午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、靜安國際廣場策劃案靜安國際廣場策劃案 STAR MARKETING 空間的聚集，必然導致時間效率的提高空間的聚集，必然導致時間效率的提高 史蒂芬史蒂芬 霍金霍金 市市 場場 研研 判判 一、租賃市場一、租賃市場 自1999年后上海甲級辦公樓的需求量始終高于供應量，呈現出供不 應求的局面。空置率持續下降，2006年上半年的市場平均空置率僅為 5.1%。 0 20 40 60 80 萬 平 方 米 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 供應量46.444.557.64536.727.639.83436.549 吸納量30.817.514.62、64.251.634.547.229.850.0252.6 空置率 27.50%40.50%54.20%31.50%21.60% 17.50%13.80%11.80% 7.50% 7.20% 1996199719981999200020012002200320042005 甲級寫字樓基本面甲級寫字樓基本面 2001-2005租金變化2001-2005租金變化 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 租金 0.590.610.640.740.9 20012002200320042005 2005年 年1-4季度租金變化季度租金變化 0 0.5 1 1.5 0 2 4 6 8 10 12 平均開價3、 0.90.931.011.05 平均成交價 0.810.860.920.96 平均議價空間 108.149.099.38 2005年一季度2005年二季度2005年三季度2005年四季度 甲級寫字樓租金變化甲級寫字樓租金變化 2001年至2003年之間上海甲級辦公樓的租金增長平穩。2003年起, 租金增長速度每 年15%-21%，顯示出市場的強烈需求。 2005年甲級辦公樓的租金穩步上漲，平均議價空間為 9.15 。 甲級寫字樓前景分析甲級寫字樓前景分析 紐約倫頓巴黎東京上海香港新加坡 人口人口18001100100026001900684400 辦公面積辦公面積430022002900514、00 中心區中心區2500140015002900 CBD2500150018502200400547750 下曼哈頓+中城內城+西敏寺+碼頭區內城+1、8、9區+德芳斯 丸之內+新宿+臨海 多中心 世界中心城市世界中心城市區域中心城市區域中心城市 多中心單中心 上海擁有世界級城市的人口規模和經濟增長潛力，但目前的CBD寫字樓總面積不如 香港和新家坡，有較大的增長空間。 CBD甲級寫字樓分析甲級寫字樓分析 虹橋虹橋 徐家匯徐家匯 淮海路淮海路 南京西路南京西路 人民廣場人民廣場 陸家嘴陸家嘴 CBD虹橋虹橋徐家匯徐家匯淮海路淮海路南京西路南京西路人民廣場人民廣場陸家嘴陸家嘴 租金租金USD0.5、7USD0.72USD0.99USD0.88USD0.81USD0.84 行業行業制造+貿易+科技餐飲+貿易+服務+IT咨詢+服務制造+貿易+服務 保險+證券+貿易 物流貿易+咨詢 靜安中高檔寫字樓分析靜安中高檔寫字樓分析 1 2 3 6 5 4 1 2 3 4 3 2 4 1 3 2 1 5 5 地段地段 南京西路南京西路梅龍鎮中興泰富恒隆中欣機場航站中華企業 7.8-8.99.6-119-126.4-6.84.5-55 北京西路北京西路凱迪克新城國旅建京國立靜安中華 4-4.53.3-3.83.2-3.52.54.45.5 威海路威海路招商局紳士晶采世紀文錦 4.8-5.24.46.44.6、8 華山路華山路貴都華僑朝代 75.54.8-5.1 寫字樓寫字樓 北京西路沿線北京西路沿線 南京西路沿線南京西路沿線 威海路沿線威海路沿線 華山路沿線華山路沿線 靜安中高檔寫字樓分析靜安中高檔寫字樓分析 1 2 3 6 5 4 1 2 3 4 3 2 4 1 3 2 1 5 5 北京西路沿線北京西路沿線 南京西路沿線南京西路沿線 威海路沿線威海路沿線 華山路沿線華山路沿線 