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1、基礎(chǔ)知識(shí)及稅費(fèi)計(jì)算基礎(chǔ)知識(shí)及稅費(fèi)計(jì)算 交易中心交易中心 權(quán)屬知識(shí)及稅費(fèi)計(jì)算權(quán)屬知識(shí)及稅費(fèi)計(jì)算 權(quán)屬知識(shí)概述權(quán)屬知識(shí)概述 普通住宅與非普通住宅的區(qū)別普通住宅與非普通住宅的區(qū)別 具體計(jì)算依據(jù)及方法具體計(jì)算依據(jù)及方法 按權(quán)屬性質(zhì) 將房屋進(jìn)行 分類(lèi) 種判斷三房種判斷三房 屋對(duì)應(yīng)那幾屋對(duì)應(yīng)那幾 種稅費(fèi)種稅費(fèi) 判斷買(mǎi)賣(mài)雙判斷買(mǎi)賣(mài)雙 方的性質(zhì)方的性質(zhì) 判斷普通判斷普通 的還是非的還是非 普通的普通的 得出精準(zhǔn)的結(jié)果得出精準(zhǔn)的結(jié)果 稅費(fèi)計(jì)算準(zhǔn)備：算稅思路稅費(fèi)計(jì)算準(zhǔn)備：算稅思路 權(quán)屬知識(shí)概述權(quán)屬知識(shí)概述 商品房商品房 已交納全部土地出讓金，可以隨時(shí)已交納全部土地出讓金，可以隨時(shí) 上市自由交易。上市自由交易。 經(jīng)2、濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 在國(guó)家劃撥土地上建成的房屋，在國(guó)家劃撥土地上建成的房屋， 其售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其售價(jià)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。 已購(gòu)公房已購(gòu)公房 大部分由國(guó)家劃撥土地，單位集大部分由國(guó)家劃撥土地，單位集 資、合作建房。資、合作建房。 地方產(chǎn)：地方產(chǎn)： 央產(chǎn)：央產(chǎn)： ( (央產(chǎn)房央產(chǎn)房) ) 原產(chǎn)權(quán)單位為國(guó)家各大部委的，原產(chǎn)權(quán)單位為國(guó)家各大部委的， 上市交易前需到藍(lán)島央上市交易前需到藍(lán)島央 產(chǎn)辦公室調(diào)檔案產(chǎn)辦公室調(diào)檔案, ,辦理辦理央產(chǎn)房上央產(chǎn)房上 市審批表市審批表，方可上市交易；，方可上市交易； 識(shí)別方法識(shí)別方法: :一般以一般以 開(kāi)頭或開(kāi)頭或 XX 的單位需到藍(lán)島央的單位需到藍(lán)島央 產(chǎn)辦公室辦理3、上市審批手續(xù)。產(chǎn)辦公室辦理上市審批手續(xù)。 康居、安居房康居、安居房 權(quán)屬知識(shí)概述權(quán)屬知識(shí)概述 已購(gòu)公房過(guò)戶補(bǔ)充資料已購(gòu)公房過(guò)戶補(bǔ)充資料 原購(gòu)房協(xié)議原購(gòu)房協(xié)議 央產(chǎn)房央產(chǎn)房 1 1、央產(chǎn)房上市審批表、央產(chǎn)房上市審批表 2 2、物業(yè)供暖結(jié)清證明、物業(yè)供暖結(jié)清證明 三類(lèi)房屋對(duì)應(yīng)的七種稅費(fèi)三類(lèi)房屋對(duì)應(yīng)的七種稅費(fèi) 項(xiàng)目項(xiàng)目 類(lèi)型類(lèi)型 契稅契稅 印花稅印花稅 營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人所個(gè)人所 得稅得稅 土地土地 出讓出讓 金金 綜合地綜合地 價(jià)款價(jià)款 土地增土地增 值稅值稅 商品房商品房 經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 已購(gòu)公房已購(gòu)公房 （央產(chǎn)房）（央產(chǎn)房） 房屋交易雙方名下稅費(fèi)房屋交易雙方名下稅費(fèi)(買(mǎi)方買(mǎi)方) 契稅契稅4、 印花稅印花稅 土地出讓金土地出讓金 綜合地價(jià)款綜合地價(jià)款 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)轉(zhuǎn)移登記費(fèi) 房屋交易雙方名下稅費(fèi)房屋交易雙方名下稅費(fèi)(賣(mài)方賣(mài)方) 印花稅印花稅 營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅及附加 個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅 土地增值稅土地增值稅 普通住宅與非普通住宅普通住宅與非普通住宅 面積面積 容積率容積率 單價(jià)單價(jià)同級(jí)別土地上平均交易價(jià)格的同級(jí)別土地上平均交易價(jià)格的1.2倍倍 實(shí)際成交價(jià)實(shí)際成交價(jià)同區(qū)域享受優(yōu)惠政策同區(qū)域享受優(yōu)惠政策 住房平均交易價(jià)格住房平均交易價(jià)格1.2倍倍 北京享受優(yōu)惠政策平均交易價(jià)格 三環(huán)三環(huán) 四環(huán)四環(huán) 五環(huán)五環(huán) 215 175 165 100 258 210 198 120 例例 題題 1.5、三環(huán)內(nèi)，房屋總價(jià)三環(huán)內(nèi)，房屋總價(jià)256萬(wàn)，容積率萬(wàn)，容積率1.3，面，面 積積130平方米平方米 2.四環(huán)內(nèi)，房屋總價(jià)四環(huán)內(nèi)，房屋總價(jià)180萬(wàn)，容積率萬(wàn)，容積率3.3，面，面 積積140平方米平方米 3.五環(huán)外，房屋總價(jià)五環(huán)外，房屋總價(jià)122萬(wàn)，容積率萬(wàn)，容積率2.2，面，面 積積139.9平方米平方米 具體計(jì)算依據(jù)之契稅具體計(jì)算依據(jù)之契稅 新 政 1.1.