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1、 新員工入職培訓新員工入職培訓 房地產基礎知識房地產基礎知識 講師： 房地產相關概念房地產相關概念 房地產建筑常識房地產建筑常識 房地產行業術語房地產行業術語 房地產特殊屬性房地產特殊屬性 房屋分類及詳解房屋分類及詳解 課程大綱課程大綱 房地產概念 房地產又稱不動產,是指土地、建筑物及 固著在土地、建筑物上不可分離的部分. 其中不可分離的部分,如樹木、水暖設備 等. 房地產有三種存在形式: (1)單純的土地; (2)單純的建筑物; (3)土地與建筑物結合的房產; 房地產市場的分類 根據房地產開發,銷售與消費過程特點,可以將 房地產市場分為: 一級市場(土地市場); 二級市場(增量房市場); 三2、級市場(存量房市場); 土地及土地所有權 土地的概念:一般是指地面、地面以下和地 面以上一定范圍的空間.現實生活中的土地 是人為劃分的,具有特定面積范圍的地域. 土地公有制:根據憲法規定,土地所有權分全 民所有(國有土地)與集體土地所有權,集體 轉為國有才能轉讓,個人和單位只擁有土地 的使用權; 土地使用權在期限內可以出租、轉讓、抵押. 土地使用權獲取方式 土地使用權出讓:是指國家將國有土地使 用權在一定年限內出讓給土地使用者,由 土地使用者向國家支付土地使用權出讓金 的行為; 土地使用權劃撥:是指縣級以上人民政府 依法批準,在土地使用者繳納補償、安置 等費用后將該幅土地交付其使用,或者將 土3、地使用權無償交付給土地使用者使用的 行為; 土地使用權出讓 土地使用權出讓采用招標招標、拍賣拍賣、雙方雙方 協議協議三種方式; 國有土地使用權出讓年限 商業、旅游、娛樂用地40年; 工業用地、科教、文體、衛生、 體育用 地、綜合或其他用地50年; 住房用地70年; 房地產的使用權年限對價值有直接影響. 房屋建筑常識 容 積 率:總建筑面積與總用地面積的比值, 反映 土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟 指標; 容積率=建筑總面積用地面積 一般來講:普通住宅1.0;非普通住宅1.0; 建筑密度:項目用地范圍內各種建筑用地面積總和 占總用地面積的比例.也可以是建筑物基底總面積 總用地面積,反4、映建筑用地范圍內的空地率和建 筑物的密集程度; 綠化率:是指項目規劃用地范圍內綠化用地總 面積占規劃建設用地面積的比例; 綠地率:描述的是居住區用地范圍內各類綠地 的總和與居住區用地的比率; 層高:住宅高度以“層”為單位計算,是指下 層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離. 凈高:是指下層地板面或樓板上表面到上層樓 板下表面之間的距離.凈高=層高-樓板厚度; 房屋建筑常識 進深:是指住宅的長度,指一間獨立的房屋或一 幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度, 為了保證住宅具有良好的自然采光和通風條件, 目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般都限定 在5米左右,不能任意擴大.住宅進深過大,就是 住宅5、成為狹長型,距離門窗較遠的室內空間自然 光線不足,但進深大的住宅可以有效的節約用地; 開間:是指住宅的寬度,指一間房屋內一面墻皮 之間到另一面墻皮之間的實際距離,住宅的開間 在住宅設計上有嚴格的規定;較小的開間范圍, 可縮短樓板的層間跨度,增強住宅結構的整體性、 穩定性和抗震性; 房屋建筑常識 建筑面積:指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積. 