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1、CONTENTS目錄 背景分析 BACKGRAOUND ANALYSIS 區位分析 LOCATION ANALYSIS 客戶需求 CUSTOMER REQUIREMENT 產品定位 PRODUCT POSITIONING 規劃設計 PLANNING PROGRAMMING 1 2 3 4 5 BACKGRAOUND ANALYSIS 背景分析 背景區位需求定位成果 BACKGRAOUND ANALYSIS |背景分析 創新創業新時代 從精英創新到大眾創新大眾創業，萬眾創新 從中國制造到中國創造大國崛起，智造中國 全球化時代到來，開創大世界時代發展新格局 互聯網+熱潮席卷，打造大眾創業，萬眾創新2、 中國崛起蓄勢待發，從大國制造轉為科技創造 時代背景 產業園&研發中心發展歷程 產業園區1.0時代 產業園區2.0時代 產業園區3.0時代 產業園區4.0時代 生產要素聚集階段 產業類型：低附加值，勞動密 集型傳統產業。 園區功能：單一產品制造，加工。 點對點式城市發展空間。 產業主導階段 產業類型：外向型企業。其中以 電子及通訊設備制造業尤為突出。 園區功能：以產品制造為主。 串聯式城市發展空間。 創新突破階段 產業類型：技術密集型，創新型產業。 高速信息網絡技術，生物技術，新型 能源技術，新材料和先進制造技術等 重要的新興領域。 園區功能：研發型。科技產業區。科 技，研發復合型。 種樹軸輻3、射式城市發展空間。 財富聚集階段 產業類型：文化創意，科技創新產業 及其他高端現代服務業為主。 園區功能：復合型（事業發展中心= 生活樂園）。現代化綜合城市功能。 產業聚集地，人才集聚地，文化擴散 區，資本融通區。 多級融合式城市發展空間。 行業背景 BACKGRAOUND ANALYSIS |背景分析 LOCATION ANALYSIS 區位分析 背景區位需求定位成果 基地比鄰地鐵一號線、外環高速，區位交通優勢明顯。 依托交通優勢，大力發展新型產業，提升區域競爭力 區位研究 LOCATION ANALYSIS |區位分析 寶山區 基地 地鐵一號線 地鐵一號線 外環高速 寶山區 南大片區 寶鋼4、片區 基地 本項目充分利用基地周邊擁有的大學、科研機構等優勢，讓大學、社區、產業園區聯動發展，形成 知識經濟的“產業鏈”，孵化新思想、孕育原創性高科技。 整合地緣優勢，大力發展優質產業辦公 寶山區主要產業布局 “4+4” “4大支柱產業”“4大新興產業” 1.鋼鐵產業 2.傳統制造產業 + 3.食品生產產業 4.快速消費品產業 1.軟件服務業 2.文化創意產業 3.互聯網+創新產業 4.生產性服務業 區域功能研究 主要產業格局 LOCATION ANALYSIS |區位分析 規劃條件梳理 LOCATION ANALYSIS |區位分析 基地研究 項目位于梅林路以東、楊鑫路以南、楊盛河以西、楊行5、鎮人民政府大樓以 北地塊，占地面積24畝，建筑面積30135.92平方米，將現有建筑改造為辦公 用途，改造主要內容有四棟宿舍樓、一棟食堂、及沿街商業鋪面。 用地范圍 CUSTOMER REQUIREMENT 客戶需求 背景區位需求定位成果 客群需求 中小型企業、明星企業 A large enterprise 初創及小微企業 medium-sized enterprise 創客個體及團隊 Small micro-enterprise 成長型企業、院校科研機構 Research enterprise 高端辦公 large enterprise 總部研發總部研發 large enterprise 加6、速器 large enterprise 孵化器 large enterprise 創客空間 large enterprise CUSTOMER REQUIREMENT|客戶需求 PRODUCT POSITIONING 產品定位 背景區位需求定位成果 PRODUCT POSITIONING| 產品定位 EXAMPLE參考案例 借鑒：個性辦公、空間塑造、品牌融入 Campus-Apple 蘋果總部 蘋果總部大樓位于加州庫比蒂諾市，主建筑為5層樓高的圓形 設計，為環狀建筑，中間是大型庭院。蘋果新總部的大樓設計注重 體現個人空間，專注于辦公室和會議室。 Nvidia center 英偉達總部 英偉達總7、部位于美國圣塔克拉拉市，為兩棟三角形建筑，在 建筑中融入了科技元素，建筑面積約5萬平方米，注重環保。 PRODUCT POSITIONING| 產品定位 EXAMPLE參考案例 借鑒：可生長性 蘋果總部 微軟總部位于美國西雅圖，各棟樓布局相對獨立，在使用過程中通 過連廊結合。 蘋果舊總部位于美國加州，各棟樓圍繞中心庭院相對獨立，通過門 廳將組團有機的整合。 西雅圖微軟總部 PRODUCT POSITIONING| 產品定位 EXAMPLE參考案例 旭輝浦江國際位于浦江鎮，項目總建筑面積約13萬平方米， ARTDECO風格，生態式花園辦公，附贈采光地下室、屋頂花園、陽光 露臺、私家庭院等極高附加8、值空間；豪華總部獨棟，大面積下沉式庭院 通風采光。 旭輝浦江國際 萬科VMO 中糧萬科VMO位于浦江新鎮，產品為商務獨棟和小戶型辦公花園 。