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1、規(guī)規(guī) 劃劃 設(shè)設(shè) 計計 方案評價方案評價 廚房櫥柜廚房櫥柜 內(nèi)置拉手內(nèi)置拉手 節(jié)點做法節(jié)點做法 規(guī)劃設(shè)計方案評價的主要內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計方案評價的主要內(nèi)容： 1.1.定位檢測定位檢測 2.2.總平面布局總平面布局 3.3.戶型分布戶型分布 4.4.戶型設(shè)計戶型設(shè)計 廚房櫥柜廚房櫥柜 內(nèi)置拉手內(nèi)置拉手 節(jié)點做法節(jié)點做法 規(guī)劃設(shè)計方案評價應(yīng)用范圍：規(guī)劃設(shè)計方案評價應(yīng)用范圍： 1.1.規(guī)劃方案評價（多方案評標）規(guī)劃方案評價（多方案評標） 2.2.規(guī)劃設(shè)計方案溝通（修改方向建議）規(guī)劃設(shè)計方案溝通（修改方向建議） 3.3.規(guī)劃設(shè)計方案解讀與營銷應(yīng)用規(guī)劃設(shè)計方案解讀與營銷應(yīng)用 項目概況：項目塊地平整，南面為南城2、體育中心，內(nèi)部建筑較矮，視 野比較開闊，東面為已有高層樓盤，北面民房，東面一條形用地規(guī)劃為商 業(yè)辦公用地，根據(jù)以上周邊情況和下面一些技術(shù)指標，設(shè)計院方做了兩個 方案。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標：主要技術(shù)經(jīng)濟指標： 總用地面積：總用地面積：33660.933660.9 容積率：容積率：2.52.5 住宅面積：住宅面積：5885058850 商業(yè)辦公：商業(yè)辦公：2500025000 建筑高度：建筑高度：80m80m 建筑密度：建筑密度：40%40% 項項 目目 舉舉 例例 方案好or不好？ 優(yōu)點？ 缺點？ 方案一 方案二 方案好or不好？ 優(yōu)點？ 缺點？ 廚房櫥柜廚房櫥柜 內(nèi)置拉手內(nèi)置拉手 節(jié)點做法節(jié)點做3、法 方案一VSVS方案二 如何分析評價這兩個方案？ 如何通過分析主推哪個方案？ 技術(shù)層面技術(shù)層面營銷層面營銷層面 廚房櫥柜廚房櫥柜 內(nèi)置拉手內(nèi)置拉手 節(jié)點做法節(jié)點做法 規(guī)劃設(shè)計方案評價體系： 1.營銷層面（站在市場營銷角度看方案） 2.技術(shù)層面（拋開營銷成分談規(guī)劃設(shè)計） 1.1.戶型均好性戶型均好性 2.2.價值最大化價值最大化 3.3.分期與啟動區(qū)分期與啟動區(qū) 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 由于樓體位置、朝向、通風、采 光、樓層等差異，在每4、一項目的后期 都會有一些條件不太好的單元形成空 置，直接影響到開發(fā)商利潤的實現(xiàn)。 降低空置率的較好辦法是提高戶型設(shè) 計的均好性。 戶戶 型型 均均 好好 性性 朝向與景觀的均好性朝向與景觀的均好性 總平面圖總平面圖 模型效果圖模型效果圖 1 1. .戶型均好性戶型均好性 2 2. .價值最大化價值最大化 3 3. .分期與啟動區(qū)分期與啟動區(qū) 營銷層面營銷層面 戶型品質(zhì)不只是 戶型的均好性，還在 于戶型個性化的協(xié)調(diào)。 盡量使一批素質(zhì)比較 整齊、經(jīng)濟地位比較 接近的人住在一起， 通過戶型的個性設(shè)計， 把最好的資源給到最 好的戶型，實現(xiàn)經(jīng)濟 價值最大化。 戶戶 型型 分分 布布 大戶型看大園林看海 5、中等戶型 小戶型與公寓 1 1. .戶型均好性戶型均好性 2 2. .價值最大化價值最大化 3 3. .分期與啟動區(qū)分期與啟動區(qū) 營銷層面營銷層面 商業(yè)沿街面寸土寸金，要充分挖掘其沿街面價值，使商業(yè)價值最大化。