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1、Jingruis QINGPU PROJECTBUSINESS DISTRICT PROJECT DESIGN 景瑞集團(tuán)上海青浦商業(yè)辦公地塊項(xiàng)目 戶型研究專篇 MODEL STUDIES 浦 倉 路 青浦 青浦卓越 世紀(jì)中心 綠港購物廣場 橋梓灣商業(yè)街 SITESITE 東大盈港 1.0km 1.9km 上海青城醫(yī)院 漕盈路 項(xiàng)目位于上海青浦區(qū)盈港路城中 北路，濱臨東大盈港，臨近上海 市青城醫(yī)院；距地鐵17號線（在 建）地鐵站青浦站1.1公里，漕盈 路站2公里；距青浦卓越世紀(jì)中 心（在建）2公里、綠港購物廣 場、橋梓灣商業(yè)街1.2公里。 項(xiàng)目周邊交通 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 港 隆 廣2、 場 辦 公 樓 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 商 業(yè) 裙 房 景 瑞 一 期 景 瑞 一 期 好 美 家 青 浦 青 浦 青 浦 青 城 醫(yī) 院 百 聯(lián) 百 聯(lián) 世 紀(jì) 聯(lián) 華 景景 瑞 二 期 瑞 二 期 商 業(yè) 辦 公 商 業(yè) 辦 公 景景 瑞 二 期 瑞 二 期 住 宅 小 區(qū) 東大盈港 景瑞 二期 商業(yè) 建筑面積14152.2 辦公 建筑面積15500.5 住宅區(qū) 景瑞 一期 辦公 建筑面積2.0萬 好美家 建筑面積2.1萬 商業(yè)裙房 建筑面積0.99萬 項(xiàng)目商業(yè)總計(jì) 建筑面積4.5萬 聯(lián)華超市 建筑面積2.96萬 該區(qū)域商業(yè)總計(jì) 建筑面積7.46萬 二期商辦用地 建筑面積29653、2.7萬 二期商辦用地 用地面積12260.64 總建筑面積29652 辦公面積：15500 商業(yè)面積：14152 項(xiàng)目概況 匯報(bào)文件內(nèi)容 01 公共門廳不獨(dú)門獨(dú)戶戶型設(shè)計(jì) 02 半躍層凈高研究 03 空調(diào)機(jī)位及管井對戶型變化的影響 04 戶型類型 05 問題總結(jié) 01 公共門廳不獨(dú)門獨(dú)戶戶型設(shè)計(jì) 公共門廳與獨(dú)門獨(dú)戶戶型問題只針對雙鑰匙戶型 建議 8.4m開間，層4.5m 8.4m開間，層3.6m 待討論雙鑰匙戶型 公共門廳雙鑰匙戶型 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙獨(dú)門獨(dú)戶戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實(shí)得套內(nèi)4、使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 獨(dú)門獨(dú)戶方案 20#辦公A戶型比選 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案一 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案二 公共門廳方案 優(yōu)點(diǎn)：1.公共門廳、擁有相同面積的櫥柜 2.擁有獨(dú)立開放式廚房 推薦此戶型 公共廚房、門廳 獨(dú)立 開放 式廚房 獨(dú)立 餐廳 獨(dú)立 餐廳 優(yōu)點(diǎn)：1.共用門廳 5、2.擁有獨(dú)立餐廳 缺點(diǎn)：1.無獨(dú)立廚房，私密空間暴露。 2.共用門廳不廚房損失一部分面積，導(dǎo)致入戶狹小。 獨(dú)立 開放 式廚房 公共門廳 20#辦公A戶型比選 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案一 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型-方案二 4.2m開間平層雙鑰匙獨(dú)門獨(dú)戶戶型 優(yōu)點(diǎn)：擁有完整私密空間，獨(dú)門獨(dú)戶，功能齊全 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 獨(dú) 立 廚 房 獨(dú)立 餐廳 獨(dú) 立 廚 房 獨(dú)立 餐廳 獨(dú)立 開放 式廚房 獨(dú)立 開放 式廚房 公共門廳 優(yōu)點(diǎn)：1.公共門廳、擁有相同面積的櫥柜 2.擁有獨(dú)立開放式廚房 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 6、加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 20#辦公A戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層獨(dú)門獨(dú)戶下層 4.2m開間平層雙鑰匙躍層獨(dú)門獨(dú)戶上層 獨(dú)門獨(dú)戶方案 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 20#辦公A戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層公共門廳下層 7、4.2m開間平層雙鑰匙躍層公共門廳上層 公共門廳方案 4.2m開間平層雙鑰匙躍層獨(dú)門獨(dú)戶戶型 推薦此戶型 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層公共門廳戶型 公共廚房、門廳 獨(dú) 立 廚 房 獨(dú) 立 廚 房 躍層 書房 躍層 書房 躍層 書房 躍層 書房 優(yōu)點(diǎn)：1.