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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 房地產策劃人應具備的基礎知識房地產策劃人應具備的基礎知識 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 房地產策劃房地產策劃 人人 基礎知識基礎知識 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 房房 地地 產產 市場經濟市場經濟 法律、法規法律、法規 市場營市場營 銷銷 公共關系公共關系 心理學心理學 園林規園林規 劃劃 建筑設計建筑設計 廣告設計廣告2、設計 房地產涉及領域房地產涉及領域 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 房地產策劃的階段房地產策劃的階段 房地產全程策劃包括哪些階段？ 前期策劃，營銷策劃 前期策劃和營銷策劃分別解決什么問 題？ 前期策劃：解決產品定位 營銷策劃：解決如何賣好房 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 目錄目錄 一、房地產基本概念一、房地產基本概念 二、房地產市場理解二、房地產市場理解 三、房地產開發流程三、房地產開發流程 四、建筑規劃設計基礎四、建筑規劃設計基礎 3、Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 房地產房地產定義定義： 房地產是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益、區 位三者的綜合體 土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間； 建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構配件和建筑 設備等組成的整體物，包括房屋和構筑物兩大類； 其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物 不可分離的物； 一、房地產基本概念一、房地產基本概念 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 房地產業房地產業：4、 房地產是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行 業，屬于第三產業，是基礎性、先導性和風險性的產業 投資開發業； 房地產服務業：房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀和 物業管理；其中房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀歸 為房地產中介服物業 一、房地產基本概念一、房地產基本概念 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 “一級市場”指土地使用權出讓，或批租的市場 指土地轉讓及開發經營活動，新建商 品房的租售，土地的使用權分割并轉 移的市場； “二級市場” 擁有房地產權證的小業主之間的產權 轉讓和租賃的交易市場 “三級市場” 5、一、房地產基本概念一、房地產基本概念 “一級市場”、“二級市場”與“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”“三級市場” Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 房地產房地產的的類型：類型： 居住物業：自住、投資 商用物業：經營性、收益性或投資性物業。 包括：寫字樓、零售商業物業（商場、購物中心、店 鋪）、酒店、娛樂類物業等。 工業物業：工業廠房、倉儲用房、高新技術產業研發等 特殊物業：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、 高速公 路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪場等 一、房地產基本概念一、房地產基本概念 Co6、de of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 不同不同用途的土地使用用途的土地使用年限：年限： 居住用地：70年 工業用地：50年 商業、旅游、娛樂等用地：40年 綜合或其他用地：50年 一、房地產基本概念一、房地產基本概念 房地產房地產市場的定義市場的定義 從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易活動的場所以及 一切交易途徑和形式。 一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運 行機制等因素構成的一個系統。 二、房地產市場理解二、房地產市場理解 房地產房地產市場的參與者市場的參與者 1. 土地所有者或當前使用者 2. 開7、發商 3. 政府及其機構 4. 金融機構 5. 建筑承包商 6. 專業顧問 建筑師 工程師及造價工程師 物業代理及估價師 會計師 律師 7. 