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1、0 房地產融資管理實務房地產融資管理實務 1 01 融資概況融資概況 02 融資涵義及目的融資涵義及目的 0303 融資方式融資方式 0404 融資流程融資流程 目錄 0505 銀企談判銀企談判 0606 貸后管理貸后管理 2 0101 融資概況融資概況 3 集團本部集團本部 170.62 170.62 華北華北 216.58 216.58 上海上海 273.78 273.78 深圳深圳 13.48 13.48 廣州廣州 56.07 56.07 成都成都 17.14 17.14 從化從化 11.52 11.52 集團本部 華北 上海 深圳 廣州 成都 從化 融資總余額： 759.19億億 全國2、全國融資結構圖融資結構圖 融資概況 0101 4 0202 融資涵義及目的融資涵義及目的 5 房地產融資是指在房地產開 發，流通及消費過程中，通過貨幣流 通和信用渠道所進行的籌資，融資及 相關服務的一系列金融活動的總稱， 包括資金的籌集，運用和清算。 房地產融資是房地產企業及 房地產項目的直接和間接融資的總 和，包括房地產信貸及資本市場融資 等。 房地產融資 0202 廣義 狹義 6 融資目的 0202 對公司的項目開發而言，融資到位將能對項目商業模式的運作提 供關鍵支持，以最小投入獲得最大產出； 從公司的長遠發展和全局來看，融資貸款到位是公司財務穩 健運營的保障，是打造公司未來競爭力的關鍵；3、 從當前的經濟形勢來看，公司面臨著國內資本市場監管日趨嚴格 和房地產行業嚴峻形勢的考驗，只有解決好了公司的融資貸款問 題，是確保公司戰勝環境挑戰的關鍵步驟。 7 0303 融資方式融資方式 8 銀行類 融資 證券類 融資 股權類 融資 融資方式 0303 ￥ 9 開發開發 貸貸 銀行貸款 流動流動 資金資金 貸款貸款 票據 業務 固定固定 資產資產 貸款貸款 銀行類融資 0303 經營經營 物業物業 貸款貸款 房地產 開發貸款 經營性 物業貸款 10 3.1、土地一級開發貸款 是是指用于土地收購及土地前期開發指用于土地收購及土地前期開發、整理的貸款整理的貸款。貸款額度不超過所購土地評估價值的貸4、款額度不超過所購土地評估價值的7070%。 審貸條件為審貸條件為： 貸款主體要有政府（或部門）一級土地開發授權； 該地塊具有政府的征地、拆遷批文； 該地塊具有項目立項批文,總規意見書； 該地塊具有拆遷或征地合同； 項目前期投入的自有資金原則上要占預算總投資的25%，其余部分可貸款； 提供物業作為貸款抵押物、并能落實還款來源。 銀行類融資-開發貸 0303 11 3.2、房地產開發貸款 是是指對房地產開發企業發放的指對房地產開發企業發放的，用于房地產項目開發過程中所需的貸款用于房地產項目開發過程中所需的貸款。主要審批條件為主要審批條件為： 公司資信可靠，項目可行：公司整體經營態勢較好、現金流運營5、良好，可持續性發展能力較強； 項目財務報表數據反映真實準確，無明顯不合理現象；在各家銀行評比、授信優良，未出現過貸款逾期 情況；上市公司無明顯關聯交易；無違法違規現象等； 項目“四證具備”（、國有土地使用證；、用地規劃許可證；、工程規劃許可證；、項 目施工許可證）；有立項批文；環評報告；建筑施工單位資質與承建合同；且項目已經開始動工； 項目前期投入的自有資金要占預算總投資的25%-30%（商業地產50%）； 項目提供抵押或者集團上市公司保證擔保（部分項目需要提供抵押加擔保），抵押率（項目貸款 額占抵押物總評估值的比值）需控制在55-70%； 貸款額約為項目總投資的70%以下（商業地產50%）；6、 貸款周期根據項目開發周期和資金回收期來測定，一般情況下為1-3年；針對開發面積大、周期長 的項目可適當申請更長的貸款周期）。 銀行類融資-開發貸 0303 12 3.3、經營性物業貸款 是是指已竣工驗收指已竣工驗收、辦理了產權證的寫字樓辦理了產權證的寫字樓、商場商場、酒店等商用經營物業酒店等商用經營物業，以商業物業的凈現金以商業物業的凈現金 流作為保障流作為保障，以此物業作抵押以此物業作抵押，以經營收入作還貸來源以經營收入作還貸來源，向銀行申請向銀行申請的的中中、長期貸款長期貸款。這種貸款方這種貸款方 式最重要的是要有長期的租約式最重要的是要有長期的租約，能夠取得穩定的租金收益能夠取得穩定的7、租金收益。