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1、房地產業營改增應用實戰 2016.10 珠江投資 營改增應用實戰 珠江投資 營改增應用實戰 珠江投資 營改增應用實戰 珠江投資 營改增應用實戰 珠江投資 營改增應用實戰 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 廣州公積金最新政策廣州公積金最新政策 繳存職工： 自2016年5月1日起實施的營業稅2、改增值稅政策，使部分職工取得購房發票的時間推遲。為維護廣大繳存職工的利益， 方便提取，我中心對購房提取證明資料調整如下： 自2016年5月1日起，職工在廣州市購買一手住房，且因稅務政策調整不能及時取得購房發票的，在職工的購房合同已 經上傳至“陽光家緣”網站且可查詢的前提下，職工可提供一下證明資料申請提取住房公積金： 一、償還購房貸款本息的 首次提取時提供一下資料的復印件一份（并提供原件用于核對）：經市（或區）房地產交易登記部門監證登記的購房 合同、 借款合同、房款收據（須注明姓名、身份證號碼、購房金額、詳細購房地址，并加蓋有效印章）。 二、非按揭購買自住住房的 首次提取時提供以下資料的復印件一3、份（并提供原件用于核對）：經市（或區）房地產交易登記部門監證登記的購房 合同、房款收據（須注明姓名、身份證號碼、購房金額、詳細購房地址，并加蓋有效印章）。 職工累計提取金額不可超過職工已經提供的房款收據或者購房發票的總金額，超過時需要補充后期房款的收據或者 發票至銀行前臺補充掃描。二次及以上提取與其他情形的購房提取相同，僅需提供本人身份證即可在銀行網點前臺辦理， 或者可以通過網上營業大廳（個人版）、手機APP、微信公眾號等平臺申請提取。 下述情形的，仍按關于提取住房公積金有關問題的通知（穗公積金管委會20031號）規定提交相關資料，具 體操作辦法請詳見廣州住房公積金提取服務指南： 1、購買廣州4、市行政區域外的住房； 2、購買本市二手住房； 3、購買本市一手住房且已及時取得購房發票的。 廣州住房公積金管理部門 2016年8月 珠江投資 營改增應用實戰 二、房地產開發企業自行開發的開發產品轉為固定資產后再銷售出租問題二、房地產開發企業自行開發的開發產品轉為固定資產后再銷售出租問題 河北：河北：房地產開發企業銷售權屬登記在自己名下的不動產，應當按照納稅人轉讓不動產增值稅征 收管理暫行辦法（國家稅務總局2016年第14號公告）的規定進行稅務處理，不適用房地產開發 企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第18號）， 不允許扣除土地成本。 按照現行政策僅有5、“納稅人銷售自行開發的房地產項目，可在銷售額中扣減土地價款”，對于 房地產開發企業自持有物業進行商業出租的，則只有建造成本可以抵扣進項稅額，將導致房地房地產開發企業自持有物業進行商業出租的，則只有建造成本可以抵扣進項稅額，將導致房地 產商業租賃企業在企業生命全周期內出現稅負上升。產商業租賃企業在企業生命全周期內出現稅負上升。 建議：建議：對于納稅人自持有的物業，按照均衡稅負的原則。分期（如30年）給予扣除土地價款。 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改6、增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 廣州政策：物業公司轉售水電的情形，市局口頭答應回復物業公司轉售自來水可選擇按3%簡易征收進行備案。 序號序號 問題問題 各區域解答各區域解答 發布區域發布區域 1 關于物業公司代收水電 費、暖氣費問題-物業 公司代收水電費，暖氣 費，繳納營業稅時實行 差額征稅，開具代開普 通發票，而營改增試點 政策中并未延續差額征 稅政策。 對此問題，在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待： 1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按照發票金額繳納增值稅； 2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，我們建議開具收據7、，暫按代購業務的原則掌握，同時 具備以下條件的，暫不增收增值稅： （1）物業公司不墊付資金 （2）自來水公司、電力公司、供熱公司等將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給 客戶； （3）物業公司按照銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。 