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1、今天課程 房地產基礎知識 我國房地產運行情況 典型房產企業簡介（含珠江投資產品系） 房地產策劃知識分享 房地產基礎知識 目錄 2 房屋建筑基本概念 3房屋建筑常識 4行業術語 5 房地產交易類型 1房地產基本概念 第一章 ：房地產基本概念 區分房產、地產、房地產三者間的概念差別，并明確三者間的聯系。 房地產 : 房地產是房產和地產的總稱。其在物質上是由土地及土地上的建筑 物和構筑物構成的。在經濟學上也叫不動產。（如住宅、大廈、學校） 地產： 即指能夠為其權利人帶來收益或滿足其權利人工作或生活需要的土 地資產。 地產類型： 居住用地：指住宅區內的居住建筑本身用地，以及與建筑有關的道路 用地、綠化2、用地和相關的公共建筑用地。 工業用地：主要是指工業生產用地，包括工廠、動力設施及工業區內 的倉庫、鐵路專用線和衛生防護地帶等。 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產資料的用地、包括國 家儲備倉庫、地區中轉倉庫、市內生活供應服務倉庫、危險品倉庫等。 交通用地：指城市對外交通設施用地，包括鐵路、公路線路及相關的 防護地帶等用地。 地產類型： 市政用地：指用于建造各種公共基礎設施的用地，包括城市供水、排水、道路、 橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎設施使用的用地。 商業服務用地：指為整個城市或小區提供各種商業和服務業的用地。包 括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。 公共綠化用地：指城市3、區域內的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶 等占用的地產。這類用地主要是為改善城市生態環境和供居民休憩所用。 教科文衛設施用地：這類用地包括各類大、中、小學校，獨立用地的科 學研究機構、實驗站、體育活動場所、衛生醫療機構等的地產。 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產。 軍事用地：指提供為軍事活動服務的用地，屬特殊用地。 其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區邊緣的農田、牧 場、空地等。 土地所有權：指土地所有者在法律規定的范圍內，對其擁有的土地享 有占有、使用、收益和處分的權利。 土地所有權可分為：國有土地和集體土地兩類。 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土4、地，國家是國有土地所有 權的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權，沒有所有權。 集體土地：屬于農村居民集體經濟組織所有的土地，集體土地所有權 的主體是農村居民集體經濟組織。 房產的分類 住宅建筑物：可細分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。 生產用房：指社會各類物質生產部門作為基本生產要素使用的房屋。包括 工業、交通運輸和建筑業等生產活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等 辦公用房：指政府行政部門、事業部門、社會團體以及企業公司等處理日 常事務和從事社會經濟活動提供服務的房屋，亦稱寫字樓。 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構用房、 宗教用房等等。 房產所有權的分類 占5、有權：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產的前提條件。 使用權：指按照財產的性能和用途行使利用的權利，以滿足人們生產 和生活的需要。 收益權：指憑借所有權而取得的經濟收入或利益，如房屋所有權人將 房屋出租而收取的租金。 處分權：決定財產事實上和法律上存在形式和運動方向的權能，只有 財產的所有人才具有財產的處分權。 房地產市場的分類 是由房地產一級市場（俗稱土地市場）、房地產二級市場（俗稱樓盤 開發）、房地產三級市場（俗稱二手房交易）組成的。