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1、容積率自身：建筑學的專 業知識，涉及面廣、復雜 寫作目的：指導策劃人 就容積率問題為開發商 提供專業建議 資料來源：公司內部、 深圳市規劃局、知名開 發商 如何就容積率問題向開發 商提供專業建議 報告構成報告構成 PART 1開發商確定容積率的時間 PART 2 PART 3 開發商確定容積率的常規方法 如何就容積率問題向開發商提出性的建議 目錄目錄 容積率確定容積率確定：開發商對容積率的確定，可以分為拿地之前和拿地之后兩開發商對容積率的確定，可以分為拿地之前和拿地之后兩 個階段個階段 凈地塊容積率 城市更新新項目容積率 已拿地已確定 已拿地未確定 區域規劃時確 定，實際操作 參考法定圖則 地2、 塊 屬 性 城市更新項目城市更新項目一般開發模式為開發商與政府、村民合作開發，項目一般開發模式為開發商與政府、村民合作開發，項目 的的容積率可更改幅度可以超過的的容積率可更改幅度可以超過40%40% 城市更新新項目容積率 已拿地已確定 已拿地未確定 開發商需要策劃人的建議容 積率可以公關的幅度 開發商根據此建議，與政府、村 民協商容積率的更改 結果更改后的容積率能保證 項目最大利潤的實現 考慮因素 開發商需要策劃人的建議地 塊的容積率的大小 開發商根據此建議，與政府與村 民協商 結果制定后的容積率保證項 目最大利潤的實現 1城市更新項目以寶安、龍崗、橫崗等區域居多 城市更新項目地塊如果為學校3、宗祠、和文物保護單位等 特殊地塊，容積率的確定需要特殊處理 2 銀濤公司置換 用地 同同 發發 路路 留留 仙仙 大大 道道 容積率更改容積率更改前后前后 項目位置：位于西麗中心區，同 發路以東，留仙大道以北，技術 指標： 用地面積7621.08平方米， 用地性質為商住用地， 根據深圳市留仙洞街坊詳細藍 圖，該地塊容積率為容積率為3.293.29 根據等價置換原則， 技術指標： 容積率需調整至容積率需調整至4.34.3， 規定建筑面積為32770平方米， 其中住宅30000平方米， 商業2770平方米 選取理由：寶安區城市舊改項目，選取理由：寶安區城市舊改項目， 容積率公關幅度已達到容積率公4、關幅度已達到30.7%30.7% PART 1開發商確定容積率的時間 PART 2 PART 3 開發商確定容積率的常規方法 如何就容積率問題向開發商提出性的建議 開發商確定容積率開發商確定容積率常規方法常規方法 參考法定圖則 開發商確定容積率時 成本、利潤計算 參考法定圖則的計算 片區現狀居住量 片區城市更新拆建比 片區規劃建筑量 片區居住人口 地塊基本指標 項目綜合容積率 項目住宅容積率 項目商業容積率 。 計算 現狀居住量現狀居住量拆建比拆建比規劃建筑量規劃建筑量居住人口居住人口 75935.551：21518694995 75934.551：2.5189836.3756244 75935、4.551：3227803.657492 參考法定圖則的計算案例 計算：密度分區為3， 修正容積率為容積率為2.62.6， 總建筑面積為38.2萬平米， 結論：居住量難以滿足賠償 計算二：提升密度分區5區， 商業用地基準容積率為4.2， 居住用地基準容積率為2.6 商業容積率：4.2 （1+40%）=5.9 居住：2.6 （1+40%）=3.6 總建筑面積：5.2 3.6+7.4 5.9=62.4萬平米 總容積率為4.2 結論：居住量基本滿足賠償 開發商確定容積率時成本、利潤計算 可行性分析 經濟測算 開發商以此為談判籌碼： 向政府及開發商就容積率 問題協商、變更 與村民協商土地返還幅度 