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1、1/22 財務預算編制 部門：財務管理部 時間：3月 2/22 一級目錄 目 錄 預算編制制度解析 如何編制預算 3/22 1.1 預算編制目的 實現經 營目標 提升計 劃水平 強化內 部控制 防范經 營風險 提高管 理水平 提高經 濟效益 4/22 1.2 預算編制原則 戰略性原則戰略性原則 價值最大化原則價值最大化原則 計劃為先原則計劃為先原則 全員參與原則全員參與原則 權責對等原則權責對等原則 不予調整原則不予調整原則 5/22 1.3 預算的組織與職能 預算監督委員會預算監督委員會 物業系統預算管理決策結構，物業事業部本部管理層、財務及 運營管理部 預算管理委員會預算管理委員會 一線物2、業公司管理層、職能部門負責人 預算執行委員會預算執行委員會 財務管理部為主要預算執行機構，其它職能部門配合財務編制 預算所需報告及制度 預算編制部門預算編制部門 部門負責人、部門專業主管、出納 6/22 1.4 預算編制程序-下達目標 財務指標 利潤指標、物業費收繳率、預存應收比、 管理費用額度 關鍵非財 務指標 客戶滿意度、員工滿意度、制度實施情 況、專項工作 否決指標 質量、安全事故 預算準確 率 預算差異率、預算外事項 7/22 1.5 預算外及超預算事項的控制 針對預算外支出，公司要建立、健全預算外審批機制，確保預算執行可控。 預算外事項是指在期初預算方案中沒有預計，而現在即將發生的業3、務活動。 所有預算外事項均需要經過一線公司預算管理委員會審批。 各預算責任中心對預算外事項要編制詳細的業務活動報告申請（必須包括該業務活動對 應的資金需求，對本部門預算影響），該報告是各級業務審批過程的基礎資料。 超預算是指在實際業務活動中，某些預算在期初預算方案中已經考慮，但實際發生數超 出期初預算額度的情況，超預算事項應參考預算外事項處理程序進行審批。 8/22 1.6 預算調整及考核 公司須依據集團預算監督委員會的通知要求，進行預算調整，調整程序同預算編制流程。 預算考核是對預算執行效果的一個認可過程。考核應遵循以下原則： 目標原則目標原則、激勵原則激勵原則、時效原則時效原則、 分級原則4、分級原則 公司應建立預算考核制度，把預算的考核結果與所屬各級責任部門的績效指標掛鉤。 集團預算監督委員會對各一線物業公司預算執行情況進行年度考核。 9/22 2.1 預算編制走出誤區 預算編制是財務部預算編制是財務部 的事，業務部門就的事，業務部門就 是抓現場品質、應是抓現場品質、應 付客戶投訴。付客戶投訴。 每年每年的預算目標管的預算目標管 理層都定了，各部理層都定了，各部 門就是分解目標，門就是分解目標， 配合編制。配合編制。 預算預算就是和公司討價還就是和公司討價還 價的過程，目標總是會價的過程，目標總是會 被“砍一刀”，所以收被“砍一刀”，所以收 入要留有余地，費用成入要留有余地，費用5、成 本要盡可能寬松。本要盡可能寬松。 10/22 2.2 預算編制了解收支 編碼編碼 報表項目報表項目 備注備注 一、一、 主營業務收入主營業務收入 1 1+ +2 2+ +6 6 項目物業服務收入 私屬服務收入 服務酬金 1 1*10%+*10%+2 2*10%*10%，以負數表示，以負數表示 二、二、 主營業務成本主營業務成本 （1.11.1：1.91.9） 人工費用 行政費用 維修及物料消耗 外包費用 能源消耗 財產費用 營銷推廣費 間接費用 其他費用 三、三、 營業稅金及附加營業稅金及附加 收入收入* *5.67%5.67% 四、四、 財務費用財務費用 POSPOS手續費和賬戶管理費扣6、減利息收入手續費和賬戶管理費扣減利息收入 五、五、 資產減值損失資產減值損失 壞賬準備壞賬準備 六、六、 營業利潤營業利潤 收入收入- -成本成本- -稅金稅金- -財務費用財務費用- -資產減值損失資產減值損失 七、七、 營業外收入營業外收入 八、八、 營業外支出營業外支出 九、九、 稅前利潤稅前利潤 營業利潤營業利潤+ +營業外收入營業外收入- -營業外支出營業外支出 11/22 2.2.1 預算編制項目物業服務收入 年初值年初值 1 1月月 物業類別物業類別 收費標準收費標準 ( (元元/ /平方平方 米米/ /月月) ) 上年末接上年末接 管面積管面積 ( (米米) ) 飽和收入飽和收7、入 ( (元元/ /月）月） 收費標準收費標準 ( (元元/ /平方平方 米米/ /月月) ) 新增接新增接 管面積管面積 ( (米米) ) 飽和收飽和收 入入 ( (元元/ /月）月） 住宅1 0 0 住宅2 0 0 住宅2 0 0 商鋪1 0 0 商鋪2 0 0 會所 0 0 幼兒園 0 0 項目物業服務費收入項目物業服務費收入 盤點收入：對項目的飽和收入了如指掌，根據歷史收繳和項目的經營計劃制定預算收繳率。