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1、Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 戶型評價的角度戶型評價的角度 ?以開發者的角度（規劃）戶型是社區 中的戶型，（定位）戶型也是表達定位的重 要方面 以開發者的角度（規劃）戶型是社區 中的戶型，（定位）戶型也是表達定位的重 要方面 ?以使用者的角度用、好、靚、新、絕以使用者的角度用、好、靚、新、絕 ?以銷售者的角度要明星、去硬傷、講 究組合、看重傳達 以銷售者的角度要明星、去硬傷、講 究組合、看重傳達 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 戶型評2、價要點戶型評價要點 1、不要就戶型論戶型一個戶型首先存在于整個規劃體系 中；同時也是整體戶型結構的組成部分。 1、不要就戶型論戶型一個戶型首先存在于整個規劃體系 中；同時也是整體戶型結構的組成部分。 備忘錄： 戶型評價由“大”而“小”，規劃確定戶型才有存在的依據；結構恰 當再去探討單個戶型的合理性。 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 戶型評價要點戶型評價要點 2、突出舒適度還是放大價值感兩種訴求、兩個標準。2、突出舒適度還是放大價值感兩種訴求、兩個標準。 備忘錄： 訴求不同決定了評價標準的不同。 尺度 細分度 異型空3、間 面積分配 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 生活方式 舒適度 生活方式 舒適度 第一層面 第二層面 生 理 需 求 安 全 需 求 情 感 需 求 尊 重 需 求 自 我 實 現 客戶需求層次客戶需求層次客戶需求層次客戶需求層次 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 第一層面：占有資源越多，舒適度越高第一層面：占有資源越多，舒適度越高第一層面：占有資源越多，舒適度越高第一層面：占有資源越多，舒適度越高 奢侈需求超量占有、個性訴求、標簽訴求奢4、侈需求超量占有、個性訴求、標簽訴求 舒適需求大空間、健康環境、感官舒適 健康需求獨立空間、健康環境 基本需求獨立空間 舒適需求大空間、健康環境、感官舒適 健康需求獨立空間、健康環境 基本需求獨立空間 低 高 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 戶型評價要點戶型評價要點 3、尺度問題很重要3、尺度問題很重要 備忘錄： 一定限度之下，尺度就是舒適度的指標。 尺度標準的絕對性與相對性：絕對性來自人體工學與生活經驗；相對性來 自產品定位與競爭關系。 Code of this report | 8 Copyright Centa5、line Group, 2010 戶型評價要點戶型評價要點 4、識破“看上去很美”4、識破“看上去很美” 備忘錄： 調動生活體驗去感受戶型細節：廳里的門太多？對角相峙的空間？餐桌的 墻夠長嗎？進門要對著什么？異型的房子有存在理由嗎？空間越細分越好？ Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 戶型評價要點戶型評價要點 5、評估戶型亮點的有效性5、評估戶型亮點的有效性 備忘錄： 情景亮點、功能亮點（多一個功能空間）、實惠亮點不是每個亮點都 能點燃購房沖動。 Code of this report | 10 Copyright C6、entaline Group, 2010 戶型評價要點戶型評價要點 6、突出標桿戶型的領袖性；強化明星戶型的競爭力；消除問 題戶型和硬傷 6、突出標桿戶型的領袖性；強化明星戶型的競爭力；消除問 題戶型和硬傷 備忘錄： 要均好也要極致，關鍵時刻犧牲誰？ Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 案例- 亦莊項目公寓戶型評價案例- 亦莊項目公寓戶型評價 分項指標數值 辦公辦公231858231858 商業及配套35722 公寓公寓110034110034 幼兒園及配套4650 規劃總用地面積136522 總建筑面積5171057、 地上建筑面積地上建筑面積382264382264 地下建筑面積134841 容積率2.8 建筑控高80 綠化率30% 建筑密度18.56% Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 案例- 亦莊項目公寓戶型評價案例- 亦莊項目公寓戶型評價 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 案例- 亦莊項目公寓戶型評價案例- 亦莊項目公寓戶型評價 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 8、案例- 亦莊項目公寓戶型評價案例- 亦莊項目公寓戶型評價 調整前調整后 產品類型面積區間套數套數比面積比套數套數比面積比 大戶 型1302564.7%10.5%10.5%2564.6%9.9%9.9% 普通 公寓 物業 兩居8986216.0%24.2%24.2%86215.6%22.9%22.9% Loft50+ 2043.7%3.0%3.0% 兩居65-75 100818.2%21.1%21.1% 一居45-55352865.3%55.7%55.7%157528.4%23.5%23.5% Soho 公寓 物業 零居35-4575614.0%9.6%9.6%163829.6%19.6%19.9、6% 合計5402100%100%100%5543100%100%100% Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 案例- 燕郊天洋城戶型評價案例- 燕郊天洋城戶型評價 本體基本情況：本體基本情況：東至漢王路，西接迎 賓路，南與海洋研究所相鄰，北靠億 豐大街，占地40萬平方米，總建筑面 積160萬平方米，容積率3.5，以板式 高層住宅為主體。