區域6、規劃背景區域規劃背景區域現狀分析 城市涉及及其他有 關規定 規劃局與設計院確定容積率的流程 區域、城市戰略 政府意圖及轄區訴求 區域規劃背景區域現狀分析區域現狀分析 城市涉及及其他有 關規定 區域土地利用現狀 區域現狀地籍權屬 區域現狀建筑功能 區域現狀建筑質量 區域現狀道路交通 區域現狀公共配套 區域現狀優劣勢分析 規劃局與設計院確定容積率的流程 區域規劃背景區域現狀分析區域現狀分析制定目標策略制定目標策略 上層次規劃 功能定位 發展目標 發展策略 容積率的推導 規劃局與設計院確定容積率的流程 政府政府 開發商開發商 村民村民 開發商與政府、村民的關系 容 積 率 是 談 判 砝 碼 容積率7、容積率是開發商與政府、村民談判最重要的砝碼 容 積 率 是 談 判 砝 碼 開發商在城市更新項目中的賠付對象 村民 政府 賠 付 對 象 新賠付標準 舊賠付標準 村民 新賠付標準 舊賠付標準 開發商在城市更新項目中的賠付對象及說明 賠付對象詳細說明 新賠付標準 1 舊賠付標準 2 兩個標準：一種按面積劃分，一種按層數劃分 三種模式：一是選全部實物補償，二是選全部貨幣補償，三是 可選實物和貨幣補償相結合 以前改造方案拆遷返還補償標準只有一種選擇，即首層按 10.82賠付集中商業，二層以上按10.88賠付住宅或公寓計 算 賠付對象詳細說明 向政府支付地價款 3 建筑容積率在2.5及以下部分，不再補8、繳地價； 建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，開發商按照公告基準地價 標準的20%補繳地價； 建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準地價標準補繳地價 開發商在城市更新項目中的賠付對象及說明 政府 PART 1開發商確定容積率的時間 PART 2 PART 3 開發商確定容積率的常規方法 如何就容積率問題向開發商提出性的建議 如何就容積率問題向開發商提出性的建議 站在開發商的角度分析 站在項目的角度分析 就容積率問題向開發商提出專業建議 站在開發商 的角度分析 站在開發商的角度分析 開發商開發項目的流程 開發商開發項目的心態 開發商開發項目的決心 開發商開發項目所擁有的資源 開發商開發項目的9、流程 前期準備申報、審批階段 與股份公司簽 訂舊改協議 動員與村民簽 訂協議及拆遷 政府部門 立項 步驟：與村民 簽訂合作框架等 步驟：提交 申報資料，獲 得經濟指標 持續時間：5 個月左右 持續時間： 不確定 持續時間： 不確定 策劃人幫助開發商就容 積率問題進行分析，是 否拿地 策劃人幫助開發商把容 積率當成砝碼，與村名 談判 城市規劃委員會核發深 圳市建設項目選址意見書 開發商開發項目的流程 城市規劃委員會核發建 設用地規劃許可證 向市規劃國土委員會申請制作 宗地圖，補交地價 持續時間：40個工作日持續時間：20個工作日 開發商開發項目的流程 發放拆遷許可證簽訂土地使用 權出讓合同 工程10、方案設計規劃報建 施工報建與工 程建設 持續時間： 20個工作日 步驟：方案 設計、工程勘 察、方案審查 持續時間： 20個工作日 步驟：公安 消防、人防辦、 文物局等審查 步驟：建設 單位施工報建， 施工材料、設 施準備 開發商開發項目的流程 項目銷售交付使用 代理商招標、前期營銷，等等 開發商的心態開發商的心態與其自身成熟度有直接關系與其自身成熟度有直接關系 開發商開發項目的心態 開發商成熟開發商成熟 度度 成熟度高成熟度高半成熟半成熟成熟度低成熟度低成熟度很低成熟度很低特殊開發商特殊開發商 開發商特征體 現 有豐富開發經 驗，品牌認知 度高， 業內口碑鮮明 