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1、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 及合同審查要點及合同審查要點 20172017年年8 8月月 1 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 二、商品房買賣合同審查要點二、商品房買賣合同審查要點 2 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 案例： 甲和乙共有一套房屋，乙方長期居住在美國，乙方授權委托甲方出售 該房屋。授權委托書明確乙方委托甲方出售該房屋，房屋地址為林和路 162號天地花園天雅閣1201房。中介公司工作人員丙與乙方通過2、微信多 次商談。2016年3月31日，中介公司組織甲方與丁方簽訂房屋買賣合同 ，約定以360萬元的價格將林和路160號天地花園天雅閣1201房出售給 丁方，甲方為乙方代理人簽字，約定爭議管轄為廣州仲裁委，簽訂后出 示授權委托書后原件被甲方帶走，留下復印件。合同簽訂后收取定金20 萬元，并約定遞件后支付余款。后因乙方價格上漲反悔，發生爭議。甲 方向廣州仲裁委申請仲裁，以乙方未同意出售房屋，未在合同合同上簽 字，且價格顯示公平為由，要求解除合同。 問題：如何應對仲裁申請？ 3 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （一）未3、取得預售而銷售房屋（一）未取得預售而銷售房屋 1 1、預售許可證取得條件：、預售許可證取得條件： 城市商品房預售管理辦法城市商品房預售管理辦法第五條：第五條： （一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書； （二）持有建設工程規劃許可證和施工許可證； （三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投 資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。 4 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 廣東省商品房預售管理條例廣東省商品房預售管理條例第六條第六條 取得商品房預售4、許可證應具備下列條件： （1）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照； （2）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書； （3）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全 監督手續； （4）已確定施工進度和竣工交付使用時間； （5）三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下 室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構 工程； （6）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶； （7）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權； （8）法律、法規規定的其他條件 5 商品房買賣合同重5、點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 2 2、未取得預售許可證明簽訂合同的效力：、未取得預售許可證明簽訂合同的效力：未取得商品房預售許可證明， 與買受人簽訂的商品房預售合同無效；但在起訴前取得商品房預售許可證 明的，可認定有效、 依據依據; ;最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問 題的解釋題的解釋第二條：第二條：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的 商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明 的，可6、以認定有效。 6 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題 （一）未取得預售許可證明銷售房屋（一）未取得預售許可證明銷售房屋 3 3、未取得預售許可證明銷售房屋的表現形式：、未取得預售許可證明銷售房屋的表現形式：認購、預訂、排號、發放 VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用，參加 任何展銷活動。 4、未取得預售許可證明銷售房屋的法律后果：未取得預售許可證明銷售房屋的法律后果：城市房地產開發經營管 理條例第三十九條：縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違責令停止違 法行為，沒收違法所得法行為，7、沒收違法所得，可以并處已收取的預付款已收取的預付款1%1%以下以下的罰款。 廣東省商品房預售管理條例廣東省商品房預售管理條例第三十六條 違反本條例第六條規定預售商品房的，由主管 部門責令停止預售，沒收違法所得，可以處以其已預售的商品房價款百分之三十以上百分之 五十以下的罰款 7 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 （二）商品房認購書（二）商品房認購書 1 1、法律性質：、法律性質：預約合同，獨立有效的合同。但具備商品房銷售管理辦 法第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，且實際收取款項，8、則屬 于商品房買賣合同。 依據：司法解釋第5條，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備商品房銷售管理辦法第 十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議 應當認定為商品房買賣合同。 