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1、1 一、解讀華僑城模式一、解讀華僑城模式 二、東部華僑城華僑城模式的完美延續和 突破創新 匯報內容： 2 解讀華僑城模式解讀華僑城模式 1 1 3 華僑城模式的形成伴隨華僑城集團的發展壯大經歷了五個發展階段， 其中主題公園的建立和全國性復制具有里程碑式的意義 1985 1989 1994 2000 外向型經濟開發區， 吸引僑資、引進技術、 人才的窗口 以吸引“三來一補” 型加工業為主導功能 錦繡中華、民俗村改 寫發展軌跡，形成“旅 游主導型”發展理念 引發國內興建主題公 園的第一輪熱潮 確立家電通訊、旅游 和房地產為主營業務， 提出“華僑城 旅游城” 的發展戰略 城區工業比重下降， 優秀企業迅2、速成長，生 產環節外遷 世界之窗、歡樂谷帶 來主題公園發展黃金期 中華錦繡工程” 戰略目標，向外擴張 形成“旅游地產” 的發展理念 酒店業劃入核心業 務板塊，規模化發展 進軍傳媒、吸納深 圳歌舞團，做大文化 旅游產業 加大地產、旅游業 務比重，提升品牌價值 加大規模擴張力度 打造中國一流地產 品牌，創立新的旅游產 品連鎖品牌，確立中國 主題酒店第一品牌地位 2006 吸引僑資，創建吸引僑資，創建 僑城僑城 主題公園，締造主題公園，締造 傳奇傳奇 結構調整，主業結構調整，主業 定型定型 基業常青，布局基業常青，布局 全國全國 品牌整合，戰略品牌整合，戰略 提升提升 創建期創建期 起步期起步期 發3、展期發展期 擴張期擴張期 提升期提升期 4 華僑城模式華僑城模式 區域運營，區域運營， 成片綜合開成片綜合開 發發 爭創第一，爭創第一， 追求卓越追求卓越 塑造文化，塑造文化， 培育品質培育品質 規范化、專業規范化、專業 化管理化管理 模式復模式復 制，制， 品牌延品牌延 伸伸 旅游地產旅游地產 華僑城的開發模式和成功經驗主要體現在六個方面 5 超前規劃、成片綜合開發”成為華僑城最大的特色和核心競爭力， 也是低價拿地和贏得政府支持的關鍵 開發模式一：區域運營，成片綜合開發開發模式一：區域運營，成片綜合開發 企業盈利企業盈利 主題公園、 地產、酒店 公共服務公共服務 廣場、綠化、 學校、醫院 非4、盈利活動非盈利活動 藝術中心、雕 塑走廊、美術館 “三位一體三位一體” 的職能的職能 規劃是財富規劃是財富 結構是效益結構是效益 環境是資本環境是資本 區域整體區域整體 開發模式開發模式 規劃在前，建設 在后 制定并適時調整 發展規劃 以文化營造環境， 以環境創造效益 花園中建城市，城 市里建景區 旅游、度假、文化商 業、高檔居住為一體的 綜合社區 可持續發展城市體系 城市運營商的角色獲得政府的認同和支持城市運營商的角色獲得政府的認同和支持 項目項目 規模規模( (平方公里平方公里) ) 地價地價( (元元/ /平米平米) ) 深圳東部華僑城深圳東部華僑城 9 1500 上海浦江新城上海浦江新5、城 2 1900 北京世紀華僑城北京世紀華僑城 1.5 200 成都華僑城成都華僑城 2 1200 低廉成本獲得大面積土地低廉成本獲得大面積土地 配套和政策方面的絕對支持和配合配套和政策方面的絕對支持和配合 交通交通 公路、地鐵、輕軌 基建基建 如高壓電纜的鋪設等 政策政策 各種稅收優惠等政策 . . 