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1、二手房按揭的基本知識二手房按揭的基本知識 二手房按揭的基本知識二手房按揭的基本知識 什么叫二手房按揭貸款什么叫二手房按揭貸款 申請二手房按揭貸款的條件申請二手房按揭貸款的條件 買賣雙方需向銀行提交的資料買賣雙方需向銀行提交的資料 貸款成數、年限及利率的確定貸款成數、年限及利率的確定 貸款償還方式貸款償還方式 辦理二手房按揭所需要的手續費用辦理二手房按揭所需要的手續費用 住房公積金貸款住房公積金貸款 選擇貸款形式應考慮的問題選擇貸款形式應考慮的問題 什么叫二手房按揭貸款什么叫二手房按揭貸款 二手房按揭貸款是指購房者以所購物業作二手房按揭貸款是指購房者以所購物業作 為抵押，購房不足款可按一定的比例2、向銀為抵押，購房不足款可按一定的比例向銀 行申請借款，并分期償還本息的借款行為。行申請借款，并分期償還本息的借款行為。 申請二手房按揭貸款的條件申請二手房按揭貸款的條件 1. 年滿年滿18周歲，具有完全民事行為能力的中國周歲，具有完全民事行為能力的中國 公民（包括港澳臺人士）；公民（包括港澳臺人士）； 2. 申請人具有穩定的合法收入，有還款付息的申請人具有穩定的合法收入，有還款付息的 能力；能力； 3. 借款人同意以所購房產作抵押；借款人同意以所購房產作抵押； 4. 在貸款銀行下經辦網點開立還款專用活期儲在貸款銀行下經辦網點開立還款專用活期儲 蓄存折或信用卡；蓄存折或信用卡； 5. 繳交首期購3、房款是交易房產成交額與貸款額繳交首期購房款是交易房產成交額與貸款額 的差額；的差額； 6. 所購房屋的產權必須明晰，不在拆遷公告范所購房屋的產權必須明晰，不在拆遷公告范 圍內，可進入房地產市場流通圍內，可進入房地產市場流通 。 買賣雙方需向銀行提交的資料買賣雙方需向銀行提交的資料 買方需提交的資料 賣方提交的資料 買方需提交的資料買方需提交的資料 1、身份證明身份證明(含共有人含共有人)： 身份證、戶口薄（港澳人士提供身份證及通行證、身份證、戶口薄（港澳人士提供身份證及通行證、 臺灣人士提供臺胞證、外籍人士提供護照）；臺灣人士提供臺胞證、外籍人士提供護照）； 2、婚姻狀況證明、婚姻狀況證明(含4、共有人含共有人)： 結婚證、離婚證、未婚證明（結婚證、離婚證、未婚證明（戶籍所在地民政或計生部戶籍所在地民政或計生部 門門） 3、收入證明：（蓋公司公章）、收入證明：（蓋公司公章） 月收入不低于月供款（含買方夫妻雙方在國內月收入不低于月供款（含買方夫妻雙方在國內 其他銀行借款月供款的總額）的其他銀行借款月供款的總額）的2倍以上；個體倍以上；個體 經營者同時還需要提供營業執照或稅單或其他經營者同時還需要提供營業執照或稅單或其他 收入來源證明；收入來源證明； 買方需提交的資料買方需提交的資料 4、借款人近半年銀行存折流水帳、借款人近半年銀行存折流水帳(可固定存折可固定存折) 5、首期款的收據、首期5、款的收據 6、在貸款銀行開設供樓銀行卡或存折、在貸款銀行開設供樓銀行卡或存折 7、買賣雙方簽署的、買賣雙方簽署的房屋買賣居間合同房屋買賣居間合同或或 協議書協議書； 買方需提交的資料買方需提交的資料 備注：備注： 1、買方如已婚須夫妻雙方一同到銀行簽貸款合同買方如已婚須夫妻雙方一同到銀行簽貸款合同 及按指模及按指模。 2、提供上述資料所需提供復印件時必須提供原件、提供上述資料所需提供復印件時必須提供原件 核對；核對； 3、所有提供資料上登記身份證號必須一致，否則、所有提供資料上登記身份證號必須一致，否則 由原籍公安機關（港澳人士由中國司法局指定的由原籍公安機關（港澳人士由中國司法局指定的 律師6、事務所、臺灣人士由海基會、外籍人士由中律師事務所、臺灣人士由海基會、外籍人士由中 國領事館）開具證明為同一人，如是外文，還須國領事館）開具證明為同一人，如是外文，還須 到國內公證處翻譯到國內公證處翻譯 賣方提交的資料賣方提交的資料： 1、身份證明：、身份證明： 戶口薄、身份證、（港澳人士提供身份證戶口薄、身份證、（港澳人士提供身份證 和通行證、臺灣人士提供臺胞證、外籍人和通行證、臺灣人士提供臺胞證、外籍人 士提供護照）；士提供護照）； 2、婚姻證明：、婚姻證明： 結婚證、離婚證，未婚證明（結婚證、離婚證，未婚證明（戶籍所在地民政戶籍所在地民政 或計生部門或計生部門） ； 3、房地產權證房地產權7、證或或商品房買賣合同商品房買賣合同 4、在買家貸款銀行開設的銀行卡或存折、在買家貸款銀行開設的銀行卡或存折 貸款成數、利率及年限的確定貸款成數、利率及年限的確定 各銀行對于第二套住房定義各銀行對于第二套住房定義 1、商業、興業、招行、工行以家庭成員貸款、商業、興業、招行、工行以家庭成員貸款 為標準，曾經有住房貸款（含已還清貸款為標準，曾經有住房貸款（含已還清貸款 的物業）判定第幾套物業。