該貸款可置換前期的項目開發貸款該貸款可置換前期的項目開發貸款。主主 要審批條件為要審批條件為： 該物業經營狀況良好，未來發展形勢良好，具有持續穩健的經營現金流入； 可貸款額約為項目總投資的70-90%（具體條件可與銀行商談確定）； 貸款期限一般情況下為5-12年（根據項目投資的經營回收期來測算）； 該物業作抵押。 銀行類融資-經營貸 0303 13 銀行銀行 項目公司項目公司 借款借款 項目項目 建設開發建設開發 客戶客戶 銷售銷售/出租出租 銷售（租金）回銷售（租金）回款款 還款還款/付息付息 抵押抵押 大股東大股東 保證擔保保證擔保 銀行類融資-結構圖 0303 14 發行公司債8、券發行公司債券 資產證券化資產證券化 證券類融資 0303 15 公司債券 是是指公司依照法定程序發行的，約定在一定期限內還本付息的有價指公司依照法定程序發行的，約定在一定期限內還本付息的有價 證券證券。公司債券。公司債券是公司債的表現形式，基于公司債券的發行，在債券是公司債的表現形式，基于公司債券的發行，在債券 的持有人和發行人之間形成了以還本付息為內容的債權債務法律關的持有人和發行人之間形成了以還本付息為內容的債權債務法律關 系。因此，公司債券是公司向債券持有人出具的債務憑證。系。因此，公司債券是公司向債券持有人出具的債務憑證。 證券類融資-公司債 0303 16 資產證券化 是是指以基礎9、資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級，指以基礎資產未來所產生的現金流為償付支持，通過結構化設計進行信用增級， 在此基礎上發行資產支持證券（在此基礎上發行資產支持證券（AssetAsset- -backed Securities, ABSbacked Securities, ABS）的過程）的過程。 它它是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。 資產資產 證券化僅指狹義的資產證券化。自證券化僅指狹義的資產證券化。自19701970年美國的政府國民抵押協會，首次發行以抵押年美國的政府10、國民抵押協會，首次發行以抵押 貸款組合為基礎資產的抵押支持證券貸款組合為基礎資產的抵押支持證券- -房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來，房貸轉付證券，完成首筆資產證券化交易以來， 資產證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎資產證券化逐漸成為一種被廣泛采用的金融創新工具而得到了迅猛發展，在此基礎 上，現在又衍生出如風險證券化產品。上，現在又衍生出如風險證券化產品。 證券類融資-證券化 0303 17 發行人發行人 提交資料提交資料 申請發行債申請發行債 券券 發行人發行人 批準同意發行批準同意發行 不不同意發行同意發行 承承銷券商銷券商 委托委托 合格投資者合11、格投資者 銷售債券銷售債券 購買購買債券債券 放款放款 證監會證監會 審核、提交審核、提交 資料資料 申請發行債申請發行債 券券 還本還本/付息付息 證券交易所證券交易所 證券類融資-流程圖 0303 18 按大類來分，企業的融資方式有兩類，債權融資和股權融資。所謂股權融 資是指企業的股東愿意讓出部分企業所有權，通過企業增資的方式引進新的股 東的融資方式。股權融資所獲得的資金，企業無須還本付息，但新股東將與老 股東同樣分享企業的贏利與增長。股權融資的特點決定了其用途的廣泛性，既 可以充實企業的營運資金，也可以用于企業的投資活動。 在具體實操中，我司會采用將優質項目公司引入私募股權投資基金增資的12、 方式完成股權融資。此方式亦可以用于引進優質的合作方等，共同開發，相互 之間取長補短。 股權類融資 0303 19 私募基金私募基金 項目公司項目公司 大股東大股東 保證擔保保證擔保/回回購購 股權投資股權投資 分紅分紅 基金管理人（基金管理人（GP） 投資人（投資人（LP1） 投資投資+管理管理 投資投資 募集募集 投資人投資人 （LP）不）不 超過超過50個個 股權類融資-結構圖 0303 20 0404 融資流程融資流程 21 融資流程 0404 （一）貸款資料前期準備階段 （二）貸款方案報審階段（二）貸款方案報審階段 （三）銀行審查與審批階段（三）銀行審查與審批階段 （四）放款階段（四13、）放款階段 22 融資流程 0404 第一階段：前期準備第一階段：前期準備 第二階段：貸款方案報審第二階段：貸款方案報審 第三階段：銀行審查與審批第三階段：銀行審查與審批 第四階段：放款第四階段：放款 貸款基礎資料的準備。