6 以旅游的名義拿地和持續盈利，以地產開發快速回籠資金和補貼旅 游，保障資金、獲取利潤 開發模式二：旅游地產模式開發模式二：旅游地產模式 旅游旅游 獲得大面積低價土地和當 地政府的支持 土地價值提升 持續、穩定的現金流支持 地產地產 資金支持 快速回現，規避風險 后期收益最大化 華僑城控股股份有6、限公司2006年主營收入來源華僑城控股股份有限公司2006年主營收入來源 旅游團費 10% 門票 32% 內部抵消 2% 旅游地產 53% 商品銷售 0% 其他 3% 旅游團費 門票 內部抵消 旅游地產 商品銷售 其他 旅游與地產互補的開發模式旅游與地產互補的開發模式 以免費業主卡的 方式，定義華僑 城地產與主題公 園的關系，是價 值高于同區域其 他物業的關鍵 7 憑借強大的資本優勢和創造性實踐創下多個“中國第一”，保持行 業領先地位，實現產品更新 開發模式三：爭創第一，追求卓越開發模式三：爭創第一，追求卓越 深圳華僑城：總投資，占地 4.8km2 ； 北京世紀華僑城：總投資20億， 占地1.7、5km2 ； 上海天祥華僑城：總投資20億， 占地2500畝； 上海浦江新城：總投資約50億， 占地約2km2 ； 成都天府華僑城：總投資30億， 占地3000余畝； 深圳東部華僑城：總投資35億， 占地9km2 ； 巨大的投資規模巨大的投資規模 中國第一座人文主題公園； 中國第一家企業建造的國家級美術 館； 中國第一個獲世界水公園“行業創 新獎”（瑪雅水公園）； 中國第一條城市高架單軌旅游觀光 列車干線歡樂干線； 中國第一個旅游狂歡節； 中國第一個功能最全的景觀式舞 臺世界之窗環球舞臺； 中國第一個主題文化五星級酒店 中國第一個旅游主題地產品牌模式 . 寫滿第一的發展之路寫滿第一的發展之路 8、追求卓越追求卓越 8 環境提升格調，文化豐富內涵，塑造獨特的華僑城區域價值和生 活品質 開發模式四：塑造文化，培育品質開發模式四：塑造文化，培育品質 先規劃后建設，聘請新加坡規劃設計大 師孟大強先生為顧問，制定總體規劃； 因地制宜，自然生態環境、園林、景觀 文化、休閑設施等，改善和美化城區生 活環境； 自然氣息與濃郁的人文氛圍、開放式的 建筑空間與藝術化園林生態融為一體， “環境質量文化健康教育”的 現代生活示范之城。 因地制宜建設生態城區環境因地制宜建設生態城區環境 主題園區人文旅游； 廣場藝術、美術館、藝術中心、創意園 區等現代藝術建筑成為亮麗的文化景觀 大量文化展覽、藝術演出和慶典性節慶9、 活動打造持續亮點的參與性旅游目的地 專業表演團隊和強大的舞臺創意系統成 為華僑城集團的又一核心競爭力 突出人文旅游，豐富城區內涵突出人文旅游，豐富城區內涵 環境特色環境特色 文化內涵文化內涵 9 專業化經營、科學化管理，積累起豐富的管理操作經驗，有力保證 了集團跨越式發展和品牌輸出 開發模式五：規范化、專業化管理開發模式五：規范化、專業化管理 成立專業化經營公司成立專業化經營公司華僑城集團業務上市整合圖華僑城集團業務上市整合圖 房地產、酒店業務 旅游、文化藝術業務 電子產品業務 包裝產品業務 華 僑 城 集 團 華僑城（000069.SZ） 深康佳（000016.SZ） 華力控股（3366.10、HK） 超前、創新的管理機制超前、創新的管理機制 華僑城集團憲章 科尼爾管理咨詢方案與戰略管理流程 華僑城集團公司戰略規劃 率先通過ISO 9002國際質量管理體系 認證，與國際管理模式接軌 制定華僑城旅游服務標準 錦繡中華管理咨詢公司、華僑城旅游 策劃顧問公司、華僑城國際酒店管理 公司等積累管理經驗、人才并輸出 卓越的旅游管理水平卓越的旅游管理水平 10 以“都市娛樂”為方向，分拆可復制性強的“歡樂谷”模式進行連 鎖發展，展開全國布局和品牌延伸 開發模式六：模式復制，品牌延伸開發模式六：模式復制，品牌延伸 