以上三個級別 的市場稱為房地產市場 （1）房地產一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間 的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經營。 （2）房地產二級6、市場：是增量房地產交易市場，指房地產經營者與 房地產使用者的縱向流通市場。 （3）房地產三級市場：即存量房地產交易市場，是房地產所有者將 房地產使用權或所有權再轉讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于 消費市場的重新配置。 什么是房地產產權？ 是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具 體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利。 什么是土地使用權？ 土地使用權是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發 權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地 使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后，如該土 地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用7、者可申請續用，經批準并 補清地價后可以繼續使用 什么是期房？ 期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產大 產權證（完成初始登記）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費 者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為 買“樓花”，這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。 購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。 什么是現房？ 現房是指開發商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費 者在這一階段購買商品房時應簽現房買賣合同。在通常意義上指的 現房是指項目已經竣工驗收合格可以入住的房屋。 、“五證”與“兩書” 五證：a.建設用地規劃許可證；b建設工程規劃許可8、證；c.建設工程開 工證；d.國有土地使用證；e.商品房預售許可證； 兩書：a住宅質量保證書、b住宅使用說明書； 房地產開發商預售商品房地產時應符合什么條件？ （1） 土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書； （2） 取得建筑許可證和開工許可證； （3） 工程進度達到該地區要求（封底/+-00） 向開發商購買一手商品房申請登記時，購房者需交的稅費有哪些？ 買賣契稅，按買價征收3-6% 房屋買賣合同印花稅為0.03%，交易印花稅為0.05%，房屋租賃印花 稅為0.1%。 第二章 ：房屋建筑常識 1，住宅平面分類 房型 B E C D A平面 復式 躍式 其他錯層 平面 一 居 一居是指房型設9、計上有一間屋子用于居 ??；標準定位面積，公房3050平方米； 商品房4080平方米 二居 二居是指房型設計上有兩間屋子用于 居??；標準定位面積，公房5070平方 米；商品房80120平方米 三居 三居是指房型設計上有三間屋子用于 居?。粯藴识ㄎ幻娣e，公房6090平方 米；商品房120160平方米 平面 其他分類 錯層 錯層是指房屋的廳、臥、衛、廚、陽臺 處于高度不同的平面上。 其他 一般指在上述三種類型基礎上的衍生。 例如：夾層（層高較低的錯層） 躍層式 躍式是指房屋占據兩個完整的樓層，并 通過房屋內部的樓梯上下 復式 復式是指房屋占據兩層，但上層空間不 是一個完整的層 高度不完整、空間不完 10、整 復式 躍層 錯層 2，建筑結構常識 A 建筑結構特性 B 構成材料 C 建筑結構組成 D 建筑結構分類 建筑結構的特性 建筑結構 建筑結構一般指指建筑物中由承重構件組成 的結構體系。 結構特性 結構特性一般指必須具備足夠的強度、剛度、 穩定性、耐久性和耐火性等。 