花園廣場辦公大堂雙層挑高，每層配設商務休憩空間，項目空間可 塑性強，增加內部空間劃分可能。 借鑒：產品類型多樣 提供附加值空間 PRODUCT POSITIONING| 產品定位 EXAMPLE參考案例 創智天地廣場（持有型） 上海創智天地園區位于楊浦區大學路，占地約84公頃，總建筑面積 100萬平方米。園區利用周邊眾多大學、科研機構的優勢，讓大學校區、 社區、創業園區聯動發展，同時還建設一流的創新園地、學習園地、會 議中心等公共空間，達到快速出租的目的。9、 綠地閘北市北高新區（銷售型） 綠地閘北市北高新區位于上海市閘北區，享有寬65米的景觀綠 廊，為都市休閑性公園主軸南端的承接點，營造了一個城市新生活方 式的地標，集購物、娛樂、餐飲、辦公、公寓于一體的大型商業綜合 體，加強區域的城市影響力，達到快速銷售的目的。 借鑒：空間組合，單體模塊化，辦公升級，產業導入 VISION 愿景 打造北上海產業集群新典范 樹立楊行對外新窗口，引領行業發展新方向 政府搭臺企業驅動 高校助勢 眾創聚力 G-CPU架構科技研發新核芯 政府平臺（G）+企業驅動（C）+眾創聚力（P） 和高校助力（U）相結合打造的經開區研發中 心。 實體+虛擬；線上+線下；前段+云端的運營10、模 式。集辦公，科研，實驗，產業于一體的研發 總部基地，通過不同類型規模的創研主體間的 緊密聯系與合作，促進產學研融合，加建創新 向成果的轉化速率。 GOVERNMENTCOMPANYPEOPLEUNIVERCITYG-CPU PRODUCT POSITIONING| 產品定位 CONCEPT產品理念 匯潤豐158創智園 S+S平臺服務型，共享式研發平臺 Service 服務 Share 共享 借助政府平臺實現資源共享，消除信息不對稱；創建 企業資源共享，優化協調供需對口，促進產研結合。 公眾服務 技術服務 生活服務 硬件共享 信息共享 提供面向公眾的創業咨詢，指導，業 務辦理等創業支 持服務11、。 借助高技科研平臺，對創新創業者提供技術支持服務。 生活配套，休閑娛樂，消費等多樣化生活服務。 共享實驗室，共享中央服務器，共享會議室，交流空 間。 PRODUCT POSITIONING| 產品定位 CONCEPT產品理念 Research+“一站式研發”：研發/辦公社交展示/銷售 集辦公研發，企業社交，企業展示，活動舉 辦為一體。打造企業成長+孵化的系統化服 務平臺。 提供的研發辦公設施 R&D Office facilities provided 提供的展示銷售平臺 Display sales platform provided 提供的社交平臺 Social platform prov12、ided PRODUCT POSITIONING| 產品定位 CONCEPT產品理念 容量測算 規劃用地范圍16000，地上總建筑面積29992.92。 參照國內外類似產業園區經驗值和有關參數： 產業就業人員，如按一類工業用地標準，為100人/公頃， 按本地塊建筑性質，實際參照科研辦公標準5.42 建筑面積/人較為合適； 產業就業人員中，帶眷人口比例為30%，單身人口比例 為70%； 帶眷系數取經驗值1.5； 服務人口約為產業總人口的10%。 綜上計算得： 園區總人口為 2055人 園區人口 中小型企業 明星企業 初創企業 小微企業 創客個體 創客團隊 成長型企業 院校科研機構 知名知名 企業13、企業 科研科研 院校院校 生活 宜居 客群 規模 產品 科研中心科研中心總部研發總部研發加速器加速器孵化器孵化器創客空間創客空間 從客群-規模-產品對位分析可知： 區域科研院校涵蓋企業規模類別較多，是研發中心各類產品最大客群。 周邊生活區人群年輕化，白領及創業型年輕人較多，對小規模辦公研發空間需求最多。 周邊較大企業、名企，包括科研院校中實力較強發展成熟的企業，發揮總部研發聚集效益，要求 高端空間品質。 在G-CPU架構理念下，實現Research+一站式研發模式，必須配備足夠配套設施。 單元較大單元小單元最小 空間 需求 需求大量需求大量需求較大 單元最大可變性強 需求小適合所有 XXXX 14、配比 建議10%20% 10%10%30% S+S平臺平臺 20% 服務 共享 PRODUCT POSITIONING| 產品定位 CONCEPT產品理念 靈活的辦公空間組織方式 PRODUCT POSITIONING| 產品定位 CONCEPT產品理念 我們將打造一個怎樣的產品？ So What product we will make? 