對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭 （成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子（成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子 女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。 2.2.對(duì)個(gè)人6、購(gòu)買(mǎi)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)9090平方米及以下普通住房，且該住房平方米及以下普通住房，且該住房 屬于家庭唯一住房的，減按屬于家庭唯一住房的，減按1 1稅率征收契稅。稅率征收契稅。 20102010- -1010- -1 1起執(zhí)行起執(zhí)行 稅率稅率： 1% / / 1.5% / / 3% 計(jì)算公式：計(jì)算公式： 成交價(jià)1%.OR.1.5% .OR. 3% 具體計(jì)算依據(jù)之印花稅具體計(jì)算依據(jù)之印花稅 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅； *合同印花 *權(quán)證印花 實(shí)施時(shí)間：實(shí)施時(shí)間：20082008年年1111月月1 1日起日起 新 政 練習(xí)題練習(xí)題 林無(wú)敵準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套60平米的一7、室一廳住 宅，準(zhǔn)備獨(dú)立 德南安茜準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套300平的別墅結(jié)婚用 家明準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套89平米的寫(xiě)字間成立自 己的工作室 裴娜準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)一套140平米的三居室 天才公司準(zhǔn)備賣(mài)掉以前投資買(mǎi)回來(lái)的85平 米的住宅 具體計(jì)算依據(jù)之營(yíng)業(yè)稅具體計(jì)算依據(jù)之營(yíng)業(yè)稅 全額征收 不足5年 非普通住宅 差額征收 不足5年 普通住宅 超過(guò)5年 非普通住宅 免征 超過(guò)5年 普通住宅 實(shí)施時(shí)間：2010年1月1日 新 政 練習(xí)題練習(xí)題 武大郎為了奪回心愛(ài)的女朋友打算買(mǎi)一個(gè) 三居室總價(jià)180萬(wàn)，眼下有倆套房子可以選 擇，其一套已滿五年，面積139.9平米；另 一套未滿五年，面積141平米，如何用我們 的稅費(fèi)知識(shí)進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)？ 具體8、計(jì)算依據(jù)之個(gè)人所得稅具體計(jì)算依據(jù)之個(gè)人所得稅 征收方式征收方式: : 差額征收方式：差額征收方式： 全額征收方式：全額征收方式： 超過(guò)超過(guò)5 5年：年：免征免征 對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。 不能提供原購(gòu)房發(fā)票不能提供原購(gòu)房發(fā)票( (無(wú)法證明原值無(wú)法證明原值) ) 個(gè)人所得稅個(gè)人所得稅= =成交價(jià)成交價(jià)1%1% 個(gè)人所得稅之差額征收個(gè)人所得稅之差額征收 原理：轉(zhuǎn)讓收入額(財(cái)產(chǎn)原值+合理費(fèi)用) 商品房個(gè)人所得稅商品房個(gè)人所得稅= （成交價(jià)成交價(jià)-原購(gòu)房?jī)r(jià)-原購(gòu)房契稅-貸款利息-裝修費(fèi)-營(yíng)業(yè)稅）20% 公房個(gè)人所得稅公房個(gè)人所得稅= （成交價(jià)原購(gòu)房?jī)r(jià)裝修費(fèi)營(yíng)業(yè)稅印花9、稅）20% 其中：原購(gòu)房?jī)r(jià)=4000元/M2 建面 具體計(jì)算依據(jù)之土地增值稅具體計(jì)算依據(jù)之土地增值稅 繳納范圍：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得了增值額。 增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入規(guī)定的扣 除項(xiàng)目金額 扣除項(xiàng)目包括：原購(gòu)房?jī)r(jià)、原契稅、本次營(yíng) 業(yè)稅、年5%的增收長(zhǎng)、印花稅 計(jì)算公式：全額法：成交價(jià) 差額法：四級(jí)差額累時(shí)稅率 土地增值稅土地增值稅 *轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類(lèi)型房屋，應(yīng)計(jì)征土地增值稅。 *對(duì)對(duì)個(gè)人個(gè)人銷(xiāo)售銷(xiāo)售住房住房暫免征收土地增值稅。暫免征收土地增值稅。 實(shí)施時(shí)間實(shí)施時(shí)間:2008年年11月月1日起日起 * 5年以內(nèi) 5年/超過(guò)5年 普通 住宅 免征 免征 非普通 住宅 13年：100%征收 35年：50%征收 免征 具體計(jì)算依據(jù)之土地出讓金具體計(jì)算依據(jù)之土地出讓金 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)：1560元/M2 （八大城區(qū)） 計(jì)算公式：計(jì)算公式： 成本價(jià)公房(買(mǎi)方)： 土地出讓金 1560元/M2 建面 1% 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)公房(買(mǎi)方) ： 1、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)轉(zhuǎn)成本價(jià) 1560元/M2 建面 6% 2、土地出讓金 1560元/M2 建面 1% 結(jié)結(jié) 束束 祝各位: 財(cái)源廣進(jìn)!