視野開闊 有一定開發經 驗，品11、牌認知 度尚可， 業內口碑不鮮 明 有一點開發經 驗，品牌認知 度低， 業內口碑不鮮 明 無開發經驗 品牌認知度無， 無業內口碑 有一定開發經 驗，品牌認知 度低， 業內口碑不鮮 明，視野開闊 開發商心態好好一般一般差一般 對容積率敏感 度 高一般弱沒有敏感性在某種特殊情 況下有 開發商開發項目的決心 市場領導者市場追隨者 市場挑戰者市場補缺者 在某一行業的產品或服 務市場上占有最大市場 份額的某一家和為數不 多的前幾家企業 在行業中處于次要 地位的若干企業 在行業中居于并安于 中間地位，在戰略上 采用追隨策略的那些 企業 多是行業中相對較弱小 的一些中、小企業，它 們專注于市場上被大企 業忽12、略的某些細分市場， 成為拾遺補缺者，在大 企業的夾縫中求生存和 發展 開發商開發商會根據自身的實際情況，明確自身的定位，從而判 斷在市場競爭中所扮演的角色 開發商開發項目所擁有的資源 政府資源 銀行資源 開發商掌握資源 政府資源、銀行資源、地塊資源政府資源、銀行資源、地塊資源是開發商需要掌握的三個最要資源 政府特殊渠道 政府內部消息 融資渠道 貸款渠道 地塊資源 資源類別包含要素 土地指標 1 強勢資源 2 不可改變的劣勢資源 3 基本指標：占地面積；建筑面積 地形地貌：土地平整度；地塊形狀；土質 區位要素 景觀優勢：山景；水景；高爾夫景觀；人文景觀；其他 配套優勢：娛樂設施；商業配套；交通 13、如區位上處于待發展區域、周邊交通不便配套設施不全；或 地處山地對物業開發有限高規定等 地塊資源 土地指標 強勢資源 不可改變的劣 勢資源 開發商開發項目所擁有的資源 站在開發商的 角度分析 開發商開發項目的流程 開發商開發項目的心態 開發商開發項目的決心 開發商開發項目所擁有的資源 站在開發商的角度分析總結 開發商獲取 最合理的容 積率，以期 獲得更大的 利潤 站在項目的 角度分析 開發商對項目未來的市場政策關心 開發對項目所處區域歷史、及未來供應關心 開發商對項目所能吸引的客戶關心 開發商對項目周邊的競爭情況關心 站在項目的角度分析 開發商對項目與建筑知識的關心 開發商對項目未來的市場政策關14、心 市場政策 市場政策最新動態 政府對該片區未來 規劃政策 上半年新政頒 布及實施 上半年GDP 增長情況 下半年房地產 預計走勢分析 。 五年規劃 十年規劃 十五年規劃 。 開發對項目所處區域歷史、及未來供應關心 第一步 第二步 第三步 1 2 3 歷史片區的土地供應量 歷史片區的項目供應量 未來片區舊改項目的供應量 歷史片區項目的熱銷戶型 根據歷史片區熱戶型，分析 該地塊適合做什么的物業， 推導出本項目未來打造產品 的方向 開發商對項目所能吸引的客戶關心 第一步 第二步 第三步 1 2 3 區域現居住客戶群 無房或者換房客戶群體會有 哪些 未來區域發展導入的新客戶 群（交通、產業、城市更新15、 等） 尋找類似或者假定客戶群體 進行篩選和細分，得出最終 結果 開發商對項目周邊的競爭情況關心 具備什么樣的定位？ 本項目應該如何選擇入市時機？ 與本項目存在本質競爭的項目 有哪些？ 跨年度的深圳市場供應競爭 片區內的競爭 主干道或其他道路沿線的物業 競爭 思考： 建筑 成本 建筑 體量 建筑 密度 建筑 樓層 產品 品質 容積率的制定，需要考慮以上建筑因素的綜合運用而判斷 開發商對項目與建筑知識的關心 就容積率問題向開發 商提出專業建議 開發商在什么階段需要我們提出專業建議 策劃人通過什么方式向開發商提出專業建議 策劃人撰寫容積率報告的流程 策劃人與開發商溝通需要注意的事項 舊改項目舉例 16、就容積率問題向開發商提出專業建議 開發商在什么階段需要我們提出專業建議 