地段地段 寫字樓寫字樓 南京西路南京西路 梅龍鎮 中興泰富 恒隆 中欣 機場航站 中華企業 企業狀況企業狀況 跨國企業總部為主 外資中型企業國內大中型金融和和服務貿易企業 面積段面積段 整層為主 200-400/整層 北京7、西路北京西路 凱迪克 新城 國旅 建京 國立 靜安中華 企業狀況企業狀況 國內貿易+服務+制造+金融等 較分散 面積段面積段 200-400 威海路威海路 招商 紳士 晶采 文錦 企業狀況企業狀況 外資中小企業國內中型高端服務和咨詢企業 面積段面積段 200-300 二、銷售市場二、銷售市場 供需基本面供需基本面 上海銷售型寫字樓總體仍然供不應求，成交穩定增長，特別是今年供不應求明顯。價格 下調是由于上市樓盤向外擴散，整體成交均價下滑。 0.00 5.00 10.00 15.00 20.00 25.00 30.00 2005年月度寫字樓供需2005年月度寫字樓供需 批準預售17.00 6.508、 6.20 5.60 9.40 21.80 11.10 13.20 13.80 12.70 10.60 19.20 預售登記16.00 13.20 19.20 11.70 6.20 7.90 11.30 14.80 12.10 9.80 10.10 29.00 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 上海銷售型寫字樓供求分析上海銷售型寫字樓供求分析 0 50 100 150 200 供應 需求 供應 105.6146.935.6 需求 151.55161.454.4 200420052006 2006年分期供求一覽2006年分期供求一覽 0 50000 100000 150009、0 200000 250000 300000 供給 成交 供給446844191988035690615149665525277227 成交911653198711419890354216477200009151691 1-45-89-1213-1617-2021-2425-28 上海寫字樓成交價格變化上海寫字樓成交價格變化 0 5000 10000 15000 20000 系列11399815607157821351512267 20022003200420052006 甲級寫字樓回報率分析甲級寫字樓回報率分析 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 8.0 9.0 10、10.0 系列19.3 5.9 5.7 6.8 7.0 7.0 7.0 6.9 6.9 6.8 1997199819992000200120022003200420052006 回報率分析回報率分析 上海銷售型寫字樓回報率整體穩定7%左右。 CBD高檔寫字樓銷售分析高檔寫字樓銷售分析 3 4 11 8 9 1 2 6 5 7 10 物業物業 總套總套 總面積總面積 開盤時間開盤時間 售出套售出套 售出面積售出面積 售出套售出套 售出面積售出面積 成交價成交價 現均價現均價 租金租金 主力面積主力面積 月均去化月均去化 回報率回報率 回報率回報率 虹口虹口 海泰國際海泰國際 477 27037 11、2005.12.20 231 11440 197 9733 23100 25000 4.5 53-113 1144 0.066 0.066 寶礦國際寶礦國際 155 54151 2005.8.10 52 12160 58 14214 24196 26000 4.8 300-400 1015 0.067 0.067 浦東浦東 花旗花旗 41 89982 2004.5.18 22 32504 22 32504 33042 8 2536 1204 0.082 中融恒瑞中融恒瑞 81 20000 2005.7.6 72 17816 72 17816 21718 27000 4.5 120-353 1312、70 0.070 0.061 黃浦黃浦 海通證券海通證券 243 30323 2004.6.30 137 16095 137 16095 20313 30000 6.4 97-130 1238 0.106 0.078 旺角廣場旺角廣場 