2、商品房銷售管理辦法第十六條商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（一）當事 人名稱或者姓名和住所；（二）商品房基本狀況；（三）商品房的銷售方式；（四）商品房 價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（五）交付使用條件及日期；（六）裝飾 、設備標準承諾；（七）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公 共設施的交付承諾和有關權益、責任；（八）公共配套建筑的產權歸屬9、；（九）面積差異的 處理方式；（十）辦理產權登記有關事宜；（十一）解決爭議的方法；（十二）違約責任； （十三）雙方約定的其他事項。 8 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 （二）商品房認購書（二）商品房認購書 2 2、拒簽商品房買賣合同的后果、拒簽商品房買賣合同的后果： （1）符合司法解釋第5條規定的，按房屋買賣合同來繼續履行； （2）不符合司法解釋第5條規定的，適用定金法則。 （3）因房價上漲而惡意拒簽房屋買賣合同，可支持差價損失。 9 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買10、賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 （三）銷售廣告、宣傳資料不實或不一致（三）銷售廣告、宣傳資料不實或不一致 1 1、銷售廣告的表現形式：、銷售廣告的表現形式：（1）為外地購房者辦理城市戶口指標；（2） 地鐵或其他交通設施通過的陳述；（3）學校或其他小區配套設施（包括 容積率、綠化、游泳池、網球場、幼兒園等）的陳述；（4）對商品房美 觀性質量的陳述；（5）對商品房使用功能質量的陳述。 2 2、性質：（、性質：（1 1）商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請要約邀請；（2）出賣人 就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體11、確定， 并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為 要約要約。 3、法律后果：（、法律后果：（1）該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視 為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。（2）構成虛假宣傳的 ，工商部門予以行政處罰。 10 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 （三）銷售廣告不實或不一致（三）銷售廣告不實或不一致 4 4、損失賠償額的界定：、損失賠償額的界定： （1）對廣告中說明和允諾與實際履行不符部分進行評估，由出賣人賠償 給買受人。 （2）無法12、評估的，深圳法院做法為：商品房買賣合同約定總價1%至2%。 11 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 （四）房屋面積差問題（四）房屋面積差問題 1 1、面積差、面積差3%3%的比例是否可以自由約定？的比例是否可以自由約定？ （1）司法解釋第14條，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑 面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。 （2）2004年第10期最高法公報案例，長城國際傳播有限責任公司與北 京遠洋大廈有限公司商品房買賣合同糾紛案，雙方約定面積差5%。 2 213、按套計價能否免除開發商面積縮水的責任？、按套計價能否免除開發商面積縮水的責任？ 開發商交付房屋不符合約定面積，屬嚴重違約，應承擔相應違約責任 。若約定按套計價，但合同沒有約定相應處理方式和違約責任，則仍可按 照司法解釋14條規定處理（參考案例：魏某與申鑫公司商品房買賣合同糾 紛案）。 12 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 （三）房屋面積差問題（三）房屋面積差問題 3 3、公攤面積差能否免責？、公攤面積差能否免責？ （1）最高法司法解釋14條：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建建14、 筑面積筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理； 公攤面積也屬于建筑面積，按此約定，仍需承擔相應違約責任。 （2 2）廣東省高院觀點：公攤面積減少，不可免責。）廣東省高院觀點：公攤面積減少，不可免責。商品房買賣合同約定 按套內建筑面積計算單價，公共部位和公用房屋分攤建筑面積的建設費用 計入套內建筑面積銷售單價內，不再另行計價，如交付房屋時建筑面積少 于合同約定的，出賣人應依最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛 案件適用法律若干問題的解釋第十四條的規定承擔違約責任。具體賠償具體賠償 數額可參照如下方式計算：總房價數額可參照如下方式計算：總房價（套內面積分攤面積）（套內面15、積分攤面積）減少面積減少面積 。 13 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （五）逾期交付房屋問題（五）逾期交付房屋問題 1 1、交付條件：、交付條件：取得商品房竣工驗收備案表、住宅質量保證書、 住宅質量說明書。 2 2、不符合約定的房屋交付條件，買受人接收了房屋，可否要求開發商承、不符合約定的房屋交付條件，買受人接收了房屋，可否要求開發商承 擔違約責任？擔違約責任？ 觀點一：觀點一：買受人接收了房屋，則以行為方式變更了合同約定的交付條件， 以交鑰匙之日作為交付之日，開發商不承擔違約責任。 