建筑結構的構成材料 構成材料構成材料： 鋼筋、混凝土等?？梢杂梢环N材料構成，也可以由兩種 或多種材料構成。 建筑結構的組成 建筑結構組成建筑結構組成： 基礎、柱、梁、板、墻等。 建筑結構的分類 備注： 一般4層以下有磚木結構的房屋，比 較少見。 47層一般為磚混 高層多為框架 木 結 構 磚 混 結 構 鋼土 筋結 混構 凝 鋼 11、結 構 鋼土 與結 混構 凝 鋼土 管結 混構 凝 如何判別承重墻 材質 一般標準磚的墻是承重墻，加氣磚的是 非承重墻。 厚度 一般150mm厚的隔墻是非承重墻，如衛 生間，廚房出現較多（37墻為承重墻） 房屋檔次 一般的中低檔的住宅樓、別墅都是磚混 結構的。高檔的都是框架結構的多。 承重墻 一般地講，磚混結構的房屋所有墻體都 是承重墻；框架結構的房屋內部的墻體 一般都不是承重墻。 結合區分 一般墻與梁間緊密結合的是承重墻；采 用的斜排磚的方法的是非承重墻。 框架結構 主要是靠板- 次梁-主梁- 柱-基礎-地 基，這樣的方 式傳遞荷載， 墻不承重。 磚混結構 墻體是承受荷 載的。 3，基本知識12、常識 樓層描述樓層描述 多層建筑（7層以下 含6層，房屋所在層 3層，簡寫3/6） 小高層建筑（8 11層，配電梯） 高層建筑（11層以 上） 超高層建筑（100米 以上） 優 樓房中多層樓有“金三銀四”的說 法，即六層樓三層最佳，四層次之。 劣 高層樓中層次較高的價位也較高， 但二手房中頂樓除外。 朝向知識 多層 多層樓朝向多為南北正向或東西側向 高層板樓 高層板樓與多層樓的朝向相似 高層塔樓 高層塔樓多為四角，其朝向多為東南、 西南、東北、西北及各種斜向 朝向 以主臥 室窗戶 所對應 的方向 為準 朝向與通透 客廳臥室廚衛 衛生間能直接 采光、通風即 可（西向除外） 廚房一般來說 不選北向13、為宜 防止由于朝向 不好外面風壓 太大，引起油 煙的倒灌 一般以朝南為 最佳，其他朝 向的優劣順序 大致為東南、 東、西南、北、 西。 以主臥室朝向好或 多數臥室朝向好為 評判標準。臥室以 南向為佳，不要靠 外墻。臥室朝向為 東南、東、東北也 可，最好不選朝西 的臥室。 面積知識 占地面積 建筑物基底及其功能需要占用的面積，也叫紅線面積 使用面積 是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后 的直接供住戶生活的凈使用面積，俗稱地磚面積； 公攤面 積 指建筑物的樓梯、電梯井、外墻、公共門廳、走道、設 備間、首層大堂及小區內其它一些配套設施的分攤面積 建筑面積 指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平14、面積，包含了房屋 居住可用的實用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面 積、其它公攤面積等。 套內面積 套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。套 內建筑面積不等于地毯面積。 公攤面積 分攤的公用建筑面積包括： 大堂、公共大廳、走廊、過道、 共廁、電梯前庭、樓梯間、電梯井、 電梯機房、垃圾道、管道井、消防 通道、水泵、水箱、冷凍機房、配 電室、煤氣調壓室、空調房、電梯 工休息室、警衛室、衛星接收等。 不記入的公攤面積： 倉庫、車庫、供暖鍋爐 房、人防地下室、物管用 房、警衛室 第三章房屋建筑基本概念 土地交易出讓年限 70年 居住用地 50年 教科文衛體育用地（商住） 50年 工業用地 商業15、旅游、娛樂 40年 基礎 容積率:項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值, 反映土 地利用程度、使用強度 及其經濟性的技術經濟指標;容積率 = 建筑總 面積用地面積 別墅：1; 低層住宅：1-2; 高層住宅：3; 普通住宅與非普通住宅的區別（容積率低于1.0為非普通住宅） 朝向知識 建筑密度 項目用地范圍內各種建、構筑物占地面積總 和占總用地面積的比例。也可以是建筑物基 底總面積用地面積, 反映建筑用地范圍內 的空地率和建筑物的密集程度 綠地率 是指項目綠化用地總面積占用地面積的 比例。 層高 住宅高度以“層”為單位計算，是指下層地 板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，目 前，一般住16、宅層高在2.8米左右，不得低于 2.5米。 