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1、房地產房地產 基礎知識教程 第一章第一章 房地產基本概念房地產基本概念 房產與地產房產與地產 房地產 1、房產和地產的總稱 2、其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構 筑物所構成 3、經濟學上也叫不動產 房產與地產房產與地產 土地所有權 土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的 土地享有占有、使用、收益和處分的權利。 土地所有權分為 國有土地和集體土地兩類 土地所有權限 民用為70年，商用為50年 房產與地產房產與地產 房產的分類 住宅建筑物 生產用房 辦公用房 其他樓宇 房地產市場房地產市場 市場分類 房地產一級市場：是土地交易市場，由政府直 接控制和壟斷經營。 房地產二級市場：是增量房（新2、房）市場，指 房地產經營者與房地產使用者的縱向流通市場。 房地產三級市場：即存量房（二手房）市場， 是房地產所有者將房地產使用權或所有權再轉 讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費 市場的重新配置。 住宅交易市場住宅交易市場 一級市場 指新房的交易市場 二級市場 二手房的買賣市場 三級市場 二手房的租賃市場 房地產消費房地產消費 房地產消費的類型 投資型：房地產的消費主體對房地產消費主要不是為 了自己使用，而是為了作為投資對象，通過投入資金、 勞動力、技術等要素改變原有的房地產性能、結構和 形式，通過出售或出租來獲取利潤。 生產型：對房地產的消費不是為了用于消費，而是為 生產和經營場所，為生3、產和經營提供活動空間或場地。 消費型：主要是由國家機關、事業單位和個人為了消 費使用。此類物業主要是住宅和辦公用房等。 房地產中介房地產中介 房地產中介機構 房地產中介服務機構包括房地產咨詢機構、房 地產價格評估機構、房地產經紀機構等。 房地產中介房地產中介 房地產中介服務 房地產價格評估 房地產信息服務 房地產法律、政策及業務咨詢服務 房地產轉讓、租賃、互換等居間介紹活動 接受當事人委托，代辦房地產轉讓、租賃、抵 押等有關手續 法律、法規、規章允許從事的其他服務項目 房地產中介房地產中介 經紀人 指在經濟活動中，以收取傭金為目的，為促成他 人交易而從事居間、行紀或者代理等經紀業務 為常業的公4、民、法人和其他經濟組織。 第二章第二章 房地產基本概念房地產基本概念 建筑物的分類建筑物的分類 按建筑結構的材料分類 磚木結構 磚混結構 鋼筋混凝土結構 鋼結構 建筑物的分類建筑物的分類 按建筑高度分類 低層：13層 多層：47層 中高層（小高層）：812層 高層：12層以上（公共建筑超過24米） 超高層：建筑高度超過100米 各類房地產特點比較各類房地產特點比較 住宅 多層與高層住宅 1、房屋實際使用面積：多層住宅要高于高層住宅 2、建筑質量：高層住宅的抗震性要優于多層住宅 3、房屋構造格局：多層住宅要好于高層住宅 4、房屋價格：高層住宅要高于多層住宅 5、物業管理費用：高層住宅要高于多層住5、宅 6、高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。 各類房地產特點比較各類房地產特點比較 住宅 低層住宅（別墅） 1、獨院式、雙聯式、聯排式 2、建筑多面臨空，平面組合靈活，朝向、通風 采光好；環境安靜，干擾少；院子組織方便， 使用便利。占地面積大，投資費用高。 房屋構造概述房屋構造概述 房屋構造組成部分 地基與基礎 墻或柱 樓板與地面 門窗 樓梯 屋頂 房屋構造概述房屋構造概述 建筑材料 水泥 鋼筋 木材 普通混泥土 黏土磚 粉炭灰加氣塊 房屋構造概述房屋構造概述 窗 窗主要用于采光與通風，并可作圍護和眺望之用， 對建筑物的外觀也有一定的影響。一般為了保 證房間的通風和采光，居住房間的窗的面積與 地6、面面積之比不低于1/7。 房屋構造概述房屋構造概述 門 主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風作用。 門的類型 木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門 等。 分戶門 單元門 房屋面積計算房屋面積計算 房屋面積的分類 實用面積 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體 柱所占用的面積后的凈使用面積。 公攤面積 是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、 首層大堂及小區內其他一些配套設施的分攤面 積。 建筑面積 包含了房屋居住可用的實用面積、墻 體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面 積等。 