209 29650 2005.5.19 176 20736 176 20736 23972 26800 4.5 74-182 1382 0.063 0.061 新黃浦金融新黃浦金融 51 19137 2005.6.17 13 2388 13 2388 24142 26000 4.5 210-406 1194 0.063 0.063 長寧長寧 大眾金融大眾金融 313、34 40625 2005.5.12 163 26219 138 21775 17147 17500 3.8 72-300 1542 0.075 0.079 現代現代 641 54075 2005.10 242 242 242 18556 21318 22000 4.8 93-174 1856 0.076 0.080 華聞國際華聞國際 222 40014 2006.10.08 6 505 / / 20000 20000 3.8 98-300 505 0.069 0.069 首信銀都首信銀都 208 40050 2006.3.29 63 13440 / / 21000 23000 4.8 87-14、422 1920 0.080 0.076 靜安靜安 晶采世紀晶采世紀 262 34793 2005.7.13 226 226 226 31106 23784 36000 5.5 98-242 1244 0.078 0.056 海銀海銀 238 45555 2005.8 34 34 34 11931 24645 31500 5.5 250-340 994 0.075 0.064 靜安寫字樓銷售分析靜安寫字樓銷售分析 8 5 4 1 2 3 7 6 9 10 11 物業物業 總套總套 總面積總面積 開盤時間開盤時間 售出套售出套 售出面積售出面積 成交價成交價 現均價現均價 租金租金 主力面積主力15、面積 月均去化月均去化 回報率回報率 回報率回報率 海銀海銀 238 45555 2005.8 34 11931 24645 31500 5.5 250-340 994 0.075 0.064 晶采晶采 262 34793 2005.7.13 226 31106 23784 36000 5.5 98-242 1244 0.078 0.056 凱迪克凱迪克 40 19049 2005.2 18 6900 19537 22000 4.4 383 383 0.076 0.073 申銀申銀 159 31448 2004.8 144 23319 11773 住宅 174/242 1372 靜安中華靜安中16、華 260 33735 2004.10 260 33735 20231 25000 5.5 86-137 3374 0.092 0.080 海森海森 184 28974 2004.5 123 26710 12131 16500 2.9 137-275 3339 0.081 0.064 創展創展 215 27448 2006.8 0 0 20000 20000 3.5 80-180 0.064 0.064 寶華寶華 195 26114 2005.12 181 23825 15704 17000 3 93-223 2647 0.065 0.064 財富財富 505 41187 2005.6 40317、 33652 16129 18000 3 46/113 2404 0.063 0.061 元茂元茂 179 25184 2005.11 117 11902 15378 16500 3 80-155 1322 0.066 0.068 世紀商務世紀商務 448 25011 2005.1 400 21338 17974 17000 3 35-73 2134 0.056 0.064 靜安寫字樓客源分析靜安寫字樓客源分析 8 5 4 1 2 3 7 6 9 10 11 物業物業 總套總套 售出套售出套 主力面積主力面積 購買目的購買目的 客戶來源客戶來源 客戶性質客戶性質 備注備注 投資投資 自用自用 18、上海上海 外地外地 境外境外 企業企業 個人個人 海銀海銀 238 34 250-340 20% 80% 20% 15% 60% 65% 35% 中型企業 晶采晶采 262 226 