浙江、山東、 河北、廣州 2 物業管理企業代有關部 門收取水、電、燃（煤） 氣費增值稅征收管理問 題 我們已在全面推開營改增政策指引（三）中進行了明確，基于上述原則，現對有關物業管 理企業代收業務的操作口徑進一步明確如下： 1、物業管理企業代收的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租，在收到款項時向消費 者開具收據，并全額轉8、付給水、電等實際提供方的，不作為物業管理企業的增值稅銷售額，不 繳納增值稅。 2、物管理企業的代收轉付行為，不得向消費者開具增值稅發票，同時，其接受的增值稅發票 也不得抵扣進項稅額或作為費用列支，否則，將視為增值稅的轉售行為。 3、物業管理公司向提供方或銷售者收取的手續費收入，按照“級代理服務”繳納增值稅 山東 六、代收水電費問題六、代收水電費問題 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇9、稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增10、應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 到底是增稅還是減稅到底是增稅還是減稅？ 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 工程計價依據文件工程計價依據文件 住建部住建部建辦標2016年04號住房城鄉建設部辦公廳關于做好建筑業營改增設計工程計價依據調整準備工作的 通知 北京北京京建發2016年116號北京市住房和城鄉建設委員會關于印發關于建筑業營業稅改增值稅調整北京建 設工程計價依據的實施意見的通知 浙江浙江省建建11、發2016年144號關于建筑業實施營改增后浙江省建設工程計價規則調整的通知 上海上海市滬建市管2016年42號關于實施建筑業營業稅改增值稅調整本市建設工程計價依據的通知 江蘇江蘇省蘇建價2016年154號省住房城鄉建設廳關于建筑業營改增后江蘇省建設工程計價依據調整的通知 遼寧遼寧省遼住建2016年49號住房和城鄉建設廳關于營業稅改增值稅后遼寧省建設工程計價依據調整的通知 廣東廣東省粵建市函2016年1113號廣東省住房和城鄉建設廳關于營業稅改增值稅后調整廣東省建設工程計價依 據的通知 黑龍江黑龍江省黑建造價2016年2號黑龍江省住房和城鄉建設廳關于黑龍江省建筑廳營業稅改增值稅調整建設計 價依據12、和招投標有關事項的通知2016.4.26 四川省四川省川建造價發2016年349號四川省住房和城鄉建設廳關于印發建筑業營業稅改增值稅四川省建設工 程計價依據調整辦法的通知 河南河南省豫建設標2016年24號河南省住房和城鄉建設廳關于我省建筑業“營改增”后計價依據調整意見 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資13、 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 三、運營模式籌劃（續）三、運營模式籌劃（續） 1、采購模式 （2）甲供材 根據財稅201636號文件規定，一般納稅人為甲供材提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計 稅方法計稅。那么，房地產企業與建筑企業簽訂建筑合同時，是采用甲供材（即由甲方提供的 材料）還是乙供材更為有利？ 找到兩種方式的稅負橫點： 設可以抵扣17%進項稅額的甲供材為X，建筑工程造價為Y14、。 則：Y/（1+11%）=X/(1+17%)*17%+（Y-X)/(1+3%)*3%。 解：X=0.6035Y,X/Y=60.35%。 即甲供材占到建筑工程造價的即甲供材占到建筑工程造價的60.35%60.35%時兩種方式稅負相同，高于這個比例甲供材對房地產企業時兩種方式稅負相同，高于這個比例甲供材對房地產企業 更為有利。更為有利。 采用采用甲供甲供材對房地產企業來說，建筑工程取得的進項稅大于乙供材方式，對房地產企業有利。材對房地產企業來說，建筑工程取得的進項稅大于乙供材方式，對房地產企業有利。 思考：假設房地產企業與供材企業為關聯企業，是甲供還是乙供？思考：假設房地產企業與供材企業為關聯企業，是甲供還是乙供？ 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 珠江投資 營改增應用實戰 政策篇政策篇內控篇內控篇稅籌篇稅籌篇 營銷用品和樣板房的稅務處理 車位的處理，不同車位土地適用不同的分法，影響 業態結構。 劃撥、投資、購買型資產資產剝離 融資性租賃回購 廣告位租賃地下車位的租賃 物業的水電轉售 酒店的早餐與吧臺銷售 物業營運公司與地產公司分立運作 酒店管理公司子公司與分公司的不同模式 THANKS