盤點收入：對項目的飽和收入了如指掌，根據歷史收繳和項目的經營計劃制定預算收繳率。 全力清欠：對歷史清欠進行分析，制定行之有效的清欠方案和預算清欠率。全力清欠：對歷史清欠進行分析，制定行8、之有效的清欠方案和預算清欠率。 掌握新增：取得預算年度的交付計劃，根據前期物業服務合同的定價計算新增面積帶來的新增收掌握新增：取得預算年度的交付計劃，根據前期物業服務合同的定價計算新增面積帶來的新增收 入，合理的預測交付率和新增面積的收繳率。入，合理的預測交付率和新增面積的收繳率。 12/22 2.2.2 預算編制項目物業服務收入 項目項目經營業務經營業務收入收入車位收入車位收入 共有產權車位臨 停費 1、要了解地產車位的銷售計劃，確定從哪個月開始增加收入。、要了解地產車位的銷售計劃，確定從哪個月開始增加收入。 2、對共有產權要根據出租臺賬，合理預測月租收入，隨著項目的成熟要保持合理的增長。、9、對共有產權要根據出租臺賬，合理預測月租收入，隨著項目的成熟要保持合理的增長。 3、共有產權車位收入要根據物業服務合同確認收入，納入業主權益的不能確認收入。、共有產權車位收入要根據物業服務合同確認收入，納入業主權益的不能確認收入。 車位收入 車位服務費 車位租賃費 共有產權車位 租賃費 專有產權車位 服務費 共有產權車位 服務費 13/22 2.2.3 預算編制項目物業服務收入 項目項目經營業務經營業務收入收入 出入證/卡工本費 垃圾清運服務收入 公共設施運行收入 了解項目物業服務合同里面經營收入如何分配，了解項目物業服務合同里面經營收入如何分配， 哪些收入屬于項目，哪些收益應合同約定比例分哪些10、收入屬于項目，哪些收益應合同約定比例分 配給業主配給業主 公共及共有部位服務收入 公共場所廣告收入 公共場地服務收入 共有產權會所及泳池收入 共有產權會所經營收入 共有產權泳池經營收入 其他物業經營業務收入 14/22 2.2.4 預算編制項目私屬服務收入 資產管家資產管家 房務管家房務管家 生活管家生活管家 租售業務收入 家庭維修收入 公司統籌私屬服務收入 裝修服務收入 房屋代管收入 項目私屬服務收入項目私屬服務收入 公司統籌私屬服務收入 家政服務收入 代理代辦業務收入 團購服務收入 公司統籌私屬服務收入 項目私屬服務收入項目私屬服務收入 項目私屬服務收入項目私屬服務收入 15/22 2.211、.5 預算編制成本（人工費用） 1、根據公司人力資源部審、根據公司人力資源部審 核通過的編制進行人工預算核通過的編制進行人工預算 的編制。的編制。 2、項目人工成本占總成本、項目人工成本占總成本 的比例基本在的比例基本在50%-60% 之間，大項目低一些，小項之間，大項目低一些，小項 目高一些，目高一些，2015 年管理中年管理中 心的人工費心的人工費占比總占比總成本平均成本平均 為為53%。 3、福利費整體不福利費整體不超過工資超過工資 總額總額14%，食堂成本占工，食堂成本占工 資總額資總額8%-10%，按有食，按有食 堂和無食堂分別下發標準。堂和無食堂分別下發標準。 4、預算要考慮人工優12、化、預算要考慮人工優化、 崗位提效以及技術改造帶來崗位提效以及技術改造帶來 的人員結構和數量的變化導的人員結構和數量的變化導 致的成本變化。致的成本變化。 人工費用人工費用 工資（包含工資、雙薪、加班費、業績提成）工資（包含工資、雙薪、加班費、業績提成） 獎金獎金 職工福利（包含商業保險、員工餐費補貼、員職工福利（包含商業保險、員工餐費補貼、員 工關懷費用、補貼及津貼、過節費等）工關懷費用、補貼及津貼、過節費等） 社保社保 公積金公積金 培訓費用培訓費用 招聘費用招聘費用 16/22 2.2.6 預算編制成本（行政費用） 1、對車輛及交通費要、對車輛及交通費要 根據項目所處的地理位根據項目所處13、的地理位 置和交通便利程度進行置和交通便利程度進行 預算。預算。 2、員工活動費要按照、員工活動費要按照 年末在崗人數計算年度年末在崗人數計算年度 總額，再按照活動方案總額，再按照活動方案 進行預算分配。進行預算分配。 3、業務招待費年度總、業務招待費年度總 額不超過項目總收入（額不超過項目總收入（ 扣除酬金后）的千分之扣除酬金后）的千分之 五。五。 4、年度社區文化費用、年度社區文化費用 按照小區戶數以按照小區戶數以20元元/ 年年/戶計算。