98-242 25% 75% 15% 15% 70% 60% 40% 中小型企業 靜安中華靜安中華 260 260 86-137 50% 50% 45% 45% 10% 100% 海森海森 184 123 137-275 60% 40% 30% 70% 100% 寶華寶華 195 181 93-223 40% 60% 45% 45% 10% 100% 元茂元茂 179 117 80-155 25% 75% 35% 19、55% 10% 100% 財富財富 505 403 46/113 70% 30% 35% 60% 100% 世紀商務世紀商務 448 400 35-73 90% 10% 20% 80% 100% 典型個案補充典型個案補充 項目名稱項目名稱 項目位置項目位置 建筑面積建筑面積 開盤時間開盤時間 竣工時間竣工時間 現價現價 現租金現租金 回報率回報率 面積段面積段 外立面外立面 內部設施內部設施 備注備注 靜安陽光企靜安陽光企 業中心業中心 膠州路安遠 路 27000 2006.12 2007.12 19000 3.4 6.5% 100-300 現代時尚 中央空調等, 近甲級 靜安創展大靜安創展大20、 廈廈 西康路安遠 路 27748 2006.8 2007.12 18000 3.3 6.7% 80-180 現代時尚 近甲級 內態內庭院， 5-5.5米層高 寫字樓最終用戶寫字樓最終用戶 主力客戶：中型智力服務企業主力客戶：中型智力服務企業 如：廣告設計、商務咨詢、法律金融、服務貿易等如：廣告設計、商務咨詢、法律金融、服務貿易等 輔助客戶：其它中型企業輔助客戶：其它中型企業 租賃研判租賃研判 面積段：面積段：200200- -400400平方米平方米 租金：租金：4 4元元/ /平方米平方米 客戶類別：自用型客源客戶類別：自用型客源6060, ,投資型客源投資型客源40%40% 寫字樓購買客21、戶寫字樓購買客戶 銷售研判銷售研判 客戶地域：江浙外地客戶客戶地域：江浙外地客戶45%，上海本地，上海本地35%，境外，境外20% 面積段面積段:100:100- -200200平方米平方米 海外基金收購一覽海外基金收購一覽 海外基金在上海和中國的收購雖然在加快。 摩根摩根 物業物業 錦麟錦麟 天地天地 復地復地 雅園雅園 錦麟錦麟 天地天地 世界貿世界貿 易大廈易大廈 上海廣上海廣 場商業場商業 陸家嘴陸家嘴 中央公寓中央公寓 華山華山 夏都夏都 東海東海 廣場廣場 埃蒙頓埃蒙頓 廣場廣場 明天明天 廣場廣場 時間時間 2003.6 2004.6 2004.11 2004.12 2005.622、 2006.4-5 2006.6 2006.7 總金額總金額 （億）（億） USD0.9 USD0.5 5 USD0.9 HK8.46 7.01 7.6 19.6 談判中 談判中 總建面總建面 ( (萬平米萬平米) ) 股份 股份 全部股份 6.8 4 4.9 2.7 7.15 單價單價 （萬（萬/ /平方）平方） 1.09 2.24 1.43 2.8 2.73 麥格理麥格理 物業物業 新茂 城市 酒店 協和協和 盛捷酒 店公寓 高盛高盛 百騰 廣場 虹橋 花苑 Gateway Gateway GapitalGapital 翠湖 天地 花旗 永新廣 場 時間時間 2005.1 2005.9 223、006.1 2006.3 2006.3 2005.11 總金額總金額 （億）（億） USD0.98 4 USD1 USD1.076 USD0.7 6 USD0.5 總建面總建面 ( (萬萬) ) 3.22 1.65 4.16 1.57 3 單價單價 （萬）（萬） 2.5 2.42 USD0.256 3.82 1.85 海外基金收購一覽海外基金收購一覽 1 2 3 4 5 6 7 8 10 9 12 11 1、錦麟天地、錦麟天地 2、復地雅園、復地雅園 3、世貿大廈、世貿大廈 4、 上海廣場上海廣場 5、 華山夏都華山夏都 6、 東海廣場東海廣場 7、新茂大廈、新茂大廈 8、城市酒店、城市酒店 24、9、盛捷酒店、盛捷酒店 10、百騰廣場、百騰廣場 11、翠湖天地、翠湖天地 12、永新廣場、永新廣場 非常謹慎，所選商辦類 