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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 一、定價目標 二、價格制定 1、公式（重點） 2、取值（重點） 3、步驟 三、價格審核（重點） 四、價格統計 五、定價說明書 六、實例演示 內內 容容 導導 航航 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 快速 均衡 合理的價位 定價方法取得發展商認同 目 標 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取2、值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統計 五、定價說明書 六、實例演示 內內 容容 導導 航航 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 銷售總額折前綜合折扣 實收均價 = 總建筑面積 原原 理理 注意：折前銷售總額不能用均價總建筑面積 單價折后 單價折前 = 綜合折扣 單價折前單位建筑面積 綜合折扣 = 總建筑面積 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 2種常用的方法 方法一、水平系數層差法 單價單價折后 折后=總價 總價建筑面積建筑面積 =（總價（3、總價建筑面積 建筑面積+總價 總價贈送面積 贈送面積） ） 建筑面積建筑面積 =（單價（單價建筑面積 建筑面積 建筑面積建筑面積+單價單價贈送面積 贈送面積 贈送面積）贈送面積）建筑面積建筑面積 或或=單價單價已考慮贈送面積 已考慮贈送面積 （建筑面積（建筑面積+折算后的贈送面積）折算后的贈送面積）建筑面積建筑面積 =試算價試算價（1+水平系數）水平系數）層差層差 干擾干擾 （建筑面積（建筑面積+贈送面積贈送面積折算率折算率實用率）實用率） 建筑面積建筑面積 修正基準與修正標準不統一，規律性不強修正基準與修正標準不統一，規律性不強 Code of this report | 6 Copyrig4、ht Centaline Group, 2010 方法二、系數修正法 單價單價=均價均價綜合系數綜合系數 =均價均價（1+水平系數）水平系數）（1+垂直系數）垂直系數）（1+特殊系數）特殊系數）（1+增值系數）增值系數） =均價均價（1+水平系數）水平系數）（1+垂直系數）垂直系數）（1+特殊系數）特殊系數） （1+贈送面積贈送面積折算率折算率實用率實用率建筑面積）建筑面積） （推薦）（推薦） 公式源自市場比較法；公式源自市場比較法； 以均價為基準進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；以均價為基準進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系數的規律性更強；系數的規律性更強； 通過綜合5、系數，直觀表現任意兩個單位的價格差幅；通過綜合系數，直觀表現任意兩個單位的價格差幅； 注意：綜合系數需進行平均值歸1處理 借鑒：市場比較法公式借鑒：市場比較法公式 評估價格評估價格=參照物市場價格參照物市場價格交易情況修正系數交易情況修正系數交易日期修正系數交易日期修正系數 區域因素修正系數區域因素修正系數個別因素修正系數個別因素修正系數 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 參數釋義 均價 項目要實現的均價。 水平系數 反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準）的價值差異。包括戶型、朝向、景 觀、噪聲、暢銷度五大因素6、； 垂直系數層差反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風、灰塵、噪聲、蟲害 、安全、私密性、心理優越度、乘電梯便利度等。 特殊系數干擾反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶 4、8樓層的風水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。 增值系數反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。 贈送面積不計容積率部分的水平投影面積。 折算率反映贈送面積的可利用價值性。 實用率等于套內建筑面積建筑面積。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 一、定價目標 二、價格制定 17、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統計 五、定價說明書 六、實例演示 內內 容容 導導 航航 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 水平系數=權重分值10100 打分標準打分標準 好好 9 9- -1010分分 較好較好 7 7- -8 8分分 一般一般 5 5- -6 6分分 較差較差 3 3- -4 4分分 差差 1 1- -2 2分分 水平系數修正項目水平系數修正項目 一、一、 平面設計平面設計 1.11.1 客廳尺寸布局客廳尺寸布局 1.21.2 餐廳尺寸布局餐廳尺寸布局 1.31.3 臥室尺寸布8、局臥室尺寸布局 1.41.4 廚房尺寸布局廚房尺寸布局 1.51.5 衛生間尺寸布局衛生間尺寸布局 1.61.6 戶內過道合理性戶內過道合理性 1.71.7 入戶門私密性入戶門私密性 1.81.8 