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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 戶型知識(shí)與戶型評(píng)價(jià)方式探討戶型知識(shí)與戶型評(píng)價(jià)方式探討 Dongguan.01.2012 戶型知識(shí)與評(píng)價(jià)探討 序 戶型知識(shí)戶型知識(shí) 1 戶型評(píng)價(jià)戶型評(píng)價(jià) 2 戶型戶型知識(shí)知識(shí) Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2009 課程講授目的課程講授目的 向發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)院提出住宅戶型的建筑平向發(fā)展商、建筑設(shè)計(jì)院提出住宅戶型的建筑平 面推介；面推介； 評(píng)審戶型平面時(shí)，用中原特有的專業(yè)方法，對(duì)評(píng)審戶型平面時(shí)，用中原特有的專業(yè)方法2、，對(duì) 戶型方案提出評(píng)價(jià)意見或修改建議戶型方案提出評(píng)價(jià)意見或修改建議 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià) = = 設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)或修改設(shè)計(jì)主要是建筑設(shè)計(jì)院的工作設(shè)計(jì)或修改設(shè)計(jì)主要是建筑設(shè)計(jì)院的工作 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2009 中國(guó)民居對(duì)朝向的選擇中國(guó)民居對(duì)朝向的選擇 北回歸線以北：向北房終年無陽(yáng)光，選 擇南向南向房是購(gòu)房前提； 北回歸線以南：向南房冬日有陽(yáng)光，夏 日無陽(yáng)光；向北房冬日無陽(yáng)光，夏日有 陽(yáng)光，選擇南向房可以冬暖夏涼。 南方沿海地區(qū)：寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫、 港島景觀，不講究朝向(十里銀灘、石梅 灣） Code of this re3、port | 6 Copyright Centaline Group, 2009 景觀與朝向選擇景觀與朝向選擇 純就朝向而言純就朝向而言，選擇建議：選擇建議： 東南向東南向 南向南向 西南向西南向 東向東向 東東 北向北向 北向北向 西向西向 西北向西北向 目前市場(chǎng)情況：目前市場(chǎng)情況： 自然景觀自然景觀 朝向朝向 小區(qū)景觀小區(qū)景觀 海景海景、湖景湖景、山景山景、高爾夫景高爾夫景 中心花園中心花園、組團(tuán)綠化組團(tuán)綠化 Code of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2009 第一篇第一篇 建筑平面分析建筑平面分析 Code of this re4、port | 8 Copyright Centaline Group, 2009 建筑平面評(píng)價(jià)建筑平面評(píng)價(jià) 類型類型 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 備注備注 點(diǎn)式點(diǎn)式 可一梯多戶 1.容積率可充分利用 2.建筑外立面富于變化 3.室外管道便于安排 4 . 便于戶型布置 5 . 結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性強(qiáng) 1.通風(fēng)差 2.戶型間可能產(chǎn)生對(duì)視， 影響私密性 1.高層建筑常 采用 2. 高密度居住 區(qū)域或高地價(jià) 住宅區(qū)多采用 板式板式 一般一梯二 戶 1 .通風(fēng)采光好，易形成 穿堂風(fēng) 2 .朝向好，可做到戶戶 向陽(yáng) 3 . 私密性好 1 .總平面布置呆板，顯 得沒有檔次（兵營(yíng)式排 列） 1. 多層較常使 用 2.大戶型高檔5、 住宅采用 點(diǎn)式聯(lián)體點(diǎn)式聯(lián)體 一般用于一 梯四戶平面 拼接 1 .便于圍合布置，土地 利用率高 2 .部分戶型能南北通透 3 .可做到戶戶向陽(yáng) 1 .處理不好,易形成東西 向房 2 .圍合太死,對(duì)區(qū)內(nèi)通風(fēng) 不利，且易形成回聲等 噪音影響 1 .南方城市較 常用 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（1 1） 一梯八戶一梯八戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.戶型方正,實(shí)用率高 2.有陽(yáng)臺(tái)、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房銷售壓力小 1.東、西戶型廚房離大門較遠(yuǎn) 2.