消費者或買家 房地產業的運行環境 主要影響因素 社會環境 人口數量和結構、家庭結構及其變化、居民思想觀念、社區和城市發展 形態等 金融環境 宏觀金融政策、金融工具完善程度、資本市場發育程度等 法律制度環境 與房地產業有關的正式規則，包括現行的法律與相關政策 資源環境 土地、能源等資源約束 國際環境 國際資本流動和經濟的全球化 技術環境 建筑材料、建筑施工技術和工藝、建筑設備的進步；而更為重要的是信 息技術的發展和應用，及伴隨而來的房地產信息化的要求 政治8、環境 政治體制、政局穩定性、政府能力、政策連續性、政府及公眾對待外資 的態度等 經濟環境 城市或區域總體經濟發展水平、就業、支付能力、產業與結構布局、基 礎設施狀況、利率和通貨膨脹等 房地產市場的運行環境及其影響因素房地產市場的運行環境及其影響因素 房地產房地產市場指標市場指標 需求：消費者在某特定時期，在一定市場上，按一定價格愿意且能購買的 某種商 品和勞務的數量 。與消費者的偏好、收入水平、商品的價格、相關 商品 （互補品、替代品）的價格、對商品未來價格的預期等有關。 需求規律：價格效應 = 替代效應 + 收入效應 房地產房地產市場指標市場指標 供給： 廠商在一定市場上的某一特定時期內，與9、一定價格相對應，愿意且 能提供 商品的數量。與商品本身的價格、其他商品的價格、生產技術的變動、 生 產要素的價格、政府的政策以及廠商對未來的預期正相關。 房地產房地產市場市場指標指標 需求指標 國內生產總值 人口數 城市家庭人口 就業人員數量及就業分布 城市家庭可支配收入及城市家庭總支出 房屋空間使用數量 商品零售價格指數及城市居民消費價格指數 房地產房地產市場指標市場指標 彈性理論 需求價格彈性：商品的需求量對商品本身價格變動的反應程度 供給價格彈性： 供給量變動率與價格變動率的比值。影響因素，一是廠商 供應能 力和產品生產周期，二是產品的生產成本 市場均衡 需求的數量等于供給的數量 房地產10、房地產市場指標市場指標 消費者行為理論 邊際效用（MU）消費的某種物品每增加一個單位所獲得的總效用的增加 。 邊際效用遞減規律：消費者消費后一個單位商品所獲得的效用增量小于它 消 費前一個單位商品所獲得的效用增量。 房地產房地產市場指標市場指標 消費者行為理論 消費者均衡： 消費者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費于各種消費品的組合， 使消費者獲得了最大的效用總量，此時消費者不再改變其購買各種消 費品的數量，則消費者的決策行為已達到均衡狀態。 二 、 房地產市場 影響影響房地產價格的九大因素房地產價格的九大因素 房地產自身的因素 環境因素 人口因素 經濟因素 社會因素 行政因素 國際因素 心理11、因素 其他因素 房地產房地產市場指標市場指標 供給指標 存量 新開工量 竣工量 空置量及空置率 可供租售量 房屋施工面積 房屋新開工面積 平均建設周期 竣工房屋價值 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 1 1、簡單的開發流程、簡單的開發流程 設計設計 拿地拿地 施工施工 開售開售 交房交房 作為一個專業的房地產策劃人，只知作為一個專業的房地產策劃人，只知 道簡單的開發流程是遠遠不夠的！道簡單的開發流程是遠遠不夠的！ 三、房地產開發流程三、房地產開發流程 Code of this report | 23 Copyrig12、ht Centaline Group, 2010 2 2、完整的開發流程、完整的開發流程 階段階段 流程流程 時間、部門時間、部門 解決問題解決問題 1、設計、規劃、勘 探 2、辦理規劃用地批準 書 3、辦理建設項目選址意見 書 4、辦理立項手 續 拿地拿地 協議出讓、掛牌出讓、股權出 讓 國有土地使用 證 立項立項 約3個月 和第一項同時進行 （市規劃局辦理）15個工作日 （市計劃發展局辦理）15個工作日 項目前策 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、完整的開發流程、完整的開發流程 階段階段 流程流程 時間13、部門時間、部門 解決問題解決問題 報批、報批、 報建報建 建設用地規 劃許可證 （建設工程 規劃許可證） 5、辦理建設用地規劃許可證 6、辦理環境評估報告書 7、辦理地震安全性評估報告 8、辦理小區規劃方案送審 9、辦理項目手冊 10、辦理建筑設計方案送審 11、辦理消防、人防 12、辦理建設工程規劃許可證 13、辦理規劃放線手續 14建筑工程使用人工挖樁備案 15、辦理施工圖紙審查 16、工程質量監督、安全監督 （市規劃局辦理）15個工作日 約2個月 （市地震局）15個工作日 （市規劃局辦理）15個工作日 （市規劃局辦理）15個工作日 （市消防局、人防所）15個工作日 （市規劃局辦理）1514、個工作日 （市規劃局辦理）15個工作日 （市建設局總工室辦理）20個工作日 （大業審圖機構辦理）15個工作日 （城建辦、市建設局辦理）15個工作日 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、完整的開發流程、完整的開發流程 階段階段 流程流程 時間、部門時間、部門 解決問題解決問題 施工施工 建設工程施工 許可證 17、建筑工程施工許可 證 18、防 雷 19、基礎檢 測 20、辦理商品預售 證 （城建辦、市建設局辦理） 15個工作日（開工） （市防雷設施檢測所辦理） 15個工作日 （城建辦辦理） 15個工作日 （市15、房管局辦理） 15個工作 商品房預售證 認籌認籌 開盤開盤 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、完整的開發流程、完整的開發流程 