階段一 開發商在拿地前，需要策劃人提供對容積 率制定大小的專業建議 階段二 開發商在拿地后，需要策劃人提供專業建 議制定更改容積率方案，在同政府和村民 談判提供專業依據 策劃人通過什么方式向開發商提出專業建議 方式一 通過會議溝通，了解開發商的想法，直接 提供容積率的專業建議 方式二 通過專題報告的撰寫，結合開發商的意愿， 提供容積率的專業建議 策劃人撰寫容積率報告的流程 可行性分 析報告的 撰寫 策劃人一般需要撰寫可行性分析報告及經濟測算表可行性分析報告及經濟測算表的制作 經濟測算 表的制作 包括內容有：項目總論、項目界17、定 、投資背景研究、項目初步發展方向、專項市場研究、 項目功能物業發展設想、項目經濟效益評價、可行性 研究結論與建議 一般情況下，經濟測算表內容包括常數表、土地成本表、 建筑成本表、投資估算 某項目可行性研究報告 目 錄 一、項目總論 二、項目界定 三、投資背景研究 四、項目初步發展方向 五、專項市場研究 六、項目功能物業發展設想 七、項目經濟效益評價 八、可行性研究結論與建議 附件：項目經濟測算 我們需要研究的是 案例研究基本結論：案例研究基本結論： （1）本項目符合國家城鎮商品房開發建設產業政 策，項目建設規劃手續已在辦理之中，建設資金 籌措方案已擬定，現場建設條件具備。 （2）本項目選址18、適宜，定位準確，設計合理，售 價適中，符合市場主流需求。 （3）項目綜合評價結論：本項目具有良好的經濟 效益、社會效益和環境效益，本項目可行。 假設一個舊改項目的可行性分析為例 可行性分析報告的撰寫 序號名稱單位數據 1 占地面積 合計 13000 住宅13000 商業0 2現狀容積率0 3目標容積率6 4總建筑面積 總計 78000 住宅 78000 寫字樓 0 公寓 0 商業 0 酒店 0 公共配套 0 車庫 0 5現狀建筑面積 總計 50000 住宅 50000 寫字樓 0 公寓 0 商業 0 酒店 0 公共配套 0 車庫 0 經濟測算表的制作 常數表常數表 序號序號名稱名稱小項小項 119、 1地價 容積率小于2.5部分容積率2.5-4.5部分容積率大于4.5部分 住宅0￥6,760,000.0￥25,350,000.0 商業0￥0.0￥0.0 合計 2 2 面積單價 拆遷補償費 增加補償面積 住宅 0￥15,000.0 寫字樓 0￥0.0 公寓 0￥0.0 商業 0￥0.0 酒店 0￥0.0 車庫 0￥0.0 合計 3 3累計租金補償 面積單價補償月份 住宅50000￥20.048 寫字樓0￥0.048 公寓0￥0.00 商業0￥0.00 拆遷補助費50000￥20.01 合計 4 4利息 第一年貸款費用第二年貸款費用第三年貸款費用第四年貸款費用 拆遷補償費利息￥2,080,720、28.0￥1,560,546.0￥1,040,364.0￥520,182.0 地價貸款利息￥3,175,200.0￥2,381,400.0￥1,587,600.0￥793,800.0 合計 土地成本土地成本 利息利息 累計土地成本累計土地成本 土地成本表土地成本表 經濟測算表的制作 2、開發商制作舊改項目的經濟測算表 序號序號名稱名稱數據數據 1 1 前期費用 ￥7,488,000.0 2 2 建筑安裝工程費 ￥249,600,000.0 3 3 住宅￥249,600,000.0 寫字樓￥0.0 公寓￥0.0 商業￥0.0 酒店￥0.0 公共配套￥0.0 車庫￥0.0 4 4間接費用￥7,4821、8,000.0 5 5建筑工程貸款利息￥21,026,304.0 6 6房屋本體維修基金￥4,992,000.0 建筑總成本建筑總成本￥290,594,304.0 