電梯廳、消防樓梯不能通風(fēng)6、采光 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（2 2） 一梯八戶一梯八戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.臥室、客廳采光通風(fēng)好 2.每戶有陽(yáng)臺(tái) 3.方正實(shí)用、通風(fēng)采光 4.電梯廳、消防樓梯能通風(fēng)采光 1.實(shí)用率較低 2.北向、西向戶型可能成銷售難點(diǎn) （碧海藍(lán)天碧海藍(lán)天） ） Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（3 3） 一梯六戶一梯六戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.戶戶南向 2.多數(shù)房間方正 3.電梯廳、7、消防樓梯能通風(fēng)采光 4. A、F戶型南北通透 1. A、F、C、D戶型客廳欠方正 案例：香市案例：香市1號(hào)號(hào) （ 長(zhǎng)益花長(zhǎng)益花園）園） Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（5 5） 一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.大部主要產(chǎn)品房間方正實(shí)用 2.戶戶向南 3.所有房間均能通風(fēng)采光 4.戶戶有玄關(guān) 5.人流通道互不干擾 6.電銻廳、消防樓梯通風(fēng)采光 1. 1、2戶型廚房不方正（無大礙） （廣（廣州銀海大廈州銀海大廈 ） Code of this report | 13 Copyrigh8、t Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（4 4） 一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.所有房間方正實(shí)用 2.戶戶向南 3.所有房間均能通風(fēng)采光 4. E、G戶型南北通透 5.消防樓梯通風(fēng)采光 1. E、G戶型客廳采光面較小 2.無生活陽(yáng)臺(tái)（可添加） 3.電梯廳不能通風(fēng)采光 （ 百仕達(dá)花園百仕達(dá)花園 ） Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（6 6） 一梯四戶一梯四戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.所有房間方正實(shí)用 2.戶戶向南、戶戶有陽(yáng)臺(tái) 3.所有房間均能通風(fēng)9、采光 4. A、D戶型南北通透 5.電梯廳、消防電梯通風(fēng)采光 1.實(shí)用率稍低 2.管道外露影響建筑外立面 3. C、B戶型餐廳較小 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（7 7） 一梯三戶一梯三戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.戶戶南向 2.后兩戶型南北通透 3.所有房間方正實(shí)用 4.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光 1.北二套房工作陽(yáng)臺(tái)與生活陽(yáng)臺(tái) 混用 2.電梯廳間接通風(fēng)采光 案例案例:森林湖森林湖 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 210、009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（8 8） 一梯二戶一梯二戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.戶戶南向、南北通透 2.所有房間方正實(shí)用 3.消防樓梯通風(fēng)采光 1. 電梯廳不能通風(fēng)采光 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（9 9） 一梯二戶一梯二戶( 紫荊苑 ） 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.戶戶南向、南北通透戶戶南向、南北通透 2.所有房間方正實(shí)用所有房間方正實(shí)用 3.餐廳獨(dú)立且通風(fēng)采光餐廳獨(dú)立且通風(fēng)采光 3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光 1.對(duì)土地要求高（東西向有充足地塊對(duì)土地要求高11、（東西向有充足地塊 條件）條件） 一梯二戶一梯二戶 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2009 經(jīng)典平面推介經(jīng)典平面推介（1010） 一梯十八戶一梯十八戶 優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)缺點(diǎn) 1.一房、二房戶型所有房間方正實(shí)用, 所有主人房采光充分，景觀面大 2.所有房間均能自然通風(fēng)采光 3.