑娛樂等業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)。 書香府邸 書香府邸二期系孟于埠 社區(qū)旗下瑞豐置業(yè)開収 建設(shè)的純多層住宅項(xiàng)目， 總建筑面積約30000平 方米，主力戶型90 130平米，是孟于埠社 區(qū)著力打造的宜居社區(qū)， 未來三期建設(shè)亦同步跟 進(jìn)，從而在丌久的將來 將在三和東街營(yíng)建完成 一個(gè)集規(guī)模、品質(zhì)、服 務(wù)、宜居于一體的，具 備成熟配套的，致力省 級(jí)文明社區(qū)建設(shè)的和諧 住區(qū)。 項(xiàng)目名稱 書香府邸 項(xiàng)目位置 黃山路與三和東街交匯處西北角 建筑面積 30000 占地面積 26145 建筑類型 多層 價(jià)格 二期3400元/ 銷售現(xiàn)狀 4#6#銷售率達(dá)90%，基本已經(jīng)售罄，2#銷售量不多，2#4#6#總體銷售率達(dá) 60%，現(xiàn)階3、段大力加推1#3#5#，二期已經(jīng)封頂，預(yù)計(jì)今年10月份交房。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 書香府邸主打文化底蘊(yùn)，二期全部多層，戶型面積在90-125之間，主力客 戶放在準(zhǔn)備結(jié)婚的年輕人身上，其實(shí)不乏有些準(zhǔn)備養(yǎng)老的老人，項(xiàng)目道路 四通發(fā)達(dá)，交通便利，處在臨沂和北城新區(qū)交界附近，環(huán)境良好，相對(duì)蘭 山區(qū)空氣污染指數(shù)較低，周邊配套相對(duì)完善，適宜居住，但是據(jù)此案業(yè)主 反映，大型貨車學(xué)員上路訓(xùn)練地就在附近，使得晚上吵鬧聲較大，對(duì)此案 以后的發(fā)展有一定的影響。 中興花園 中關(guān)花園位于東夷大街不 華陽路交匯處東北，共6 棟住宅樓，磚混結(jié)構(gòu)。共 計(jì)建筑面積約29605平方 米，總造價(jià)約2470萬元， 共分三個(gè)標(biāo)段。 中關(guān)花園在河4、東區(qū)政府東 鄰，雄踞富貴寶地，以優(yōu) 雅兼?zhèn)浞睒s的環(huán)境特質(zhì)屬 性，以學(xué)府氛圍兼具風(fēng)水 上位的稀有資質(zhì)品性，成 為臨沂無可復(fù)制的尚品地 產(chǎn)典范。 項(xiàng)目名稱 中興花園 項(xiàng)目位置 東夷大街與華陽路交匯處（河?xùn)|區(qū)政 府東鄰） 建筑面積 30000 占地面積 20000 建筑類型 多層 價(jià)格 均價(jià)3300元/最低價(jià)2400元/ 銷售現(xiàn)狀 項(xiàng)目整體一次性開發(fā)，4+1多層設(shè)計(jì)，總套數(shù)288套，購房九八折優(yōu)惠，贈(zèng) 送力諾瑞特太陽能，已售出188套，整體銷售率達(dá)65%，目前僅剩120-130 大戶型，處于尾房處理階段。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 優(yōu)勢(shì)：此案西鄰河?xùn)|區(qū)政府，區(qū)位上風(fēng)上水，藏風(fēng)聚氣。小區(qū)中心軸線間 寬30多米，規(guī)劃畫5、廊棧道，紫藤蔓枝。物業(yè)管理辦公室造型別致，與小區(qū) 整體建筑相得益彰，亦如神來之筆，為小區(qū)增添優(yōu)雅氣質(zhì)。小區(qū)建筑外立 面色彩豐艷，線條流暢，質(zhì)樸大方，絕版地標(biāo)上風(fēng)格迥異的建筑小區(qū)規(guī)劃， 著實(shí)讓人耳目一新，令人沖動(dòng)。 劣勢(shì)：此案區(qū)位相對(duì)偏僻，人氣相對(duì)不足，周邊配套也比較貧乏，空氣污 染指數(shù)較高，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境也不太成熟，有待改進(jìn)。 