擁有完整私密空間，獨(dú)門獨(dú)戶，功能齊全 優(yōu)點(diǎn)：共用門廳及廚房，減少占用室內(nèi)的使用面積。 缺點(diǎn)：1.無獨(dú)立廚房，使用丌方便。 2.共用門廳不廚房損失一部分面積，導(dǎo)致入戶空間狹小。 20#辦公B戶型 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 3.6m層高辦公B 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實(shí)8、得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公B 70.40 95.71 73.55 70.40 95.71 4.2m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 優(yōu)點(diǎn)：1.只開一門，共用門廳，節(jié)省面積。 2.擁有獨(dú)立廚房、餐廳，功能齊全。 缺點(diǎn)：1. 共用門廳導(dǎo)致入戶狹小。 推薦此戶型 20#辦公B戶型 4.2m開間平層雙鑰匙獨(dú)門獨(dú)戶戶型 獨(dú)立 餐廳 獨(dú)立 餐廳 獨(dú)立 餐廳 優(yōu)點(diǎn)：1.擁有獨(dú)立廚房、餐廳，功能齊全。 缺點(diǎn)：1.導(dǎo)致右端戶走廊過長，浪費(fèi)面積。 獨(dú) 立 廚 房 獨(dú)立 餐廳 公共門廳 獨(dú)立 廚房 獨(dú)立 廚房 獨(dú) 立 廚 房 20#辦公C戶型 3.6m層高辦公C 9.5m開間平層雙鑰匙戶型 9.5m開間平9、層雙鑰匙公共門廳戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公C 51.45 69.95 73.55 12.90 64.35 公共門廳方案 20#辦公C戶型 3.6m層高辦公C 9.5m開間平層雙鑰匙戶型 9.5m開間平層雙鑰匙公共門廳戶型 優(yōu)點(diǎn)：1.只開一門，共用門廳，節(jié)省面積。 2.擁有獨(dú)立廚房、餐廳，功能齊全。 缺點(diǎn)：1. 共用門廳導(dǎo)致入戶狹小。 獨(dú)立 餐廳 獨(dú) 立 廚 房 獨(dú)立廚房 公共門廳 20#辦公雙鑰匙戶型 辦公A平層雙鑰匙獨(dú)門獨(dú)戶戶型 辦公A平層雙鑰匙公共門廳戶型 辦公A平層雙鑰匙半躍層戶型 辦公B平層雙鑰匙戶型 辦公C平層10、雙鑰匙戶型 02 半躍層凈高研究 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型研究 本案方案設(shè)計(jì) 3.6m層高半躍戶型參考意向 3.6m層高半躍戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層下層 4.2m開間平層雙鑰匙躍層上層 3.6m層高半躍戶型剖面 獨(dú) 立 廚 房 客 廳 臥 室 臥 室 書 房 走 廊 3.6m層高半躍廁所剖面 隔層排水，丌影響衛(wèi)生間的凈空，局部降板，利用躍層的衣柜阻擋降 板不管井的裸露。 一層管道 躍層管道 03 空調(diào)機(jī)位及管井對戶型變化的影響 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（）11、 辦公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT上層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT戶型 空調(diào)機(jī)位居中方案 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT上層戶型 4.5m層高辦公A 12、8.4m開間平層雙鑰匙LOFT戶型 空調(diào)機(jī)位偏一側(cè)方案 空調(diào)機(jī)位比較 空調(diào)機(jī)位居中 3050 優(yōu)點(diǎn)：1.空調(diào)機(jī)位居中兩邊均等方便處理造型立面。 缺點(diǎn)：1.兩邊都有空調(diào)機(jī)位的墻角。 3050 3050 3050 750 750 750 750 空調(diào)機(jī)位偏一側(cè) 優(yōu)點(diǎn)：1.空調(diào)機(jī)位偏一側(cè)可以使另一戶方正、無墻角。 缺點(diǎn)：1.丌方便處理造型 3800 2300 3800 2300 1500 1500 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#辦公A戶型 413、.5m層高辦公A 8.4m開間LOFT戶型 辦公A 8.4m開間LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間LOFT上層戶型 空調(diào)機(jī)位居中方案 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間LOFT下層戶型 辦公A 8.4m開間LOFT上層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間LOFT戶型 空調(diào)機(jī)位偏一側(cè)方案 空調(diào)機(jī)位比較 空調(diào)機(jī)位居中 空調(diào)機(jī)位偏一側(cè) 推薦此戶型 優(yōu)點(diǎn)：1.