基礎知識 凈高 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上 表面到上層樓板下表面之間的距離。 進深 住宅的進深就是指住宅的實際長度，指 一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻 皮到后墻皮之間的實際長度，進深大的 住宅可以有效的節約用地。 開間 指一間房屋內一面墻皮之間到另一面墻皮之間 的實際距離，住宅開間一般為3.3、3.6、4.2 米，較小的開間范圍，可縮短樓板的層間跨度， 增強住宅結構的整體性、穩定性和抗震性; 第四章 ：行業術語 住宅性質 普通住宅 普通住宅是指各區指導價以下且小于144 平方米（市場上需求量最大），容積率 高于1.0 公寓 公寓是指商品房217、4小時電梯、保安，24 小時管道熱水; 商辦性質、商住、住宅性質 別墅 別墅是指獨棟、聯排、疊拼建筑; 裝修分類 毛坯 毛坯是指水泥地，白墻 一般用于住宅 簡裝修 簡裝修是指地磚、白墻 一般用于住宅及 商住兩用項目 精裝修 精裝修是指木地板，包門、包窗住宅及 酒店式公寓 基本生活設施 雙氣 雙氣一般指暖氣、燃氣（天然氣或煤氣） 全齊 全齊一般指常用家電（電視、冰箱、洗 衣機）和家具（床、衣柜、沙發、電視 柜、整體櫥柜） 第五章，房地產交易類型 房屋分類 經適房 經濟適用房是指政府為照顧普通收入職 工建造的微利商品房（利潤為3%以下）. 二手房 二手房一般是指經過一次交易之后再上 市交易的房屋。18、 房改房 房改房是指經過房改辦批準購買的房屋. 商品房 商品房是指開發商開發的以商品價出售 的房屋，含成本和利潤兩部分. 二手房概念 已購商品房 獲準上市交 易的已購公 房 已購經適房 二手房是指由市國土資源和房屋管理局頒 發所有權有效證件，業主擁有完全處置權 的房屋。 什么是二手房 私產房 二手房概念詳解 私產房 私產房又稱為私產住宅、私房，是由個人或家庭購買、建造的住宅， 唯一一種可以做銀行貸款的產權性質的房屋. 已購商品房 購買經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房 獲準上市交易的已購公房 指城鎮職工按照有關住房改革政策的規定，按成本價或標準價（含標 準價優惠辦法）購買的公有住房； 已19、購經適房 指按政府規定的指導價格購買的經濟適用住房，包括城鎮職工按照高 于有國家及政府有關城鎮住房制度改革政策規定的成本價購買的安居工 程住房和集資合作建設的住房 房地產交易的基本類型 房地產的買賣 取費標準： 買方 按照成交價1% 賣方 按照成交價 1% 房地產的租賃 取費標準： 共收取相當于一個月租金金額作為代理 費（買賣雙方各半） 課程回顧 房地產基礎知識 術語 建筑常識 建筑基本概念 交易類型 第一節完 產品系列 優家系列 悅系列悅系列 城系列城系列 性價比高性價比高交通便利交通便利功能實用功能實用 首次 置業 都市都市白領白領新銳人群新銳人群新婚小家新婚小家 城市衛星大城市衛星大城城20、 時尚健康時尚健康 簡潔明快簡潔明快 緊湊實用緊湊實用 配套配套自自成成 現代 時尚 代表 項目 惠州惠州珠江四季悅城珠江四季悅城 從化從化珠江壹城珠江壹城 南海南海科技數碼城科技數碼城 北京北京珠江四季悅城珠江四季悅城 惠州惠州珠江四季悅城珠江四季悅城 精工系列 羅馬羅馬系列系列景系列景系列 精英白領精英白領金領金領小企業主小企業主 城市城市中心中心配套成熟配套成熟精致舒適精致舒適 居住 環境 改善 歐式 古典 大型大型社區社區 歐式歐式風格風格 生活品味生活品味 精致精致舒適舒適 代表 項目 廣州華景錦苑廣州華景錦苑佛山珠江羅馬新都佛山珠江羅馬新都 廣州珠江羅馬廣州珠江羅馬家園家園 典藏系21、列 帝景系列帝景系列御景系列御景系列 成功人士成功人士新貴階層新貴階層財富財富一族一族 城央城央地段地段尺度寬闊尺度寬闊 多次 改善 居住 新古 典主 義 品質生活品質生活藝術藝術風格風格 彰顯彰顯身份身份專屬會所專屬會所 代表 項目 北京北京珠江御景灣珠江御景灣江門江門珠江帝景灣珠江帝景灣 奢級系列 鉑世系鉑世系列列境灣境灣系列系列 權權富頂端富頂端財財智智階層階層 家族家族 傳承傳承 城央核心城央核心珍稀資源珍稀資源恢弘大氣恢弘大氣 個性 化 大師出品大師出品 一流品牌一流品牌 定制品質定制品質 稀缺 景觀 資源 代表 項目 上海珠江鉑世上海珠江鉑世古北里古北里 廣州廣州珠江東境珠江東境橫琴橫琴珠江灣珠江灣 THANKS