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1、1蓬萊萊萊萊項項項項目目目目海海海海韻韻韻韻苑苑苑苑整整整整體體體體建建建建議議議議報報報報告告告告蓬萊項目組 2005 年 8 月 26 日 2產品建議部分產品建議部分產品建議部分產品建議部分 第一節 項目開發策略建議3 第二節 項目總體規劃建議3 第三節 建筑內部規劃設計建議3 第四節 建筑外部規劃設計建議3 第五節 社區園林規劃設計建議3 第六節 社區配套、智能化、設施設備標準建議3 第七節 物業管理建議3 第八節 戰略協作伙伴建議3 3第一節第一節第一節第一節 項目開發策略建議項目開發策略建議項目開發策略建議項目開發策略建議 1 1 1 1、蓬萊房地產蓬萊房地產蓬萊房地產蓬萊房地產開發2、開發開發開發現狀現狀現狀現狀分析分析分析分析 縱觀當前蓬萊市整個房地產開發現狀，基本上是先以低端的住宅、公寓開發切入市場，然后才逐漸，有層次的推出更高級的產品。如黃海花園開發之初，先開發西區，以 6 層多層為主，逐漸往東開發，到東區末尾才推出11 層的小高層，實現價值最大化。這種由低到高分期滾動的開發模式較為保險，使得整個樓價有逐步上升、增值的感覺。 2 2 2 2、本本本本項目開發策略建議項目開發策略建議項目開發策略建議項目開發策略建議 本項目一期占地 133 畝，建筑面積約 20 萬平米，在蓬萊現在的市場中屬中大體量，從策略上分兩個組團開發為妥，這樣可以減輕資金壓力，以一組團利潤來啟動二組3、團的開發，以一期利潤來啟動二期的開發，不僅抗風險能力增強，周期縮短，也可獲得更高的資金回報。具體為具體為具體為具體為一一一一期期期期一組團一組團一組團一組團開發開發開發開發 2/52/52/52/5 的體量的體量的體量的體量，一期二組團一期二組團一期二組團一期二組團開發開發開發開發 3/53/53/53/5的體量的體量的體量的體量，產品按此比例進行產品按此比例進行產品按此比例進行產品按此比例進行。同時在一期一組團開發時，大部份配套景觀同步啟動，為一期銷售創造好的景觀形象、配套條件，同時也為一期一組團、二期搭建好營銷平臺。 具體開發節奏表 4一期類別一期類別一期類別一期類別 開發時間開發時間開發時間開發時間 地塊位置地塊位置地塊位置地塊位置 開發面積開發面積開發面積開發面積 建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積 建筑形態建筑形態建筑形態建筑形態 建筑朝向建筑朝向建筑朝向建筑朝向 一組團 2005