包含了房屋居住可用的實用面積、墻體柱體占地面 積、樓梯走道面積、其它公攤面積等; 公攤面積:是指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共 門廳、走道、設備間、首層大堂及小區內其它一些 配套設施的面積總和; 使用面積:它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體 所占用的6、面積后的直接供住戶生活的凈使用面積,俗 稱地磚面積; 占地面積:建筑物基底及其功能需要占用的面積,也 叫紅線面積; 房屋建筑常識 地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過該 房間凈高的12; 半地下室:是指房間地面低于室外地平面的高度超過 該房間凈高的13,且不超過12; 陽臺:供居住者進行室外活動/晾曬衣物等的空間; 平臺:供居住者進行室外活動的上屋面或由住宅底層 地面伸出室外的部分; 標準層:指平面布置相同的住宅樓層; 中間層:底層和最高住戶入口層之間的中間樓層. 房屋建筑常識 房地產行業術語 室內設施 裝修分類 戶型及面積 樓層及朝向 室內設施 四氣:暖氣、天然氣、熱水器、空調; 全7、齊:家電(電視、冰箱、洗衣機)和家具 (床、衣柜、沙發、電視柜、整體櫥柜); 裝修分類 毛 坯:水泥地 、白墻; 簡 裝 修:地磚、白墻; 中 裝 修:大地磚、老式木地板; 精 裝 修:木地板、包門、包窗; 豪華裝修:裝修前衛、用料講究; 戶型及面積 戶型戶型 公房公房 商品房商品房 一居室一居室 3030- -5050平米平米 4040- -8080平米平米 二居室二居室 5050- -7070平米平米 8080- -120120平米平米 三居室三居室 6060- -9090平米平米 120120- -160160平米平米 躍層躍層 房屋使用層跳躍的房型房屋使用層跳躍的房型, ,如一躍二如一8、躍二, ,三躍四三躍四 等等; ; 錯層錯層 房屋內地面錯落的房型房屋內地面錯落的房型; ; 樓層 樓層描述,多層樓房為6層,房屋所在層3層, 簡寫3/6; 優劣: 樓房中多層樓有“金三銀四”的說法,即六 層樓三層最佳,四層次之; 高層樓中層次較高的價位也較高,但二手房 中頂樓除外; 朝向 朝向(以主臥室窗戶所對應的方向為準) 多層樓朝向多為南北正向或東西側向; 高層板樓與多層樓的朝向相似; 高層塔樓多為四角,其朝向多為東南、西南、 東北、西北及各種斜向; 房屋分類 按住宅層數劃分 按使用性質劃分 按結構類型劃分 按建筑材料劃分 按樓型外觀劃分 按房屋戶型劃分 按產權性質劃分 按住宅層數劃分 9、低層:層數為1-3層; 多層:層數為4-6層; 中高層:層數為7-9層; 高層:10層以上; 按使用性質劃分 生產性建筑; 非生產性建筑; 1. 居住建筑:如住宅等; 2. 公共建筑:如辦公、文體、交通等; 按結構類型劃分 磚混結構:一般用于多層建筑; 框架結構:可用于多層和高層建筑; 鋼筋混凝土板墻結構; 空間結構:如體育館、大劇院等； 按建筑材料劃分 磚混:紅磚與水泥; 鋼混:澆注、最為結實; 預制板:預制的混凝土板與鋼筋; 按樓型外觀劃分 板樓:是指由多個住宅單元組合而成,每單 元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每 個單元用自己單獨的樓梯、電梯; 塔樓:主要是指以共用樓梯、電梯為核心布10、 置多套住房的高層住宅.通俗地說,塔樓以 電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向 四面走可以直接進入戶內; 基本形式 板樓基本形式: 多 層:層以下; 小高層:7-12層以內; 高 層:13-18層; 超高層:18層以上甚至更高; 塔樓基本形式: 蝶型、品字型、Z字型、塔板結合、十字型、 方形塔樓; 多層板樓(磚混) 高板(小高層) 塔樓 按房屋戶型劃分 一居室; 二居室; 三居室; 多居室; 錯層、躍層、復式; 商品房 定義:指各房地產開發公司投資興建的,以贏利為目 的,按市場規律經營的房子; 分類: 普通住宅: 1、容積率1.0(含1.0)以上; 2、建筑面積在140平方米以下; 3、成交11、價低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以 下; 非普通住宅: 1、甲宅; 2、公寓; 3、別墅:(獨棟、聯排、雙拼、疊拼); 一居室一居室 北 南 西 東 戶型展示 開間開間 北 南 西 東 戶型展示 二居室二居室 北 南 西 東 戶型展示 三居室三居室 北 南 西 東 戶型展示 錯層 躍層 復式 獨棟 聯排 雙拼 疊拼 房客源的開發房客源的開發 講師： 房客源開發途徑 網絡開發 DM單 社區展牌 業主資料 易遨系統 店面接待 轉介紹 網絡開發途徑 趕集網 58同城 搜房網 焦點網 新浪網 其他網站 網絡房源開發 網絡房源開發 網絡房源開發 網絡房源開發 網絡房源開發 買賣房源核實信息買賣房12、源核實信息 物業地址、面積、價格、樓層、居室、朝向、裝修、是否有抵押及抵押情況、 要求付款方式、是否有房本及房本時間、聯系方式、看房時間、業主所在地、 是否隨時簽約、是否方便留鑰匙、是否同意代理 租賃房源核實信息租賃房源核實信息 物業地址、面積、價格、樓層、居室、朝向、裝修、房屋配套、聯系方式、 看房時間、付款方式、租金是否包括物業費和取暖費、業主所在地、是否隨 時簽約、是否方便留鑰匙、是否同意代理 客戶需求核實客戶需求核實 需求居室、面積、價格、樓層、朝向、裝修、付款方式、需求區域、是否有 意向小區、看房經歷、聯系方式、看房時間、是否隨時簽約、誰是決策人 網絡房源開發 易遨系統易遨系統 業主13、資料業主資料 其他開發途徑 其他開發途徑 DM單單 店面接待店面接待 社區展牌社區展牌 其他開發途徑 易遨系統的使用-房源錄入 店面接待店面接待 首先選擇“買賣業務” “買賣房源管理” 然后選擇“新增” 第一步：帶星號為必填 項，按實際情況錄入。 第三步選擇“提交” 第二步：選擇“驗證電話” 易遨系統的使用-房源錄入 星號為必填項，如實錄入 易遨系統的使用-房源錄入 第一步：選擇“買賣業 務”“買賣客源管理” 第二步：選擇“新增” 易遨系統的使用-房源錄入 第三步選擇“提交” 第二步：選擇“驗證電話” 第一步：選擇聯系方 式里的選擇項 易遨系統的使用-房源錄入 星號為必填項，如實錄入 客戶來源14、如實填寫，以便做統計 分析 易遨系統的使用-房源錄入 業務流程業務流程 講師： 簽訂三方合同簽訂三方合同 甲方還款、辦解甲方還款、辦解 押押 乙方交首付、面乙方交首付、面 簽簽 銀行評估、批貸銀行評估、批貸 款款 過戶、物業交接過戶、物業交接 乙方辦理抵押登乙方辦理抵押登 記記 銀行放尾款銀行放尾款 居間服務結束居間服務結束 房客源開發房客源開發 匹配房客源匹配房客源 帶看帶看 交意向金交意向金 滿意 不滿意 約看約看 建立客戶檔案建立客戶檔案 客戶服務開始客戶服務開始 買賣業務流程圖表 房主甲方、客戶乙方房主甲方、客戶乙方 簽訂三方合同 甲方還款、辦解押 乙方交首付、面簽 銀行評估、批貸款 15、過戶、物業交接 乙方辦理抵押登記 銀行放尾款 服務結束 賣方提供證件 買方提供證件 產權證（購房合同）、契 稅票、身份證、同意出售 證明、租戶放棄優先購買 聲明 身份證 夫妻雙方身份證、房產證、 戶口本、結婚證、離婚協 議書或法院判決書（單身 證明、離婚證和未再婚證 明） 夫妻雙方身份證、房產證、 戶口本、結婚證（單身證 明、離婚證或未婚證明）、 收入證明、銀行流水、學 歷及其他資產證明 產權人身份證、戶口本、 房產證、契稅票、購房發 票、公共維修基金發票 夫妻雙方身份證、單 身證明（離婚證或未 再婚證明、）夫妻雙 方首套房證明 房房 主主 有有 抵抵 押，押， 客客 戶戶 貸貸 款款 買賣業16、務流程細則 房主甲方、客戶乙方房主甲方、客戶乙方 簽訂三方合同 甲方還款、辦解押 乙方交首付 乙方付清尾款 過戶 物業交接 服務結束 賣方提供證件 買方提供證件 產權證（購房合同）、 契稅票、身份證、同 意出售證明、租戶放 棄優先購買聲明 身份證 產權人身份證、戶口 本、房產證、契稅票、 購房發票、公共維修 基金發票 夫妻雙方身份證、 單身證明（離婚 證或未再婚證 明、）首套房證 明 房房 主主 有有 抵抵 押，押， 客客 戶戶 全全 款款 買賣業務流程細則 房主甲方、客戶乙方房主甲方、客戶乙方 簽訂三方合同 乙方交首付、面簽 銀行評估、批貸款 過戶、物業交接 乙方辦理抵押登記 銀行放尾款 服17、務結束 賣方提供證件 買方提供證件 產權證（購房合同）、 契稅票、身份證、同 意出售證明、租戶放 棄優先購買聲明 身份證 夫妻雙方身份證、房 產證、戶口本、結婚 證（單身證明、離婚 證或未婚證明） 夫妻雙方身份證、房產 證、戶口本、結婚證 （單身證明、離婚證或 未婚證明）、收入證明、 銀行流水、學歷及其他 資產證明 產權人身份證、戶口 本、房產證、契稅票、 購房發票、公共維修 基金發票 夫妻雙方身份證、 單身證明（離婚證 或未再婚證明、） 夫妻雙方首套房證 明 房房 主主 無無 抵抵 押，押， 客客 戶戶 貸貸 款款 買賣業務流程細則 房主甲方、客戶乙方房主甲方、客戶乙方 簽訂三方合同 乙方交18、首付 乙方付清尾款 過戶 物業交接 服務結束 賣方提供證件 買方提供證件 產權證（購房合同）、 契稅票、身份證、同意 出售證明、租戶放棄優 先購買聲明 身份證 產權人身份證、戶口本、 房產證、契稅票、購房 發票、公共維修基金發 票 夫妻雙方身份證、 單身證明（離婚證 或未再婚證明、） 首套房證明 房房 主主 無無 抵抵 押，押， 客客 戶戶 全全 款款 買賣業務流程細則 房主甲方、客戶乙方房主甲方、客戶乙方 帶看 收取意向金 物業交接 簽訂三方合同 服務結束 甲方提供證件 乙方提供證件 產權人身份證、房產 證（購房合同） 身份證 水卡、電卡、燃氣卡 熱力卡、鑰匙、門禁卡 租租 賃賃 流流 程程19、 租賃業務流程細則 稅費及貸款計算稅費及貸款計算 講師： 房屋買賣交易稅費表（房屋買賣交易稅費表（X X為房產證面積）為房產證面積） 首套房（房本未滿五年）首套房（房本未滿五年） 首套房（房本滿五年）首套房（房本滿五年） 面積面積(X)(X) 契稅契稅 個稅個稅 營業稅營業稅 面積面積(X)(X) 契稅契稅 個稅個稅 營業稅營業稅 X X9090 1%1% 3%3% 5.6%5.6% X X9090 1%1% 3%3% 免征免征 140140X90X90 1.5%1.5% 140140X90X90 1.5%1.5% X140X140 4%4% X140X140 4%4% 5.6%5.6% 二套20、房（房本未滿五年）二套房（房本未滿五年） 二套房（房本滿五年）二套房（房本滿五年） 面積面積(X)(X) 契稅契稅 個稅個稅 營業稅營業稅 面積面積(X)(X) 契稅契稅 個稅個稅 營業稅營業稅 X X9090 3%3% 3%3% 5.6%5.6% X X9090 3%3% 3%3% 免征免征 140140X90X90 3%3% 140140X90X90 3%3% X140X140 4%4% X140X140 4%4% 5.6%5.6% 房產交易稅費標準表房產交易稅費標準表 提示：契稅票或者房產證填發日期孰先為房本是否滿五年的計量標準 如何計算房產交易稅費如何計算房產交易稅費 計算方法 契稅契21、稅=面積最低過戶指導價稅率 個人所得稅個人所得稅=面積最低過戶指導價稅率 營業稅營業稅=面積最低過戶指導價稅率 是指在二手房交易中某一地區某一地區繳稅的基準成交價,即二手商品房交易時最低的計稅價格 最低過戶指導價 測試題 1、星河皓月小區，90，房本時間為2009年6月5日，二套住房，請問交易過程中需要繳納什么稅費？