實用率實用率 1.91.9 戶梯比戶梯比 二、二、 景觀視野景觀視野 2.12.1 客餐廳客餐廳 2.22.2 主臥主臥 2.32.3 次臥次臥 2.42.4 廚衛廚衛 三、三、 朝向朝向( (日照日照 通風通風) ) 3.13.1 客餐廳客餐廳 3.23.2 主臥主臥 3.33.3 次臥次臥 3.43.4 廚衛廚衛 3.53.5 電梯間采光通風電梯間采光通風 四、四、 噪聲灰塵噪聲灰塵 4.14.9、1 客餐廳客餐廳 4.24.2 主臥主臥 4.34.3 次臥次臥 4.44.4 廚衛廚衛 4.5 陽臺入戶花園陽臺入戶花園 五、五、 其他調整其他調整 6.16.1 戶型面積調整戶型面積調整 6.26.2 供求關系調整供求關系調整 操作：操作： 以中間的標準層作為打分基準層；以中間的標準層作為打分基準層； 10分制，分分制，分5個等級；個等級； 項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優打分；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優打分； 權重相當于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；權重相當于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅； 好處：好處： 10分制相對于分制相對于100分制更直10、觀，簡單；相對于直接取系數更客觀；分制更直觀，簡單；相對于直接取系數更客觀； 只需調整權重，便可使水平系數合理化，無需再調分值；只需調整權重，便可使水平系數合理化，無需再調分值； 方法一：直接取系數方法一：直接取系數 水平系數水平系數 方法二：權重方法二：權重分值分值 （推薦）（推薦） 評價：系數取值和調整繁鎖評價：系數取值和調整繁鎖 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 四大水平因素權重 景觀景觀 戶型戶型 朝向朝向 噪聲噪聲 普通住宅普通住宅 一般公寓一般公寓 高檔住宅高檔住宅 Code of this repor11、t | 11 Copyright Centaline Group, 2010 朝 向 廣東節能標準廣東節能標準窗墻比窗墻比 東西東西0.3 北向北向 0.45 南向南向 0.5 南南 北北 東東 西西 +1.5 -2.5 +2.5 +2.5 +1.0 -2 0 -1.5 可上下浮動1% 假設：同一戶型的廳、房、廚衛為同一朝向 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 水平系數各因素差幅取值參考 打分項目打分項目 取值范圍取值范圍 考慮因素考慮因素 一、一、 平面設計平面設計 0 0- -21%21% 1.11.1 客廳尺寸12、布局客廳尺寸布局 0 0- -4%4% 開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發墻的利用性；開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發墻的利用性； 1.21.2 餐廳尺寸布局餐廳尺寸布局 0 0- -3%3% 開間、進深、位置的合理性；開間、進深、位置的合理性； 1.31.3 臥室尺寸布局臥室尺寸布局 0 0- -3%3% 開間、進深、位置的合理性；開間、進深、位置的合理性； 1.41.4 廚房尺寸布局廚房尺寸布局 0 0- -2%2% 開間、進深、位置的合理性；開間、進深、位置的合理性； 1.51.5 衛生間尺寸布局衛生間尺寸布局 0 0- -3%3% 開間、進深、位置的合理性；開間、進深、位置的13、合理性； 1.61.6 陽臺入戶花園陽臺入戶花園 0 0- -1%1% 開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設置的必要性開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設置的必要性 1.71.7 戶內過道合理性戶內過道合理性 0 0- -1%1% 有沒浪費現象有沒浪費現象 1.81.8 入戶門私密性入戶門私密性 0 0- -3%3% 是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等 1.91.9 實用率實用率 最大與最小實用率之差最大與最小實用率之差 1.10 戶梯比戶梯比 0 0- -1%1% 二、二、 景觀視野景觀視野 看園林14、好看園林好15%15%、看園林中等、看園林中等10%10%、看園林一般、看園林一般5%5%，無景觀，無景觀0 0 2.12.1 客餐廳有觀景陽臺（客餐廳有觀景陽臺（5050- -60%60%）/ /無觀景陽臺（無觀景陽臺（3030- -40%40%） 2.22.2 主臥有觀景陽臺（主臥有觀景陽臺（30%30%）/ /無觀景陽臺（無觀景陽臺（2020- -25%25%） 2.32.3 次臥（次臥（15%15%） 2.42.4 廚衛（廚衛（5%5%） 三、三、 朝向朝向( (日照日照 通風通風) ) 3.13.1 客餐廳（客餐廳（50%50%） 3.23.2 主臥（主臥（25%25%） 3.33.15、3 次臥（次臥（15%15%） 3.43.4 廚衛（廚衛（10%10%） 3.53.5 電梯間采光通風電梯間采光通風 0 0- -1%1% 四、四、 噪聲灰塵噪聲灰塵 0 0- -10%10% 需考慮是否采取了隔音措施需考慮是否采取了隔音措施 4.14.1 客餐廳客餐廳 0 0- -3%3% 4.24.2 主臥主臥 0 0- -3%3% 4.34.3 次臥次臥 0 0- -2%2% 4.44.4 廚衛廚衛 