階段階段 流程流程 時間、部門時間、部門 解決問題解決問題 竣工竣工 驗收驗收 交樓交樓 房產證 21、交付物業公 司 22、辦理商品房備案手 續 23、工程結構抽芯手 續 24、室內環境檢 測 25、房屋峻工驗 收 26、房屋建筑工程和 市政基礎設施工程峻工驗收備案 27、房地產項目綜合驗收備案 登記 28、交付業主使 用 （市房管局審核）15個工作日 （市房管局辦理）15個工作 16、（城建辦辦理）15個工作 （市質監局辦理）15個工作日 （市建設局辦理）15個工作日 （市建設局辦理）15個工作日 （市建設局辦理）15個工作日 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 策劃可能介入的時機策劃可能介入的時機 全程策劃（土地評估、投資分析、規劃建議、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 規劃設計階段介入 （規劃建議、投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 建設階段介入 （投資分析、項目定位、推廣策劃、銷售策劃和代理） 銷售階段介入 （推廣策劃、銷售策劃和代理） 拿地拿地 項項 目目 方方 案案 設設17、 計計 報報 批批 報報 建建 項項 目目 施施 工工 項項 目目 銷銷 售售 項項 目目 竣竣 工工 項項 目目 結結 束束 3 3、房地產策劃工作介入的階段、房地產策劃工作介入的階段 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 什么是用地紅線？ 什么是建筑紅線？ 用地紅線和建筑紅線區分和差別？ 四、建筑規劃設計基礎四、建筑規劃設計基礎 用地紅線 建筑紅線 1 1、如何看紅線圖、如何看紅線圖 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 用地紅線： 各類建18、筑工程項目用地的使用權屬范圍的邊界線。（開發商花錢購買土地的 所有權邊界線） 建筑紅線： 建筑紅線，也稱“建筑控制線”，指城市規劃管理中，控制城市道路兩側沿 街建筑物或構筑物(如外墻、臺階等)靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑 物不得超過建筑紅線。（建筑紅線在用地紅線內） 用地紅線和建筑紅線區分和差別： 建筑紅線內的面積建筑紅線內的面積 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、樓間距及計算、樓間距及計算 樓間距的涵義？ 如何計算樓間距？ Code of this report | 31 Copyright Ce19、ntaline Group, 2010 樓間距的涵義 兩相鄰樓的外墻面距離。同一個小區兩棟相鄰的樓與樓之間的距離。 樓間距實質解決的問題 為了滿足居住者冬至日照時間不低于1小時（房子最底層窗戶） 樓間距的計算方式 日照間距D= L（H-H1） Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 樓間距的簡單計算 中高層及以下建筑樓間距（中高層及以下建筑樓間距（9層以下）層以下） （1）平行布置： 南北向1.0H（南側或東側建筑高度），東西向0.8H; （2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。 （3）垂直布置： 新區：南北向020、.8H，東西向0.7H; 高層建筑樓間距（高層建筑樓間距（9層以上）層以上） （1）平行布置：南北向300.3（H30）米，東西向：240.2（H 30）米。 （2）非平行非垂直布置：按平行布置0.9倍控制。 （3）垂直布置：當山墻面寬14米時，間距15米； 平行 非平行非垂 直 垂直 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 舉例： 21米高建筑、60米建筑高樓間距計算 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、點式、板式、多聯建筑、點式、板21、式、多聯建筑 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、容積率、容積率 容積率容積率: :是反映和衡量地塊開發強度的一項重要指標，指一定地塊 內 總建筑面積與建筑用地面積的比值。 容積率 = 總建筑面積/建筑用地面積 試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為 4000平方米，問容積率為多少？ Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 2 2、建筑密度、建筑密度 建筑密度建筑密度: : 又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內所有建筑物的基地總面積占 建筑用地面積的比率 建筑密度= 建筑基底總面積/建筑用地面積 x 100% （覆蓋率） 試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積 為600平方米，問建筑密度？ Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 舉例： 容積率變化與投資收益的情況