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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010 老板問：地怎么樣？ 老板說：你找*總聯系吧！ 策劃答：我回去做份報告給你！ 幾天后，完美的報告出來了， 但項目跟策劃沒關系了！ 為什么？為什么？ Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 看地的目的？ 如何看地？如何看地？ 看地 準備 看地 以外 看地 以內 看接 合部 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 回答剛才的回答剛才的為什么？為什么2、？ 看地一定不是為了寫報告！看地一定不是為了寫報告！ 簡單一句話：看地為了找到一張圖簡單一句話：看地為了找到一張圖 能描述，能描繪，能讓人明白，能讓人認可能描述，能描繪，能讓人明白，能讓人認可 Code of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2010 靈與肉的關系 看地為找項目的魂！ Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 看地準備：到地塊是看地工作的核心工作，不是開看地準備：到地塊是看地工作的核心工作，不是開 始！始！ 獲得資料獲得資料 看地看地 再看地再看地 思考思3、考 再思考再思考 獲得資料獲得資料 思考形成問題思考形成問題 看地印證問題并發現問題看地印證問題并發現問題 再思考解決問題再思考解決問題 看地印證問題看地印證問題 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 看地準備：準備好幾個問題！看地準備：準備好幾個問題！ 怎么去？怎么去？ 最近的路？經過什么？來回的路？ 聽說了什么？看看是不是？聽說了什么？看看是不是？ 山有多 高？。 感覺像什么？感覺像什么？ 大小規模、上下形態、高低檔次 工作量、裝備工作量、裝備 Code of this report | 7 Copyright Ce4、ntaline Group, 2010 看地準備：應對異常看地準備：應對異常 迷路是最大的幸運強化了交通意識 雨天看地的優勢地勢與方位 晚上看地的收獲生活方式 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 如何看地？根據空間結構分成地外、地內、接合部如何看地？根據空間結構分成地外、地內、接合部 。 邊長與周長？相鄰空間關系決定三者的邏輯關系：邊長與周長？相鄰空間關系決定三者的邏輯關系： 小邊長大周長，地內重要；大邊長小周長，地外很重要；小邊長大周長，地內重要；大邊長小周長，地外很重要； 外生地，地內重要；外熟地，地外重要外生地，5、地內重要；外熟地，地外重要 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 周長與邊長：首先要計算，其次要有空間感，練“眼力”周長與邊長：首先要計算，其次要有空間感，練“眼力” 復習高中數學里的課程 Code of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2010 看地的目的？ 如何看地？如何看地？ 看地 準備 看地 以外 看地 以內 看接 合部 Code of this report | 11 Copyright Centaline Group, 2010 出門就算開始出門就算開始6、看地以外看地以外了了 計算距離、統計配套、比較優勢、建立參 照系 Code of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 學習設計院：如何表現區位、交通、資源、配套等學習設計院：如何表現區位、交通、資源、配套等 等等 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 四至的表現有四至的表現有N N種，你為什么選擇那一種？種，你為什么選擇那一種？ Code of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2010 要有區域范圍 要7、有態勢特征 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 A A 容易被忽視的角度，有的項目很重要，從外往里看！ 