物業基本為CBD核心區,且優中選優 項項 目目 研研 判判 一、一、SWOT分析分析 寫字樓共性分析寫字樓共性分析 比較因素比較因素 國際甲級寫字樓國際甲級寫字樓 甲級寫字樓甲級寫字樓 乙級寫字樓乙級寫字樓 靜安國際廣場靜安國際廣場 地段地段 區位 CBD中心 次級CBD/商務聚積區 次級CBD/商務聚積區 CBD邊緣 交通 便捷/離輕軌站近 便捷/離輕軌站近 便捷 離輕軌站不遠 商務氛圍 CBD成熟商圈 成熟商圈 地段商務成熟 離CBD不遠 樓盤品質樓盤品質 規模 5萬25、 3萬 1.5萬 1.6萬 外立面 高檔玻璃幕墻/鋁板 高檔玻璃幕墻/鋁板 玻璃幕墻/鋁板/石材 玻璃幕墻 大堂 高檔石材/H10/400M2 高檔石材/H7/300M2 H5/200M2 高檔石材/H5/ 標準層 1500M2 1200M2 1000M2 957M2 得房率 75% 70% 65% 64%64% 凈高 2.7 2.6 2.5 2.42.4 承重 250KN/M2 250KN/M2 250KN/M2 250KN/M2 走道 高檔石材地面/吸音吊頂 石材地面/吸音吊頂 石材/地毯/吸音吊頂 玻化板/吸音吊頂 中央空調 國際知名品牌/30M3/溫濕度 國際知名品牌 合資知名品牌/獨26、立空調 進口獨立空調 電梯 進口國際知名品牌/3900M2 進口國際知名品牌/4500M2 合資知名品牌/5000M2 進口知名品牌/5000M2 智能化 5A+創新科技 5A 4A/3A 4A 配電 雙路/90VAM2 雙路/80VAM2 雙路/80VAM2 雙路/80VAM2 供水 24H冷熱水 24H冷熱水 雙路供水 雙路供水 電話線 12M2 20M2 20M2 20M2 衛生間 高檔進口潔具 高檔進口潔具 知名品牌潔具 知名品牌潔具 停車位 150M2 200M2 250M2 170M2 服務服務 物業管理 國際知名品牌物管 國際知名品牌物管 品牌物管或自管 國際知名品牌物管 商務配27、套 5000M2 4000M2 1000M2 7700M2 客戶選擇客戶選擇 租售模式 只租不售 連續整層銷售 小面積分割出售為主 客戶類型 跨國大型企業為主 跨國大中型企業為主 國內中小型企業為主 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計理念設計理念 娛樂和數學娛樂和數學 魔比斯環和商業條形碼魔比斯環和商業條形碼 建筑條件建筑條件 外墻：新加坡彩色鋁合金復板和美國頂級鍍膜玻璃幕墻外墻：新加坡彩色鋁合金復板和美國頂級鍍膜玻璃幕墻 大堂：大堂：7米，高級花崗石，裝飾主題時空運轉米，高級花崗石，裝飾主題時空運轉 走道：高級磨光花崗石走道：高級磨光花崗石 設施條件設施條件 美國美國HONE28、YWELL樓宇自動樓宇自動 美國約克熱泵中央空調美國約克熱泵中央空調 日本日本JVC背景音響背景音響 英國精靈英國精靈8000自動報警自動報警 日本進口三菱客梯日本進口三菱客梯 衛星電視系統衛星電視系統 靜安中華大廈靜安中華大廈 商務氛圍商務氛圍 南京西路南京西路CBD 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計理念設計理念 減壓空間，花園里的生態減壓空間，花園里的生態OFFICE， 城市花園、地面花園、空中花園、疊水落瀑城市花園、地面花園、空中花園、疊水落瀑 建筑條件建筑條件 外墻外墻：古銅裝面的干掛石材：古銅裝面的干掛石材 大堂：大堂：13.6米，米，ARTDECO圖騰和裝飾藝術圖29、騰和裝飾藝術 走道：高級磨光花崗石走道：高級磨光花崗石 設施條件設施條件 5A均國外進口均國外進口 晶采世紀大廈晶采世紀大廈 商務氛圍商務氛圍 四季酒店四季酒店/南京西路南京西路CBD 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計理念設計理念 純板式寫字樓，國際商務品質純板式寫字樓，國際商務品質 建筑條件建筑條件 外墻外墻：鋁板：鋁板,玻璃幕墻玻璃幕墻 大堂：挑高大堂：挑高9.8米米, 500平方米平方米 平層：板式，方正無柱平層：板式，方正無柱 設施條件設施條件 國際國際5A智能化商務配套智能化商務配套 