時代機遇 轉型窗口 背景 區位 需求 定位產品 優勢交通條件 豐富地源優勢 4+4主題產業 用戶多元 市場需求不定 注重交流體驗 研發研發 生命體生命體 產品理念 產品模式 產品配比 產業聚落化 功能聚合化 服務共享化 產品可變化 交流多元化 生態立體化 15、我們的答案是我們的答案是：一個研發生命體：一個研發生命體 規劃成果 多維度研發生命體 研發 生命體 創新聚落 Innovation settlement 智慧之環 Ring of life 生命之核 Core of life 聚合功能 Aggregation function 多元交流 Exchange collision 立體生態 Stereo ecology 共享服務 Shared services 四個主題研發組團 一個產業生態圈 交流神經網 一個中央智慧綠核 聚落產業 Functional aggregation 生長之壤 Soil of growth 兩層共享服務基座 PRODUCT16、 POSITIONING| 產品定位 PLANNING PROGRAMMING 規劃設計 背景區位需求定位成果 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 效果圖 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 效果圖 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 創生&孵化 Creation & Hatching 宇宙創生，開天辟地，生命孵化，創造無限可能 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 設計概念 設計概念 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 創生&孵化 Creation & Hatching 宇宙創生，開天辟地， 生命孵化，創17、造無限可能 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 總建筑面積30135.92 其中 辦公13927 公寓4018.91 辦公配套（會議）5010.49 商業6823.45 門衛22.23 泵站231.75 變電所102.09 停車位139 用地面積16000 建筑占地面積5398.43 綠化改造面積10601.57 經濟技術指標 總平面圖及指標 楊 盛 河 水 N 產 路 梅 林 路 楊 鑫 路 空間架構 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 一軸、一帶、一環 濱河景觀帶 入口景觀軸 核心景觀環 人行場地出入口 交通主節點 交通次節點 人行主流線 人行流線 車行18、出入口 交通節點 車行流線 地面停車位 車行流線 交通分析 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 功能分析 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 【辦公SOHO】 【創客空間】 【孵化器】 【加速器】 【S+S平臺】 【商業與企業展示】 景觀分析 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 景觀水系 屋頂綠化 中央綠核 濱水綠帶 規劃策略 CHAPTER 篇章一1 四大規劃策略 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 創新聚落 Innovation settlement 智慧之環 Ring of life 生命之核 Core of lif19、e 四個主題研發組團 一個產業生態圈 交流神經網 一個中央智慧綠核 生長之壤 Soil of growth 兩層共享服務基座 規劃策略 智慧之環 生長之壤 創新聚落 創新聚落 創新聚落 創新聚落 生長之壤 生命之核 創新聚 落 INNOVATION SETTLEMENT PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 規劃策略 創新聚落： 4個主題研發組團 園區內部共有四個主題組團，分別所屬不同主題 模式。為企業提供選擇意向。擁有多級別功能選 擇模式。 松散 Loose 集中 Concentrate 分散 Dispersed 聚力 Cohesion 能量倍增器： 產業整合 抱團聚力 4+20、4 44 4 4 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 智慧之環 RING OF LIFE RING OF LIFE PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 研發加速器： 串聯各組團，上下游產業聯動 1個產業生態圈，交流神經網 An industry ecosystem，neural network 制造制造 信息信息 數字數字 智能智能 化化 新能新能 源源 新材新材 料料 通過中心的空中環廊連接4大主題產業組團，形成產業 生態圈；并借助平臺、空中花園、屋頂VIP會客廳等豐 富的立體交流空間搭建一個交流無處不在的神經網絡式 交流空間。 += += 規劃策略 PL21、ANNING PROGRAMMING| 規劃設計 CORE OF LIFE 生命之核 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 1個中央智慧綠核 A central wisdom green core 場地內設置生態公園，并在其中設置地景式公共會展發布廳，令建筑與 自然環境完美結合，形成具有智慧功能的生態綠核。 