電梯廳、消防樓梯通風(fēng)采光 1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊 張與環(huán)境的干擾可想而知 2.單間戶型不方正 布局：蛙型，外大內(nèi)小布局：蛙型，外大內(nèi)小 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 12、2009 戶型戶型評(píng)價(jià)評(píng)價(jià) Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2009 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 人居標(biāo)準(zhǔn) 民俗標(biāo)準(zhǔn) 1 2 3 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2009 住宅分類住宅分類 住宅戶型分類表（表住宅戶型分類表（表1-1） 單位： 戶型分類戶型分類 戶戶 型型 高高 層層 豪宅豪宅 三房二廳一工三衛(wèi) 150 180 四房二廳一工三衛(wèi) 200 240 五房二廳一工多衛(wèi) 250 350 大戶型大戶型 二房二廳二衛(wèi) 8 5 95 三房二廳一工二衛(wèi) 130 150 13、四房二廳一工二衛(wèi) 160 180 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2009 住宅分類住宅分類 住宅戶型分類表住宅戶型分類表（表（表1 1- -2 2） 單位： 戶型分類戶型分類 戶戶 型型 高高 層層 中戶型中戶型 二房二廳一衛(wèi) 75 85 三房二廳一/二衛(wèi) 90 120 四房二廳二衛(wèi) 110 130 小戶型小戶型 一房一廳一衛(wèi) 35 45 二房一廳一衛(wèi) 55 65 三房二廳一衛(wèi) 70 80 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 23 Copyright Centaline Gro14、up, 2009 住宅性能標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn) 參考：建設(shè)部商品住宅性能參考：建設(shè)部商品住宅性能認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn) 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn) 豪宅豪宅 大戶型大戶型 中戶型中戶型 小戶型小戶型 主臥室主臥室使用面積（ ） 16 14 12 10 其它臥室其它臥室使用面積 14 12 9 7 小臥室小臥室使用面積（） 12 10 8 7 客廳客廳使用面積（） 30 25 12 10 客廳客廳開間（m） 4.2 3.9 3.6 3.3 客廳客廳實(shí)墻面長(zhǎng)度（m） 5 4.2 3 3 餐廳餐廳使用面積（） 16 12 8 6 餐廳餐廳采光通風(fēng)狀況 采光通 風(fēng) 采光通風(fēng) 生活陽(yáng)臺(tái)生活陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.5 115、.5 1.5 1.2 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一 （ 表表2 2- -1 1）（套內(nèi)面積）（套內(nèi)面積） Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2009 住宅性能標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn) 住宅性能標(biāo)準(zhǔn)住宅性能標(biāo)準(zhǔn)一一 （表表2 2- -2 2）（套內(nèi)面積）（套內(nèi)面積） 戶型性能標(biāo)準(zhǔn)戶型性能標(biāo)準(zhǔn) 豪宅豪宅 大戶型大戶型 中戶型中戶型 小戶型小戶型 服務(wù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深（m） 1.2 1.2 1.2 1.0 儲(chǔ)藏間使用面積（） 4 3 1 廚房使用面積（） 8 6 4 3 廚房?jī)魧挘╩） 2.1 1.8 1.8 1.5 廚房廚具操16、作面長(zhǎng)（m） 3 2.7 2.4 2.1 單間衛(wèi)生間使用面積（） 3.5 2 雙衛(wèi)生間總使用面積（） 8 7 6.5 三衛(wèi)生間總使用面積（） 10 9 層 高（m） 3.1 3.0 2.9 2.8 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2009 住宅住宅 戶型戶型 評(píng)價(jià)表評(píng)價(jià)表 住宅戶住宅戶 型評(píng)價(jià)型評(píng)價(jià) 戶型型號(hào)戶型型號(hào) 建筑面積建筑面積 標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 總體評(píng)價(jià)總體評(píng)價(jià) 總評(píng)總評(píng) 分分 戶型戶型 等級(jí)等級(jí) 