包 括公司資料、項目資料以 及擔保/抵押公司資料； 編寫貸款申請和可行性研 究報告，進行投資分析； 選擇合適的貸款合作銀行； 項目融資方案填制融資方案報 審表報集團在兩個工作日內審 批通過后下發執行； 項目報貸款資料至各銀行審查。 相關資料提交目標合作銀行； 支行、分行、信貸業務部門對項目進 行調查與分析，形成信貸報告； 銀行后臺對項目進行調查分析，形成 項目評估報告； 銀行14、審貸會，討論審批，出審貸批文， 行長簽字。 評估抵押物或辦理保證擔 保手續； 會簽、出董事會決議，簽 合同； 公證、抵押、放款； 貸款的提取和使用。 和內部單位配合事項：和內部單位配合事項： 向資料室配合搜集 基礎資料； 向開發部溝通獲得 開發節點進度； 向設計部門溝通了 解產品特點，收集 展示總規圖； 向營銷部門溝通獲 得產品的市場定位 和營銷計劃； 向工程部門溝通了 解項目的工程進度。 注意事項和控制節點：注意事項和控制節點： 項目簽訂土地出讓合同即與各銀 行洽談融資方案，申報項目進行 初審評級，原則上要求同時向兩 家以上銀行申請貸款； 項目基本確定融資方案后，即報 集團審批，通過、下發后15、執行.如 方案調整需重新報批； 嚴格按照集團要求控制貸款規模 和貸款成本。 注意事項和控制節點：注意事項和控制節點： 結合開發部證照取得情況，跟蹤貸款 審批過程； 取得土地證和用地規劃證后報支行； 取得工程規劃證后報分行，必要時報 總行審批； 取得施工證，辦理相關抵押手續后放 款。 和關聯單位溝通事項：和關聯單位溝通事項： 辦理抵押物評估，評估價 值可能根據貸款需求和評 估所溝通； 提前和開發部溝通，做好 抵押登記前期準備工作， 確保條件成熟快速辦理抵 押； 和施工單位、監理單位、 設計單位提前溝通，及時 提供用款依據材料。 23 融資流程 0404 融資貸款整體業務關系流程融資貸款整體業務關16、系流程 地區融資部地區融資部/ 項目公司項目公司、 銀行銀行 地區融資部地區融資部/ 項目公司項目公司、 銀行銀行 地區融資部地區融資部、開開 發中心發中心/房管國土房管國土 部門部門 地區融資部地區融資部、開開 發中心發中心/房管國土房管國土 部門部門 貸款銀行貸款銀行、評估評估 所所 貸款銀行貸款銀行、評估評估 所所 地區財務中心地區財務中心/融融 資部資部 地區財務中心地區財務中心/融融 資部資部 集團融資部集團融資部、董董 事局事局 集團融資部集團融資部、董董 事局事局 地區公司地區公司 各管線部門各管線部門 地區公司地區公司 各管線部門各管線部門 法律合約 部 配套公司 工程管理 中17、心 銷售中心 設計中心 財務中心 項目公司 收集整理貸 款資料，編 制融資方案 提 供 資 料 ， 互 為 支 持 審核融資方 案 董事局審批 N 決 議 評估所進行 項目抵押評 估 Y 上傳下達 貸款銀行支 行審查審批 同意放款 評估結果指定 必要時報必要時報 貸款銀行所 屬分行審批 Y 貸款銀行總 行審批備案 準備辦理抵押 登記材料，或 辦理擔保手 續，辦理保險 抵押/擔保、保險 房管國土局 受理業務 釋放抵押 準備辦理注 銷登記材料 銀行核查 放款手續 歸還貸款 付息 放 款 項目公司 貸前申請貸前申請、調查階段調查階段貸時審查貸時審查、放款階段放款階段 貸后檢查貸后檢查、還款階段還款階18、段 24 0505 銀企談判銀企談判 25 銀企談判 0505 （一）要從經營一個公司的角（一）要從經營一個公司的角 度，吃透項目定位及贏利點，度，吃透項目定位及贏利點， 分析銀行政策控制點，展示我分析銀行政策控制點，展示我 司優勢和閃光點司優勢和閃光點 （二）談判過程應思路清晰、（二）談判過程應思路清晰、 注重條理、充分展示集團的規注重條理、充分展示集團的規 模優勢和項目亮點模優勢和項目亮點 （三）落實談判結果要緊密跟（三）落實談判結果要緊密跟 蹤和著力推進，步步緊跟，搶蹤和著力推進，步步緊跟，搶 時間、搶規模，只爭朝夕，工時間、搶規模，只爭朝夕，工 作提前到位作提前到位 26 銀企談判 019、505 1 1 2 2 3 3 4 4 怎樣確定項目融資方案怎樣確定項目融資方案 融資方案的主要內容融資方案的主要內容 編寫融資項目可行性分析報告編寫融資項目可行性分析報告 落實融資方案的時間安排落實融資方案的時間安排 27 0606 貸后管理貸后管理 28 完善的融資管理工作，除了做好上述融資業務外，還需要做好縝密的貸完善的融資管理工作，除了做好上述融資業務外，還需要做好縝密的貸 后管理。