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1、批量精裝管理流程 目錄 批量精裝施工全流程 第2頁/共28頁 工作面移交 銷售前期 施工前期 工作面移交 批量施工 全程質量驗收 工程策劃 銷售樣板施工 聯合驗收 確定交付標準 統一銷售口徑 樣板引路 計劃編制 場地布置 圖紙深化 施工方案審批 工序管理 材料管理 一戶一檔完善 成品保護 文明施工 模擬驗收 組織收房 評估 工地開放 集中交付 交付維修 批量精裝管理全流程 第3頁/共28頁 工程策劃 質量管理目標 成本控制目標 設計管理目標 “先毛坯”“后精裝 ” 土建質量較差 面積小、戶型多 各項圖紙完 成時間 各項招標 工作完成 時間 質量管控 措施 材料管理 總平面布置 施工總計劃 項目2、概括 精裝標準 交付時間 一、銷售前期 項目介紹 施工組織計劃 管理策劃 采購計劃 設計節點 重難點分析及應對措施 目標 1 第4頁/共28頁 銷售樣板的定義 銷售時間向客戶展示真實的交 付標準和狀態 確定交付標準 統一銷售口徑 銷售樣板聯合驗收： 組織部門客服 參與部門 客服、營銷、工 程、設計、成本、采購、物業 驗收目的：排除銷售及合約風險 銷售樣板 2 一、銷售前期 第5頁/共28頁 二、施工前期 大面積施工前10天完成交付 樣板聯合驗收 每各戶型各一套做交付樣板 確定施工質量標準 與銷售樣板做比對，確定材 料品牌、型號、顏色 交付樣板 1 第6頁/共28頁 明確各項工程施工工藝 用于工3、人交底 工法樣板 2 二、施工前期 第7頁/共28頁 窗臺大理石成品保護 地面瓷磚成品保護 出軌成品保護 衛浴潔具成品保護 確定成品保護標準 成品保護交底樣板 成品保護 樣板 3 二、施工前期 第8頁/共28頁 施工圖紙會審 施工圖修正 現場數據測量統 計 數據分析、標準 尺寸確定 分包標準圖紙深 化 裝修圖紙深化（ 初排版） 現場放線精確活 磚尺寸 完成最終每戶每 套的施工圖排版 （精排版） 序號序號 深化圖紙目錄深化圖紙目錄 深化圖紙依據深化圖紙依據 深化要點深化要點 現有設計圖紙現有設計圖紙 12張標準藍圖：設計說明、材料表、平面布置圖、立面圖、頂面布置圖、燈具定位圖、空調風口定位圖、地4、面布置圖、插座布置圖、開關定位及 控制圖、廚衛立面圖、節點詳圖 材料深化表材料深化表2張張 材料表一（甲供材料） 項目提供材料清單（規格、型號） 明確品牌、規格、型號、使用部位 材料表二（甲分包材料）（甲指乙供）（乙 供） 排版圖排版圖11張張 客廳、臥室頂面龍骨排版圖 頂面布置圖、燈具定位圖、空調風口定位圖、 現場實測結果 吊筋、龍骨間距，洞口加強，轉角抗裂，收邊 節點，燈具及空調布置 客廳、臥室頂面石膏板排版圖 龍骨排版圖 廚房地面排磚圖 裝修廚房平面圖、櫥柜平面圖（分包提供)、現 場實測結果 縫寬，開槽角度，拼花樣式，煤氣立管和支管， 門窗及檢修口，開關插座、櫥柜、面磚及配套 管線口的相5、關位置 廚房各面立面及墻磚排版圖 廚房頂龍骨排版圖 頂面布置圖、燈具定位圖、空調風口定位圖、 現場實測結果 廚房頂石膏板排版圖 廚房平頂龍骨排版圖 廚房地、頂大樣圖 地面排磚圖、龍骨排版圖 衛生間地面排磚圖 廠家提供部品平面圖、現場實測記錄 衛生間吊頂龍骨排版圖 頂面布置圖、燈具定位圖、空調風口定位圖、 現場實測結果 衛生間吊頂石膏板排版圖 衛生間平頂龍骨排版圖 衛生間地、頂大樣圖 地面排磚圖、龍骨排版圖 衛生間各面立面及墻磚排版圖 廠家提供部品立面圖、現場實測結果 定位圖定位圖2張張 給水點及管線定位圖 給水點定位圖 給水點、排水管、地漏定位圖。管道走向、打 洞位置、出水口及閥門高度、水管管6、徑規范 給水系統圖 給水點及管線定位圖 立面綜合圖立面綜合圖4張張 衛生間四面墻綜合圖 廠家提供櫥柜和部品立面圖、現場實測結果 室內立面，室內房間或公用空間各方向的立面 均應畫全。室內立面應將相應部位的天花剖面 一并畫出，并標注天花造型的尺寸與標高。