關于項目地塊的認識 年月日下午：，中城置地一行五 人乘車從園景天下，走長江路過臨泉路來到元一名城， 沿著正在擴建的嘉山北路趕到建設中的鑫源小區，眼前 的情景，我們不禁感嘆項目優秀的地理位置 項目與元一名城 毗鄰而居，一條 擴建中的嘉山路 與臨泉路榮事 達大道賦于片區 無限的想象空間 關于項目地塊的認識 項目正北的板項目正北的板 橋河對岸橋河對岸 從對岸看從對岸看 項目及板項目及板 橋河橋河 項目地塊正北為 一地塊（8、用途不 明），東北角緊 臨板橋河，但河 道淤塞水質混濁， 河對岸為住宅小 區有幼兒園學 校，擴建的嘉山 路將架橋連接兩 岸 項目地塊意示圖 待建項目 待建項目 元一名城 待建項目 元一名城 板橋河 鑫源小 區 板橋河 路 待建 嘉 山 路 市政路 三萬英尺的太空 元一 名城 元一 名城 待建 項目 鑫源鑫源 小區小區 待 建 項 目 臨泉路 嘉山路 榮事達 大道 空地 空 地 空地 項目公共交通 市內乘46、107、117、 124、126、142路公 交車在綠都花園站或 乘151、233路公交車 至躍進村站,但站臺 離項目較遠 Code of this report | 21 Copyrig9、ht Centaline Group, 2010 看地以外看地以外的幾個要點： 1、郊區大項目交通、規劃、資源、文化是重點； 2、市區小項目人流、消費是重點； 3、市區大項目規劃、歷史、配套、經濟、樣板是 重點； 4、商業類項目人流、業態是重點； 5、產業類項目政府意圖是重點； 看地的目的？ 如何看地？如何看地？ 看地 準備 看地 以外 看地 以內 看接 合部 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 基本功：紅線、密度、容積率、高度、寬度、間距、消防基本功：紅線、密度、容積率、高度、寬度、間距、消防 、標準層、商業、地下10、室、單元規劃、擴初、地勘、標準層、商業、地下室、單元規劃、擴初、地勘 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 沒有條件就沒有方向沒有條件就沒有方向 Code of this report | 25 Copyright Centaline Group, 2010 參數：山體、水域、標高、坡度、尺參數：山體、水域、標高、坡度、尺 度度 Code of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2010 看地以內看地以內的幾個要點： 1、建筑擺向是否充分利用土地與資源； 2、路網組11、織是否合理對接市政與土地利用； 3、地形地勢是否能形成物業差異化，降低工程成 本； 4、價值分級是否指導物業價值與開發； 5、地下未知文物、河床、軟基礎； 6、其它價值泉井、古樹、山體、水域、地形等； 看地的目的？ 如何看地？如何看地？ 看地 準備 看地 以外 看地 以內 看接 合部 Code of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2010 教練講：充分利用球場的寬度教練講：充分利用球場的寬度 Code of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2010 一定要沿地塊邊線走一圈，空間感、12、光線、風向不一定要沿地塊邊線走一圈，空間感、光線、風向不 一樣一樣 個人記錄：個人記錄：30003000畝地，走了近畝地，走了近3 3個小時個小時 Code of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2010 50005000畝地，老板走了三天，目的要到“界”畝地，老板走了三天，目的要到“界” Code of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2010 為什么一定要到邊界？因為很多人不到邊界！為什么一定要到邊界？因為很多人不到邊界！ 最先提出濕地建 筑風險，否定了 老板的親水豪宅 物業，被13、政府規 劃部門認為是 “行家”！ Code of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2010 相鄰關系的價值最大化：低品質變成高附加值相鄰關系的價值最大化：低品質變成高附加值 北向相鄰多層建筑，使南 向新建筑形成低品質，實 地看地建議不挖地下停車 場，利用半地下空間抬高 首層正負零，形成入戶大 堂、半地下停車庫，成本 計入低層住宅，形成高附 加值。 Code of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2010 上海建筑倒塌、地下室工程影響相鄰建筑等事件，上海建筑倒塌、地下室工程影響相鄰建筑14、等事件， 都緣于沒有處理好項目邊界關系！都緣于沒有處理好項目邊界關系！ Code of this report | 34 Copyright Centaline Group, 2010 看接合部看接合部的幾個要點： 1、清楚地內與地外的任何相互關系； 2、接合部一般均是難點，要有解決方法； 3、解決好接合部是提高土地利用率的第一步； 4、大項目注意地內分期結合部； Code of this report | 35 Copyright Centaline Group, 2010 總結如何看地？到地塊前，腦子里有圖，看地是在修正它總結如何看地？到地塊前，腦子里有圖，看地是在修正它 、給它著色，看完地可將它畫出來給到別人。、給它著色，看完地可將它畫出來給到別人。 腦子里有圖腦子里有圖充分的看地前準備充分的看地前準備 修正修正詳細的調研比較詳細的調研比較 著色著色建筑基本功建筑基本功 畫畫畫畫寫報告寫報告 Code of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2010 高手過招在意，不在形，不少項目輸在高手過招在意，不在形，不少項目輸在看地上看地上，請重視！，請重視！