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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO，北京城市新地標。2010年熱點、焦點樓盤，其 銷售額在北京遙遙領先，開盤當日創收27.7億，3個月后銷 售過百億，一時間各大媒體爭相報道，矚目全城。 逆市熱銷，百億神話，其背后的秘密在哪里？ 匯報說明： Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 未來時代新城市空間！ 銀河 SOHO Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 開盤當天2、銷售27.7億， 三天銷售46.75億！ 在風云變幻的市場下， 銀河銀河SOHOSOHO如何逆市熱銷？如何逆市熱銷？ Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO價值研究 第一部分 第二部分 第三部分 第四部分 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 第一部分 基于對銀河SOHO的初步了解 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO基本情況 占地面 積 5萬 開發3、商開發商 SOHOSOHO中國中國 建筑面 積 33萬 物業類 別 甲級寫字樓 可售商 業面積 8.6萬 可售辦 公面積 16.6萬 層數 共4棟建筑，地下 3層，地上18層 （圖示中6#為園 林，下兩層為商 業） 物管費 寫字樓24元/月， 商業30元/月 （含夏季空調費、 不 含冬季供暖費 ） 地理位 臵 東城小牌坊胡同甲七號（朝陽門立交橋西南側） 銀河SOHO 銀河SOHO是朝陽SOHO的三期，地 處東二環交通商務區的核心區域，是 目前東二環內唯一的也是體量最大的 商業項目。由榮獲普利茲克建筑獎的 扎哈哈迪德建筑師事務所擔綱設計， 該項目將成為北京城市中心的地標性 建筑。 園林 Code4、 of this report | 7 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO產品情況 總括 B1-F3層為商業用途，F5-F18為辦公用途 樓高60米，B3 3.6 米，B2 4.8 米，B1 5.4 米，F1 6.0 米，F2 5.2 米，F3 5.2 米， F5-F17 3.5 米，F18 5.1 米 辦公 戶型面積在100 -300 平米之間，滿足不同客戶需求。標準層層高3.5 米，有三棟塔樓的頂層層 高達5.1 米，適合對層高有特殊需求的客戶。 商業 項目地標性的建筑形式能夠最大程度地吸引客流，有利于商業運營。 戶型合理，最大限度滿足各商鋪獨立戶5、型的展示面和迎客面的均好性。 商鋪整層面積在1260-7900，最小單套50-100，大到500，更大到獨棟上萬平米。 銀河SOHO 集商業辦公于一體，是東二環最大的綜合型項目。 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 第二部分 基于對銀河SOHO的區位價值理 解 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO區位價值 北京黃金地段，核心區北京黃金地段，核心區 域：域： 2008年，北京市政府開辟了東二環 交通商務區，并將此區域定位為新 興產業金6、融功能區和高端商務服務 的聚集地。 亞洲最大的現代化立體亞洲最大的現代化立體 綜合交通樞紐：綜合交通樞紐： 項目緊鄰東二環，集公交、機場快 軌、地鐵為一體，多元化、立體化、 連接東西、貫穿南北。地鐵2號線， 6號線出入口與項目的地下商街直接 聯通，人潮涌動，占盡天時、地利、 人和。 地鐵6號線 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO區位價值 國家核心支柱產業的總部聚集地國家核心支柱產業的總部聚集地 中國電信、中國移動、中石化、中海油、中國人壽、中國人保、中國銀行、外交部、司法部等重量級 企業 總部及國家職能7、部門林立于此，產業鏈的聚集效應日益明顯，造就了這一獨特區域不可復制的黃金身 價。區域已經自上而下，形成了多層級、多領域的互補多贏經濟生態鏈，它們與本區域的多元文化一 起， 以其優越的地理位臵和經濟、政治、文化上的多重優勢迅速崛起。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 第三部分 基于對銀河SOHO的產品價值體 系 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色全球頂級設計師扎哈哈迪德擔 綱 全球頂尖設計師扎哈全球頂尖設計師扎哈哈迪德擔綱設計，建8、成后成北京新地標哈迪德擔綱設計，建成后成北京新地標 扎哈哈迪德是廣州歌劇院、德國寶馬汽車中央大樓、美國辛辛那提當代藝術中心等世界頂級項目的 設計師，建筑界均稱扎哈代表未來。