的物業）判定第幾套物業。 貸款成數、利率及年限的確定貸款成數、利率及年限的確定 貸款成數貸款成數 1、第一套住宅物業、第一套住宅物業7成，寫字樓和商鋪最成，寫字樓和商鋪最 高高5成；成； 2、第二套住宅物業、第8、二套住宅物業6成；成； 3、第三套住宅物業、第三套住宅物業5或或5.5成；成； 4、第四套住宅物業基本不貸。、第四套住宅物業基本不貸。 備注：一般最低備注：一般最低10萬元起。萬元起。 貸款成數、利率及年限的確定貸款成數、利率及年限的確定 利率利率 首套房為基準利率首套房為基準利率6.55 貸款成數、利率及年限的確定貸款成數、利率及年限的確定 年限年限 1、貸款年限：最長、貸款年限：最長30年，一般說年，一般說20年年 2、房齡、房齡+貸款年限貸款年限35年；年； 3、如聯名購買以年輕者年齡為準，年輕者年、如聯名購買以年輕者年齡為準，年輕者年 齡不少于齡不少于18歲；歲； 4、商鋪和寫字樓最長9、商鋪和寫字樓最長10年；年； 貸款償還方式貸款償還方式 等額本金還款法 等額本息還款法 等額本金還款法等額本金還款法 “等額本金還款法”又稱“遞減還款法”：等額本金還款法”又稱“遞減還款法”： 每月歸還的本金相同，每月應支付的利息每月歸還的本金相同，每月應支付的利息 為未償還貸款本金與月利息率相乘之積。為未償還貸款本金與月利息率相乘之積。 每月還款額每月還款額=貸款本金貸款本金/貸款期月數貸款期月數+（貸款（貸款 本金貸款本金本金貸款本金/貸款期月數貸款期月數*期月數）期月數）*月月 利率利率 M=P/N(PP/Nn)i M為每月還款額，為每月還款額，P為貸款本金，為貸款本金，N為貸款為貸款10、 總期數，總期數，n為還款期數，為還款期數，i為銀行貸款利率為銀行貸款利率; 等額本息還款法等額本息還款法 等額本息還款法”又稱“月均還款等額本息還款法”又稱“月均還款 法”：每月歸還的本金利息之和相同。法”：每月歸還的本金利息之和相同。 每月還款額每月還款額=貸款金額貸款金額/10000萬元供萬元供 樓系數樓系數 銀行按揭收費標準銀行按揭收費標準 評估費500-700， 抵押費80 擔保費1% 公司收費3% 選擇貸款形式應考慮的問題選擇貸款形式應考慮的問題 貸款期長短的選擇貸款期長短的選擇 首期付款額的選擇首期付款額的選擇 貸款期長短的選擇貸款期長短的選擇 貸款期長短的選擇，主要取決于購房者11、的經貸款期長短的選擇，主要取決于購房者的經 濟能力及投資偏好。一般而言，貸款期越長，濟能力及投資偏好。一般而言，貸款期越長， 每月還款額越少；貸款期越短，每月還款額每月還款額越少；貸款期越短，每月還款額 越高。不少專家認為，假如選擇一個期限較越高。不少專家認為，假如選擇一個期限較 長的抵押貸款，每月還款額相對就少，因此長的抵押貸款，每月還款額相對就少，因此 就有較多的資金累積用于改善生活品質或做就有較多的資金累積用于改善生活品質或做 其他方面的投資，而且購房者還可以根據自其他方面的投資，而且購房者還可以根據自 己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款，以己的收入狀況提前付清抵押貸款的余款，以 避免長12、期的利息負擔。但是并不是選擇抵押避免長期的利息負擔。但是并不是選擇抵押 貸款期限越長的就越好。期限越長的抵押貸貸款期限越長的就越好。期限越長的抵押貸 款所支付的利息越多。一般供款不超過家庭款所支付的利息越多。一般供款不超過家庭 收入收入40%，才不會影響生活質量。，才不會影響生活質量。 按揭貸款流程圖按揭貸款流程圖 簽簽房屋居間買賣合同房屋居間買賣合同 交資料交資料 評估評估 1周周 銀行面簽銀行面簽 一周一周 貸款銀行審批，出同貸書貸款銀行審批，出同貸書 （還貸原房東以前的貸（還貸原房東以前的貸 款）款） 過戶過戶 出二手證出二手證 一周一周 抵押登記抵押登記 2周周 銀行發放貸款銀行發放貸款 快貸須知快貸須知 快貸的優點：快貸的優點： 1、買方提前收到樓款；、買方提前收到樓款； 2、解決交易雙方還貸款資金問題；、解決交易雙方還貸款資金問題； 3、方便交易雙方，控制風險。、方便交易雙方，控制風險。 貸款新老流程貸款新老流程 新流程新流程:銀行審批通過，放款后在過戶。銀行審批通過，放款后在過戶。 房東所有的房款過戶后一周所有房款到位房東所有的房款過戶后一周所有房款到位 優點：收款快，但是客戶交稅費可能高，根優點：收款快，但是客戶交稅費可能高，根 據客戶的貸款額據客戶的貸款額 缺點缺點:貸款費用高貸款費用高 老流程：過戶后一個月內左右到位。老流程：過戶后一個月內左右到位。