歡樂谷品牌連鎖的優勢歡樂谷品牌連鎖的優勢 定位鮮明，符合都市娛樂未來需求定位鮮明，符合11、都市娛樂未來需求 文化性、娛樂性、休閑性 體驗“歡樂” 空間大 主題新穎，項目豐富，可復制主題新穎，項目豐富，可復制 性強性強 諸多精彩獨有的項目 自由組合變幻，適時更新 結合當地文化，針對性調整 選址城市旅游發展潛力大，地方選址城市旅游發展潛力大，地方 政府支持配合政府支持配合 北京、上海、成都等一線、具 中心地位的城市 消費力和客流支撐 政府主動邀請/無條件支持 豐富的經營管理經驗豐富的經營管理經驗 深圳主題公園群的成功經驗 旅游和地產兩方面經驗的專才 總體品牌產業鏈擴張總體品牌產業鏈擴張 生活方式的復制 形成品牌化產業鏈條， 獲取附加值 華僑城品牌擴張和延伸的方式華僑城品牌擴張和延伸的方12、式 產品品牌連鎖擴張產品品牌連鎖擴張 “歡樂谷”品牌的復制 ”城市客棧“品牌的復 制 11 東部華僑城東部華僑城華僑城模華僑城模 式的完美延續和突破升級式的完美延續和突破升級 2 2 12 東部華僑城是華僑城集團把握市場和政策趨勢，依托成功經驗和 優勢資源，對華僑城模式的又一次成功實踐 東部華東部華 僑城僑城 華僑城經驗華僑城經驗 主題園區、 酒店、藝術、 地產等方面的 操作經驗 旅游地產 模式成熟 市場趨勢市場趨勢 休閑旅游、 生態旅游的興 起，回歸自然 都市人走出 城市的愿望 優勢資源優勢資源 原生態濱海 山地自然資源 合適的城市 距離、便捷的 交通、一定的 區域熱度 政策導向政策導向 產13、業結構升 級和推動旅游 產業迅速發展 市政府計劃 興建體育公園 大梅沙片區 的價值和形象 提升 開發背景開發背景 13 利用規模和資源優勢，定位為生態體驗、觀光娛樂、休閑度假等 多功能一體化的大型綜合生態旅游度假區 區位：區位：距深圳市中心僅20m 車程，香港、澳門及珠三角各 城市2小時車程范圍內; 交通：交通：多條高速公路匯集， 交通便利 資源：資源：濱海山地，大峽谷， 原生態自然空間 規模：規模：占地面積8.25km2，總 投資30億元 開發理念：開發理念：貫穿自然、生態、 科普、體驗等先進開發理念； 集生態旅游、戶外運動、酒店、 溫泉、演藝、美食、購物等多 功能于一體；“讓都市人回歸 自14、然” 開發理念開發理念 14 功能規劃功能規劃 主題區域主題區域 輔助區域輔助區域 配套設施配套設施 創新體驗創新體驗 三谷 三鎮 三街 三部落 云?？炀€ 茵特拉根華僑城酒店 多功能生態劇場 自然與生態自然與生態 健康與活力健康與活力 傳統文化與傳統文化與 異國情調異國情調 自然與人工景觀 的完美結合 高爾夫運動 時尚運動 礦泉SPA 天禪晚會 國際山地歌會 觀音座蓮 核 心 亮 點 核 心 亮 點 韻味濃厚的主體規劃韻味濃厚的主體規劃 風格鮮明的特色項目風格鮮明的特色項目 獨具特色的亮點配套獨具特色的亮點配套 零距離接觸自然零距離接觸自然 第一線享受健康第一線享受健康 最前沿體驗文化最前沿體15、驗文化 巧妙制定整體規劃，提供特色化創新體驗，打造核心競爭力 核心亮點核心亮點 15 大峽谷：生態旅游文化大峽谷：生態旅游文化 以森林、陽光、大地、河流、太空為主題的游樂中心 重在娛樂與享受：重在娛樂與享受：規劃峽灣森林、紅酒小鎮、中心廣場、 發現之旅、地心之旅、未來之旅、海洋之旅和云中部落等8 大主題區域 新奇體驗：新奇體驗：叢林纜車與觀光小火車 茶溪谷：休閑度假旅游文化茶溪谷：休閑度假旅游文化 以茶、禪文化為主題的綠色生態旅游區 重在休閑與怡情：重在休閑與怡情：包括茵特拉根小鎮、茶翁古鎮、三洲茶 園和濕地花園等4個游覽區，體現了西方山地小鎮的風情、東 