戶計算。 辦公費辦公費、水電氣暖費、差旅費、水電氣暖費、差旅費 、車輛及交通費、會議費、業、車輛及交通費、會議費、業 務招待費、務招待費、IT信息費用、14、通訊信息費用、通訊 費費、報刊報刊費用、費用、咨詢中介咨詢中介費、費、 審計審計費、訴訟費、費、訴訟費、環境環境費、費、員員 工活動工活動費、體系費、體系運行運行費用、費用、宿宿 舍舍費用、費用、社區文化社區文化費用、費用、小區小區 業委會費用業委會費用 17/22 2.2.7 預算編制成本（維修及物料消耗） 1、要按照項目通過公要按照項目通過公 司審批的設施設備改造司審批的設施設備改造 的年度計劃來做預算。的年度計劃來做預算。 2、交付五年以上的老、交付五年以上的老 項目此項成本原則上不項目此項成本原則上不 能低于總成本的能低于總成本的6%。 3、維修物耗的預算原、維修物耗的預算原 則上應按15、照公司下發的則上應按照公司下發的 單平成本計算。項目單單平成本計算。項目單 平成本在平成本在0.15 -0.2元元 之間，與項目規模與業之間，與項目規模與業 態相關。態相關。 維修及物料消耗維修及物料消耗 服裝及配件費用服裝及配件費用 維修及材料費用維修及材料費用 小區公共部位維護小區公共部位維護 電梯費用電梯費用 安保系統費用、水泵費用、安保系統費用、水泵費用、空調通風空調通風 費用、費用、消防設備消防設備費用、費用、采暖系統采暖系統費用費用 、水景設備水景設備費用、費用、供配電設備供配電設備費用、費用、 照明系統照明系統費用、費用、車庫設備車庫設備費用費用 18/22 2.2.8 預算編制16、成本（外包費用） 1、要按照各類外包合要按照各類外包合 同進行預算。同進行預算。 2、要動態預算外包費、要動態預算外包費 用，如新接管項目電梯用，如新接管項目電梯 、綠化在維保期內沒有、綠化在維保期內沒有 該費用，而地產維保在該費用，而地產維保在 年度內到期則需納入預年度內到期則需納入預 算編制。算編制。 3、外包費用在成本中、外包費用在成本中 占除人工費以外的最大占除人工費以外的最大 成本，因此整合資源，成本，因此整合資源， 控制成本很重要控制成本很重要。 外包費用外包費用 綠化養護外包費綠化養護外包費 保潔外包費保潔外包費 設施設備維護外包設施設備維護外包 費費 綠化外包費用 客服外包費客17、服外包費 項目拓展使用費項目拓展使用費 項目經營收益分成項目經營收益分成 合同對價虧損合同對價虧損 財務外包費財務外包費 其他外包費其他外包費 清潔服務外包費清潔服務外包費 消殺消殺服務外包費服務外包費 垃圾處理外包費垃圾處理外包費 電梯年檢及維保電梯年檢及維保 外包費用外包費用 公共設施設備維公共設施設備維 護外包費護外包費 19/22 2.2.9 預算編制成本（能耗費用） 1、關注歷史數據，根據項目年度接管情況，預算要動態編制。關注歷史數據，根據項目年度接管情況，預算要動態編制。 2、對于滾動開發項目和新接管項目，要根據項目自身的情況做能耗測算，不能因為由地產、對于滾動開發項目和新接管項目18、，要根據項目自身的情況做能耗測算，不能因為由地產 承擔而不做或少做預算。承擔而不做或少做預算。 3、關注政府能耗單價的變化，納入預算編制。、關注政府能耗單價的變化，納入預算編制。 水費水費 電電費費 20/22 2.2.10 預算編制成本（財產費用、營銷推廣 、間接費用） 財產費用 折舊費-固定資產計提的折舊 財產保險費-支付給保險公司的公眾責任險 資產攤銷-代理四類資產的攤銷 租賃費-辦公、經營場所、為外派人員租賃宿舍 的費用 修理費-辦公或經營用房屋、設備、用品用具等 修理費 稅金-房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花 稅、殘疾人保證金等 營銷推廣費 媒介廣告費、宣傳資料費、推薦及代理傭金19、策 劃咨詢費 其他營銷推廣費-預存管理費贈送大米、集中交 付贈送一卡通充值款等成本費用 21/22 2.3 預算編制其他事項 項目預算以收定支，堅持量項目預算以收定支，堅持量 入為出，量力而行，無特殊入為出，量力而行，無特殊 情況應保持合理增長。情況應保持合理增長。 項目預算應結合公司與項目項目預算應結合公司與項目 的年度重點工作，要做到事的年度重點工作，要做到事 前預算、綜合預算、統籌安前預算、綜合預算、統籌安 排。排。 各端口需服從項目整體的安排、各端口需服從項目整體的安排、 相互協調和配合，保證項目整相互協調和配合，保證項目整 體預算的合理性與可控性。體預算的合理性與可控性。 預算創造 價值