日立四管制中央空調日立四管制中央空調 OTIS無齒永磁電梯無齒永磁電梯 商務氛圍商30、務氛圍 長壽路成長商圈長壽路成長商圈 普陀寶華大廈普陀寶華大廈 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計理念設計理念 弧形外觀弧形外觀 海螺殼螺旋上升海螺殼螺旋上升 建筑條件建筑條件 外墻外墻：法國圣迭哥三層：法國圣迭哥三層LOW-E中空玻璃中空玻璃 大堂：大堂：28米陽光中庭米陽光中庭 走道：高級石材走道：高級石材 層高：層高：2.7米米 設施條件設施條件 美國美國HONEYWELL樓宇自動樓宇自動 美國約克熱泵中央空調美國約克熱泵中央空調 日本日本JVC背景音響背景音響 美國盛塞爾自動報警美國盛塞爾自動報警 日本進口三菱客梯日本進口三菱客梯 日本松下監控系統日本松下監控系統 商務31、氛圍商務氛圍 人民廣場，南京西路人民廣場，南京西路CBD，但高架和中凱高層有影響，但高架和中凱高層有影響 海銀國際廣場海銀國際廣場 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計理念設計理念 有氧商務有氧商務, 超大空中花園超大空中花園, 挑空中庭挑空中庭 建筑條件建筑條件 外墻外墻：高墻聚胺保溫系統：高墻聚胺保溫系統,中空中空LOW-E玻璃玻璃,高級石材高級石材 大堂：大堂：15米挑高米挑高,高級大理石高級大理石 走道：玻化磚走道：玻化磚 設施條件設施條件 5A智能化智能化, 一般品牌一般品牌 商務氛圍商務氛圍 北靜安北靜安,別緊貼居民區別緊貼居民區 靜安陽光企業中心靜安陽光企業中心 周32、邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計理念設計理念 KIBS LOFT復合空間復合空間 生態化庭院辦公生態化庭院辦公 建筑條件建筑條件 外墻外墻：鋁塑板：鋁塑板, 玻璃幕墻玻璃幕墻,高級石材高級石材 大堂：挑高大堂：挑高9米米, 兩個兩個, 250平米平米 走道：地毯走道：地毯 層高：層高：4-5.5 設施條件設施條件 5A智能化智能化 三菱電梯三菱電梯 空調品牌未定空調品牌未定 商務氛圍商務氛圍 周邊緊貼居民區周邊緊貼居民區 靜安創展中心靜安創展中心 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 營銷理念營銷理念 6E:區位區位/純商務純商務/品位建筑品位建筑/一流配套一流配套 出33、眾商戶出眾商戶/實用科學實用科學 建筑條件建筑條件 外墻外墻：中空玻璃幕墻：中空玻璃幕墻 大堂：進口大理石大堂：進口大理石 走道：高級玻化磚走道：高級玻化磚 層高：層高：2.8米米 設施條件設施條件 大金中央空調大金中央空調 三星閉路電視監控三星閉路電視監控 OTIS電梯電梯 商務氛圍商務氛圍 離長壽路一站離長壽路一站 普陀元茂金豪大廈普陀元茂金豪大廈 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計特點設計特點 酒店公寓和寫字樓聯體酒店公寓和寫字樓聯體, 寫字樓圓弧切面寫字樓圓弧切面 建筑條件建筑條件 外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻 天花天花: 礦棉隔音板礦棉34、隔音板 設施條件設施條件 松下松下VRV空調空調 6臺三菱電梯臺三菱電梯 商務氛圍商務氛圍 延安西路商圈延安西路商圈,成熟地段成熟地段 長寧首信銀都長寧首信銀都 周邊在售寫字樓個性分析周邊在售寫字樓個性分析 設計理念設計理念 ART DEC 風格風格 建筑條件建筑條件 外墻：外墻：LOW-E玻璃幕墻玻璃幕墻 大堂：挑高大堂：挑高8.1米米, 700平方米平方米 設施條件設施條件 TOSHIBAA電梯電梯 一般中央空調一般中央空調 商務氛圍商務氛圍 長壽路成長商圈長壽路成長商圈,亞新生活廣場亞新生活廣場 長寧華聞國際長寧華聞國際 靜安國際廣場靜安國際廣場 設計理念設計理念 產品設計缺乏核心理念，35、缺乏主題或靈魂產品設計缺乏核心理念，缺乏主題或靈魂 建筑條件建筑條件 外觀：玻璃幕墻外觀：玻璃幕墻 大堂：挑高大堂：挑高5米米, 