方茶禪文化的融合、嶺南茶園的幽雅和濕地16、花海的浪漫 新奇體驗：新奇體驗：制茶過程 云海谷：戶外運動旅游文化云海谷：戶外運動旅游文化 以高爾夫運動為中心、以戶外奧林匹克運動訓練基地和野 外拓展訓練基地為兩翼 重在運動與品味：重在運動與品味：占地2.5平方公里，云中揮桿，海天一 色擁有2個18洞高爾夫球場 新奇體驗：新奇體驗：云海奇觀、懸崖飛瀑 功能規劃主題區域功能規劃主題區域 三谷聯動”，突出自然景觀和文化品味，體現“生態其外，文化 其中”的特色理念 16 茵特拉根小鎮：瑞士風 格的商業街，風格迥異 的小店，構造出夢幻般 的桃園世界。 云中部落：古瑪雅風格 的中轉站與觀景臺，塑 造出原始的神秘感。 花鐘教堂：北歐風格 功能規劃輔助區域17、功能規劃輔助區域 三鎮、三街、三部落”集中酒店、商業街和主題休閑游樂等項目， 打造異域文化，形成吸引點 17 礦泉SPA、水上高爾夫等配套設施滿足高端休閑享受 茵特拉根礦泉SPA：擁有 6000平方米的室內SPA中 心、5000平方米的露天山 泉SPA和山地小木屋 提供特色水療、足療、按 摩以及各種美容健康服務 水上高爾夫：專業的 練習場和教練，相對低 廉的收費，把高爾夫文 化帶給普通民眾 高爾夫作為一種新的 休閑運動方式，被越來 越多人接受 功能規劃配套設施功能規劃配套設施 18 云?？炀€、天禪演出、國際山地歌會帶來獨特、新奇的體驗 云?？炀€：由總長8公里的叢 林纜車和森林小火車組成，為 國18、內首創的山地觀光設備組合。 首屆國際山地歌會：邀請國內外富有特 色的團體實景演出，打造新概念山海音樂 會。 大型多媒體綜藝晚會天禪： 創新的3D效果，古典舞、現代 舞、踢踏舞、雜技等中西方多 種元素的濃縮，體現中國傳統 文化，并表達天人合一的人生 理念。 多功能生態劇場：擁有“亞洲 第一屏” 的高清晰LED舞臺背 景顯示屏。 功能規劃特色體驗功能規劃特色體驗 19 功能規劃東部華僑城之最功能規劃東部華僑城之最 延續“敢為人先”的創新精神，創造“9個最”，繼續領跑國內 主題公園和旅游景區 目前中國落差最大、距離最長的濱海人造瀑布目前中國落差最大、距離最長的濱海人造瀑布 中國最陡的山地纜車中國最陡19、的山地纜車 中國第一中國第一LED屏屏 中國舞臺第一梁中國舞臺第一梁 國內旅游景區首個觀光直升機坪國內旅游景區首個觀光直升機坪 國內旅游景區首次增加茶酒工坊游覽項目國內旅游景區首次增加茶酒工坊游覽項目 1 2 3 4 5 6 國內首座近萬平方米的旅游景觀風力發電站群國內首座近萬平方米的旅游景觀風力發電站群 7 舞臺屏幕最小點距離舞臺屏幕最小點距離 8 首創三個動力系統首創三個動力系統 的森林小火車的森林小火車 6 東 部 華 僑 城 之 最 東 部 華 僑 城 之 最 20 主題地產項目天麓，依托主題生態公園的低密度山海大宅 建筑面積 (km2) 產品、戶型 開盤時間 價格 (萬元/m2) 二20、區 1.70 44 棟獨棟大宅 2008.6.28 7-8 七區 1.76 188雙拼、247-334 獨棟、1100 大宅，共 56 套 2008.5.28 雙拼5-7 獨棟7-9 占地732萬平方米，總建 筑面積20萬平方米； 分為七個區，分布在 “三谷”的不同區域； 與山、海、林、球場等 景觀和資源和諧融合； 世界建筑大師理查德邁 耶、新加坡SCDA、加拿 大ALD、香港許李嚴等全 球頂尖公司的原版演繹 功能規劃地產項目功能規劃地產項目 開放簡雅、環境和諧、互動融合 是天麓的 三大開發理念。 