2010 年入選美國時代周刊 100 位全球最具影響力人 物， 在思想者組別中拔得頭籌。 未來時代新城市空間未來時代新城市空間 銀河銀河SOHOSOHO代表新時代的城市規代表新時代的城市規 劃。劃。 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色參數化設計理念，結合中國傳統的梯田演繹 自然 引用新興的參數化設計，將各種參數相互聯系成為一個系統，形成連9、續漸變的差異化及動引用新興的參數化設計，將各種參數相互聯系成為一個系統，形成連續漸變的差異化及動 感的視覺形式。其中一個參數靈感來源于中國傳統的梯田，與現代文明結合，綿延不斷，感的視覺形式。其中一個參數靈感來源于中國傳統的梯田，與現代文明結合，綿延不斷， 如夢如幻。如夢如幻。 Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色借鑒中國院落思想，與現代結合 借鑒中國院落思想，與現代結合借鑒中國院落思想，與現代結合 借鑒中國院落思想，同時又完全屬于二十一世紀建筑，圓弧流線型設計，通過單體的整合營造出一個 壯觀的整體，每棟建筑個10、體均有中庭及交通核心，創造出豐富流動的空間景致和室外平臺。 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 銀河銀河SOHO SOHO 綠色綠色 節能建筑節能建筑 一系列綠色建筑策略 建筑特色一座真正意義上的節能環保建筑 一系列綠色建筑策略 設自行車位和更衣室、低排放機動車 位等措施以激勵使用更加綠色的出行 方式； 選擇冷屋面系統減少建筑熱島效應影 響； 景觀節水，中水回收利用及節水器具 的使用，以達到項目綜合節水減少至 少20%； 采用節能燈具、高效冷機、高性能 雙銀-LOW E玻璃等節能策略以達到 綜合節能14%； 選擇綠色11、制冷劑，減少對大氣臭氧 破壞和全球氣候變暖； 辦公空調設臵分戶計量，以有效利 用能源，減少能源浪費。 Code of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色已獲美國綠色建筑委員會認可 設計施工遵循領先能源與 環境設計建筑評級體系標 準 目前已取得美國綠色建筑委員會認可， 預期目標為LEED CS 2.0 銀級。 LEED是受到官方及市場一致認可的綠色 建筑評估體系，是超出國家范圍的國際標 準，全球只有41個國家有LEED認證項目。 LEED認證分四個等級，認證級、銀級、 金級、白金級。CS是LEED認證的一方面， 為Core 12、and shell的縮寫，意指核心與外 觀。 銀河銀河SOHO SOHO 綠色節能建綠色節能建 筑筑 Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 建筑特色網殼屋頂結構，視覺完美，通透 采光 如同清風薄霧般的玻璃采光天頂飄浮在四個橢 圓形的商業中庭之上，室內外空間的界限也隨 之被結構通透的特性所消融了。 這種輕質透明的結構給建筑施加了最小可能的 荷載，并極大提升了公共空間品質，在視覺和 力學上達到了完美的平衡。 玻璃采光天井 Code of this report | 18 Copyright Centaline Group,13、 2010 人性化園林景觀，通透的建筑形體，模糊了 室內與室外的界限，給人開闊輕松的感官體 驗。 周邊的綠色植被是一組起伏的裝飾草坡毗鄰于 建筑流暢的曲線與起伏的自然景觀之間。在有 如月光般柔美的燈光效果下，帶給人愉悅的感 受。 景觀特色人性化園林，實現工作與休閑完美 結合 一 半 工 作 ， 一 半 休 閑 。 一 半 工 作 ， 一 半 休 閑 。 Code of this report | 19 Copyright Centaline Group, 2010 景觀特色360景觀世界，全角度視野 平臺的相互錯綜位移，不同層面對彼此視角的介入，產生環繞著的、引人入勝的環境。建 筑在從下至上的14、不同層面各個方向展開，所以它是一個 360 度的建筑世界，沒有角落也沒 有不平滑的過度，源自自然的啟迪，建筑的外觀展示了連續流動的深空間。 Code of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2010 B1-F3為商業，5.2-6.0米的層高，最大限度滿 足各商鋪獨立戶型的展示面和迎客面的均好性。 一 二 三 五 銀河廣場地下一層的河谷式商街與朝陽門 雙地鐵（地鐵2號、6號 線）交通樞紐貫通， 匯集區域主流人群； 銀河的大型下沉廣場與朝陽門一期（中 國銀行）和二期（朝陽門SOHO）在地下 一層貫通，為在這里的辦公和商業人群 提供方便快捷的商業15、交通通道 F3 層商業帶精裝修交房，省掉或減少商業 裝修期，提早實現租金收益 四棟塔樓的商業在F3 層有連橋連通室內 部分區域預留大面積相對獨立的具備餐飲條 件商業，可以滿足大型餐飲商業的需求 四 商業產品特色地標性建筑，貫通雙地鐵， 最大限度匯聚人流 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 地標性的建筑形式最大程度地吸引客流。 