空調(diào)機(jī)位偏一側(cè)可以使客廳窗戶變大 500 3050 14、3050 500 優(yōu)點(diǎn)：1.空調(diào)機(jī)位居中方便處理造型立面 缺點(diǎn)：1.右側(cè)窗戶凈寬500較小 2.一樓無法直接使用空調(diào)機(jī)位 2800 3800 2800 3800 1700 2450 1700 2450 1450 1450 空調(diào)機(jī)位比較 空調(diào)機(jī)位居中 空調(diào)機(jī)位居中 空調(diào)機(jī)位比較 空調(diào)機(jī)位偏一側(cè) 空調(diào)機(jī)位偏一側(cè) 04 戶型類型 戶型類型索引 8.4m開間，層4.5m 3.6m開間，層4.5m 8.4m開間，層3.6m 平層戶型 平層雙鑰匙戶型 平層戶型 平層雙鑰匙戶型 平層雙鑰匙躍層戶型 平層LOFT戶型 平層LOFT戶型 3.6m開間，層4.5m 本案方案設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層平面 辦公一號樓 8.4m開15、間，層3.6m 20#辦公A戶型 8.4m開間平層戶型 3.6m層高辦公A 8.4m開間平層戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙鑰匙戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55 58.13 79.03 20#辦公A戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層下層戶型 3.6m層高辦公A 4.2m開間平層雙16、鑰匙半躍戶型 4.2m開間平層雙鑰匙躍層上層戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 58.13 79.03 73.55% 24.65 82.78 103.68 本案方案設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層平面 辦公一號樓 3.6m開間，層4.5m 本案方案設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層平面 辦公一號樓 3.6m開間，層4.5m 21、26#辦公A戶型 辦公A 3.6m開間LOFT下層戶型 4.5m層高辦公A 3.6m開間LOFT戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（) 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 21#辦公A 31.517、8 40.54 77.9 30.78 62.36 71.32 26#辦公A 31.40 40.77 77.02 30.78 62.18 71.55 辦公A 3.6m開間LOFT上層戶型 本案方案設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層平面 辦公一號樓 8.4m開間，層4.5m 23#辦公A戶型 辦公A 8.4m開間LOFT下層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間LOFT戶型 辦公A 8.4m開間LOFT上層戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 63.77 138 164.02 23#辦公A戶型 辦公A 18、8.4m開間平層雙鑰匙LOFT下層戶型 4.5m層高辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT戶型 辦公A 8.4m開間平層雙鑰匙LOFT上層戶型 套內(nèi)使用面積（） 銷售建筑面積（) 得房率（%） 加建面積（） 實(shí)得套內(nèi)使用面積（） 實(shí)得建筑面積（） 辦公A 74.23 100.25 74.05 68.88 143.11 169.13 05 辦公戶型面積變化 20#辦公A戶型 每個(gè)單元可改造成4個(gè)4.2m開間的戶型 建筑面積： 159.1 建筑面積： 187.3 建筑面積： 182.0 本層可劃分3個(gè)建筑面積大于150的辦公單元 23#辦公A戶型 建筑面積： 157.8 建筑面積： 160.3 建19、筑面積： 161.4 每個(gè)單元可改造成3個(gè)4.2m開間的戶型 本層可劃分3個(gè)建筑面積大于150的辦公單元 核心筒改動 26#辦公A戶型 建筑面積： 174.0 建筑面積： 171.1 建筑面積： 174.6 每個(gè)單元可改造成4個(gè)3.6m開間的戶型 建筑面積： 179.2 本層可劃分4個(gè)建筑面積大于150的辦公單元 + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + +