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1、RE/Master 商圈調查商圈調查 商商 圈圈 調調 查查 新人成長訓練新人成長訓練 RE/Master 真正的挑戰從現在開始！真正的挑戰從現在開始！ 你們準備好了嗎？你們準備好了嗎？ RE/Master 目錄目錄 一、商圈調查的概念、目的和意義一、商圈調查的概念、目的和意義 二、商圈調查的流程二、商圈調查的流程 三、商圈調查的方式與途徑三、商圈調查的方式與途徑 四、商圈調查前的準備四、商圈調查前的準備 五、商圈調查的內容五、商圈調查的內容 六、商圈調查的安排六、商圈調查的安排 七、考核方法七、考核方法 RE/Master 一、商圈調查的概念、目的和意義一、商圈調查的概念、目的和意義 經紀人2、的定義經紀人的定義 經紀人的十大意識經紀人的十大意識 商圈的定義商圈的定義 商圈調查能為你帶來什么商圈調查能為你帶來什么 商圈調查的目標商圈調查的目標 商圈的分類商圈的分類 一、商圈調查的概念、目的和意義一、商圈調查的概念、目的和意義 RE/Master 房地產經紀人指在房地產交易中從事居間、代房地產經紀人指在房地產交易中從事居間、代 理等經紀活動的人員。理等經紀活動的人員。 House Agent 指溝通房地產賣方與買方之間指溝通房地產賣方與買方之間 聯系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人，聯系，促進達成交易并從中取得傭金的代理人， 聯系人，中間人，經理人或介紹人。聯系人，中間人，經理人或3、介紹人。 經紀人的定義經紀人的定義 RE/Master 服務意識服務意識 顧問意識顧問意識 團隊意識團隊意識 主動意識主動意識 自律意識自律意識 經紀人的十大意識經紀人的十大意識 速度意識速度意識 商圈經營意識商圈經營意識 行業感知意識行業感知意識 職業道德意識職業道德意識 自我規劃意識自我規劃意識 RE/Master 服務是為別人的利益或為某種事業而工作，是服務是為別人的利益或為某種事業而工作，是 滿足別人期望和需求的行動、過程及結果。滿足別人期望和需求的行動、過程及結果。 服務意識是指在與客戶交往中所體現的提供熱服務意識是指在與客戶交往中所體現的提供熱 情、周到、主動的服務的欲望和意識。即4、自覺情、周到、主動的服務的欲望和意識。即自覺 主動做好服務工作的一種觀念和愿望，它發自主動做好服務工作的一種觀念和愿望，它發自 服務人員的內心。服務人員的內心。 服務意識服務意識 RE/Master 咨詢師是為客戶給予專業公正忠告和提供全面咨詢師是為客戶給予專業公正忠告和提供全面 的、有競爭力的客觀公正的服務的人。的、有競爭力的客觀公正的服務的人。 韋氏大辭典韋氏大辭典 咨詢顧問是技術和管理的復合型人才，優秀的咨詢顧問是技術和管理的復合型人才，優秀的 咨詢顧問實際上就是行業資深專家。咨詢顧問實際上就是行業資深專家。 咨詢顧問就是一個溝通的工作，溝通就是關鍵。咨詢顧問就是一個溝通的工作，溝通就是5、關鍵。 顧問意識顧問意識 RE/Master 團隊意識團隊意識 團隊是擁有不同技巧的人員的組合，他們致力團隊是擁有不同技巧的人員的組合，他們致力 于共同的目的、共同的工作目標和共同的相互于共同的目的、共同的工作目標和共同的相互 負責的處事方法。每個人的工作都對他人起到負責的處事方法。每個人的工作都對他人起到 重要作用。重要作用。 工作團隊是指組成工作小組通過協作達到共同工作團隊是指組成工作小組通過協作達到共同 的商業目的。的商業目的。 團隊意識是指整體配合意識，包括團隊的目標、團隊意識是指整體配合意識，包括團隊的目標、 角色、關系和運作過程。角色、關系和運作過程。 RE/Master 主動意識6、主動意識 消極被動（消極被動（Reactive）的人總是在等待命運）的人總是在等待命運 安排或貴人相助。對一件事情，他們總認為是安排或貴人相助。對一件事情，他們總認為是 事情找上他們，而自己無法主導或推動事情的事情找上他們，而自己無法主導或推動事情的 進展。進展。 積極主動（積極主動（Pro-active）的人對自己總是有）的人對自己總是有 一份責任感，認為命運操縱在自己的手里，自一份責任感，認為命運操縱在自己的手里，自 己可以主導事情的發生和發展。己可以主導事情的發生和發展。 RE/Master 自律意識自律意識 自律顧名思義就是自我約束和遵守紀律。自律顧名思義就是自我約束和遵守紀律。 規避7、問題和逃避痛苦的趨向，是人類心理疾病規避問題和逃避痛苦的趨向，是人類心理疾病 的根源。所謂自律，就是以積極主動的態度，的根源。所謂自律，就是以積極主動的態度， 去解決人生痛苦的主要原則。