0 0- -0.5%0.5% 4.54.5 陽臺入戶花園陽臺入戶花園 0 0- -1%1% 五、五、 其他調整其他調整 6.16.1 戶型面積調整戶型面積調整 0 0- -2%2% 小戶型建16、造成本相對較高，可提高單價小戶型建造成本相對較高，可提高單價 6.26.2 供求關系調整供求關系調整 0 0- -10%10% 項目內部競爭；與其他項目現戶型的競爭項目內部競爭；與其他項目現戶型的競爭 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 沙漏 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 5種垂直系數層差系數圖 0% 1% 1% 2% 2% 3% 123456789101112131415161718 樓層 系數增加值 5種基本垂直系數模式種基本垂直系數模式 價格走勢圖(均價5000)價格走勢圖(均價5000) 4,500 5,000 17、5,500 123456789101112131415161718 樓層 單價 五種垂直系數模式紡錘圖五種垂直系數模式紡錘圖 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 123456789101112131415161718 系數 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 價格走勢圖(均價5000)價格走勢圖(均價5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 樓層 單價 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 沙漏 矩形模式的應用 價格分布：價格18、直線（價格分布：價格直線（y=x+by=x+b）上升）上升, ,層差相同，各樓層單位價格適中；層差相同，各樓層單位價格適中； 適用范圍：景觀視野較佳的單元。適用范圍：景觀視野較佳的單元。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 價格走勢圖(均價5000)價格走勢圖(均價5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 樓層 單價 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 沙漏 梯形模式的應用 價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中19、層單位價格； 適用范圍：向小區外，景觀視野較差的單元。適用范圍：向小區外，景觀視野較差的單元。 低樓層無景觀， 價格不能高 高層層無景觀， 視野差，價格不 能高 中層單位承擔主 要的價格壓力 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 價格走勢圖(均價5000)價格走勢圖(均價5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 樓層 單價 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 沙漏 倒梯形模式的應用 價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層20、單位價格； 適用范圍：看園林，樓距小（應用時須降低高層系數，慎用）。適用范圍：看園林，樓距小（應用時須降低高層系數，慎用）。 低層看園林 可拉高其價格 中層景觀一般， 視野較窄，價格 不能高 高層無景觀，樓距小， 應壓低其價格（此曲 線不合理） Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 價格走勢圖(均價5000)價格走勢圖(均價5000) 4,500 5,000 5,500 123456789101112131415161718 樓層 單價 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 沙漏 橢圓模式的應用 價格分布：拉高中高層價格價格分布：21、拉高中高層價格, ,降低中低層價格降低中低層價格, ,低層和高層價格適中；低層和高層價格適中； 適用范圍：向小區外適用范圍：向小區外, ,地面只有小面積園林地面只有小面積園林, ,外圍景觀差外圍景觀差, ,但視野開闊。但視野開闊。 低層看小面積園 林，起價可適中 中低層無景觀 視野差，價格 不宜高 中高層視野好 價格開始攀升 高層視野好， 但無景觀，價 格不宜太高 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 價格走勢圖(均價5000)價格走勢圖(均價5000) 4,500 5,000 5,500 1234567891011122、2131415161718 樓層 單價 矩形 梯形 倒梯形 橢圓 沙漏 沙漏模式的應用 價格分布：拉高中低層價格價格分布：拉高中低層價格, ,壓低中高層價格壓低中高層價格, ,低層和高層價格適中；低層和高層價格適中； 適用范圍：向園林適用范圍：向園林, ,樓距適中。樓距適中。 低層看小面積園林， 起價可適中 中低層看園林 價格可拔高些 中高層景觀較差， 視野一般 應壓低其價格 高層視野采光 較好，價格可 適度拉高 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 特殊系數特殊系數 考慮因素：考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素23、影響垂直方向局部價值突變的因素 干擾干擾：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層； 風水風水：帶：帶3、4、6、7、8、9的樓層；的樓層； 奇偶層差異：奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異；非贈送面積的奇偶層差異； 其他其他：如復式的尊貴感、共享空中花園等。