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1、 采盤采盤-取其精華,去其糟破,求新創異 批判觀點一:守株待兔型 批判觀點二:走馬觀花型 批判觀點三:一次就完型 批判觀點四:不懂總結型 如果勤勞是一種美德,那么學會思考,更是一種品質! 天道酬勤的身體歷行+深耕細作的思維方式= 成功! 目錄目錄顛覆一些想法從現在開始. 第一部分：競品的數據采集及利用第一部分：競品的數據采集及利用 第二部分：內部的數據利用第二部分：內部的數據利用 第三部分：哪些我們還能做第三部分：哪些我們還能做 目錄目錄顛覆一些想法從現在開始. 第一部分第一部分 競品數據采集及利用競品數據采集及利用 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 入市時機 入市體量 2、入市價格 后續推售 入市體量 價格策略 地塊規劃 車庫配比 商業配比 戶型配比 戶型設計 立面確定 市場定位市場定位 產品定位產品定位 形象定位形象定位 客群定位客群定位 價格定位價格定位 確立定位確立定位 產品規劃產品規劃 營銷支撐營銷支撐 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 確立定位 1 競品狀況競品狀況 區域現狀區域現狀 企業理念企業理念 自身情況自身情況 項目定位項目定位 A B C D E 區域未來區域未來 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 確立定位 1 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 星海灣一號星海灣一號:第一級 萬3、達公館萬達公館:第二級 綠城深藍中心綠城深藍中心:第三極 中心裕景中心裕景:第三極 第五郡第五郡:第四極 東方圣克拉東方圣克拉:第四極 小平島小平島:第五級 華業玫瑰東方華業玫瑰東方:第五級 保利西海岸保利西海岸:第七級 灣西湖灣西湖:第七級 確立定位 1 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 定位串聯 1 企業品牌魅力 項目綜合品質吸引 區域擴張,帶來的客群 地段,地段,還是地段 忠誠度客群忠誠度客群 外區域客群進入外區域客群進入 目的性遷移性客群目的性遷移性客群 地緣客群情況地緣客群情況 客戶構成(來自何方)-需求排序(找出共性)-消費習慣(由項目反饋好的與問題的層面) 4、第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 客戶構成客戶構成 所占比重所占比重 項目周邊 50% 甘井子區 35% 市內三區 10% 北三市與東三省 5% 合計 100% 客戶構成情況 定位串聯 1 客戶構成客戶構成 所占比重所占比重 多次 50% 首次 50% 合計 100% 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 序號序號 客戶需求客戶需求 1 地段 2 價格 3 品質 4 物業 5 環境 客戶需求排序客戶需求排序 定位串聯 1 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 建安建安 配套配套 戶型戶型 規劃規劃 產品定位 2 第一部分第一部分:競品數5、據采集及利用競品數據采集及利用 星海灣一號星海灣一號:聯排雙拼洋房高層 萬達公館萬達公館:高層 綠城深藍中心綠城深藍中心:高層 中心裕景中心裕景:高層 第五郡第五郡:洋房小高層高層 東方圣克拉東方圣克拉:高層 小平島小平島:獨棟雙拼聯排小高層高層 華業玫瑰東方華業玫瑰東方:高層 保利西海岸保利西海岸:高層 灣西湖灣西湖:高層 產品定位 2 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 產品定位 2 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 成本加成法成本加成法 市場權重法市場權重法 綜合評定法綜合評定法 案例： IRR30%以上 案例： 當前的主流做 法 根據成本 加成6、法與 市場權重 法得出價 格按比重 分配,得出 入市均價 通過對競品相關數據進行收集做出比較系數,并給出市場權重法均價基數 價格上漲空間可以參照競品平均年增長比例價格上漲空間可以參照競品平均年增長比例,結合項目自身情結合項目自身情 況進行估算況進行估算; 營銷支撐 3 第一部分第一部分:競品數據采集及利用競品數據采集及利用 總體營銷費用總體營銷費用 媒體選擇及投放力度媒體選擇及投放力度 營銷支撐 3 目錄目錄顛覆一些想法從現在開始. 