開 關插座立面布置及使用功能，部品部件布置合 理性、是否與框架梁柱沖突、整體布局效果、 局部凈高 廚房四面墻綜合圖 臥室四面墻綜合圖 平面布置圖 客廳四面墻綜合圖 節點詳圖節點詳圖4張張 客廳節點詳圖 大樣節點圖 施工中的關鍵部位、需要重點表達的部位，均 應繪制節點詳圖。觀感質量，節點防裂、防水、 防空鼓措施，節點做法可實施性 廚房節點圖 衛生間節7、點圖 臥室節點圖 加工圖加工圖2張張 瓷磚加工圖 排磚圖 規格、尺寸、數量明確 石膏板加工圖 排版圖 圖紙深化的條件： 圖紙會審完成 專業分包深化圖紙完成 現場實測數據完成 裝修材料品牌、規格、型號確認 圖紙深化 4 二、施工前期 第9頁/共28頁 裝修總包 施工進度總計劃 材料材下單及到場計劃 材料加工計劃 材料運輸計劃 勞動力組織計劃 項目部 甲供材下單及到場計劃 甲分包排產及到場計劃 配套驗收計劃 計劃標準 5 二、施工前期 第10頁/共28頁 辦公場地布置 大門管理、進出管理、車輛進出 集中加工場地布置 加工場地布置需考慮材料運輸是否方便 如布置在地下室需考慮安裝工程、土建 收尾穿插 8、瓷磚加工區排水問題 木作倉庫泡水問題 加工場地布置考慮因數 材料名稱材料名稱 使用部位使用部位 加工車間名稱加工車間名稱 使用機械使用機械 加工成品加工成品 墻地磚墻地磚 櫥衛間、公共 區域墻地面等 墻地磚加工區 瓷磚切割機 按照瓷磚加工圖加工，按照尺寸分類 堆放，按照墻地磚排版圖每戶統一配 送 木門套、窗木門套、窗 簾盒基層簾盒基層 門套、窗簾盒 木加工區 木工圓盤鋸 按照每戶現場測量尺寸加工，統一配 送 吊頂吊筋、吊頂吊筋、 龍骨龍骨 吊頂基層 吊頂加工區 切割機 按照排版圖尺寸加工，按照房型堆放， 統一配送 石膏板石膏板 吊頂面層 吊頂加工區 切割片 按照石膏板加工圖加工，按照尺寸分 類9、堆放，統一配送 膩子膩子 天花、墻面 油漆加工區 攪拌器 按照每天使用量集中加工，統一配送。 總平面布 置 6 二、施工前期 第11頁/共28頁 樓層標識、樓層戶型分布平面圖 安全文明提示標識 每戶各類材料堆放點 乘坐電梯樓層提示 內急區域布置 垃圾箱、吸煙區位置規劃 安全文明 施工策劃 7 二、施工前期 第12頁/共28頁 三、工作面移交 移交流水計劃 召開移交動員大 會 精裝總包問題排 查 提交整改數據 土建總包限期整 改 監理復查整改結 果 三方現場確認整 改情況 簽工作面移交單 1）工作面移交的重要性：土建遺留問題是精裝施工最大的 災難（工作 面移交周期45天）。 2）移交內容：a,室10、內空間、構件尺寸，b，室內墻面、頂棚 的質量，c, 各分包安裝質量，d,隱蔽工程，e,水電工程， f,功能性。 第13頁/共28頁 四、批量施工 吊頂標高控制線 墻面瓷磚石材排版線 石膏邊吊控制線 部品部件定位線 陰角修正線 放線管理的作用： 提高施工精度 保障實測實量效果 減少因功能技能優劣而導致的 質量問題 實現材料定尺化加工 放線管理 1 第14頁/共28頁 工序驗收管理： 嚴格控制施工工序 保證工序檢查全覆蓋 明確施工工序停歇檢查點 動態掌控項目質量情況。 四、批量施工 工序驗收 2 第15頁/共28頁 設計一個動態表格，掌握宏觀進度 設置一個表格，控制工序移交進度 提高管理人員的執行11、力 對影響進度的各種因素能及時做出管理措 施 四、批量施工 進度可視 化管理 5 第16頁/共28頁 一戶一檔質量管理 隱蔽驗收資料 工作面移交表 深化排版圖 實測實量數據 模擬驗收問題單 工地開放問題記錄 四、批量施工 質量可視 化管理 5 第17頁/共28頁 材料是保障施工進度的第一條件 如何管理甲供材？ 