商業(yè)沿街面寸土寸金，要充分挖掘其沿街面價值，使商業(yè)價值最大化。 商商 業(yè)業(yè) 沿沿 街街 面面 皇庭港灣商業(yè)街皇庭港灣商業(yè)街 上圖項目呈狹長狀，被三條城市道路包圍，沿街面很長，通過對內(nèi)部商業(yè)的進一步挖掘， 把能夠做商鋪的地方都做了商鋪，最大程度的發(fā)揮了商業(yè)價值。 1 1. .戶型均好性戶型均好性 2 2. .價值最大化價值最大化 3 3. .分期與啟動區(qū)分期與啟動區(qū) 營銷層面營銷層面 與商6、品房相對比，保障 房實現(xiàn)的價值很低，其在項 目中可以考慮放在位置較差 的地方。 保保 障障 房房 布布 置置 保保 障障 房房 保保 障障 房房 保障房獨立小地塊，靠 梅觀高速，噪聲影響大 1 1. .戶型均好性戶型均好性 2 2. .價值最大化價值最大化 3 3. .分期與啟動區(qū)分期與啟動區(qū) 營銷層面營銷層面 分期的考慮 要根據(jù)項目的規(guī) 模大小、自身用 地條件、開發(fā)商 的資金實力、運 營操作手法等綜 合考慮其分期與 啟動區(qū)。 分分 期期 與與 啟啟 動動 區(qū)區(qū) 結(jié)合主入口以別墅+高層啟動項目，樹立項目高端形象，慢慢往西 面推進，減少開發(fā)期間相互間的影響。 1 1. .戶型均好性戶型均好性 27、 2. .價值最大化價值最大化 3 3. .分期與啟動區(qū)分期與啟動區(qū) 營銷層面營銷層面 建建 筑筑 密密 度度 密度：密度： 低密度低密度 高密度高密度 80m限高方案，密度大 100m限高方案，密度小 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 通通 風風 采采 光光 通透性：通透性： 通透通透 不通透不通透 點式點式 板式（整體規(guī)劃）板式（整體規(guī)劃） 高層板式連接長度長，通風效果差 樓棟點式周邊，呼吸空間多，通透效果好 1.1.舒適度8、舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 朝朝向向 朝向好壞排序：朝向好壞排序： 南南 東東 北北 西西 深圳以夏季東南季 風與冬季東北季風為主 （下圖為風玫瑰圖） 所有戶型都以東南向為主，迎接東南向夏季風與抵抗東北向冬 季風，采光也好。 十五峯花園十五峯花園 深圳風玫瑰圖 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形9、利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 噪噪 聲聲 影影 響響 噪聲影響：噪聲影響： 山墻面正對山墻面正對 正正 面正對面正對 深深 惠惠 路路 初始方案 修改方案 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 建建 筑筑 間間 距距 間距控制：間距控制： 間距大間距大 間距小間距小 開闊開闊 不開闊不開闊 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資10、源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 園園 林林 空空 間間 園林空間：園林空間： 大空間大空間 小空間小空間 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 功功 能能 分分 區(qū)區(qū)1 1 別墅區(qū)別墅區(qū) 高層區(qū)高層區(qū) 高層區(qū)高層區(qū) 高層區(qū)高層區(qū) 功能分區(qū)：功能分區(qū)： 不同產(chǎn)品類型、不同功能建筑之間要有所分隔， 分隔可以是園林、道路、河流等 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.511、.