第二部分第二部分 項目內部數據采集及利用項目內部數據采集及利用 第二部分第二部分:項目內部數據采集及利用項目內部數據采集及利用 學會溝通學會溝通 置業顧問會給你 7、一起幫助,作為 第三只眼看到你 的盲點 A 第一步第一步 學會思考學會思考 通過對數據的分 析,了解一些存在 的問題及未來工 作的重點 C 第三步第三步 學會統計學會統計 通過駐場每天 對來電來訪 表格的統計, 掌握準確的客 戶資料 B 第二步第二步 目錄目錄顛覆一些想法從現在開始. 第三部分第三部分 我們還能做哪些我們還能做哪些 第三部分第三部分:我們還能做哪些我們還能做哪些 數據采集與分析數據采集與分析 銷售體量情況統計銷售體量情況統計 項目項目 名稱名稱 建筑建筑 面積面積 規劃規劃 套數套數 供應量供應量 （可售）（可售） 面積面積 目前目前 銷售量銷售量 面積面積 銷售率銷售率 剩余8、可剩余可 售套數售套數 面積面積 銷售銷售 報價報價 成交成交 均價均價 數據采集與分析數據采集與分析 銷售面積情況統計銷售面積情況統計 項目名稱項目名稱 目前套數目前套數 面積（平米）面積（平米） 4040以下以下 4040- -5050 5050- -6060 6060- -7070 7070- -8080 8080- -9090 9090- -100100 供應 消化 第三部分第三部分:我們還能做哪些我們還能做哪些 項目名稱項目名稱 目前銷售目前銷售 套數套數 面積（平米）面積（平米） 100100- -110110 110110- - 120120 120120- - 130130 19、30130- -144144 144144- -160160 160-180 180180- -200200 供應 消化 項目名稱項目名稱 目前銷售目前銷售 套數套數 面積（平米）面積（平米） 200200- -220220 220220- - 240240 240240- - 260260 260-280 280-300 300-330 330330- -370370 供應 消化 數據采集與分析數據采集與分析 銷售房型情況統計銷售房型情況統計 項目名稱項目名稱 目前套數目前套數 普通民宅普通民宅 一室一室 一室一一室一 廳廳 一室兩一室兩 廳廳 兩室一兩室一 廳廳 兩室兩兩室兩 廳廳 三室兩10、廳三室兩廳 一衛一衛 三室兩廳兩三室兩廳兩 衛衛 供應 消化 第三部分第三部分:我們還能做哪些我們還能做哪些 項目名稱項目名稱 目前銷售目前銷售 套數套數 普通民宅普通民宅 三室三三室三 廳三衛廳三衛 四室兩四室兩 廳兩衛廳兩衛 四室三四室三 廳兩衛廳兩衛 四室三四室三 廳四衛廳四衛 五室五室 六室六室 供應 消化 項目名稱項目名稱 目前銷售目前銷售 套數套數 別墅疊拼、聯排、雙拼、獨棟（不含保姆間）別墅疊拼、聯排、雙拼、獨棟（不含保姆間） 供應 消化 數據采集與分析數據采集與分析 銷售單價、總價情況統計銷售單價、總價情況統計 單價（萬元）單價（萬元） 0.6以下以下 0.6-0.7 0.7-11、0.8 0.8-0.9 0.9-1 1-1.1 1.1-1.2 第三部分第三部分:我們還能做哪些我們還能做哪些 單價（萬元）單價（萬元） 1.2-1.3 1.3-1.4 1.4-1.5 1.5-1.6 1.6-1.7 1.7-1.8 1.8-1.9 單價（萬元）單價（萬元） 1.9-2.0 2.0-2.1 2.1-2.2 2.2-2.3 2.3-2.4 2.4-2.5 2.5-2.6 單價（萬元）單價（萬元） 2.6-2.7 2.7-3.0 3.0-3.3 3.3-3.6 3.6-3.9 3.9-4.2 4.2以上以上 數據采集與分析數據采集與分析 客戶成交專戶客戶成交專戶 第三部分第三部分:我們還能做哪些我們還能做哪些