6棟2單元02 四房二廳三 衛(wèi) 大戶型 方正實(shí)用 89 良好 評(píng)價(jià)序號(hào)評(píng)價(jià)序號(hào) 建筑面積建筑面積 176 標(biāo)17、準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 參數(shù)參數(shù) 評(píng)價(jià)評(píng)價(jià) 參數(shù)參數(shù) 評(píng)價(jià)意見評(píng)價(jià)意見 權(quán)重權(quán)重 評(píng)分評(píng)分 一一 專業(yè)專業(yè) 性性 (40%) 1 客廳使用面積客廳使用面積 m 25 28 滿足要求 4 4 2 客廳開間客廳開間 m 3.9 4.8 未滿足要求 3 2.4 20 層高層高 m 3.0 3.0 滿足要求 3 3 二二 合理合理 性性 (50%) 21 總體評(píng)價(jià)總體評(píng)價(jià) 戶型方正 4 4 49 儲(chǔ)藏室儲(chǔ)藏室 位置得當(dāng),設(shè)置合理 1 1 三三 市場(chǎng)市場(chǎng) 性性 (10%) 50 可能存在的風(fēng)水問題可能存在的風(fēng)水問題 大門不沖電梯門、不對(duì)長(zhǎng)走廊 1 1 56 衛(wèi)生間不在戶型中央 2 2 四四 1 戶型優(yōu)點(diǎn)戶型優(yōu)點(diǎn) 戶型方18、正 2 實(shí)用率高 五五 1 戶型缺點(diǎn)戶型缺點(diǎn) 不滿足專業(yè)性評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng) 2 可能存在的風(fēng)水問題 六六 1 修改建議修改建議 修改不滿足標(biāo)準(zhǔn)款項(xiàng) 2 修改可能存在的風(fēng)水問題 住宅戶型評(píng)價(jià)表住宅戶型評(píng)價(jià)表（表（表3 3） 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2009 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 人居標(biāo)準(zhǔn) 民俗標(biāo)準(zhǔn) 1 2 3 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2009 市場(chǎng)對(duì)戶型的關(guān)注點(diǎn)市場(chǎng)對(duì)戶型的關(guān)注點(diǎn) 客戶在購(gòu)房時(shí)客戶在購(gòu)房時(shí) 考慮居室各部分優(yōu)先順序考慮居室19、各部分優(yōu)先順序 客廳客廳： 方正好用方正好用（面積面積、家私布置家私布置、布局等布局等） 主臥室主臥室：合理性：合理性（面積面積、采光采光）、私密性私密性 餐廳餐廳： 相對(duì)獨(dú)立相對(duì)獨(dú)立，通風(fēng)采光通風(fēng)采光 廚房廚房： 寬敞實(shí)用寬敞實(shí)用，有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)有服務(wù)陽(yáng)臺(tái) 衛(wèi)生間衛(wèi)生間：便利性：便利性、隱蔽性隱蔽性 次臥室次臥室：作書房：作書房、客房適宜客房適宜 陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)： 生活陽(yáng)臺(tái)的休閑、觀賞性生活陽(yáng)臺(tái)的休閑、觀賞性 在在戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重這種市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重這種市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、 有步驟地逐一加以評(píng)價(jià)有步驟地逐一加以評(píng)價(jià) 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of th20、is report | 28 Copyright Centaline Group, 2009 功能空間分類功能空間分類 住宅的住宅的“七七大大”使用功能使用功能 起居起居、就餐就餐、廚衛(wèi)廚衛(wèi)、就就寢寢 儲(chǔ)藏儲(chǔ)藏、工作學(xué)習(xí)工作學(xué)習(xí)、陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái) 住宅的住宅的“三類三類”空間空間 公共空間：客廳公共空間：客廳、餐廳餐廳、陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái) 私密空間：臥室私密空間：臥室、書房書房、衣帽間衣帽間 主臥衛(wèi)生間主臥衛(wèi)生間 服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間服務(wù)空間：廚房、公用衛(wèi)生間 工人房、儲(chǔ)藏間工人房、儲(chǔ)藏間 服務(wù)陽(yáng)臺(tái)服務(wù)陽(yáng)臺(tái) 