考慮本項目和周邊辦公居住人群需要的設計， 連通地鐵的開放設計，匯聚區域主流人群，是 購物商務談判場所，是絕佳的休閑公共空間。 商業產品特色地標性建筑，貫通雙地鐵， 最大限度匯聚人流 Code o16、f this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 F5-F18為寫字樓，100-300平米的辦公戶 型空間，3.5-5.1米的層高，滿足不同客戶 的需求 一 二 三 六 少數戶型有室外花園，少數頂層戶型還具 備屋頂露臺條件 四棟塔樓之間在部分樓層有空中走廊連 接，便于不同塔樓的辦公人員交流 高層部分戶型有內外雙面景觀，即可欣賞北 京雄偉建筑，有可攬盡銀河SOHO自身的獨 特景觀 每棟辦公樓都有一個自然采光的橢圓形中庭， 辦公樓走廊圍繞中庭布臵，區別傳統，輕松 自然 部分戶型可增設小型衛生間或吧臺 四 辦公產品特色戶型可選擇性多，景觀開闊 高層17、部分整層面積在2000平米左右，適合 大中型公司整層購買和使用 五 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 第四部分 基于銀河SOHO的營銷策略探究 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 本項目在該商圈內，屬政府規劃區域，吸引眾多知名企業總部 大樓， 未來的升值空間大。 2 市場背景 本項目位于東直門朝陽門商圈內的核心位臵，周邊商業項目 眾多， 但都離本項目較遠，無法形成合力共同烘托的商業氛圍。 1 從國十一條到限購令，政策頻頻出臺，打擊了投機購18、房者。但 本項 目屬于商業項目，不在政策限制范圍內。 3 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 項目推廣 2008年5月收購位于北 京東二環內的大型商業 綜合項目凱恒中心， 并命名為朝陽門 SOHO。 2009年7月，項目設 計亮相，獨特的建筑 設計造型引發媒體熱 議 2009年10月，項目亮 相設計的未來論壇， 將朝陽門SOHO三期正 式更名為銀河SOHO 2009年11月，項目 參加設計生產力 展覽，吸引過5萬人 參觀，場面火爆空前。 2009年底，項 目破土動工 2010年5月，2010政 變地產論壇在銀河 SO19、HO舉行借勢推出本 項目，并強調本項目的 商業前景。 2010年5月，再次亮相 設計的未來論壇， 強調了其參數化設計的 理念，是未來建筑的代 表。 2010年6月26日， 項目正式開盤。寫 字樓均價6萬元/， 商鋪8萬元/ 開盤當天銷售合同額達27.7億，三天達46.75億，截止到2010年9月25日銷售合同額達101億。 目前寫字樓均價在6.5萬元/，商鋪價在8-15萬元/不等，均余少量產品。 2010年5月項目獲得預售許可 證 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 該項目共六棟樓，B1-F3為商業部 分，F5-F120、8為寫字樓部分，其中6號 樓從F2層為園林。 首次開盤推出3號樓，5號樓，寫 字樓采用整層銷售及散售的方式，商 業采用分割出售的銷售模式。 項目推廣采用整層銷售結合散售的方式 首次推 售單位 Code of this report | 27 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO利用潘石屹在晉察冀等地的老客戶資源，將項目向北京之外的市場拓 展，據潘石屹介紹稱，銀河SOHO在開盤前三天的客戶數據中，60%為老客戶。 潘石屹還稱，從銀河SOHO開盤前三天成交客戶看，26%為一次性付款，按揭客戶首 付都在50%。 項目推廣拉攏老客戶，瞄準外地市場 Code of21、 this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 2、商業分割銷售， 難以統一經營管理， 如何保證投資者信心？ 項目推廣難點 1、政策頻頻出臺， 市場觀望情緒重， 如何保證逆市熱銷？ Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 項目推廣參加2010政變地產，強調商 業地產春天來臨 2010年5月5日，2010政變地產論壇在銀河SOHO舉行，國務院發展研究中心金融研究 所副所長巴曙松、潘石屹、任志強等專家、地產大腕發表政策解讀，意指商業地產春天 的到來。借勢退出本項目，同時強調22、本項目的商業前景。 