去解決人生痛苦的主要原則。 RE/Master 速度意識速度意識 速度意識首先是指競爭意識。競爭就是兩個或速度意識首先是指競爭意識。競爭就是兩個或 兩個以上的企業在特定的市場上通過提供同類兩個以上的企業在特定的市場上通過提供同類 或類似的商品或服務，為爭奪市場地位或顧客或類似的商品或服務，為爭奪市場地位或顧客 而作的較量，并產生優勝劣汰的結果。而作的較量，并產生優勝劣汰的結果。 21世紀是信息時代，環境的變化要8、求組織發現世紀是信息時代，環境的變化要求組織發現 新的商業模式、采用新的戰略、新的管理模式。新的商業模式、采用新的戰略、新的管理模式。 這些模式所面臨的問題是，時間壓力越來越大，這些模式所面臨的問題是，時間壓力越來越大， 要求我們更加強化效率、速度和時間管理。要求我們更加強化效率、速度和時間管理。 RE/Master 是指經紀人在其所服務的社區內，不斷提高社是指經紀人在其所服務的社區內，不斷提高社 區活動的影響力，與社區內業主、保安、物業區活動的影響力，與社區內業主、保安、物業 等相關人員建立聯系，樹立專業形象，同時在等相關人員建立聯系，樹立專業形象，同時在 第一時間了解社區出房以及市場走勢的9、意識。第一時間了解社區出房以及市場走勢的意識。 商圈經營意識商圈經營意識 RE/Master 行業感知意識行業感知意識 感知就是客觀事物通過感覺器官在人腦中的直感知就是客觀事物通過感覺器官在人腦中的直 接反映。接反映。 感感搜集行業信息，吸收行業氣息，建立起搜集行業信息，吸收行業氣息，建立起 對行業初步印象。對行業初步印象。 知知通過學習、實踐、總結和提高的不斷循通過學習、實踐、總結和提高的不斷循 環過程，在熟練掌握行業技術的基礎上，環過程，在熟練掌握行業技術的基礎上， 逐步把握行業的內在規律和發展脈絡。逐步把握行業的內在規律和發展脈絡。 RE/Master 職業道德意識職業道德意識 職業道德10、是指從事一定職業的人在工作和勞動職業道德是指從事一定職業的人在工作和勞動 過程中所應遵循的特定的職業行為規范。它是過程中所應遵循的特定的職業行為規范。它是 一般社會道德在職業生活中的具體表現。一般社會道德在職業生活中的具體表現。 經紀人從事經紀活動，應當遵守國家法律法規，經紀人從事經紀活動，應當遵守國家法律法規， 遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則。 RE/Master 自我規劃意識自我規劃意識 98%的人對心目中的世界沒有清晰的圖畫。的人對心目中的世界沒有清晰的圖畫。 自我規劃是人生成功的導航儀，沒有線路圖什自我規劃是人生成功的導航儀，沒有線路圖什 么11、地方也去不了。么地方也去不了。 自我規劃既是一個實現你終生目標的時間表，自我規劃既是一個實現你終生目標的時間表， 更是一個實現那些影響你日常生活無數更小目更是一個實現那些影響你日常生活無數更小目 標的時間表。標的時間表。 自我規劃的設計是要使你的注意力集中起來，自我規劃的設計是要使你的注意力集中起來， 在一個特定的時間范圍里充分地利用你的腦力在一個特定的時間范圍里充分地利用你的腦力 和體力。和體力。 RE/Master 商圈的定義商圈的定義 1.1. 零售學用語，現在商業物業開發也借用該詞零售學用語，現在商業物業開發也借用該詞 匯，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內匯，意指商業圈或商勢圈，指在12、一定時間內 達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所 處的最遠距離為半徑，劃定的一系列的圓形處的最遠距離為半徑，劃定的一系列的圓形 或方形區域。或方形區域。 2.2. 在房地產經紀行業，商圈是作為單店經紀人在房地產經紀行業，商圈是作為單店經紀人 的日常活動范圍以及其房源、客源主要產出的日常活動范圍以及其房源、客源主要產出 的范圍。的范圍。 RE/Master 商圈調查能為你帶來什么？商圈調查能為你帶來什么？ 幫助新同事獲得初步的行業感知。幫助新同事獲得初步的行業感知。 對新同事的適應度做出判斷。對新同事的適應度做出判斷。 提高社區活動影響力，迅速的建立專業形13、象。提高社區活動影響力，迅速的建立專業形象。 在今后和客戶確認價格的過程中取得主導地位。在今后和客戶確認價格的過程中取得主導地位。 RE/Master 商圈調查能為你帶來什么？商圈調查能為你帶來什么？ 售后服務過程中，使無形的服務有形化，并使售后服務過程中，使無形的服務有形化，并使 服務得到增值，并為日后取得推薦業務打下良服務得到增值，并為日后取得推薦業務打下良 好的基礎。好的基礎。 