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 29 Copyright Centa21、line Group, 2009 功能分區(qū)合理功能分區(qū)合理 動(dòng)靜分區(qū)動(dòng)靜分區(qū) 活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開 動(dòng)區(qū)動(dòng)區(qū) 客廳、餐廳和廚房客廳、餐廳和廚房 應(yīng)靠近入戶門設(shè)置應(yīng)靠近入戶門設(shè)置 靜區(qū)靜區(qū) 臥室臥室 位置應(yīng)比較深入位置應(yīng)比較深入 動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷 廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向廳、室分設(shè)的戶型是戶型發(fā)展的主流方向 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2009 動(dòng)靜分區(qū)案例（動(dòng)靜分區(qū)案例（1 1） 躍式戶22、型最易實(shí)現(xiàn)“動(dòng)靜分區(qū)” 動(dòng)區(qū)動(dòng)區(qū) 靜靜 區(qū)區(qū) 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2009 動(dòng)靜分區(qū)案例（動(dòng)靜分區(qū)案例（2 2） 平面戶型也可以作到“動(dòng)靜分區(qū)” 動(dòng)區(qū)動(dòng)區(qū) 靜區(qū)靜區(qū) 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2009 空間尺度合理空間尺度合理 各功能空間尺度合理、舒適各功能空間尺度合理、舒適 客廳客廳：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀：寬敞明亮、通風(fēng)，有好朝向、好景觀 開間不應(yīng)小于開間不應(yīng)小于3.63.6米，寬深比23、不大于米，寬深比不大于1 1：2 2 要留出擺放家具的穩(wěn)定空間要留出擺放家具的穩(wěn)定空間 臥室臥室：主臥：應(yīng)：主臥：應(yīng)具有好的朝向具有好的朝向, ,開間應(yīng)不小于開間應(yīng)不小于3 3米米, , 面積應(yīng)大于面積應(yīng)大于1212, , 且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間且應(yīng)帶有主衛(wèi)生間 次臥：面積應(yīng)不小于次臥：面積應(yīng)不小于8 8 餐廳餐廳：餐廳和客廳宜相對(duì)獨(dú)立既有關(guān)系又有分隔：餐廳和客廳宜相對(duì)獨(dú)立既有關(guān)系又有分隔 廚房廚房：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽(yáng)臺(tái)：廚房應(yīng)緊鄰餐廳，宜帶一服務(wù)性陽(yáng)臺(tái) 衛(wèi)生間衛(wèi)生間：凈寬不宜小于：凈寬不宜小于1.61.6米米 陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)：保證客廳有良好的視野，采光欄板最好做成：保證客廳有良好的視野，采光24、欄板最好做成 全透明或半透明全透明或半透明 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2009 空間比例失當(dāng)案例空間比例失當(dāng)案例 客廳、進(jìn)深太大，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi)客廳、進(jìn)深太大，空間比例失當(dāng)，形成面積浪費(fèi) 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) 3900 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2009 面積比例適宜面積比例適宜 除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效除了大戶型豪宅以外，如何經(jīng)濟(jì)、有效 地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系，地安排各功能房的面積、比例、關(guān)系25、， 是戶型設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題之一是戶型設(shè)計(jì)、評(píng)價(jià)中應(yīng)關(guān)注的主題之一 各房室具有與其戶型相匹配的比例各房室具有與其戶型相匹配的比例 大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過小房間大戶型不應(yīng)出現(xiàn)過小房間 主臥應(yīng)明顯大于次臥主臥應(yīng)明顯大于次臥 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2009 房室比例失當(dāng)案例（房室比例失當(dāng)案例（1 1） 廚房面積過大廚房面積過大(13 (13 ) )，比次臥室大得多，甚，比次臥室大得多，甚 至大過主臥面積。