紫荊城 紫荊城為城市綜合體，產(chǎn) 品包括：濱河時(shí)尚商業(yè)街、 高檔酒店式公寓、公寓式 辦公樓、連排別墅、多層 電梯花園洋房、濱河景觀 高層住宅等。紫荊城定位 “沂河之畔65萬平米原 生態(tài)法蘭西生活小鎮(zhèn)”， 建筑立面和園區(qū)景觀采用 純正法國(guó)建筑風(fēng)格，尊貴、 典雅，致力于打造臨沂6、市 乃至魯南地區(qū)最高品質(zhì)的 樓盤。 項(xiàng)目名稱 紫荊城 項(xiàng)目位置 濱河?xùn)|路與三和東街交匯處 建筑面積 60萬 占地面積 509畝 建筑類型 洋房 多層 聯(lián)排別墅 商業(yè)街 公寓 寫字樓 價(jià)格 洋房均價(jià)5300元/ 銷售現(xiàn)狀 此案主打河?xùn)|高端社區(qū)，是集濱河時(shí)尚商業(yè)街、高檔酒店式公寓、公寓式 辦公樓、連排別墅、多層電梯花園洋房、濱河景觀高層住宅等為一體的城 市綜合體，一期為1#2#3#4#5#五棟花園洋房，面積區(qū)間為92-180，一次 性95折，貸款98*97，銷售率高達(dá)90%，6.17加推樓王6#，均價(jià)5300元/， 截止到現(xiàn)在，僅售出5套。商業(yè)未開。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 地處濱河沿岸，道路四通發(fā)達(dá)，交通便利7、；大美臨沂北上東進(jìn)政策使得河 東片區(qū)濱河沿岸發(fā)展?jié)摿薮螅环ㄊ綀@林建筑，環(huán)境優(yōu)雅，適宜居住；一 期工程的戶型設(shè)計(jì)調(diào)整達(dá)到22次，戶型多達(dá)26種，同時(shí)，每層的建筑面積 都不相同，方便不同需求的客戶靈活選擇；項(xiàng)目規(guī)劃為城市綜合體，內(nèi)部 配套設(shè)施齊全，足不出戶就可以做到經(jīng)商、辦公、就學(xué)、居住、休閑娛樂 一站式體驗(yàn)。但現(xiàn)階段紫荊城剛剛起步，內(nèi)外部配套設(shè)施皆不完善，人氣 相對(duì)稀少，無論人文還是經(jīng)濟(jì)都有待發(fā)展。 豪森華府 豪森華府在規(guī)劃設(shè)計(jì)中 以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)。建 成后的豪森華府的內(nèi)部 環(huán)境不景觀綠化，既具 有英式貴族莊園的特征， 同時(shí)丌失現(xiàn)代園藝時(shí)尚 的風(fēng)格，在景觀處理上 既有庭院式布局，同時(shí) 又導(dǎo)入私8、家花園的概念。 建筑形成階梯式、錯(cuò)落 有致、極具韻律的建筑 群落以此充分的將景觀 和建筑形成一個(gè)整 體。 項(xiàng)目名稱 豪森華府 項(xiàng)目位置 河?xùn)|區(qū)人民大街999號(hào) 建筑面積 29萬 占地面積 277畝 建筑類型 花園洋房 多層 價(jià)格 均價(jià)4000 銷售現(xiàn)狀 豪森華府以環(huán)境生態(tài)為主導(dǎo)，主打英式莊園式園林住宅，面積區(qū)間88-163 ，每批次推盤量都保持在150-200套左右，2-4棟左右，一期交房，二期在 售，最后5棟洋房6.16剛剛認(rèn)籌，整體銷售率高達(dá)87%。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 豪森華府座落于河?xùn)|區(qū)的主干道人民大街上，道路四通發(fā)達(dá)，交通便利； 周邊市政單位較多，人氣較足；內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃為英式園林，建筑錯(cuò)落有致9、， 很好的與環(huán)境結(jié)合在了一起；周邊配套設(shè)施比較齊全；實(shí)力開發(fā)商使此案 形象上升了一個(gè)高度。 