面積小面積小 走道：一般地磚走道：一般地磚 平層：布局不合理平層：布局不合理 設施條件設施條件 分層中央空調分層中央空調 商務氛圍商務氛圍 南京西路南京西路CBD有一段距離，周邊居民區有一段距離，周邊居民區 項目名項目名 稱稱 靜安中靜安中 華華 晶采世晶采世 紀紀 寶華大寶華大 廈廈 海銀國海銀國 際際 靜安陽光企業靜安陽光企業 中心中心 靜安創展靜安創展 中心中心 元茂金元茂金 豪豪 首信銀首信銀 都都 華聞國華聞國 際際 本案本案 區位區位 CBD CBD 成36、長商 圈 CBD CBD邊緣 CBD邊緣 成長商 圈 成熟商 圈 CBD邊緣 CBD邊緣 規模規模 3.4萬 3.5萬 2.6萬 4.5萬 2.7萬 2.7萬 2.5萬 1.7萬 5萬 1.5萬 外立面外立面 玻璃幕 墻 玻璃幕 墻 玻璃幕 墻 玻璃幕 墻 玻璃幕墻 玻璃幕墻 玻璃幕 墻 玻璃幕 墻 玻璃幕 墻 玻璃幕 墻 大堂大堂 7米挑高 13米挑 高 10米挑 高 28米中 庭 15米挑高 9米挑高 5米挑高 6米挑高 8米挑高 5米挑高 標準層標準層 1300 1300 1200 1400 2200 2500 1062 950 2800 950 得房率得房率 68% 65% 66% 737、1% 66% 64% 70% 67% 68% 64% 凈高凈高 2.8 2.7 3.8 2.7 3.5-4.5 3.5-5 2.8 2.7 2.7 2.4 中央空中央空 調調 美國約 克 中央空 調 日本日 立 美國約 克 VRV空調 VRV空調 大金VRV 松下VRV 中央空 調 VRV空調 電梯電梯 6臺三菱 6臺OTIS 3臺三菱 6臺三菱 3臺三菱 3臺OTIS 4臺OTIS 6臺三菱 8臺東芝 3臺OTIS 智能化智能化 5A 5A 5A 5A 4A 4A 4A 4A 5A 4A 二、產品重塑二、產品重塑 建筑品質提升步驟一：大堂建筑品質提升步驟一：大堂 建筑品質提升步驟二：平層布局38、建筑品質提升步驟二：平層布局 華 筑 HUADING ARCHITECTURAL DESIGN INSTITUTE 設 計 所 093126 0023 建 鼎 景觀重塑景觀重塑 產品主題導入產品主題導入 當代拼貼藝術的建筑實踐當代拼貼藝術的建筑實踐 石庫門藝術展示中庭石庫門藝術展示中庭 中式樓閣電梯廳中式樓閣電梯廳 產品主題展開一產品主題展開一 ARTDECO 大堂大堂 產品主題展開二產品主題展開二 藝術家工作室、作品展示和建筑博物館藝術家工作室、作品展示和建筑博物館 黑黑 皮皮 書書 -獻給復雜人群的復雜產品獻給復雜人群的復雜產品 大音希聲 最差的演講者讓人們聽過之后稱贊其發音，次之則是讓聽39、眾對演 講本身給予贊許，而最高明的演講者令聽眾忘記演講，被其倡導 之事潛移默化，有所為。 三流的廣告讓人們對其美術或語言表示欣賞，稍好的廣告令受眾 對其創意和策略印象深刻，最成功的則讓受眾行動起來，而忽略 廣告和策略本身。 城市的再解構 CBD的崛起是當代中國城市秩序重建進程中的重要事件。 與世界潮流同步的國際頂級CBD的誕生，則是上海國際都市發展 過程中的必然結果。 南京西路CBD的一騎絕塵，國際購物天堂的不斷提升，則標志著 中國和世界之巔的距離不斷縮小。 CBD的再擴張 從南京西路、陸家嘴、人民廣場、淮海路、虹橋、徐家匯到竹園、 長壽路、中山公園，體現的是城市經濟版圖的再擴張和新城市價 值40、的再擴張。 從純粹商務商業中心，到城市人文時尚精神的原創動力街區，體 現CBD價值多元提升的同時，更體現了城市文明發展的多元組成 和不斷升華。 新城市價值的誕生 靜安常德路，一條曾不知名，將來一段時間內也不知名的路，卻 已成為靜安規劃中最重要的一條南北向道路。 從南京西路靜安寺、靜安人民政府、上海警備區，到未來的北靜 安商業商務中心區，都已經或即將沿靜安常德路展開。 靜安常德路將成為連通南京西路頂級CBD和長壽路新興CBD的最 重要的道路。 空間的語言 國際CBD對國際住區的入侵，使我們對城市建筑空間組合的選擇 多了一種普遍未來的愿景。 