而小臥室僅至大過主臥面積。而小臥室僅7 7 。 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this rep26、ort | 36 Copyright Centaline Group, 2009 各房室合理性要求（各房室合理性要求（1 1） 客廳客廳 空間獨(dú)立空間獨(dú)立 客廳開口不易過多客廳開口不易過多 要有兩面完整的墻要有兩面完整的墻 方正開闊方正開闊 方正完整，是實(shí)用的布局方正完整，是實(shí)用的布局 開間至少應(yīng)大于開間至少應(yīng)大于3.63.6米，但開間不宜大于米，但開間不宜大于5 5米米 長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào) 深度開間比不宜大于深度開間比不宜大于2 2：1 1 入口設(shè)玄關(guān)入口設(shè)玄關(guān) 入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡入戶門廳（玄關(guān)）是住宅內(nèi)外的空間過渡 避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性避免廳內(nèi)被外27、人一目了然，保障私密性 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2009 客廳開口過多案例客廳開口過多案例 客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共客廳開口過多，使客廳很多面積成為公共 交通面積，不易布置家具交通面積，不易布置家具 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2009 各房室合理性要求（各房室合理性要求（2 2） 餐廳餐廳 相對(duì)獨(dú)立相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立餐廳和客廳空間宜相對(duì)獨(dú)立 餐廳和客廳既有關(guān)系又有分隔餐廳和客28、廳既有關(guān)系又有分隔 餐廳至少要有餐廳至少要有兩面夾兩面夾一角一角 與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū) 西式廚房與餐廳在空間上可以實(shí)現(xiàn)一體化西式廚房與餐廳在空間上可以實(shí)現(xiàn)一體化 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2009 餐廳不獨(dú)立案例餐廳不獨(dú)立案例(1)(1) 上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎上圖客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎 沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。沒有辦法利用；客廳的形狀不利于家具的擺放。 廚房位置使客廳顯得更加局促?gòu)N房位置使客廳顯得更加局促 下圖經(jīng)修改29、后既有玄關(guān)有使餐廳相對(duì)獨(dú)立下圖經(jīng)修改后既有玄關(guān)有使餐廳相對(duì)獨(dú)立 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2009 餐廳不占角案例餐廳不占角案例 餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角餐廳雖然與客廳形成明顯分區(qū)，但餐廳不占一角( ( 兩面墻夾角兩面墻夾角) )，周邊門開口過多，幾乎成為過道，周邊門開口過多，幾乎成為過道， 不便使用。不便使用。 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2009 餐廳占角案例餐廳占角案例 餐廳占一角餐30、廳占一角( (兩面墻夾角兩面墻夾角) )，空間相對(duì)獨(dú)立，便，空間相對(duì)獨(dú)立，便 于使用于使用 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2009 西式廚房改善餐廳案例西式廚房改善餐廳案例 上圖采用中式廚房，餐廳采光較差上圖采用中式廚房，餐廳采光較差 下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)了一體化下圖采用西式廚房，廚房與餐廳在空間上實(shí)現(xiàn)了一體化 ，改善了餐廳空間和采光條件，改善了餐廳空間和采光條件 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 43 Copyright Centaline Group,31、 2009 各房室合理性要求（各房室合理性要求（3 3） 廚房廚房 a) 應(yīng)靠近餐廳 b) 離大門不要太遠(yuǎn)（進(jìn)出雜物多） c) 直接對(duì)外采光通風(fēng) d) 廚具按洗、切、燒的順序合理布置 e) 