設置甲供材管理臺帳 嚴格控制甲供材料下單節奏 最難管理-瓷磚 施工損耗不可控 不同批次不能混用 加大3%施工損耗 減少下單次數 分色號預留維修量 四、批量施工 材料管理 6 第18頁/共28頁 如何保障交給業主時空氣質量達標 交付前30天竣工 最重要、最管用的措施 設立木工集中加工區 減12、少場內木制品切割， 控制有害物的揮發 嚴格三步檢查 合 格 證 驗 收-進場前 檢測機構復檢-進場時 室內空氣檢測-交付前 產品名 稱 進場需提交的 資料及內容 是否強制 進場復驗 復驗項目 復驗方法 國家標準要 求 和昌標準 要求 進場材料復檢抽樣原則 檢測責任 單位 進場材料復檢依 據及編號 柜體 產品合格證、 產品出廠檢測 報告（三聚氰 胺板、PVC門 板、電規背景 板 - 外觀質量、 觃格尺寸、表 面耐磨、表面 耐污染、耐龜 裂、耐水蒸氣、 甲醛釋放； 人造石臺面 - 尺寸偏差、外 觀質量、巴氏 硬度、落球沖 擊、香煙燃燒） 是 甲醛釋放 量 干燥器法 1.5g/ml 1.5 mg/l13、 以項目標段為單位，人造木 板或飾面人造木板面積大于 500m2時，應對不同產品、 批次材料的游離甲醛含量或 游離甲醛釋放量分別進行復 驗。 供應商或 裝修總包， 監理見證 GB 50325-2001 民用建筑工程 室內環境污染控 制觃范； GB18580-2001 室內裝飾裝修 材料人造板及其 制品中甲醛釋放 限量；室內裝 飾裝修材料木家 具中有害物質限 量GB18584- 2001 其余 GB/T15102- 2006； GB/T15102- 2006 是 靜曲強度 破壞實驗 現場抽檢 15MPa 同國標 以合同為單位，項目現場隨 機見證抽樣送檢。 是 吸水厚度 膨脹率 破壞實驗 現場抽檢14、 8.0% 四、批量施工 空氣質量 達標管控 7 第19頁/共28頁 避免交叉施工導致的成品 受損而形成的質量瑕疵 減少各總包、分包的材料 補單而影響工期的次數 成品保護的作用 四、批量施工 成品保護 8 第20頁/共28頁 電梯管理 臨水、臨電管理 施工安全管理 施工安全管理 工完場清 工完場清 成品保護 四、批量施工 文明施工 9 第21頁/共28頁 工程部 全過程風險把控對項目的重要性 交付樣板、工 藝樣板核對 銷售樣板 風險驗收 砌筑、抹灰、 水電樣板驗收 合同附圖、使用功能 核對（一模） 多部門聯 合審圖 過程質量 驗收 圖審階段 銷售準備階段 主體施工階段 精裝施工前 精裝大面積 15、施工前 精裝施工階段 全過程風險把控 第22頁/共28頁 五、全過程質量驗收 一模： 介入時間精裝施工前 檢查內容合同附圖核對、設計缺陷 、使用功能、土建共性問題 二模： 介入時間濕作業完成后 檢查內容瓷磚觀感、空鼓、油漆陰 陽角垂直度、木作工作面檢查 三模： 介入時間木作結束后 檢查內容精裝總包及各分包質量問 題及成品保護檢查 驗收成員：保修辦（模擬驗收組）、監理配合 組織：項目部 整改責任人：項目部 監督：工程管理部、客服 模擬驗收 1 第23頁/共28頁 預驗收： 介入時間成品保護拆除后 檢查內容檢查所有已完成工作面質 量并當天帶工人整改 正式驗收： 介入時間粗保潔完成后 檢查內容根據裝16、修交付質量觀感標 準，已業主視角代業主進行收房整改 驗收成員：保修辦（模擬驗收組）、監理配合 組織：項目部 整改責任人：項目部 監督：工程管理部、客服 檢查工具：空鼓錘、小型電筒、測距儀、 相位器、小水桶、寫字板 五、全過程質量驗收 收房 2 第24頁/共28頁 評估完成時間：725天內完成 上報參評項目：提前60天上報集團工程采購 部 評估范圍：室內、公共部位、外立面、景觀 實測內容：待定 交付評估體系綜合分計算：戶內裝修（50%） +室外景觀（20%）+公共部位（15%）+外立 面（15%） 精裝交付評估 優秀分享 五、全過程質量驗收 交付評估 9 第25頁/共28頁 文件目錄文件目錄 附件附件 精裝制度 標準 和昌地產（集團）土建與裝修移交驗收作業標準 和昌地產（集團） 放線管理操作指引 和昌地產（集團）精裝修質量管理要求 和昌地產（集團）工序驗收管理辦法 和昌地產（集團）裝修房電梯使用管理辦法 和昌地產（集團） 施工現場臨時用水、電標準 和昌地產（集團）裝修工程工藝工法及節點詳圖 和昌地產（集團）裝修房安全文明標準做法 和昌地產（集團）裝修房成品保護標準 和昌地產（集團）裝修房交付觀感標準 和昌地產（集團）裝修質量控制要點 和昌地產（集團）裝修材料質量及送檢要求 和昌地產（集團）裝修移交保潔標準 六、精裝制度標準 第26頁/共28頁 細節決定品質 目標 第27頁/共28頁