觀點二：觀點二：開發商交付16、房屋不符合合同約定條件，不構成有效交付，應以實 際符合交付條件之日為交付日期，開發商應承擔相應的違約責任。 14 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （五）逾期交付房屋問題（五）逾期交付房屋問題 3 3、逾期交付的表現形式、逾期交付的表現形式： （1）開發商未按約定期限交付房屋 （2）買受人合理拒絕收房視為開發商未按期交付房屋。 合理拒絕理由合理拒絕理由：A:未提供合同約定交付條件的必要證明文件 B:房屋質量不符合約定要求，或者質量不符合國家強制性 標準。 15 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同17、重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （五）逾期交付房屋問題 4 4、開發商取得、開發商取得商品房竣工驗收備案表商品房竣工驗收備案表，并辦理了交付手續，買受人，并辦理了交付手續，買受人 能否以沒有同時交付能否以沒有同時交付住宅質量保證書住宅質量保證書、住宅質量說明書住宅質量說明書為由，主為由，主 張交房條件不具備，要求開發商承擔違約責任？張交房條件不具備，要求開發商承擔違約責任？ 觀點一：觀點一：不具備交房條件，即使接收了房屋，仍應承擔違約責任。 觀點二觀點二：不提供“兩書”，買受人有權拒絕接收房屋，但買受人實際接收 了房屋，屬于對自己權利的處分。其后又反悔，有違誠信和公18、平。廈門中 院持以上觀點。 16 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 （五）逾期交付房屋問題（五）逾期交付房屋問題 5 5、免責事由：、免責事由： （1）不可抗力（不可預見、不能避免、不能克服的客觀情況）。 （2）買受人原因。 （3）第三人原因主張免責 觀點一：觀點一：合同法第121條，開發商不能免責，開發商與第三人糾紛另 行解決。 觀點二：觀點二：政府政策或規劃改變導致不能按期交房，根據合同法司法解釋 二第26條，無法預見、非不可抗力的不屬于商業風險的重大變化，基于 公平原則，可予以期19、限延長。 17 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題一、商品房買賣合同重點難點問題 （五）逾期交付房屋問題（五）逾期交付房屋問題 6、違約責任承擔： 方式一：方式一：承擔違約金并繼續履行合同（實際損失：同期同地段租金標準， 評估）。 方式二方式二：承擔違約金并解除合同。 18 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （六）遲延辦證問題（六）遲延辦證問題 1 1、辦證主體：、辦證主體：城市房地產開發經營管理條例第33條，買受者提出申 請，開發商予以20、協助。實踐中，有約定按約定；沒有約定，開發商提供有 關資料，買受人配合。 2 2、第三人原因導致辦證遲延，開發商是否免責？、第三人原因導致辦證遲延，開發商是否免責？ 觀點一：觀點一：不承擔違約責任。理由：司法解釋18條，并非開發商原因造成； 沒有給買受人帶來實際損失（占有、使用、收益、處分）。 觀點二：承擔違約責任。觀點二：承擔違約責任。理由：合同法第121條，合同相對性，由開 發商向第三人追究賠償責任。司法實踐中較多采取此觀點。 19 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （六）遲延辦證問題 3 3、辦證請求權是否使21、用訴訟時效：、辦證請求權是否使用訴訟時效： 辦證請求權與一般債權請求權不同，該項請求權具有很強的物權屬性 ，不適用訴訟時效。 理由：理由：一是適用訴訟時效，將導致物權出于不登記狀態，導致更多矛盾； 二是開發商合同義務不履行，有違誠信和不公平； 三是無法取得產權證，買受人將解除合同，不經濟。 20 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 （六）遲延辦證問題（六）遲延辦證問題 4 4、違約金時效：、違約金時效：兩年，從起訴之日起倒推兩年違約金，中斷訴訟時效的 除外。 5 5、違約金計算標準：、違22、約金計算標準：司法解釋第18條：有約定按約定；沒有約定按照已 付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標 準計算。 21 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （七）房屋高度差問題（七）房屋高度差問題 1 1、房屋高度不符合約定的違約責任：司法實踐中，一般判決開發商承擔、房屋高度不符合約定的違約責任：司法實踐中，一般判決開發商承擔 違約責任。違約責任。 做法一做法一：按合同總款項的1-2%，酌情確定違約責任。 做法二：做法二：按合同約定高度與實際高度計算比例，再乘以合同約定總價款， 以此確定違約金23、。 2 2、房屋高度不符合國家強制標準，、房屋高度不符合國家強制標準，屬房屋質量不合格，買受有權解除合 同，并要求開發商承擔相應違約責任。 22 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （八）房屋質量瑕疵 1 1、拒收房屋：、拒收房屋：質量嚴重瑕疵，嚴重影響居住，可拒收房屋。如裂縫、滲 漏、門窗損壞。 2 2、質量問題處理方式：、質量問題處理方式：解除合同并賠償損失；交付房屋存在質量問題， 由開發予以修復，拒絕修復或合理期限遲延修復，買受人自行修復，修復 費用及其修復期間損失由出賣人承擔。 依據：司法解釋第13條：因房屋24、質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人 請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題， 在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限 內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間 造成的其他損失由出賣人承擔。 