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1、租賃合同重點難點問題及合同租賃合同重點難點問題及合同 審查要點審查要點 20172017年年8 8月月 1 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 二、租賃合同審查要點二、租賃合同審查要點 2 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 案例：案例： 甲公司與香港歐易姆公司于2012年3月1日簽訂框架協議，約定將 21萬平方米房屋交付期出租經營，并約定協議簽訂之日起45天內簽訂正 式租賃合同，否則，框架協議自動終止。合同約定了租金標準、租賃年 限和免租期等。同時約定，由香港歐易姆公司在北京2、注冊成立全資子公 司履行租賃合。 合同簽訂后，香港歐易姆公司委托張三全權負責場地招商事宜，張 三與李四等人在北京成立北京歐易姆公司。2012年8月至2013年3月， 甲公司相繼將場地交付北京歐易姆公司。北京歐易姆交付了200萬租金 預付款。 2015年1月，甲公司要求收回場地并自行招商經營，作為法務人員 ，如何設計訴訟策劃方案（包括如何確定被告、訴訟請求及其理由）。 3 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （一）租賃合同效力（一）租賃合同效力 1 1、效力判斷標準：、效力判斷標準：出租人就未取得建設工程規劃許可3、證或者未按照建設工程規劃許可證的未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的 規定建設的房屋規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準 建設的，建設的，人民法院應當認定有效。合同備案不影響合同效力合同備案不影響合同效力。 2、沖突：沖突：最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的 函復 2003民一他字第11號。根據中華人民共和國合同法和最高人民法院關于適用 中華人民共和國合同法若干問題的解釋（一）的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋 未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關于房屋租賃合同4、未經消防驗收或者經消防驗收不 合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租中華 人民共和國消防法第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不未經驗收或者驗收不 合格的，應當認定合格的，應當認定租賃合同租賃合同無效。無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安 消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三， 租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防 安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全5、驗收合格，不是認定房但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房 屋租賃合同效力的必要條件。屋租賃合同效力的必要條件。 4 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （二）數份租賃合同優先順序（二）數份租賃合同優先順序 1 1、優先順序：、優先順序： （1）已經合法占有租賃房屋的； （2）已經辦理登記備案手續的； （3）合同成立在先的。 2 2、效力：均有效，、效力：均有效，不影響各個合同效力。 3 3、法律后果：、法律后果：不能取得租賃房屋的承租人可請求解除合同、賠償損失。 5 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃6、合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （三）優先權（三）優先權 1 1、優先購買權與合同無效的爭議、優先購買權與合同無效的爭議 （1）合同法第230條，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限 內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。 （2）最高法民法通則司法解釋第118條，出租人出賣出租房屋，應提前三個月通應提前三個月通 知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋 的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效該房屋買賣無效。 （3）最高人民法院關于審理城鎮房屋租7、賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題 的解釋第21條，出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他 侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予 支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支 持。持。 6 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （三）優先權（三）優先權 2 2、通知的合理期限：民法通8、則司法解釋、通知的合理期限：民法通則司法解釋3030天，租賃合同司法解釋天，租賃合同司法解釋1515天天 3 3、優先購買權行使障礙、優先購買權行使障礙： （1）房屋共有人行使優先購買權的； （2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （3）出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的； （4 ）第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。 7 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （三）優先權（三）優先權 4 4、同等條件界定：、同等條件界9、定：價款總額相同，支付條件相同。實際交易價格與備案 合同不一致時，以實際交易價格確定價款總額。 5 5、優先承租權：、優先承租權：非法定權利，可約定，屬預約合同權利，基于合同約定 受法律保護。 依據：上海房屋租賃條例第44條，房屋租賃期滿繼續出租的，承租人 在同等條件下享有優先承租權。武漢、深圳、廈門、浙江、貴州等都有類 似的規定。 6 6、法律后果、法律后果：合同有約定按約定；沒有約定，出租人侵犯優先承租權， 需賠償承租人損失。 8 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （四）合同無效后租金標準確定（四）合同無10、效后租金標準確定 合同無效：合同無效：參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。無效損失參 照司法解釋第9條、第13條、第14條規定處理。 司法解釋第9條：承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形 成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意 利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀 。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有； 不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。 司法解釋第13條：承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用， 由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應 11、予支持。 9 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 司法解釋第14條：承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處 理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（1）辦理合法建設 手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（2）未辦理合法建設手續的， 擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。 （五）承租人欠繳物業管理費，是否有權要求業主承擔物業管理費。（五）承租人欠繳物業管理費，是否有權要求業主承擔物業管理費。 依據：物業管理條例第42條、物業糾紛案件司法解釋第7條，業 主對物業管理費承擔連帶責任。 10 租賃合同重點難點問題及12、合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （七）合同解除或終止裝飾裝修處理原則（七）合同解除或終止裝飾裝修處理原則 1 1、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外， 未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀 。 2、承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒 有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （1）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失 的，應予支持； （2）因承租人違約導致合同解除，承13、租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失 的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償； （3）因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過 錯承擔相應的責任； （4）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙 方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。 11 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （七）合同解除或終止裝飾裝修處理原則（七）合同解除或終止裝飾裝修處理原則 3、承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承14、租人請求出租人 補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。 4、承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔 。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。 （八）轉租（八）轉租 1、承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租 的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失 的，承租人應當賠償損失 12 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （八）轉租（八）轉租 2、承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。 出租人知道或者應當知15、道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以 承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不 予支持。 （九）次承租人騰退義務（九）次承租人騰退義務 房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務 的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持 13 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （十）抵押權和租賃權（十）抵押權和租賃權 1、抵押人將已出租的房地產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效 期內對抵押物的受讓人繼續有效。 2、抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合16、同對受讓人 不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知 承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠 償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造 成承租人的損失，由承租人自己承擔。 14 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 一、租賃合同重點難點問題一、租賃合同重點難點問題 （十一）所有權和租賃權（十一）所有權和租賃權 買賣不破租賃原則：買賣不破租賃原則： 合同法第229條，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃 合同的效力。 15 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要17、點 二、合同審查主要要點二、合同審查主要要點 1、合同主體； 2、租賃物權屬證明； 3、租賃面積（范圍、是否包括停車位）和租賃用途； 4、場地交付及其交付確認書； 5、租賃保證金； 6、租金標準及其遞增比例； 7、租賃期限及其起止時間； 8、首期租金支付時間，以及其他租金付款條件及其發票； 9、免租期； 16 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 二、合同審查主要要點二、合同審查主要要點 10、承租人對租賃物保護照管義務； 11、物業管理公司聘請，以及水電費、物業管理費、其他費用繳納； 12、轉租、分租及次承租人權利義務（包括是否同意轉租、分租及其后果、 解除合18、同后承租人負責解決與此承租人的關系）； 13、加建、改建、裝修裝飾管理程序及其合同終止和解除后，加建、改建、 裝修裝飾處理原則； 14、招牌和廣告； 15、保險； 16、續租； 17 租賃合同重點難點問題及合同審查要點租賃合同重點難點問題及合同審查要點 二、合同審查主要要點二、合同審查主要要點 17、合同解除或終止條件（包括改變用途、欠付租金、租賃保證金、水電 費、物業管理或其他費用、違反合同約定轉租、分租）； 18、承租人員因導致合同解除、終止，免租期應計收租金； 19、合同解除或終止后場地交付，以及逾期交付場地的處理； 20、租賃物被拆遷時補償原則； 21、保密義務； 22、不可抗力； 23、違約責任； 24、爭議解決及其法律適用。 18 謝謝大家！