21 旅游和地產同時拿地開發，先推出旅游項目為地產搭建價值平臺； 后通過地產回現促進旅游滾動開發21、 分項 2003-2006 2007 2008 2009 2010 基礎設施 建設 旅游開發 地產開發 案例 深圳東部華僑城的開發時序安排 景區開放景區開放 地產銷售地產銷售 旅游開發為先，通過旅游 開發為地產搭建價值平臺 地產回現促進旅游 持續開發 不斷推出新的旅游項目，維 持景區的旅游吸引力 旅游開發旅游開發 不斷深化不斷深化 開發思路：旅游地產開發思路：旅游地產 22 2007年開放項目年開放項目 2008年開放項目年開放項目 2009年開放項目年開放項目 旅游項目旅游項目 茶溪谷： 三洲茶園、濕地公園 大俠谷：瀑布、風車 天禪：觀音蓮座 小鎮：因特垃根古鎮 大俠谷：云中部落 天禪：華興22、寺 小鎮：茶翁古鎮 大俠谷：海洋之心 探索之旅 黎 明樂園大俠谷天街 小鎮：海菲德小鎮 開發特征開發特征 低投入的景觀、體驗及展示項 目 高投入的主題文化體驗項目 高投入的主題體驗項目及主題娛 樂項目 開發目的開發目的 塑環境聚人氣立形象 建立圈層，實現客戶價值 留客旺夜，實現區域價值 關鍵因素關鍵因素 分析分析 1、旅游地產客戶首要關注環境 和形象。 2、基建投入巨大，前期旅游項 目低投入減輕財務壓力 3、景觀展示項目面向多元客戶， 沒有較強的客戶細分，易聚人 氣 1、旅游地產客戶第二關注圈層。 2、主題文化體驗項目易細分游客， 區分游客的興趣、愛好和信仰， 建立圈層。 1、客戶居住需要晚上23、有人氣， 才有安全感 2、主題體驗娛樂項目滿足游客 多樣需求，留客旺夜，增加收入， 實現區域價值。 環境塑造環境塑造 與形象展示與形象展示 文化旅游產品文化旅游產品 打造為主打造為主 刺激性刺激性 主題體驗主題體驗 產品打造為主產品打造為主 分主題園區階段開發，先期環境塑造與形象展示為主，再開發文化 旅游產品，后開發刺激性主題體驗項目 開發思路：旅游開發開發思路：旅游開發 23 公眾休閑配套提前開發，培育其價值成熟，后開放會員制休閑配 套驅動地產開發 2007年開放項目年開放項目 2008年開放項目年開放項目 2009年開放項目年開放項目 2010年開放項目年開放項目 旅游項目 景觀、展示旅游24、項目 主題文化體驗項目 主題體驗娛樂項目 各類文化節慶 休閑配套 1。5200平米室外山林礦 泉SPA 2。18洞公眾高爾夫球場 3。66打高爾夫練習場 1。18洞會員高爾夫球 場 2。6000平米因特垃根 室內礦泉SPA和健康管 理中心 開發目的 面向游客開放，培育礦泉 價值及高爾夫價值成熟 為高端地產客戶提供 專署權配套，驅動地 產開發 礦泉礦泉SPA：公眾礦泉公眾礦泉SPA培育會員制培育會員制SPA和健康管理和健康管理 高爾夫：高爾夫：公眾球場培育會員球場成熟公眾球場培育會員球場成熟 山林礦泉及湖畔泳池主要服務游客，消費居中，由7大 湯泉區組成； 因特垃根活力礦泉和健康管理中心面向高端客25、戶，推廣 會員制，消費居高，由頂級風情療養和健康管理中心組成 18洞公眾高爾夫球場服務游客和高球客，600800元/ 次.