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 項目推廣 開發商自主經營：開發商自主經營：銀河SOHO中的全部商業面積作為SOHO中國自持商業由 SOHO中國統一招商經營，是SOHO中國繼前門大街之后的第二個自持商業。 引進知名品牌：引進知名品牌：銀河SOHO迎接來自世界各國的知名品牌及各國企業及辦事處 的入駐，為業主保證了出租率。 最大限度匯聚人流：最大限度匯聚人流：在建筑設計過程中，以造型的獨特性及商業貫通城市雙地 鐵的開放設計，匯聚區域人流。 Code of this report | 31 Copyr23、ight Centaline Group, 2010 2009年10月26日11月10日， 銀河SOHO參展北京世界設計大 會設計生產力，開幕當天有 理事會成員、國內外知名設計師、 媒體等500多人，借此擴大項目 知名度。 2009年10月12日，本項目 亮相于設計的未來論 壇，SOHO中國將本項目 名改為銀河SOHO。 2010年5月12日，設計的未來 論壇在SOHO總部舉辦，其中展 示了銀河SOHO，強調了其參數 化設計的理念，是未來建筑的代 表。 快速傳播，擴大知名 度 頻頻亮相 設計論壇、設計展覽 Code of this report | 32 Copyright Centaline24、 Group, 2010 搜狐焦點精英品鑒會借媒體之勢擴大影響 走進未來，品鑒銀河走進未來，品鑒銀河 2010年9月15日搜狐焦點精英品鑒會走進 未來的建筑銀河SOHO。賞析世界著名設計大 師扎哈哈迪德運用充其幻想和超現實主義的設計理念構筑的銀河SOHO，體驗逆市熱銷的奧 秘。以此通過媒體的力量擴大項目影響力。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 承接頂級設計師扎哈哈迪德北京首次演講會，借此傳 遞項目的高端性，獨特性。 2011年3月4日下午，頂級建筑設計師扎哈哈迪德在銀河SOHO樣板間發表了她在北京的首 次演講。在25、演講過程中，扎哈 哈迪德講述了其設計廣州歌劇院、德國寶馬公司總部等頂級 設計的歷程，以此締造了銀河SOHO的高端性，并通過扎哈哈迪德的影響力向市場成功推 廣了銀河SOHO。 Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 項目樣板間欣賞 Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 項目樣板間欣賞 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 項目樣板間欣賞 Code of this repor26、t | 37 Copyright Centaline Group, 2010 項目樣板間欣賞 Code of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2010 產產 品品 創創 新新 規規 劃劃 人人 性性 化化 營營 銷銷 內內 外外 結結 合合 品品 牌牌 影影 響響 攜世界頂級設計師巨資打造 時代新城市空間，成北京新 地標； 采用輕盈屋頂結構，拓寬視 野； 采用綠色建筑，獲權威認證。 地鐵出口直通商業廣 場，最大限度匯聚人 流 寫字樓景觀視野開闊， 連通商業，實現工作 與休閑相結合。 內：高打未來時代新城市空間 概念； 外：瞄準外圍市場，吸27、引山西等外 地客，拉攏SOHO中國的老客戶； 引進世界知名品牌及辦事處入駐。 以SOHO中國的 品牌影響力帶動 項目。 總結各點擊破，占領市場 Code of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2010 銀河SOHO，一個由頂級 設計師打造的矚目地，一個 集結時尚藝術與中國院落思 想的新城市空間，一個工作 與休閑完美結合的悠閑地。 這里氣宇軒昂，閑適散漫， 與眾不同！ 北京地標性建筑，值得 借鑒！ Code of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2010 關于SOHO中國 SOHO 中28、國有限公司創立于1995 年，是中國房地產行業領袖，目前北京最大的房地產開 發商，主要在北京、上海城市中心開發高檔商業地產。SOHO 中國的品牌代表著前衛和有 活力的建筑設計，同時它也是物業投資者值得信賴的投資品牌。公司與國際知名建筑師合 作，結合本土客戶的需求，把他們創新的設計理念轉化成引領潮流的物業。 2007 年10 月8 日，SOHO 中國在香港聯交所成功上市。這是亞洲最大的商業地產IPO。 2006 年至2009 年，SOHO 中國連續四年被財富雜志（中文版）評為中國最受贊賞 的公司。 SOHOSOHO中國所開發項目中國所開發項目 Code of this report | 41 Copyright Centaline Group, 2010 Thanks for your attention Wish you a good day!