：如復式的尊貴感、共享空中花園等。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 增值系數（折算率）增值系數（折算率） 考慮因素：考慮因素：將贈送的面積換算成統一價格口徑將贈送的面積換算成統一價格口24、徑 凸窗：凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區的面積比率、必要性；真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區的面積比率、必要性； 陽臺：陽臺：室外、室內、景觀、必要性、私密性；室外、室內、景觀、必要性、私密性； 露臺：露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性； 入戶花園：入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性； 隱形衣櫥：隱形衣櫥：占所在功能區的面積比率、必要性；占所在功能區的面積比率、必要性； 夾層：夾層：高度、采光通風、景觀視野、布局合理性。高度、采光通風、景觀視野、布局合理性。 增值系數增值系數=贈25、送面積贈送面積折算率折算率實用率實用率建筑面積）建筑面積） 單價單價折 折 住宅樓面地價 住宅樓面地價R+單位建安成本單位建安成本（1+40） （1+利潤率）利潤率） 折算率折算率= = 單價單價 住宅樓面地價住宅樓面地價+單位建安成本單位建安成本（1+40） （1+利潤率）利潤率） 住宅樓面地價住宅樓面地價R+單位建安成本單位建安成本（1+40） = 住宅樓面地價住宅樓面地價+單位建安成本單位建安成本（1+40） 參數釋義：R開發商對贈送的面積可收回的地價的比例，取值范圍為01。 單位建安成本取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100） Code of this report | 26、21 Copyright Centaline Group, 2010 R綜合=（R一次性P一次性+R按揭P按揭）（R關系P關系+1-P關系）（R前期P前期+1-P前期） =（0.9615%+0.9885%) (0.9910%+1-10%) (0.9740%+1-40%) =0.9770.9990.988 0.9643 =0.964(取整到小數點后3位) 綜合折扣綜合折扣 付款方式及優惠付款方式及優惠(實例實例)： 一次性付款：一次性付款：96折折(R一次性 一次性），假設占 ），假設占15%（P一次性 一次性） ） 銀行按揭：銀行按揭：98折（折（R按揭 按揭），假設占 ），假設占85%（P按27、揭 按揭） ） 關系戶：額外關系戶：額外99折（折（R關系 關系），假設占 ），假設占10%（P關系 關系） ） 銷售前期：額外銷售前期：額外97折（折（R前期 前期），假定銷售率為 ），假定銷售率為40%（P前期 前期） ） 注：銷售中后期促銷優惠也應考慮進去注：銷售中后期促銷優惠也應考慮進去 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統計 五、定價說明書 六、實例演示 內內 容容 導導 航航 Code of this report | 2328、 Copyright Centaline Group, 2010 步 驟 水平系數水平系數 垂直系數垂直系數 增值系數增值系數 特殊系數特殊系數 綜合系數綜合系數 折后單價表折后單價表 折后價格表折后價格表 折前價格表折前價格表 折后單價分析折后單價分析 折后總價分析折后總價分析 價格統計表價格統計表 銷售統計表銷售統計表 折后單價折后單價= =均價均價綜合系數綜合系數 折后總價折后總價= =折后單價折后單價建筑面積建筑面積 折前總價折前總價= =折后總價折后總價綜合折扣系數綜合折扣系數 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 229、010 一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統計 五、定價說明書 六、實例演示 內內 容容 導導 航航 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 面積: 各單位的建筑面積、套內建筑面積 各棟建筑面積、套內建筑面積 總建筑面積、總套內建筑面積 方法: 項目組及售樓代表核對各單位面積； 分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標注在旁邊核對. 價格: 檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）; 用函數SUM求和時,要注意不要把不應求和的隱藏單元格計算在內; 乘除時是否用函數ROUN30、D進行四舍五入。 