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1、1/X 精打細算精打細算-財務風險管控財務風險管控 2/36 目錄 定義（主題、背景、意義） 管控內容 風險控制 案例分析 課堂討論 財 務 風 險 管 控 3/36 財務風險管控定義 一點一滴把控財 務風險 主題 面積、入住率的 增長 業務的多元化 背景 關注財務風險點 規避財務風險 保證項目正常運 作 目的及意義 4/36 目錄 定義（主題、背景、意義） 管控內容 風險控制 案例分析 課堂討論 財 務 風 險 管 控 5/36 財務風險管控內容管理費 1、所有面積正 確完整錄入系 統 2、所有收費單 價符合物業服 務合同的約定 3、所有收費無斷 擋，收費記錄連 續 4、除新交付面 積或物業2、費打折 的情況外，飽合 收入無變動 5、政策性打折 有真實的原始 憑證，不存在 非政策性打折 6、一年以上欠款 必須發放律師函， 特殊性況報住運中 心審批 7、欠費核銷需 報K2審批并經 業委會同意 6/36 財務風險管控內容停車場收費 應采用系統進行收費，未采 用系統收費的應向事業部報 批 保障停車場軟硬件的正常運行， 確保按停車場系統數據進行收 費 以系統數據進行交接 車場崗人員無更改時間、刪除 記錄及查詢當時收費情況的權 限 不可以開具紙制出入憑證 7/36 財務風險管控內容停車場收費 1、不可違規手動開閘、不可違規手動開閘 2、月卡車輛延期記錄有核對、月卡車輛延期記錄有核對 3、臨停卡3、實行、臨停卡實行AB卡管理，每月盤點一次卡管理，每月盤點一次 4、場內車輛異常情況（出場、場內車輛異常情況（出場 時間在前，長時間停放在場內時間在前，長時間停放在場內 車輛等）車輛等） 5、對車場收費設置基準值，每月出停車、對車場收費設置基準值，每月出停車 場收費報告，了解車場收費波動情況場收費報告，了解車場收費波動情況 8/36 財務風險管控內容會所管理 使用收銀系統使用收銀系統 進行收費進行收費 場所出租情況場所出租情況 必須簽訂合同，必須簽訂合同， 按約定收款按約定收款 泳票必須經公泳票必須經公 司財務部備案，司財務部備案， 并有完善的領并有完善的領 用、使用、核用、使用、核 銷、銷毀記4、錄銷、銷毀記錄 盤點會所物資盤點會所物資 與采購記錄進與采購記錄進 行核對行核對 9/36 財務風險管控內容有償維修 家政、維修提 供服務必須開 單，并有業主 確認簽字 有償服務按公 布的收費標準 進行收費，不 允許隨意免費、 打折 有償 維修 10/36 財務風險管控內容經營業務以及其他收款 1、桶裝水建立臺帳，確保帳實相 2、桶裝水出庫必有相關票據 3、公共資源開展必須簽訂合同，并簽發進 場許可證，并建立有公共資源臺帳 4、所有收款（含代收款）應納入公司監管 體系 5、每月計費前提供水電抄表記錄（含業主、 商鋪、地產代墊水電費等） 11/36 財務風險管控內容出納日常操作 收款點、收款收款5、點、收款 人員應事先經人員應事先經 過審批過審批 收款應日清月收款應日清月 結，收款員繳結，收款員繳 款時無周轉環款時無周轉環 節節( (各收款崗）各收款崗） 現金收款超過現金收款超過1 1萬萬 元（含）應及時存元（含）應及時存 入銀行（出納）入銀行（出納） 保險柜及固保險柜及固 定收費崗放定收費崗放 在有監控的在有監控的 地方地方 票據及時票據及時 核銷、實核銷、實 質性核銷質性核銷 12/36 財務風險管控內容人工、外包、能耗、物料 人工：不允許虛報人 工成本，保證實際崗 位編制與SAP一致 能耗1：每月提供水電 抄表記錄，對水電異 常進行分析 13/36 財務風險管控內容固定資產管理 16、長期不使用、長期不使用 的資產或到期資的資產或到期資 產應及時處置產應及時處置 2、建立、建立 固定資產固定資產 臺帳臺帳 3、每半年、每半年 盤點固定盤點固定 資產一次資產一次 14/36 財務風險管控內容付款管理 付款管理付款管理 3、K2流程流程 事后審批事后審批 或不發起或不發起 審批流程審批流程 2、財務退、財務退 單率單率 1、禁止重、禁止重 復付款或復付款或 拆單報銷拆單報銷 15/36 目錄 定義（主題、背景、意義） 管控內容 風險控制 案例分析 課堂討論 財 務 風 險 管 控 16/36 風險控制 風險觀念是一種思維方式，更是一種管理方式。 壞的結果不是風險，因為已經確定7、。 確定性的東西應授權給下屬去操作，管理者要關注的是不確定的 東西。 17/36 風險的后果風險的后果 風險控制 經 營 虧 損 決 策 失 誤 法 律 訴 訟 客 戶 不 滿 18/36 風險控制 控制活動的類型控制活動的類型 預防性控制 檢查性控制 糾正性控制 補償性控制 19/36 風險識別方法風險識別方法 -識別最重要 現場觀察法。例：車場收費 案例分析法。 流程分析法。例：收費流程分析。 風險控制 20/36 最佳實踐 - 主動控制 風險管理風險管理 風險評估風險評估 風險識別風險識別 風險管理的風險管理的挑戰挑戰在于把被在于把被 動反應轉變為主動控制動反應轉變為主動控制。 