創新力場： 自然之下有洞天，融智慧于無形 規劃策略 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 生長之壤 SOIL OF GROWTH PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 2層共享服務基座 Two layer service base 兩層共享服22、務基座，涵蓋對公創新創業服務、企業對外展示服務、園區 配套生活服務和各類技術支持服務。 成長溫床： 提供企業向上生長的全方位力量 土壤 生長 規劃策略 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 功能策略 CHAPTER 篇章二2 高端智慧、配套齊全 同時具備創客空間、孵化器、加速器和總部研發功能， 并提供功能齊全的生活、商業、技術配套服務 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 園區功能定位 功能策略 【辦公SOHO】 【創客空間】 【孵化器】 【加速器】 【S+S平臺】 【商業與企業展示】 功能策略 PLANNI23、NG PROGRAMMING| 規劃設計 企業服務配套 公眾服務配套 企業展示 辦事大廳 公共服務 S+S平臺（服務共享平臺） 技術設施配套 生活設施配套 生活設施 生活平臺 技術設施 Service+Share 孵化器 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 功能策略 每個辦公單元約30100，滿足初創型企業、小微企 業使用需求； 辦公單元由電梯廳-內走廊組織交通，每層設置公共衛生間 及休憩交流空間。 加速器 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 公共空間 辦公空間 辦公空間 功能策略 空間開敞，每個單元約300600，滿足成長型企業、小中 企業使用需求； 辦公24、單元由電梯廳-內走廊組織交通，每層設置公共衛生間及休 憩交流空間； 創客空間 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 實驗平臺 交流空間 辦公空間 功能策略 辦公空間以開敞空間為主，可分可合，靈活可變，滿足創客空 間使用需求； 底層設置獨有的創客實驗平臺，每層均設置大量交流討論空間。 辦公SOHO 功能策略 空間開敞，每個單元約30，滿足辦公者臨時休息的使用需求， 既可居住，又可辦公的功能復合產品； 辦公單元由電梯廳-內走廊組織交通，每間設置獨立衛生間。 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 商業企業展示 功能策略 面對城市道路，展示銷售園區內企業產品，為園區內企25、業提供一 個展示和銷售的平臺 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 立面策略 CHAPTER 篇章三3 立面材料以金屬和石材融合設計，營造一個通透景觀交融的空 間，體現現代感、科技感，但是建筑相對的部分私密性缺乏。 項目名稱：閘北高新區商辦 項目地點：上海，閘北 項目年份：2013年 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 參考案例 項目名稱：重慶協信總部園 地點：重慶 項目年份：2013年 立面設計以石材為主，沉穩大氣 ，相對較經濟，但是對主要景觀 缺少一定的通透性，無法最大化 的利用景觀價值。 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 參考案例 項26、目名稱：上海創智天地 項目地點：上海，江灣 項目年份：2013年 立面通過石材和大面積玻璃體塊穿插設計，虛實 明確，同時也沉穩大氣，目前運用較廣泛。 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 參考案例 立面材質 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 有石材質感的涂料，如真石漆 木百葉 淺色玻璃 景觀構筑環廊 景觀意向 CHAPTER 篇章四4 鋪地景觀 景觀意向 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 濱水景觀帶 景觀意向 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 綠化景觀 景觀意向 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 小品景觀 景觀意向 PLANNING PROGRAMMING| 規劃設計 技術圖紙 CHAPTER 篇章五5 TECHNICAL DRAWING| 技術圖紙 一層平面圖 過廊 TECHNICAL DRAWING| 技術圖紙 二層平面圖 陽臺 TECHNICAL DRAWING| 技術圖紙 標準層平面圖