辦公物業和酒店公寓開啟了第一重建筑拼貼；不同風格的大堂、41、 電梯廳和內中庭裝飾構成了第二重建筑拼貼；藝術家工作室和建 筑博物館的導入則完成了永遠的價值拼貼 解密 COLLAGE 上層建筑 COLLAGE，當代西方最著名的藝術思潮之一，意指不同文化藝 術流派元素的多元拼貼。 1984年美國哈佛大學的教授Colin Rowe 和 Fred Koetter在其史詩般 的著作中，第一次將拼貼藝術擴展至城市規劃、建筑構成領域。 拼貼建筑已經成為當代西方藝術在建筑領域最著名的實踐流派之 一。 COLLAGE ：新資本階層的選擇 這是一個與時俱進的社會，自由、開放、娛樂、快樂是其主題， 新的消費需求是不斷產生的，基礎決定意識，意識決定了形態。 藝術和商務的拼貼構成42、了全新的商務模式，商務成為藝術的載體， 藝術亦可成為商務的途徑。 藝術和建筑的拼貼構成了物業的永恒的價值，一個高尚的物業讓 人有尊嚴感，甚至會對生命做出重新的審視。 推廣案名：COLLAGE-當代拼貼藝術的建筑實踐 城市建筑和城市藝術的再拼貼，由此而來城市階層的再拼貼，最 終是城市文明和發展的再拼貼。 拼貼城市和時間的再征服 紅紅 皮皮 書書 一、營銷思考一、營銷思考 一項共識一項共識 上海正在成為國際大都市； 南京西路頂級CBD的作用也已舉世認同； 靜安已經成為中國最時尚的國際城區； 靜安國際廣場 與南京西路CBD相鄰，與北靜安國際住區相接 不凡之地，非凡之選 四個問題四個問題 離南京西路C43、BD核心區尚有一定距離； 緊挨住宅，辦公檔次受一定影響； 只有分層中央空調系統，走道大堂面積小，裝修普通； 寫字樓入口在北面，不夠大氣； 核心聚焦核心聚焦 面對恒隆廣場、梅隴鎮廣場、中信泰富等頂級寫字樓的強勢吸引 我們如何做到異軍突起？ 面對南京西路極有可能后發制人的潛在競爭者 我們如何建立自己穩固的競爭堡壘 阻斷他人的攻擊，占領自己的市場空間？ 目標鎖定目標鎖定 他們可能是江浙富賈，也可能是海上豪門； 可能是產業巨子，也可能是金融行家。 但他們具有相同的屬性： 完成原始的資本積累，渴望跨入最高競技舞臺； 尚不具備跨入CBD核心區的實力， 但有強烈的CBD情節，自我實現的強烈愿望； 國際化的視44、野，看好靜安的未來發展和投資回報； 戰略實施戰略實施 差異化戰略差異化戰略 品牌戰略品牌戰略 分銷戰略分銷戰略 非常規營銷非常規營銷 整合營銷整合營銷 核心關鍵詞核心關鍵詞 靜安國際城區靜安國際城區 頂級頂級CBD 高檔寫字樓高檔寫字樓 國際廣場國際廣場 二、 二、營銷推廣二、營銷推廣 形象定位形象定位 新起點新起點 國際化正中心國際化正中心 主題形象展開一主題形象展開一 雖然我們不是南京西路CBD的中心 雖然我們不是國際頂級品質寫字樓 雖然我們的客戶只是在做階段性選擇 但我們是南京西路CBD的核心延伸方向 我們是CBD的新起點 是CBD發展的未來 價值增長的中心 南接國際頂級CBD 北鄰北靜45、安國際住區 我們是靜安國際城區的正中心 國際化不是圖騰 客戶選擇了我們 就是選擇了世界級的競技舞臺 就是選擇了世界級的價值增長點 就是選擇了世界級的發展目標 這里是國際企業公園這里是國際企業公園 是是INTERNATIONAL COMPARK 主題形象展開二主題形象展開二 主題形象展示三主題形象展示三 放心入儲國際房屋銀行放心入儲國際房屋銀行 最具國際氣息的頂級最具國際氣息的頂級CBD 是國際國內投資基金關注的焦點是國際國內投資基金關注的焦點 龐大的資金流在此匯集龐大的資金流在此匯集 良好的投資回報和巨大的地產升值空間良好的投資回報和巨大的地產升值空間 使您放心投資國際房屋銀行使您放心投資國際46、房屋銀行 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現三視覺表現三 繡稿繡稿 視覺表現三視覺表現三 繡稿繡稿 視覺表現三視覺表現三 繡稿繡稿 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現一視覺表現一LOGO 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 LOGO、視覺表現三、視覺表現三 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用 視覺表現二視覺表現二 - 運用運用