救火式的8、應對風險救火式的應對風險 危機管理危機管理 打掃衛生式的管理打掃衛生式的管理 最差的情況 - 被動反應 風險控制 措措 施施 21/36 風險管理的方法風險管理的方法大撒網、多捕魚大撒網、多捕魚 風險-魚 控制方法-網 遵守規則才能防范風險 財務人員工作要減少靈活性，加強原則性。 風險控制 22/36 項目出納日常 檢查并通報檢 查結果 風險把控重在堅持 23/36 通報車場整體 收費情況 風險把控重在堅持 24/36 風險把控重在堅持 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 安全一班 6510 6408 5904 6063 6381 5907 6468 9、6792 6612 6684 5505 6351 安全二班 6630 6348 5358 6135 6780 5691 6018 5907 5715 5919 5922 5622 安全三班 7003 6579 6054 5736 6426 6054 5895 7047 6447 6516 6093 5595 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 安全一班 安全二班 安全三班 25/36 風險把控重在堅持 0 5000 10000 15000 20000 25000 1月 10、2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2014年 2015年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計 2014年 14259 19164 18618 18510 17157 19668 17877 19557 17664 18909 17733 17964 217080 2015年 20134 19140 17576 18067 18723 19118 18471 19746 18774 19119 17520 17568 223956 差異（15年-14年） 5875 -24 -1042 -443 1566 -5511、0 594 189 1110 210 -213 -396 6876 26/36 系統負責人 日常的檢查 風險把控重在堅持 27/36 項目實行AB卡 管理 風險把控重在堅持 28/36 項目票據的管 理：票據及時 核銷、實質性 核銷并且保留 領用、核銷、 盤點記錄。 風險把控重在堅持 29/36 目錄 定義（主題、背景、意義） 管控內容 風險控制 案例分析 課堂討論 財 務 風 險 管 控 30/36 案例分析 案例一：A項目于2010年12月20日12月25日集中交付，該項目于2011年1月1日開始計費。前期物 業服務合同中寫明物業費標準為2元/平方米，由于部分房屋問題，經部門經理審核通過后12、，現場在 計算這部分房屋問題的物業費時，是按照1.5元/平方米來計算的。后期部分業主，因覺得物業管理 不善、現場品質不到位，一直拖欠物業費。 問題：（1）請判斷該案例存在的內控風險點？ （2）該風險點實際應該如何做？ （3）案例中所存在的財務風險內控點該如何控制？ 31/36 案例分析 案例二：A項目某天突然停電，停車場系統無法使用，于是現場的當班安全員，根據車輛進 出的時間記錄在車輛出入情況登記表上，然后再計算收費。對于公司的同事進出小區 ，只要有工牌，場所崗就直接用三聯開關打開道閘放行。 問題：（1）請判斷該案例存在的內控風險點？ （2）該風險點實際應該如何做？ （3）案例中所存在的財務風13、險內控點該如何控制？ 32/36 案例分析 案例三：某項目業主是有自己產權的車位，2010年12到幸福驛站結清2010年當年車位欠費，業 主當時表示自己平時很忙，需要將卡的時期延長一些，幸福驛站員工為業主延車卡至2012年6 月底。 問題：（1）請判斷該案例存在的內控風險點？ （2）該風險點實際應該如何做？ （3）案例中所存在的財務風險內控點該如何控制？ 33/36 案例分析 案例四：某項目需要開展社區文化活動，活動所需的物資就由項目自行在外采購，項目 社區文化專員自己經過了一番比較就選擇了一家價格相對適中的商店購買了活動所需的 物資，請大家談談該案例存在的問題？ 問題：（1）請判斷該案例存在的內控風險點？ （2）該風險點實際應該如何做？ （3）案例中所存在的財務風險內控點該如何控制？ 34/36 目錄 定義（主題、背景、意義） 管控內容 風險控制 案例分析 課后作業 財 務 風 險 管 控 35/36 各項目重點內控風險問題： 桶裝水管理的混亂：桶裝水空桶、庫存、在途的桶裝水臺帳登記跟實際不一致 違規手動開閘，手動開展記錄不全，車輛出入異常情況登記表記錄不全 遞交至財務付款單據退單率占當月總遞交單量的比例（含財務部退單、共享退 單、資金中心退單）過大 課后作業 36/X