時間第1年第2年第3年第4年合計 借款額￥56,784,000.0#￥40,560,000.0# 利息￥11,038,809.6￥7,359,206.4￥2,628,288.0￥21,026,304.0 經濟測算表的制作 建筑成本表建筑成本表 項目 單位指標單位指標 （元）（元） 面積面積 （平米）（平米） 總量指標總量指標 （萬元）（萬元） 經濟指標 一、銷售收入 ￥495,000,000.0 其中： 1.1、住宅 15,000 22、33,000 ￥495,000,000.0 1.2、寫字樓 -￥0.0 1.3、公寓 -￥0.0 1.4、商業 -￥0.0 二、項目投資 12,665 ￥409,594,124.0 其中： 2.1、土地成本 1,040 78,000 ￥81,110,000.0 2.2、政府配套及報批報建規費 63 78,000 ￥4,950,000.0 2.3、建安成本 3,200 78,000 ￥249,600,000.0 2.4、前期費用 78,000 ￥7,488,000.0 2.5、間接費用 96 78,000 ￥7,488,000.0 2.6、房屋公共維修基金 64 78,000 ￥4,992,0023、0.0 2.7、資金占用利息 438 78,000 ￥34,166,124.0 2.8、營銷費用 78,000 ￥14,850,000.0 2.9、不可預見費用 63 78,000 ￥4,950,000.0 三、經營稅金及附加 987 78,000 ￥34,235,000.0 其中： 3.1、營業稅 987 78,000 ￥24,750,000.0 3.2、城市維護建設稅 987 78,000 ￥247,500.0 3.3、教育費附加 987 78,000 ￥742,500.0 3.3、堤防維護費 987 78,000 ￥495,000.0 3.4、回遷安置營業稅 987 78,000 ￥8,24、000,000.0 四、土地增值稅 1,099 78,000 ￥15,351,262.8 五、所得稅 720 78,000 ￥8,954,903.3 六、項目總支出 15,471 78,000 ￥468,135,290.1 七、稅后凈利潤（投資凈收益） 2,159 78,000 ￥26,864,709.9 九、靜態銷售凈利率 5.74% 經濟測算表的制作 投資估算表投資估算表 換位思考恰如其分察言觀色重點突出順水推舟有備無患 成功的與開發商就項目進行溝通協商 策劃人與開發商溝通需要注意的事項 策劃人與開發商溝通需要注意的事項 注意一 在容積率問題的探討方面，策劃人需要從 專業的角度出發，以專業25、的知識提出制定 容積率的建議 注意二 在與開發商探討時，不能總是追求低容積率的 舒適性，也要考慮高容積率給開發商帶來的巨 大經濟效益 3、舉例 龍崗舊改項目龍崗舊改項目 土地資源1開發商開發決心2 市場狀況3樓高有限制4 適合做住宅和酒店式公寓 受噪音及樓層高度限制 2011年后，橫崗入市項目增多，項目面臨激烈競爭， 但普遍新項目入市在2012年后。 （1）項目由5地塊組成，拆遷地超過一 半地塊尚 未拆遷； （2）沿深惠路，目前周邊形象雜亂，無景觀資源， 地塊緊鄰振業城東側 （3）主要為商業用地、商住用地、二類居住用地、 道路用地、交通設施用地和公共綠地 開發商決心打造 深圳CBD東第一城市綜合體 舊改項目舉例 適合 做高 層及 酒店 式公 寓 土地 資源 差 開發 決心 大 市場 狀況 競爭 激烈 建筑 限高 就容積率問題向開發商提出專業性意見 舊改項目舉例 Thanks for your attention Wish you a good day!