御景東方 御景東方 位居河?xùn)|不 南坊新區(qū)交匯區(qū)域，是 臨沂“北上東進(jìn)”収展 規(guī)劃的核心地段，西鄰 萬畝沂河，尊享濱河景 觀配套，東鄰東城區(qū)最 収達(dá)最完善的一站式教 育系統(tǒng)。御景東方収揚(yáng) “矮房子”精神，丌為 追求更高的利潤(rùn)，打造 宜居社區(qū)。漫步于歐式 風(fēng)情小鎮(zhèn)，嬉戲于40 米的闊達(dá)空間，是一種 難以再覓的生活享叐。 項(xiàng)目名稱 御景東方 項(xiàng)目位置 三和東街與孝友路交匯處 建筑面積 20萬 占地面積 110畝 建筑類型 多層 高層 沿街商業(yè) 街 價(jià)格 一期均價(jià)3700元/，現(xiàn)房4200元/， 二期認(rèn)籌中一萬10、抵兩萬 銷售現(xiàn)狀 此案主打?qū)W府房以及升值潛力房，面積區(qū)間90-135，一期2011年8月份開 的盤，銷售率高達(dá)87%，二期已經(jīng)開始認(rèn)籌，一萬抵兩萬，總價(jià)99折優(yōu)惠。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 地處河?xùn)|區(qū)主干道三和東街上，道路四通發(fā)達(dá)，交通便利；據(jù)北上東進(jìn)的 發(fā)展戰(zhàn)略，此案發(fā)展?jié)摿薮螅淮税妇嚯x沂河岸邊僅200米距離，環(huán)境優(yōu)雅， 適宜居住；周邊配套相對(duì)齊全，河?xùn)|一中、臨沂第二十七中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)一 站式教育；戶型設(shè)計(jì)多樣化，滿足不同人的需求；周邊規(guī)劃住宅項(xiàng)目較多， 大多正在建設(shè)中，無人居住，現(xiàn)階段人氣較小。 貴和花園 貴和花園由臨沂東易置 業(yè)開収，該項(xiàng)目占地面 積53068，規(guī)劃建筑 面積約84908，容積 率為111、.6，建筑密度 27.2，綠地率35%。 項(xiàng)目有15棟多層，2棟 小高層組成。85精致 兩居，100125舒 適三居，低公攤，小進(jìn) 深，大開間，精致戶型， 實(shí)用設(shè)計(jì)，大氣的建筑 形態(tài)，精致的園林景觀， 簡(jiǎn)約的構(gòu)造，華彩的立 面，靈動(dòng)的空間，每一 個(gè)角度都體現(xiàn)了設(shè)計(jì)的 景致。 項(xiàng)目名稱 貴和花園 項(xiàng)目位置 東興路與安居街交匯處 建筑面積 8萬 占地面積 5萬 建筑類型 小高層 多層 沿街 商鋪 價(jià)格 均價(jià)3800元/ 銷售現(xiàn)狀 此案主打地段配套房，由小高層多層組成，面積區(qū)間85-125，主打剛需 人群，2011年10月開的盤，多層剛需較大，銷售率高達(dá)90%，小高層銷售 率亦達(dá)80%，現(xiàn)處于清盤階12、段。 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) 此案處于東興路與安居街交匯處，人流量較多，人氣較足；道路四通發(fā)達(dá)， 交通便利；周邊配套設(shè)施一應(yīng)俱全；戶型面積為剛需面積；低公攤，小進(jìn) 深，大開間，戶型精致，設(shè)計(jì)實(shí)用；但由于人流量較多的緣故，周邊空氣 污染指數(shù)較高。 1.現(xiàn)階段項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目較少，在建項(xiàng)目中大部分進(jìn)入收尾階段。 2.項(xiàng)目周邊居住氛圍不濃厚，人流量較少。 3.除豪森華府外附近無較高檔次樓盤，形象檔次較差。 4.項(xiàng)目周邊生活配套較少，生活不夠便利。 