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 功功 能能 分分 區(qū)區(qū)2 2 功能分區(qū)：功能分區(qū)： 功能分區(qū)的分區(qū)產(chǎn)品宜成組獨立布置，尤其是低層產(chǎn)品宜 形成一定規(guī)模的低層產(chǎn)品區(qū)，突出“區(qū)”的功能。 三湘海尚三湘海尚 三湘海尚總共有 36個聯(lián)排別墅單元成 組“別墅區(qū)”，為項 目的豪宅屬性打下了 基礎(chǔ)。 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 人人 流流 與與 車車 流流 交12、通方式選擇：交通方式選擇： 人車分行人車分行 人車混行人車混行 小區(qū)內(nèi) 部為人行空 間，車流通 過外圍支路 開車庫入口 直接進入地 下車庫，實 現(xiàn)人車分流 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 車車 庫庫 入入 口口 車庫出入口：車庫出入口： 車庫出入口 宜沿城市支路開 口，不宜開向主 要道路。留給更 多更好的沿街面 給到商業(yè)，減少 對商業(yè)等影響。 車庫出入口 商業(yè)沿街面 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通13、交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 規(guī)劃布局形態(tài)規(guī)劃布局形態(tài) 規(guī)劃布局形態(tài)：規(guī)劃布局形態(tài)： 規(guī)劃布局在考慮 完舒適度、功能分區(qū) 等外，還需考慮其美 觀構(gòu)圖，突出規(guī)劃的 美學效果。 花語岸花語岸 通過對規(guī)劃布局轉(zhuǎn)角 及入口的處理，使方案圍 合感更強、整體性更好。 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 天天 際際 線線 天際線：天際14、線： 高低錯落、宜南低北高高低錯落、宜南低北高 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 主主 入入 口口 主入口昭示性：主入口昭示性： 主入口是 項目的門面、臉 面，昭示性很重 要，可以通過設(shè) 置入口廣場等提 升項目形象。 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 商業(yè)及公建布15、置商業(yè)及公建布置 商業(yè)及公建布置：商業(yè)及公建布置： 商業(yè)、公寓、酒店等 最好靠主要道路或交叉路 口轉(zhuǎn)角布置，人流有保證， 還可以擋噪音、昭示性也 更好。 海上海海上海 海上海海上海通過將昭示 性好的商業(yè)、公寓置于 項目主要道路及交叉口 處，提升項目形象，吸 引人流。 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 整整 體體 打打 造造 1 1 整體概念：整體概念： 項目由多個地塊組成或 與自然景觀、軌道交通相連 應(yīng)該考慮整體打造措施，下 面16、尚都項目通過空中連廊的 有效連接把兩個小社區(qū)連成 了一個大社區(qū)。 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 整整 體體 打打 造造 2 2 整體概念：整體概念： 項目通過空中走廊 等直接與地鐵站相連， 把地鐵進出人流直接引 進商業(yè)區(qū)。 地鐵站地鐵站 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層17、面技術(shù)層面 資資 源源 利利用用 資源利用：資源利用： 充分利用自身資源優(yōu)勢，規(guī) 避不利條件對項目的影響。 瓏園所有住宅都朝東，全部能看高爾夫 園景，視野開闊。 1.1.舒適度舒適度 2.2.