有一定長(zhǎng)度的柜臺(tái)擺放電器，煤氣灶， 洗菜盆等設(shè)備 f)廚、廁最好不要做緊鄰 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2009 各房室合理性要求（各房室合理性要求（4 4） 主臥室主臥室 a) 擴(kuò)大主臥室的面積，房間進(jìn)深可以適當(dāng)增 加 b) 最好有好的朝向 （南向），比客廳的南向要求更 甚 c) 大戶型的主臥室應(yīng)帶一個(gè)專用衛(wèi)生間32、 d) 進(jìn)入式衣帽間（WALKINCLOSET）的出現(xiàn)， 使主臥室布局更為靈活，近年成為流行趨勢(shì) 次臥室 a) 次臥室的面積宜大于10 b) 按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些 人居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 45 Copyright Centaline Group, 2009 各房室合理性要求（各房室合理性要求（5 5） 衛(wèi)生間衛(wèi)生間 a)a) 應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光 b)b) 公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清公共衛(wèi)生間為廁浴分離、干濕分離，以利于清 潔衛(wèi)生和使用上的便利潔衛(wèi)生和使用上的便利 c)c) 僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥33、室的位置要僅有一個(gè)衛(wèi)生間，則衛(wèi)生間與主臥室的位置要 近，避免不必要的穿堂越室近，避免不必要的穿堂越室 儲(chǔ)藏室（工人房）儲(chǔ)藏室（工人房） a)a) 對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)蓄空間對(duì)于面積標(biāo)準(zhǔn)較高的戶型應(yīng)設(shè)儲(chǔ)蓄空間 b)b) 全封閉獨(dú)立進(jìn)入式空間，面積在全封閉獨(dú)立進(jìn)入式空間，面積在3 3平方米以上平方米以上 陽(yáng)臺(tái)（陽(yáng)臺(tái)（也也稱稱“露臺(tái)露臺(tái)”） a)a) 保證客廳有良好的視野和采光保證客廳有良好的視野和采光 b)b) 客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，則生活中的客廳不設(shè)陽(yáng)臺(tái)，而在主臥設(shè)陽(yáng)臺(tái)，則生活中的 晾衣、休閑將通過主人的臥室，會(huì)干擾主人的晾衣、休閑將通過主人的臥室，會(huì)干擾主人的 私密性私密性 人34、居標(biāo)準(zhǔn)人居標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2009 專業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 人居標(biāo)準(zhǔn) 民俗標(biāo)準(zhǔn) 1 2 3 Code of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2009 尊重市場(chǎng)研究民俗尊重市場(chǎng)研究民俗 風(fēng)水的市場(chǎng)性風(fēng)水的市場(chǎng)性 廣東沿海一帶廣東沿海一帶，包括潮汕人包括潮汕人、福建人福建人，對(duì)住宅的選擇對(duì)住宅的選擇，無論無論 是城市是城市、農(nóng)村都極信風(fēng)水農(nóng)村都極信風(fēng)水，山區(qū)尤甚山區(qū)尤甚 尊重而不迷信尊重而不迷信 市場(chǎng)中市場(chǎng)中，為數(shù)不少的客戶在講究為數(shù)不少的客戶在講究“風(fēng)水風(fēng)水”，35、從研究客戶從研究客戶 的購(gòu)房心理與行為著手的購(gòu)房心理與行為著手，我們不得不研討居家風(fēng)水我們不得不研討居家風(fēng)水 評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問題評(píng)價(jià)戶型可能存在的風(fēng)水問題 順應(yīng)市場(chǎng)需求，作為一個(gè)評(píng)審戶型的一個(gè)環(huán)節(jié)，使講究風(fēng)水順應(yīng)市場(chǎng)需求，作為一個(gè)評(píng)審戶型的一個(gè)環(huán)節(jié)，使講究風(fēng)水 的客戶選擇到理想戶型的客戶選擇到理想戶型 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 48 Copyright Centaline Group, 2009 戶外不良風(fēng)水現(xiàn)象戶外不良風(fēng)水現(xiàn)象 住宅朝向住宅朝向忌諱忌諱 1.1. 有道路直沖有道路直沖本本戶型戶型 (御園御園) 2.2. 有建筑墻角正對(duì)本有建筑墻角正36、對(duì)本戶型戶型 ( (森林湖森林湖) ) 3.3. 有桿正對(duì)本戶型有桿正對(duì)本戶型 ( (江南第一城江南第一城) ) 4.4. 