項(xiàng)目規(guī)劃思路-規(guī)劃建議 項(xiàng)目總建筑面積項(xiàng)目總建筑面積22540，其中商業(yè)25779，住宅21000 ，酒店14974。 2 2、銷售難點(diǎn)：商業(yè)內(nèi)鋪，二、三層商業(yè)及酒店。13、銷售難點(diǎn)：商業(yè)內(nèi)鋪，二、三層商業(yè)及酒店。 A、區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍較弱，消費(fèi)力不集中，無法支撐大規(guī)模商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。 B、區(qū)域內(nèi)星級(jí)酒店需求較弱且酒店業(yè)態(tài)大多以自持出租及整體銷售為多去化難度較 大無法達(dá)到快速回籠資金的目的。 3 3、項(xiàng)目亮點(diǎn)：住宅、小戶型公寓及沿街商業(yè)。項(xiàng)目亮點(diǎn)：住宅、小戶型公寓及沿街商業(yè)。 A、住宅執(zhí)行單價(jià)較高，總價(jià)低可實(shí)現(xiàn)開盤售磬，能快速回籠資金，更大利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。 B、由于項(xiàng)目的所在地商也較少，對(duì)沿街商業(yè)的需求較旺盛。 4、為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，建議將酒店改為酒店式公寓，為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，建議將酒店改為酒店式公寓， 即保證商業(yè)比同時(shí)還能快速回籠資金。即保14、證商業(yè)比同時(shí)還能快速回籠資金。 A、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均未規(guī)劃小戶型公寓產(chǎn)品. 方案一： 在原規(guī)劃不做改動(dòng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行板塊劃分，提高商業(yè)價(jià) 值，弱化銷售難點(diǎn)。 1F商業(yè)布局商業(yè)布局 定向招租定向招租 （超市）（超市） 項(xiàng)目規(guī)劃思路-項(xiàng)目總規(guī)布局參考一 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 沿 街 裙 商 項(xiàng)目規(guī)劃思路-項(xiàng)目總規(guī)布局參考一 2F商業(yè)布局商業(yè)布局 定向招租定向招租 （超市）（超市） 沿 街 裙 商 內(nèi) 鋪 內(nèi) 鋪 內(nèi) 鋪 內(nèi) 鋪 項(xiàng)目規(guī)劃思路-項(xiàng)目總規(guī)布局參考一 定向招租定向招租 （超市）（超市） 3F商業(yè)布局商業(yè)布局 內(nèi) 鋪 內(nèi) 鋪 內(nèi) 鋪 內(nèi) 鋪 方案二： 將原規(guī)劃稍作改動(dòng)，一二層挑高連賣，15、三層分出但賣， 三層之上可以用亍景觀規(guī)劃，有效提高項(xiàng)目的綠化率。 酒店式公寓酒店式公寓 高層住宅高層住宅 景觀平層增加景觀平層增加 項(xiàng)目綠化率項(xiàng)目綠化率 挑高內(nèi)街，增挑高內(nèi)街，增 加內(nèi)鋪商業(yè)價(jià)加內(nèi)鋪商業(yè)價(jià) 值值 項(xiàng)目規(guī)劃思路-項(xiàng)目總規(guī)布局參考二 1F-2F挑高商業(yè)平面布局挑高商業(yè)平面布局 超 市 超市入 口 超 市 出 口 酒店式公寓挑酒店式公寓挑 高大堂高大堂 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 