準確性審核準確性審核 價格審核 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 將標準層綜合系數標于平面圖上 價格審核 合理性合理性綜合綜合系數系數 100 97 82 83 93 91 95 76 84 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 折后單價分布圖折后單價分布圖 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 6,500 7,000 12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F 1A 3房 1B 3房 2C 31、3+1 2A 3房 2B 2+1 1D 3房 2E 2房 1C 3房 2D 3房 價格審核 合理性合理性單價單價 各單元排序是否合理？各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價差是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？ 是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價格規律，便于引導客戶。有利于售樓員掌握價格規律，便于引導客戶。 注：若有競爭對手價格，可加入比較 均價均價5000 小區內外價格屏障小區內外價格屏障 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 各單元平層折后32、單價分布圖（套）各單元平層折后單價分布圖（套） - 2 4 6 8 10 12 14 4300440045004600470048004900500051005200530054005500560057005800 X軸價格說明：4300是指4300-4399，其余亦一樣 合計 2房 2+1 3房 3+1 3-11層折后單價均價(元/平方米)3-11層折后單價均價(元/平方米) 5,432 5,324 4,664 4,718 5,168 5,2595,246 4,504 4,723 4,900 4,850 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 1-A1-B1-C1-D2-33、A2-B2-C2-D2-E競南3房競南2房 3-11層單位單價分布圖(元/平方米)3-11層單位單價分布圖(元/平方米) 5070 4970 4440 4500 4880 4960 5020 4300 4490 4530 4560 700 690 410 400 500 520 440 380 430 680 560 5770 5660 4850 4900 5380 5480 5460 4680 4920 5210 5120 4,000 4,500 5,000 5,500 6,000 1-A1-B1-C1-D2-A2-B2-C2-D2-E競南3房競南2房 價格審核 合理性合理性單價單價 1 234、 3 6 5 7 4 8 均價均價5000 小區內外價格屏障小區內外價格屏障 均價排序是否合理均價排序是否合理? 均價差額是否合理均價差額是否合理? 與對手相比價格是否有競爭力與對手相比價格是否有競爭力? 各單元最低最高價是否合理各單元最低最高價是否合理? 各單元是最低最高價差額是否合理各單元是最低最高價差額是否合理? 競爭性單元差額是否合理競爭性單元差額是否合理? 與對手相比價格是否有競爭力與對手相比價格是否有競爭力? 了解各戶型單價區間的數量分布了解各戶型單價區間的數量分布 為制定推售方案提供依據為制定推售方案提供依據 均價均價5000 小區內外價格屏障小區內外價格屏障 9 均價5000 35、Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 平層折后總價分布曲線平層折后總價分布曲線 280,000 330,000 380,000 430,000 480,000 530,000 580,000 630,000 12F11F10F9F8F7F6F5F4F3F2F 2-C 3+1 1-A 3房 1-B 3房 2-A 3房 1-D 3房 1-C 3房 2-D 3房 2-B 2+1 2-E 2房 價格審核 合理性合理性總價總價 各單元排序是否合理？各單元排序是否合理？ 同一單元不同樓層價差是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？36、 是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變） 有利于售樓員掌握價格規律，便于引導客戶。有利于售樓員掌握價格規律，便于引導客戶。 注：若有競爭對手價格，可加入比較注：若有競爭對手價格，可加入比較 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 平層單位總價分布圖(萬元)平層單位總價分布圖(萬元) 51 50 45 46 48 38 55 42 29 48 30 8 8 4 4 5 4 5 4 3 8 4 60 58 49 50 53 42 60 46 32 56 34 25 30 35 437、0 45 50 55 60 65 70 1-A1-B1-C1-D2-A2-B2-C2-D2-E競南3房競南2房 價格審核 合理性合理性總價總價 小屏障小屏障: 小區內外3房 97-102 1 2 3 4 5 6 7 8 無屏障無屏障: 水景3房與園林3+1 102 110 小屏障小屏障: 園林2+1與路邊3房 78 97 大屏障大屏障: 園林2+1與路邊2房 78 65 9 各戶型的總價排序是否合理各戶型的總價排序是否合理? 各戶型的最低最高總價及差額是否合理各戶型的最低最高總價及差額是否合理? 各戶型間的競爭度設計是否合理各戶型間的競爭度設計是否合理? 與競爭對手同類產品是否有競爭力與競爭對38、手同類產品是否有競爭力? 投資性物業的租金能否大于月供投資性物業的租金能否大于月供? Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 一、定價目標 二、價格制定 1、公式 2、取值 3、步驟 三、價格審核 四、價格統計 五、定價說明書 六、實例演示 內內 容容 導導 航航 Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 總體性統計總體性統計 折前價格表統計折前價格表統計 1 1棟棟 2 2棟棟 合計合計 均價均價 0.9640.964折后折后 總面積（）總面積（）39、 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30 9,359.30 折前銷售總額（元）折前銷售總額（元） 22,773,000 22,773,000 26,681,000 26,681,000 49,454,000 49,454,000 47,673,656 47,673,656 折前銷售均價（元）折前銷售均價（元） 5,333 5,333 5,243 5,243 5,284 5,284 5,094 5,094 1 1棟棟 2 2棟棟 合計合計 均價均價 0.9640.964折后折后 平層面積（）平層面積（） 3,873.67 3,873.67 4,740、17.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平層折前總額（元）平層折前總額（元） 2021600020216000 2435400024354000 44,570,000 44,570,000 42,965,480 42,965,480 平層平層折前均價（元）折前均價（元） 5,219 5,219 5,162 5,162 5,188 5,188 5,001 5,001 1 1棟棟 2 2棟棟 合計合計 均價均價 0.9640.964折后折后 復式面積（）復式面積（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.86 767.86 復式折前總額（元）復式41、折前總額（元） 25570002557000 23270002327000 4,884,000 4,884,000 4,708,176 4,708,176 復式折前均價（元）復式折前均價（元） 6,448 6,448 6,267 6,267 6,361 6,361 6,132 6,132 折后價格表統計折后價格表統計 1 1棟棟 2 2棟棟 合計合計 均價均價 總面積（）總面積（） 4,270.23 4,270.23 5,089.07 5,089.07 9,359.30 9,359.30 折后銷售總額（元）折后銷售總額（元） 21,953,002 21,953,002 25,720,176 242、5,720,176 47,673,177 47,673,177 折后銷售均價（元）折后銷售均價（元） 5,141 5,141 5,054 5,054 5,094 5,094 1 1棟棟 2 2棟棟 合計合計 均價均價 平層面積（）平層面積（） 3,873.67 3,873.67 4,717.77 4,717.77 8,591.44 8,591.44 平層折后總額（元）平層折后總額（元） 19,488,476 19,488,476 23,476,628 23,476,628 42,965,104 42,965,104 平層平層折后均價（元）折后均價（元） 5,031 5,031 4,976 4,43、976 5,001 5,001 1 1棟棟 2 2棟棟 合計合計 均價均價 復式面積（）復式面積（） 396.56 396.56 371.30 371.30 767.86 767.86 復式總額（元）復式總額（元） 2,464,525 2,464,525 2,243,548 2,243,548 4,708,073 4,708,073 復式均價（元）復式均價（元） 6,215 6,215 6,042 6,042 6,131 6,131 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 折前價格表分戶型統計折前價格表分戶型統計 2 244、房房 2+12+1 3 3房房 3+13+1 合計合計 套數（套）套數（套） 1111 1111 5959 1010 9191 建筑面積（）建筑面積（） 713.96 713.96 854.39854.39 5,924.09 5,924.09 1099.00 1099.00 8591.448591.44 折前銷售額（元）折前銷售額（元） 3,503,000 3,503,000 4,537,000 4,537,000 30,522,000 30,522,000 6,008,000 6,008,000 44,570,000 44,570,000 折后銷售額（元）折后銷售額（元） 3,376,89245、 3,376,892 4,373,668 4,373,668 29,423,208 29,423,208 5,791,712 5,791,712 42,965,480 42,965,480 折后套均總價折后套均總價( (元）元） 306,990 306,990 397,606 397,606 498,698 498,698 579,171 579,171 472,148 472,148 折后均價（元折后均價（元/ /) ) 4,730 4,730 5,119 5,119 4,967 4,967 5,270 5,270 5,001 5,001 結構性統計結構性統計 讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價和引導客戶購房，讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