人，多次賽事推廣和球場參評培育高爾夫價值； 18洞私人高爾夫球場主要服務地產客戶，并配套頂級 會所，驅動地產開發； 山林礦泉 會員健康管理 私人球場 公眾球場 66打練習場 開發思路：旅游開發開發思路：旅游開發 24 發揮酒店管理優勢，打造主題酒店群：高級酒店立形象為先，服 務地產客戶與商務政客；主題酒店跟進開發，服務游客 分分 項項 2007年開放項目年開放項目 2008年開放項目年開放項目 2009年開放項目年開放項目 2010年開放項目年開放項目 旅游項目 景觀、展示26、旅游項目 主題文化體驗項目 主題體驗娛樂項目 各類文化節慶 地產項目 天麓1、2、7區，超級 高端地產 天麓6、9區，高端地產 酒店 5星級瑞士風情因特垃根 主題酒店 大俠谷瀑布主題酒店 云海谷房車主題酒店 華興寺檀越主題酒店 開發目的 立形象，為高端地產客 戶及商務政客服務 形成主題酒店群，為游客 服務 關鍵要素 分析 1、前期有眾多商務政客 前來考察，有高檔住宿 需求 2、高端地產銷售需要高 級酒店樹立形象 3、高端地產客戶商務交 流和會議需求高級酒店 1、眾多主題娛樂項目開 放營業，游客停留時間延 長，有經濟留夜需求 酒店開發時間及檔次確定核心依據： 游客和地產客戶階段需求形象要求 茵特27、垃根酒店外觀 茵特垃根酒店大廳 檀越主題酒店 房車主題酒店 瀑布主題酒店 開發思路：旅游開發開發思路：旅游開發 25 在擬選區域資源成熟時推出地產物業，發揮依托區域的峰值價值 2007年開放 項目 2008年開放 項目 2009年開放 項目 2009年后開 放項目 旅游 景觀、展示 旅游項目 主題文化體 驗項目 主題體驗娛 樂項目 各類文化節 慶 地產 先后推出天 麓1、2、7區， 共120套 先后推出天 麓6、9區， 共130余套 天麓3、4、5、 8區 依托資 源 海景資源和 高爾夫資源 茶溪谷山景 資源 大俠谷山景 資源及海景 資源 天麓7區， 56套高 爾夫物業，08年7 月發售 天麓28、9區，9棟 獨棟山湖物業， 09年4月發售 天麓6區120 余套山景物 業，09年3 月發售 天麓2區，44套 山海大宅，08年 5月發售 天麓1區，20 棟山海大宅， 08年3月發售 大俠谷大俠谷 云海谷云海谷 茶溪谷茶溪谷 前期前期 中期中期 后期后期 地產價值之地產價值之 依托依托 大梅沙海景資源 及區域價值 高爾夫、茶溪谷山 景資源價值 大俠谷資源價值 區域價值 開發目標開發目標 地產回現 依托資源地產升值 地產深度開發 前期地產開發嫁接成熟海景資源和會籍 權回現；中期嫁接成熟山景資源盈利； 后期嫁接成熟區域價值和配套價值深化 開發 開發思路：地產開發開發思路：地產開發 26 基建和環29、境恢復，塑環境可進入；立形象育資源和區域價值；完善 和強化文化旅游，高端地產回現平衡財務；旅游與地產起飛雙贏 階段階段 200306年年 基建整治期基建整治期 2007營業項目營業項目 區域啟動期區域啟動期 2008營業項目營業項目 培育發展期培育發展期 2009營業項目營業項目 快速發展期快速發展期 2010營業項目營業項目 深化發展期深化發展期 旅游旅游 景觀恢復和基 建期 茶溪谷： 三洲茶園、 濕地公園 大俠谷：瀑布、風車 天禪：觀音蓮座 小鎮：因特垃根古鎮 云海谷：18洞 公眾球 場 大俠谷：云中部落 天禪：華興寺 小鎮：茶翁古鎮 大俠谷：海洋之心 探索之旅 黎明樂園 大俠谷天街 小鎮30、：海菲德小鎮 深化、舉辦各種文 化節慶 地地 產產 天麓1、2、7區 天麓6、9區 天麓3、4、5、8區 酒酒 店店 5星級茵特拉根酒店 森林礦泉及活力礦泉 SPA 大俠谷瀑布酒店 房車主題酒店 華興寺檀越酒店 塑環境，梳交 通，解決山地 區域可進入性 和可游玩性 核心項目開發樹 立區域形象 5星主題酒店和 36洞山地高爾夫 立形象，培育資源 價值 完善組團開發，強 化文化項目開發，細 分客戶 依托山海價值開發 高端地產開發回現， 平衡前期投入 強化娛樂和節慶旅游項 目，留客旺夜，提升旅 游收入和區域價值 依托山湖景及區域價值 開發高端地產，實現地 產和旅游雙盈利 開發思路總結開發思路總結 231、7 旅游地產”綜合盈利模式，旅游業務帶來穩定現金流，地產業 務快速回籠資金 東部華僑城主營業務構成：東部華僑城主營業務構成： 旅游項目運營：旅游項目運營：主題公園是華僑城主營業務的之一 配套地產開發配套地產開發：單純的主題公園運營不是東部華僑城 盈利的主要來源，度假地產銷售支撐區域的持續收益 我們的優勢在于，旅游業務帶來穩定現金流，地產業務快速 回籠資金。 