貸后管理主要包含以下幾點：后管理。貸后管理主要包含以下幾點： 按照合同約定定時按期付息；支付相關財務費用； 配合銀行、金融機構貸后定期現場以及不定期其他形式檢查； 主動向甲方交流積極的貸款資金流向、工程開發20、進度、項目銷售情 況、公司整體資金運營情況等等； 結合銀行貸后監管要求，有針對性、靈活性的報銀行審查，維護合作 關系，為自身創造良好的信用。 貸后管理 0606 29 要與銀行經營好長期合作關系：要與銀行經營好長期合作關系：貸款到位后，決不意味著合作關系的結束，反而， 我們應該更加重視并經營這種合作關系，把銀行發展成為我們的一個經營者，一個投 資者，實現雙方的長期合作共贏。 合作關系往往需要付諸長期精力給予維護，要經常互相溝通，加強認知，公司要 經常了解銀行出臺了什么政策，對我們的項目貸款有什么影響，有沒有一些最新的合 作方案可以拿出來合作，雙方經營業績發展如何等等，要做到知己知彼，方能百戰百21、 勝。 成功的貸款并不僅僅是貸回來多少錢，還在于能用多少錢，用多久的問題。換言 之，我們要經常向銀行宣傳項目的經營業績，上市公司披露情況，給予銀行投資回報 的信心。同時多了解這個銀行可能比較關注或忌諱的是什么，提早做好準備，及時規 避貸后檢查中的可能出現的不規范等問題； 要加強投入產出比的概念：要加強投入產出比的概念：一筆貸款要還款，我們在這之前就要考慮怎么提早把這 筆錢從別的地方先貸出來，要做到有產出才能投入。特別是當前各銀行放貸規模緊， 我們不但要盡快把每筆錢搶進來放到賬上，對于貸款到期要還款的，必須找到項目找 充分的理由爭取借新貸款還舊貸款，或者申請延期還款，對于非到期貸款的還款盡可 能22、嚴格把握還貸速度，把握好融資的主動權，把信貸額度牢牢抓在我們自己手上。 公司后臺部門的大力配合：公司后臺部門的大力配合：一筆貸款到位后還非常有賴于公司開發部門、營銷部 門、設計公司、施工單位、工程部門等的高度配合。因為銀行需要及時了解公司的相 關情況，在辦理業務時就需要我們統一對外口徑，所有對外的數據和信息批露都必須 有標準的規范，并要結合公司情況和市場發展形勢，做好及時的內容更新。 貸后管理-穩定經營 0606 30 案例分析-項目收購 0606 31 Thank you！ 32 問：在二級項目（房地產開發項目）開發貸中，問：在二級項目（房地產開發項目）開發貸中，項目項目“四證具備”“四證具23、備”指的是哪四證？指的是哪四證？ 答答：A.、土地使用證；、工程規劃證；、施工證；、土地使用證；、工程規劃證；、施工證；、環保許可證環保許可證 B.、開發資質證書；開發資質證書；、土地使用證、土地使用證；、工程規劃證工程規劃證；、施工證；施工證； C.、土地、土地使用證使用證；、工程工程規劃證規劃證；、施工施工證證；、預售證預售證 D.、用地規劃證；、土地使用證；、工程規劃證；、施工證、用地規劃證；、土地使用證；、工程規劃證；、施工證； 正確答案正確答案: D.、用地規劃證；、土地使用證；、工程規劃證；、施工證、用地規劃證；、土地使用證；、工程規劃證；、施工證； 課后習題：課后習題： 33 問24、：簡述房地產開發過程中，融資的目的是什么？問：簡述房地產開發過程中，融資的目的是什么？ 答答： （一）對公司的項目開發而言，融資到位將能對項目商業模式的運作提供關鍵（一）對公司的項目開發而言，融資到位將能對項目商業模式的運作提供關鍵 支持，以最小投入獲得最大產出。支持，以最小投入獲得最大產出。 （二）從公司的長遠發展和全局來看，融資貸款到位是公司財務穩健運營的保（二）從公司的長遠發展和全局來看，融資貸款到位是公司財務穩健運營的保 障，是打造公司未來競爭力的關鍵。障，是打造公司未來競爭力的關鍵。 （三）從當前的經濟形勢來看，公司面臨（三）從當前的經濟形勢來看，公司面臨著著國內資本市場監管日趨嚴格國內資本市場監管日趨嚴格和和房地房地 產行業嚴峻形勢的考驗，只有解決好了公司的融資貸款問題，是確保公司戰勝產行業嚴峻形勢的考驗，只有解決好了公司的融資貸款問題，是確保公司戰勝 環境挑戰的關鍵步驟環境挑戰的關鍵步驟。 注：本題為主觀題，無標準答案，視情況判定回答分數。注：本題為主觀題，無標準答案，視情況判定回答分數。