一期共32萬平米， 約3500戶。戶型面積40-50平方米一居 、70-85平方米兩居和100-110平方米 三居，兩居為主。 銷售情況：銷售情況：預計07年12月份開盤，銷 售均價10、約4000元/平方米。目前處于 客戶積累階段，一期產品的市場消化 預期良好。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 案例- 燕郊天洋城戶型評價案例- 燕郊天洋城戶型評價 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 燕郊天洋城戶型燕郊天洋城戶型A單元單元 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 燕郊天洋城戶型燕郊天洋城戶型C單元單元 Code of thi11、s report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 燕郊天洋城戶型燕郊天洋城戶型E單元單元 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 燕郊天洋城戶型燕郊天洋城戶型G單元單元 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 東方圣荷西東方圣荷西 8#樓端頭戶型樓端頭戶型 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 案12、例案例- 第五郡鳥瞰圖第五郡鳥瞰圖 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 案例- 太原汾河外灘戶型評價案例- 太原汾河外灘戶型評價 項目主要指標項目主要指標 規模 占地48畝，總建面14萬平米 ，總戶數726 產品形式2棟高層板樓與1棟高層塔樓 均價（元/平）7000 戶型面積 60平1居，130平2居，168、 179、180、254平米，168平 米以上大戶型為主力戶型 銷售狀況 07年5月1期開盤，已售20% ，月均21套；后期供應量有 11.2萬平米 產品特色 汾河景觀，大戶型戶戶看江 河，景觀電梯，中央綠化，13、 客戶特征 客戶主要是政府要員，做生 意（焦炭） Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 太原汾河外灘戶型評價太原汾河外灘戶型評價 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 太原汾河外灘戶型評價太原汾河外灘戶型評價 F Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 對比戶型對比戶型- 太原大院項目太原大院項目212平米戶型評價平米戶型評價 Code of th14、is report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 太原汾河外灘戶型評價太原汾河外灘戶型評價 D Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 太原汾河外灘戶型評價太原汾河外灘戶型評價 C Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 太原汾河外灘戶型評價太原汾河外灘戶型評價 K Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 15、2010 案例案例- 太原汾河外灘戶型評價太原汾河外灘戶型評價 L Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 太原汾河外灘戶型評價太原汾河外灘戶型評價 M Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 沈陽沈北翰文戶型評價沈陽沈北翰文戶型評價 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 案例案例- 沈陽沈北翰文戶型評價沈陽沈北翰文戶型評價 Code of this16、 report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 中原戶型設計評價表中原戶型設計評價表 權重打分 資源對位 座落對位 戶型梯度合理性與清 晰度評價 標桿戶型支持因素 朝向分配/樓層分配 大小戶型組合單元組合合理性評價 交通核經濟性 尺度控制/面積分配 空間宜居感受 動線組織/使用效率 戶型合理性評價 創新/亮點有效性 營銷價值評價定位檢討/賣點提煉 權重打分 資源對位 座落對位 戶型梯度合理性與清 晰度評價 標桿戶型支持因素 朝向分配/樓層分配 大小戶型組合單元組合合理性評價 交通核經濟性 尺度控制/面積分配 空間宜居感受 動線組織/使用效率 戶型合理性17、評價 創新/亮點有效性 營銷價值評價定位檢討/賣點提煉 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 其他補充提醒：其他補充提醒： 1、整體觀牽一發動全身。 2、分層次抓大放小，有些細節寸土不讓，有些細節要為 大局讓路。 3、強化銷售端的經驗。 1、整體觀牽一發動全身。 2、分層次抓大放小，有些細節寸土不讓，有些細節要為 大局讓路。 3、強化銷售端的經驗。 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 我們的角色定位平衡幾對關系我們的角色定位平衡幾對關系 ? 角力 or 同盟角力 or 同盟 ? 推敲 or 推動推敲 or 推動 ? 發現問題 or 解決問題發現問題 or 解決問題 開發商開發商設計師設計師 我們我們 Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 Thanks for your attention Thanks for your attention Wish you a good day! Wish you a good day!