功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 地地 形形 利利 用用 地形利用：地形利用： 充分利用原始地形地貌，使項目融入地形中去，下面該項目 地形的處理（東南角抬高）使所有的別墅都可以看海，也與下面 的已有低品質(zhì)住宅形成有效的分隔。 海景面海景面 1.1.舒適度舒適度 2.2.18、功能分區(qū)功能分區(qū) 3.3.交通交通 4.4.美學美學 5.5.昭示性昭示性 6.6.整體打造整體打造 7.7.資源利用資源利用 8.8.地形利用地形利用 技術(shù)層面技術(shù)層面 方案評價示意表格方案評價示意表格 價值點比重打分 營銷層面 戶型均好性 價值最大化 分期與啟動區(qū) 技術(shù)層面 舒適度 功能分區(qū) 交通 美學 昭示性 整體打造 資源利用 地形利用 中熙西平項目規(guī)劃與建筑評標 序號細項方案一評分方案二評分 規(guī)劃 布局 總體 布局 優(yōu)點： 1）沿場地周邊圍合布置，做到小區(qū)空 間圍而不合； 2）點式布局，建筑體錯開排布，安全 視距長，視野開闊，小區(qū)整體通透性 強； 3）圍合內(nèi)部大空間，利于園林布局。 19、優(yōu)點： 1）板式拼接，樓棟減少，建筑覆 蓋率更低； 2）布局緊湊，分三大組團，組團 概念清晰。 缺點： 3排建筑整體敞開布局，缺乏遮擋敞開布局，缺乏遮擋 ，受外界影響大，受外界影響大 均好 性 布局均好性較強，住宅建筑之間足夠 兼具滿足日照及通風要求。 各棟單元之間存在各棟單元之間存在“夾戶夾戶”，有一，有一 定對視影響，采光、日照也受影響，定對視影響，采光、日照也受影響， 客戶接受度低。客戶接受度低。 環(huán)境 應(yīng)對 臨東駿路有2棟受噪音影響偏大，靠西 面住宅受東面住宅遮擋影響小一些。 噪音影響較大 方案一方案一方案二方案二 中熙西平項目規(guī)劃與建筑評標 序 號 細項方案一評分方案二評分 規(guī) 劃 20、布 局 朝向80%為正南朝向，20%朝西南 50%戶型朝南，30%朝東南，20%朝西南 道路交 通 優(yōu)點：實現(xiàn)人車分流，機動車對 居住干擾減到最少 優(yōu)點：實現(xiàn)人車分流，機動車對居住 干擾減到最少 入口 優(yōu)點：主入口臨東駿路，大氣， 昭示性強 優(yōu)點：主入口臨東駿路，大氣，昭示 性強 中熙西平項目規(guī)劃與建筑評標 方案一方案一方案二方案二 中熙西平項目規(guī)劃與建筑評標 細項方案一評分方案二評分 戶型 分布 優(yōu)點： 1）各樓棟之間的整體素質(zhì)有一定的差異 化，更有利于后期推廣及價值拉升。 2）大部分戶型都有較好的景觀及視野。 缺點：少量戶型臨路，價值稍差 優(yōu)點：143平最大戶處于邊位，景觀面及 朝向都較好21、；其余戶型視野朝向也還可以。 缺點： 1 1）133133平大戶均處于兩單元之間的夾平大戶均處于兩單元之間的夾 角位置，價值較低，影響利潤；角位置，價值較低，影響利潤； 2 2）受整體）受整體 排布影響，各樓棟之間素質(zhì)差異不大，無樓排布影響，各樓棟之間素質(zhì)差異不大，無樓 王，不利于項目形象的拔高。王，不利于項目形象的拔高。 美觀 1)有一定的高低錯落（18層、26層）， 同時建筑外觀造型相對豐富 2)點式布局，建筑高聳挺拔，大氣 全部為26層，造型統(tǒng)一，缺少變化，美觀不 足 布局 優(yōu)點： 空間連貫性好，有利于大景觀的形成與 打造；充分體現(xiàn)社區(qū)概念 優(yōu)點：可以打造具有生活氛圍的組團園林； 缺點：大園林被切割，社區(qū)概念一般。 中熙西平項目規(guī)劃與建筑評標 方案一方案一方案二方案二 中熙西平項目規(guī)劃與建筑評標 從市場營銷和建筑規(guī)劃角度來看，從市場營銷和建筑規(guī)劃角度來看，方案一更為合理。方案一更為合理。在布局方面更適合于本在布局方面更適合于本 地塊開發(fā)，吻合項目高端定位；在戶型分布上更加貼近客戶的需求，有利于實現(xiàn)地塊開發(fā)，吻合項目高端定位；在戶型分布上更加貼近客戶的需求，有利于實現(xiàn) 項目價值最大化。項目價值最大化。 謝謝 謝謝 ！