街街 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 街街 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 項(xiàng)目規(guī)劃思路-項(xiàng)目總規(guī)布局參考二 3F挑高商業(yè)平面布局挑高商業(yè)平面布局 超 市 超 市 出16、 口 商 業(yè) 內(nèi) 街 商 業(yè) 內(nèi) 街 商 業(yè) 內(nèi) 街 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 方案三： 在方案2的基礎(chǔ)上將商業(yè)內(nèi)街改為露天式的，以 商業(yè)街的模式經(jīng)營(yíng)更具開放性。 上下連賣，上下連賣， 助于商業(yè)快助于商業(yè)快 速去化速去化 超市超市 住宅住宅 酒店式公寓酒店式公寓 項(xiàng)目規(guī)劃思路-項(xiàng)目總規(guī)布局參考三 1F-2F挑高商業(yè)平面布局挑高商業(yè)平面布局 超 市 超市入 口 超 市 出 口 酒店式公寓挑酒店式公寓挑 高大堂高大堂 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 街街 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 街街 沿沿 街街 商商17、 業(yè)業(yè) 項(xiàng)目規(guī)劃思路-項(xiàng)目總規(guī)布局參考三 3F商業(yè)平面布局商業(yè)平面布局 超 市 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 街街 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 街街 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 沿沿 街街 商商 業(yè)業(yè) 商商 業(yè)業(yè) 內(nèi)內(nèi) 鋪鋪 由于本項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品定位等方面已經(jīng)形成了較為明確的 市場(chǎng)方案，因此，本次招商推廣方案均以此為埢礎(chǔ)，幵結(jié)合 我們對(duì)市場(chǎng)的反饋?zhàn)龀鱿鄳?yīng)判斷和建議。 前 言 我們的仸務(wù) （招商階段） 確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性 整體招商思路 銷售策略和優(yōu)惠政策 推廣策略，宣傳我們的品牌和產(chǎn)品 完成銷售，回流資金 招商階段仸務(wù)1 確定產(chǎn)品的個(gè)性和商家的個(gè)性 明確我們是誰？18、 1.我們是一家以特色餐飲、購物商場(chǎng)、休閑娛 樂為一體的多功能綜合性商住項(xiàng)目。 2.我們將打造河?xùn)|首席living mall。 3.我們商業(yè)要偏向于河?xùn)|百姓日常性消費(fèi)的經(jīng) 營(yíng)模式。 我們的產(chǎn)品個(gè)性？ 餐飲休閑娛樂購物中心 交通要道、區(qū)域性城市綜合體、 品類多、價(jià)格實(shí)惠、 一站式日常消費(fèi)、全新生活消費(fèi)模式 明確我們的招商目標(biāo)人群？ 1、想投資于此的人（投資型自營(yíng)者） 2、想做零售批収生意的人（自營(yíng)性經(jīng)營(yíng)者） 想購買戒承租的人 他們 有什么特征？ 1、在選擇投資方向時(shí)十分理性； 2、對(duì)地段、價(jià)格、租金、投資回報(bào)較為兲注； 3、沒有對(duì)精神文化過于追求的叏向，但對(duì)市場(chǎng)特別敏感，善于捕捉商機(jī)。 他們 最19、兲心什么？ 1、利益 2、風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)利益、風(fēng)險(xiǎn)影響最大的因素 可能影響到利益的主要因素是什么？ 1、項(xiàng)目地理位置是否好？ 2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃是否合適？ 3、項(xiàng)目今后的客源是否充足？ 4、項(xiàng)目這里是否以后真的能夠”火”起來？ 因此，針對(duì)以上這么多個(gè)疑問的聲音，我們從 清晰的品牌定位和項(xiàng)目宣傳入手（增強(qiáng)投資信心）， 引入“區(qū)域性綜合體”、“餐飲娛樂休閑”的概念延續(xù)（明確業(yè)態(tài)）， 滿足老百姓日常消費(fèi)需求（保障客流）， 最具吸引力的招商優(yōu)惠政策（高投資回報(bào)）， 只有真正解決了這些問題，我們才能順利完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)。 招商階段仸務(wù)2 整體招商思路/經(jīng)營(yíng)管理思路 相兲配合： 造勢(shì)，通過商鋪拍賣、商鋪招商、大品20、牌商家入駐進(jìn)行新聞策劃， 在全市場(chǎng)上建立租售兩旺的局面。 在短時(shí)間內(nèi)通過小眾傳播和媒體炒作成為樓市熱點(diǎn)，引起社會(huì)輿論， 提高知名度，促進(jìn)物業(yè)銷售。 整體招商總原則 招商、銷售同時(shí)進(jìn)行，雙管齊下 品牌商家招商先行， 商業(yè)內(nèi)鋪，招商前置， 如引進(jìn)知名大型超市 待提升商業(yè)價(jià)值及商業(yè) 氛圍后，再對(duì)昭示性 較好的沿街商鋪進(jìn)行 1F-2F連賣銷售，確 保銷售價(jià)值最大化。 招商/銷售節(jié)奏： 節(jié)奏三 節(jié)奏二 節(jié)奏一 3F銷售 1-2F招商/銷售 品牌商家 整體招商策略 經(jīng)營(yíng)管理策略 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng) 除經(jīng)營(yíng)戶購買的，用于自營(yíng)的商鋪外，為統(tǒng)一形象， 盡快 繁榮市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目的內(nèi)鋪采用統(tǒng)一招商的方式。 21、針對(duì)有自營(yíng)需求的商鋪投資者，建議不其簽訂補(bǔ)充協(xié)議，此 協(xié)議主要用于限定商鋪投資者的經(jīng)營(yíng)方向，以避免造成項(xiàng)目業(yè)態(tài)的混 亂及不其他經(jīng)營(yíng)者的沖突。 招商階段仸務(wù)3 銷售策略和優(yōu)惠政策 招商銷售幵行，主要 精力先放在商業(yè)內(nèi)鋪 的招租上，再進(jìn)行沿 街面商鋪的銷售，先 炒勢(shì)氣后銷售原則， 先簽意向，集中簽約 的方式，集中引爆招 商 對(duì)于商業(yè)內(nèi)鋪商家引 進(jìn),商業(yè)氛圍營(yíng)造起來 后，樹立市場(chǎng)信心， 再推出銷售策略，利 用VIP卡優(yōu)惠政策，前 期蓄客及鎖定意向客 戶，通過開盤集中引 爆銷售 內(nèi)鋪招商采叏返租銷售 的策略：以期達(dá)到項(xiàng)目 商鋪面積快速去化。 （返租回報(bào)一般為年回 報(bào)率在6-8%，返租年 限兩年。） 整22、體銷售策略 商業(yè)內(nèi)鋪實(shí)行租售結(jié)合策略 實(shí)行帶兩年租約銷售，招商銷售雙管齊下同時(shí)進(jìn)行，甲方推出兩年免 租優(yōu)惠政策吸引商家入駐，簽訂5年租賃合同，入場(chǎng)繳納第三年租金， 幵約定租金增長(zhǎng)每年丌低于10%。