分別是多少？ 2、天洋城小區，148平方米，房本時間為2006年7月2日，首套住房，請問交易過程中需要繳納什么稅費？分別是多少？ 3、上上城三季小區，78，房本時間為2009年2月1日，二套住房，契稅票時間為2008年1月2日，請問交易過程中需要繳 納什么稅費？分別是多少？ 貸款計22、算 首套房首套房 二套房二套房 三套及以上三套及以上 如何認定如何認定 個人征信沒有貸款 記錄 個人征信顯示有過一次貸款記 錄 個人征信顯示有過二次貸款記 錄 首付比例首付比例 40% 60% 不予貸款 貸款比例貸款比例 60% 40% / 利率利率 上浮10% 上浮15%-30% / 以上為目前部分我司銀行政策，由于銀行政策變動頻繁，具體以當時政策為準。業務員需征求店長意見 后，方可給予客戶回復。 貸款額貸款額=面積評估價貸款比例（評估價為銀行認可的評估公司對于房屋進行評估的價格，評估價一 般低于實際房屋成交價） 首首 付付=總房價貸款額 月月 供供=貸款額（以萬為單位，如貸款30萬，則此處23、“貸款額”為30）相應年限還款系數 年限 下浮15% 基準 上浮10% 上浮15% 年利 率 本息 本金 年利 率 本息 本金 年利 率 本息 本金 年利 率 本息 本金 10 5.567 5 108.8108.8 6 6 129.34 129.34 6.55 113.8113.8 0 0 137.46 137.46 7.205 117.1117.1 7 7 142.87 142.87 7.532 5 118.8118.8 7 7 145.58 145.58 20 5.567 5 69.1769.17 87.87 87.87 6.55 74.8574.85 96.02 96.02 7.205 24、78.7778.77 101.46 101.46 7.532 5 80.7680.76 104.18 104.18 25 5.567 5 61.8161.81 79.57 79.57 6.55 67.8367.83 87.73 87.73 7.205 71.9971.99 93.17 93.17 7.532 5 74.1174.11 95.89 95.89 30 5.567 5 57.2057.20 74.04 74.04 6.55 63.5463.54 82.21 82.21 7.205 67.9167.91 87.65 87.65 7.532 5 70.1470.14 90.37 90.325、7 年限 上浮25% 上浮30% 此表中本息、本此表中本息、本 金為相應年限還金為相應年限還 款系數。款系數。 年限 公積金 年利 率 本息 本金 年利 率 本息 本金 年利 率 本息 10 8.187 5 122.3122.3 2 2 150.99 150.99 8.515 124.0124.0 7 7 153.70 153.70 10 4.5 103.64103.64 20 8.187 5 84.8184.81 109.61 109.61 8.515 86.8886.88 112.33 112.33 20 4.5 63.2663.26 25 8.187 5 78.4378.43 101.34 101.34 8.515 80.6280.62 104.06 104.06 25 4.5 55.5855.58 30 8.187 5 74.6974.69 95.82 95.82 8.515 77.0077.00 98.54 98.54 30 4.5 50.6750.67 貸款利率月供表