得房率得房率 套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+ 陽臺面積 得房率=套內建筑面積/建筑面積 得房率得房率 高層7、塔樓住宅約在75%78%之間 高層板樓住宅約在78%85%之間 小高層板樓住宅約85%88%之間 多層住宅建筑約在88%95%左右 塔樓塔樓 塔樓的三大優勢 1、節約土地資源，房價較低 2、空間結構靈活，宜于改造 3、結構強度高，抗震性 塔樓的三項缺點 1、均好性差，居住密度高 2、面積使用率不高，存在灰色空間 3、通風效果差 板樓板樓 板樓四大優點 1、南北通透，便于采光通風 2、板樓均好性強 3、管理成本不高 4、面積使用率很高 板樓的兩項缺點 1、建筑密度低，房價高 2、戶型格局不宜改造 第三章第三章 房型基礎知識房型基礎知識 戶型選擇遵循的原則戶型選擇遵循的原則 實用經濟，功能分室 面8、積適當，尺度適宜，分區合理 朝向合理，日照充足，光線充分，通風良好 實用經濟，功能分室實用經濟，功能分室 住宅的面積要緊湊實用，實用率高大小適宜， 功能合理分布，不同的生活功能就要有不同的 生活空間。 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理 各功能空間都應該具有合理的大小尺度和相互 關系 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理 人們理想的客廳面積在2130平方米之間，客 廳的開間不應小于3.9米，否則會影響電視的 效果；臥室面積應在1215平方米之間，因為 臥室的主要功能是睡眠和休息，它必須設置床、 床頭柜、衣柜、化妝臺、電視柜、休息椅等家 具，應此還應該留9、有一定的活動空間，所以雙 人臥室的開間就不應該小于3.6米，面積不應 該小于12平方米 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理 衛生間、廚房、儲藏間各占45平方米，陽臺 56平方米，這樣的面積分配基本能保證各項 功能的需要，符合當前人們生活使用需求和生 活習慣。 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理 各功能空間的相互關系對使用效果也有影響。 廚房應靠近入口，避免買了菜肴穿過客廳不方 便；衛生間應靠近臥室一邊晚間使用；廁所門 不應該直接開向客廳和餐廳，既不衛生也不雅 觀；陽臺應設置在客廳前，臥室前面不應設置 陽臺，因為臥室是私密空間，而陽臺是開放空 間，曬衣10、服要穿過臥室會影響臥室的私密性。 大套戶型中主臥最好設置獨用衛生間以提高戶 型品味。 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理 總之盡量做到以下幾個分開： 動靜分開 客廳、餐廳、廚房、麻將室等人來人往、活動 頻繁的空間要與需要最大程度靜謐空間的臥室 分開。 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理 公私分開 家庭生活的私密性必須得到充分的尊重，不能讓 訪客在進門后將業主家庭生活的方方面面一覽 無余。要求不僅需要將臥室（主臥、父母房、 兒童房）與客廳、餐廳、娛樂室進行區位分離， 而且還要注意各房間門的方向。 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理11、 主次分開 主人房不僅要朝向好（向南或者向景觀）、寬敞、 大氣，而且應該有單獨的衛生間，應與客房、 父母房略有分隔。 面積適當，尺度適宜，分區合理面積適當，尺度適宜，分區合理 干濕分開 廚房、衛生間等帶水、帶臟的房間應該與怕水怕 臟的臥室分開。 朝向合理，日照充足朝向合理，日照充足 光線充分，通風良好光線充分，通風良好 根據武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適合 武漢人居住的朝向。住宅的臥室使用面積在10 平方米以上的均應直接采光，至少有一間臥室 具有良好的朝向能直接獲得日照，一般正南向， 南偏西或者南偏東不超過15度。 朝向合理，日照充足朝向合理，日照充足 光線充分，通風良好光線充分，通風良好12、 根據武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必須 考慮自然通風，最好時客廳和餐廳能形成穿堂 風。根據我國的飲食習慣，煎炒烹炸的時候產 生的油煙對人體傷害很大，因此廚房應有直接 對外采光、通風的窗，對無通風窗的衛生間應 設置管道，合理安排進風和排風管道。 第四章第四章 房地產價格房地產價格 房地產價格房地產價格 房地產價格的種類 市場價格簡稱市價，是房地產交易雙方的實 際成交價格 理論價格如果將房地產放在合理的市場上交 易，應該實現的價格 評估價格是估價人員對房地產客觀合理價格 做出的一種估計、推測和判斷 房地產價格房地產價格 房地產價格的種類 土地價格 建筑物價格 房產價格 房產價格=土地價格+建筑物價格 土地價格=房產價格-建筑物價格 建筑物價格=房產價格-土地價格 房地產價格房地產價格 容積率：規劃可建筑面積/用地面積 是否容積率越高越好？ 房地產價格房地產價格 樓面價 樓面地價 樓面地價=土地總價格/建筑總面積 建筑總面積=規劃用地面積X容積率 房地產價格房地產價格 房價構成主要 包括土地價格、建安成本、配套費用、營銷管理 財務成本和利稅五大部分。