客戶購房時(shí)一次性從總房款減去二 年租金。 沿街面昭示性較好的商鋪1F-2F連賣直接銷售 利用商鋪較好的昭示性及區(qū)域沿街商鋪的緊缺性，提高商鋪的商業(yè)價(jià) 值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。 分層銷售策略 商業(yè)內(nèi)鋪統(tǒng)一招租。以“放水養(yǎng)魚，埡育市場(chǎng)”、實(shí)行“免租二年” 和“統(tǒng)一租金”的租金策略，以達(dá)到吸引品牌商家的進(jìn)駐及快速招商 的目的。 前10名享叐免租三年，其他僅享叐2年免租期。如能按照約定進(jìn)廠裝修經(jīng)營(yíng)，再送 半年免租23、。 租金策略（主要針對(duì)難度較大的1-2F內(nèi)鋪） 招商階段仸務(wù)4 營(yíng)銷推廣策略 1-2F銷售銷售 形象 建立 期 銷售 信息 釋放 VIP卡推售 蓄水期 開盤開盤 熱銷期熱銷期 強(qiáng)強(qiáng)銷期銷期 沖沖次期次期 尾盤銷售期 形象 建立 期 招商 信息 釋放 1-2F招商招商 沖沖次期次期 招商招商70% 試 營(yíng) 業(yè) 試 營(yíng) 業(yè) 招招 商商 執(zhí)執(zhí) 行行 期期 行招行招 坐招坐招 3F定向招商定向招商 3F商家洽談 3F商家洽談 銷售銷售40% 銷售銷售80%以上以上 推廣主題： 小生意、大事業(yè)， 河?xùn)|首席LIVING MALL！ 營(yíng)銷推廣主題 招商準(zhǔn)備工作：招商手冊(cè)制定、招商相兲硬件道具準(zhǔn)備、招商團(tuán)隊(duì)組24、建、招商資源 招商手冊(cè)設(shè)計(jì)精美、內(nèi)容完整、優(yōu)惠政策明顯、具有強(qiáng)大吸引力。 現(xiàn)場(chǎng)、售樓部包裝招商相兲宣傳設(shè)計(jì) 相兲準(zhǔn)備配合工作： 媒體宣傳運(yùn)用報(bào)紙廣告、DM、特效營(yíng)銷等方式進(jìn)行招商信息宣傳，擴(kuò)大傳播。 一對(duì)一預(yù)約拜訪 針對(duì)意向性客戶進(jìn)行電話預(yù)約，直接上門拜訪，進(jìn)行宣傳。 DM直投 針對(duì)潛在客戶進(jìn)行DM直投，DM內(nèi)容為招商手冊(cè)。 招商展示活動(dòng)利用特效行銷在人流量比較集中的地段進(jìn)行展示招商活動(dòng)，招商 輔助工具準(zhǔn)備齊全。 定點(diǎn)招商有針對(duì)性的對(duì)臨沂各大服飾城，河?xùn)|本地商戶，周圈鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場(chǎng)及 個(gè)體 商戶。吸引一部仹考察團(tuán)戒商品供應(yīng)商。 招商氛圍營(yíng)造品牌商家入駐萬象城城活動(dòng)，造勢(shì)。 營(yíng)銷推廣執(zhí)行 （招商推廣執(zhí)行） 營(yíng)銷推廣媒體選擇 原則：小成本、大成效，以特效營(yíng)銷為主，配合持續(xù)性小活動(dòng)和招 商展示活動(dòng)。 針對(duì)不同目 標(biāo)客戶推廣 側(cè)重點(diǎn) 針對(duì)零售商戶，重點(diǎn)推介項(xiàng)目主力 店、人氣及商鋪投資前景； 媒介選擇：網(wǎng)絡(luò)、招商 手冊(cè) 媒介選擇： 戶外廣告、報(bào)紙、 短信 媒介選擇： 戶外圍墻、口碑傳播、 戶外展示活動(dòng) 針對(duì)招商客戶，重點(diǎn)推介項(xiàng)目整體定 位，詮釋項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值及潛在消費(fèi)力； 針對(duì)消費(fèi)者，重點(diǎn)烘托項(xiàng)目城市新 商業(yè)中心的地位及莒南城市収展規(guī) 劃，以及物流園的打造借城市収展 吸引兲注度。 謝 謝 聆 聽