有兩棟夾逢對(duì)者本有兩棟夾逢對(duì)者本戶型戶型 ( (森林湖森林湖) ) 5.5. 有有天橋斜過本天橋斜過本戶型戶型 ( (外灘外灘8 8號(hào)號(hào)) ) 6.窗外見窗外見墳場(chǎng)墳場(chǎng) (御泉香山御泉香山) 7.對(duì)著教堂、廟宇對(duì)著教堂、廟宇 8.對(duì)著醫(yī)院對(duì)著醫(yī)院 9.對(duì)著警署對(duì)著警署 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2009 戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素 陽(yáng)宅陽(yáng)宅二二要門房要門房 門門 1.1.37、 大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓大門在戶型設(shè)計(jì)中應(yīng)講究避讓 2.2. 大門正對(duì)電梯或樓梯是犯沖大門正對(duì)電梯或樓梯是犯沖 3.3. 大門口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞大門口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞 4.4. 大門不能正對(duì)廁門大門不能正對(duì)廁門 5.5. 大門不直對(duì)客廳落地門窗大門不直對(duì)客廳落地門窗 6.6. 廁所的門廁所的門不與不與廚房的門廚房的門相對(duì)相對(duì) 7.其它門盡量不相對(duì)其它門盡量不相對(duì) 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 50 Copyright Centaline Group, 2009 典型門沖案例典型門沖案例(1)(1) B B戶型大門直對(duì)電梯門，戶型大門直對(duì)電梯門，A A戶型大門38、直對(duì)消防樓梯戶型大門直對(duì)消防樓梯 門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 51 Copyright Centaline Group, 2009 典型門沖案例典型門沖案例(2)(2) 典型“葫蘆串”典型“葫蘆串” 戶型，私隱性較戶型，私隱性較 差差 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) 富通天邑灣富通天邑灣6-9#樓樓03號(hào)房號(hào)房B2戶型戶型2室室2廳廳1衛(wèi)衛(wèi) Code of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2009 典型門沖案例典型門沖案例(3)(3)39、 主衛(wèi)門直沖主臥床不妥主衛(wèi)門直沖主臥床不妥 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 53 Copyright Centaline Group, 2009 設(shè)玄關(guān)案例設(shè)玄關(guān)案例 在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置玄關(guān)，自然解決“門沖”問題在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置玄關(guān)，自然解決“門沖”問題 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 54 Copyright Centaline Group, 2009 門沖修改案例門沖修改案例 玄關(guān)可在裝修時(shí)設(shè)置玄關(guān)可在裝修時(shí)設(shè)置 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 55 Copyright Centaline Group,40、 2009 大門不對(duì)客廳門窗案例大門不對(duì)客廳門窗案例 港商開發(fā)的城市綠洲花園注意風(fēng)水忌諱港商開發(fā)的城市綠洲花園注意風(fēng)水忌諱大大 門不直對(duì)客廳門窗（蓄氣）門不直對(duì)客廳門窗（蓄氣） 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 56 Copyright Centaline Group, 2009 戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素戶型風(fēng)水評(píng)價(jià)要素 房房 詳見詳見住宅戶型分析方法住宅戶型分析方法之四：評(píng)價(jià)戶型可能之四：評(píng)價(jià)戶型可能 存在的風(fēng)水問題存在的風(fēng)水問題 “橫梁壓頂”橫梁壓頂” 不利不利 民俗標(biāo)準(zhǔn)民俗標(biāo)準(zhǔn) Code of this report | 57 Copyright Centaline Group, 2009 Code of this report | 58 Copyright Centaline Group, 2009 Thanks for your attention Wish you a good day!