對商圈內競爭對手的了解，做到知己知彼。對商圈內競爭對手的了解，做到知己知彼。 對商業計劃的制定過程中的數據收集設定有積對商業計劃的制定過程中的數據收集設定有積 極的作用。極的作用。 RE/Master 商圈調查的14、目標商圈調查的目標 了解地區居民的人口特征、社會經濟的變量及了解地區居民的人口特征、社會經濟的變量及 生活形態等。生活形態等。 確定區域內樓盤名稱、位置、結構。確定區域內樓盤名稱、位置、結構。 了解商圈內配套設施狀況。了解商圈內配套設施狀況。 分析商圈內同性質的競爭對手。分析商圈內同性質的競爭對手。 指出商圈內障礙。指出商圈內障礙。 其他因素。其他因素。 RE/Master 商圈的分類商圈的分類 主商圈：根據市場情況、公司戰略及自身特點而做主商圈：根據市場情況、公司戰略及自身特點而做 出的主要服務區域和服務對象的定位。（出的主要服務區域和服務對象的定位。（70%70%- -80%80%） 次商15、圈：在主商圈的經營過程中所衍生出來的，為次商圈：在主商圈的經營過程中所衍生出來的，為 主商圈的經營起到輔助和配合作用的服務區域和服主商圈的經營起到輔助和配合作用的服務區域和服 務對象。（務對象。（1515- -20%20%） 邊緣商圈：市場上所存在的其他服務區域和服務對象。邊緣商圈：市場上所存在的其他服務區域和服務對象。 RE/Master 二、商圈調查的流程二、商圈調查的流程 確定商圈確定商圈 實地觀測實地觀測 收集資料收集資料 繪制簡圖繪制簡圖 撰寫報告撰寫報告 RE/Master 三、商圈調查的方式與途徑三、商圈調查的方式與途徑 實地觀察實地觀察 報刊網絡報刊網絡 訪談方式訪談方式 其他16、方式其他方式 RE/Master 四、商圈調查前的準備四、商圈調查前的準備 了解所調查商圈的范圍、主要街道及主要社區，了解所調查商圈的范圍、主要街道及主要社區， 并繪制簡圖。并繪制簡圖。 熟悉并準備好商圈調查的目標和內容，以及將要熟悉并準備好商圈調查的目標和內容，以及將要 填寫的表格。填寫的表格。 根據導師安排的計劃對每天的調查量做出安排。根據導師安排的計劃對每天的調查量做出安排。 準備好紙張、地圖、鉛筆、公文包、交通工具、準備好紙張、地圖、鉛筆、公文包、交通工具、 水壺、毛巾和風油精（夏天）。水壺、毛巾和風油精（夏天）。 RE/Master 五、商圈調查的內容五、商圈調查的內容 社區內房屋套17、數社區內房屋套數 房屋產權狀況房屋產權狀況 樓盤外圍狀況樓盤外圍狀況 該區域房屋價格該區域房屋價格 社區的發展規劃社區的發展規劃 社區人口社區人口 小區物業小區物業 競爭情況競爭情況 其他（學校、商店、飯店、藥店、醫院等分布表）其他（學校、商店、飯店、藥店、醫院等分布表） RE/Master 六、商圈調查的安排六、商圈調查的安排 第一天前半日在導師的陪同下熟悉第一天前半日在導師的陪同下熟悉 商圈的范圍，表明相關的街道、街商圈的范圍，表明相關的街道、街 道邊建筑物、車站等信息。道邊建筑物、車站等信息。 RE/Master 六、商圈調查的安排六、商圈調查的安排 第第0.5-6天，新經紀人分成天，新18、經紀人分成2組，根組，根 據商圈內的街道劃分完成據商圈內的街道劃分完成樓盤調研表樓盤調研表， 并在每日夕會上向同事展示、描繪、并在每日夕會上向同事展示、描繪、 分析各樓盤差異、賣點、針對人群以分析各樓盤差異、賣點、針對人群以 及總體特征。及總體特征。 RE/Master 六、商圈調查的安排六、商圈調查的安排 第第7天，將商圈調查的結果加以整理歸檔，天，將商圈調查的結果加以整理歸檔， 補缺補差，下午由導師帶領次商圈的經營！補缺補差，下午由導師帶領次商圈的經營！ 第第8天進行商圈考核，結果分析。天進行商圈考核，結果分析。 RE/Master 七七.考核方法考核方法 商圈報告填寫情況（占比商圈報告填19、寫情況（占比30%）。）。 挑選一個代表性的樓盤，從區位、環境、分布、挑選一個代表性的樓盤，從區位、環境、分布、 價格、特征等幾個方面進行詳細介紹價格、特征等幾個方面進行詳細介紹 （占比（占比 30%）。）。 考官人選三個樓盤進行提問（占比考官人選三個樓盤進行提問（占比15%）。）。 將整個商圈從交通、樓盤分布、競爭者、配套將整個商圈從交通、樓盤分布、競爭者、配套 等方面進行系統介紹（占比等方面進行系統介紹（占比25%）。）。 RE/Master 結束語結束語 我們要記住一句話：我們要記住一句話： 從今天開始我們就做的是我們的事業，從今天開始我們就做的是我們的事業， Pour your heart into and you Can make something out of nothing! 將心注入，你將無所不能！將心注入，你將無所不能！