華僑城董事長劉平春 東部華僑城雖然也是旅游園區，但近期業績迅速增長的主要 動力，還是來自與景區同步開發的地產銷售。 華僑城董秘李柯輝 01234 2007年上半年 2008年上半年 門票收入(億元) 500550600650 2007年上半32、年 2008年上半年 旅游人數（萬人次） 2008年上半年：門票收入毛利率為年上半年：門票收入毛利率為52.36，旅游業務對，旅游業務對 總體利潤貢獻為總體利潤貢獻為1.71億元億元 區域 總體 收益 開發歷程 兩者相結合的的區域收益特征兩者相結合的的區域收益特征 旅游+地產 開發模式 初期初期 35億元億元 盈利模式盈利模式 地產91% 門票 3%酒店3% 高爾夫 3% 東部華僑城的全部收東部華僑城的全部收 入中，地產占入中，地產占91% 28 東部華僑城東部華僑城 近9km2、總投資 35億元的大型生 態旅游度假區 締造多個“中 國之最” 三個主題園區， 大俠谷是歡樂谷 模式的成功復制 和33、升級 細致而周到的景 區、酒店和物業 管理及服務 生態其外、文化 其中”的開發理 念 旅游地產的開 發和盈利模式 從規劃和開發思路來看，東部華僑城是華僑城模式的繼承和延續 29 單一主題園區向綜合休閑旅游的突破單一主題園區向綜合休閑旅游的突破 在保留原生態自然景觀上，將高科技娛樂型主題園區融入區內生態環境的現代生態 景觀的山地生態旅游度假區； 城市中心向郊野地帶突破城市中心向郊野地帶突破 處于深圳東部郊野，遠離深圳鬧市區，但又在市區一小時都市圈內，是周末假日出 游的理想去處；從產品設計、區域規劃上都充分考慮與地處城市外圍的特定空間， 形成良性互動關系，建造非都市型的休閑類旅游產品； 觀光旅游向34、休閑度假突破觀光旅游向休閑度假突破 根據現代社會旅游業、休閑業等新興產業的發展趨勢和特點，尤其是休閑旅游的要 素特征，在整體規劃中突出生態環境的本體價值，體現“讓都市人回歸自然”的人 性關懷，突出了項目的特色和優勢。 同時，東部華僑城又是在把握市場趨勢、結合資源文化的基礎上， 對華僑城模式的成功突破，帶動了華僑城模式的改良和升級 30 未來華僑城將秉承先進經驗和因地制宜、勇于創新的精神，進一 步加快全國的戰略擴張 北京歡樂谷模式 上海浦江模式 深圳東部華僑城 模式 深圳歡樂海岸模式 旅游產業業 態 主題公園 商務休閑、都市旅 游 生態旅游、會議 度假 開放式公共游樂場 所 房地產業業 態 高端住宅、商業、 酒店 高端住宅、別墅、 商業、寫字樓 別墅、商業、酒 店 商業 適用范圍 少數中心城市 發達地區大城市的 衛星城或新城區開 發帶 中心城市、一線 城市、二線城市 中心城市、一線城 市、二線城市 選址要求 市內或近郊，公 共交通便利 城市周邊新建社區 城市周邊2-3小時 車程內廣大地區 城市公共休閑功能 區、老城區改造 模式推廣的 宏觀背景 消費升級、娛樂 需求快速增長 城市化快速推進 產業結構升級及 政策導向推動旅 游業快速發展 城市功能從生產型 向消費型、休閑型 轉變 華僑城的幾種“旅游地產”擴張模式華僑城的幾種“旅游地產”擴張模式 31 THE ENDTHE END