23 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 一、商品房買賣合同需注意的問題一、商品房買賣合同需注意的問題 （八）房屋質量瑕疵（八）房屋質量瑕疵 3 3、交通噪音污染的質量瑕疵、交通噪音污染的質量瑕疵： （1）依據：城市房地產開發經營管理條例第16條，房地產項目影符 合法律、法規規定和建筑工25、程質量、安全標準、設計、施工的技術規范和 合同約定。合同法第61條、第62條。 （2）依據：環境噪聲污染防治法第37條、國家標準民用建筑隔聲 設計規范。 （3）舉證責任分配：舉證責任倒置，原告舉證證明被告實施了加害行為 。被告需舉證證明環境污染侵權無因果關系，無過錯責任。 （4）司法實踐中判決采取減低噪音措施。 24 商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點 一、商品房買賣合同重點難點問題 （九）房屋一物二賣 1 1、效力評判：、效力評判：有效，合同效力與物權變動分離。 2 2、一物二賣履行原則：、一物二賣履行原則： （1）辦理房地產過戶登記的優先； （2）均未26、辦理房地產過戶登記，已實際占有房屋優先； （3）均未辦理房地產過戶登記，也未實際占有，按實際付款金額及先后 、是否辦理網簽、合同成立先后等因素，公平合理第確定。 25 商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 （九）房屋一物二賣（九）房屋一物二賣 3 3、法律后果：、法律后果：買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償 損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。 依據：司法解釋第八條：具有下列情形之一的，導致商品房買賣合同目的 不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、27、返還已付購房款 及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償 責任： （二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人 。 26 商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 （十）房產新政下對商品房買賣合同的影響（十）房產新政下對商品房買賣合同的影響 1 1、法律性質：、法律性質：不屬于不可抗力（不必然導致合同無法履行）；不屬于情 勢變更（并不引起價格上漲）；不屬于商業風險（可以預料新政，無法預 料具體出臺時間）。屬不可規責與雙方事由。 司法解釋第23條：不可歸責于雙方事由未28、能簽訂商品房貸款合同并導 致商品房買賣合同不能繼續履行，可解除合同。 2 2、隱瞞或虛構事實簽訂房屋買賣合同，房地產新政能否作為合同無效確、隱瞞或虛構事實簽訂房屋買賣合同，房地產新政能否作為合同無效確 認依據？認依據？ 法律依據：合同法第54條第2款，以欺詐手段，使對方違背真實意思 的情況下簽訂合同，可請求變更或撤銷。 27 商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點商品房買賣合同常見糾紛及合同審查要點 一、一、商品房買賣合同重點難點問題商品房買賣合同重點難點問題 （十）房產新政下對商品房買賣合同的影響（十）房產新政下對商品房買賣合同的影響 3 3、法律后果：解除合同、法律后果：解除合同 司法解釋司29、法解釋第23條：商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因 當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能 繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當 事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能 繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金 及其利息或者定金返還買受人。 4、解除合同損失界定：（1）預期利益（差價損失）；（2）訂立合同和 履行合同準備所發生的實際費用。 28 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 二、合同審查主要要點二、合同審查主要要點 1、合同主30、體（限購、禁購）； 2、項目建設依據及銷售依據（預售證）； 3、認購書是否符合房屋買賣合同必要要素； 4、廣告宣傳是否明確具體、是否與實際相符，以及除外責任； 5、房屋面積、高度是否與預售初測面積一致，以及面積差處理方法； 6、房屋計價原則； 7、房款總額及其付款條件（包括首付、余款支付方式等）； 8、房屋交付條件； 29 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 二、合同審查主要要點二、合同審查主要要點 9、房屋交付時間能否實際實現及其免責事由； 10、辦證及房地證交付時間及其免責事由（政府原因）； 11、規劃、設計變更處理； 12、權利瑕疵擔保； 13、基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾； 14、工程質量保修； 15、專修維修基金； 30 商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點商品房買賣合同重點難點問題及合同審查要點 二、合同審查主要要點二、合同審查主要要點 16、預售合同備案確認和預購商品房預告登記； 17、物業管理公司聘請及其管理費標準、支付等； 18、房產新政解決方式； 19、合同解除約定； 20、違約責任及其違約金限額； 21、爭議解決方式。 22、補充協議； 23、補充協議條款解釋說明義務確認。 31 謝謝大家！