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1、舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 1.1城市更新發展階段 第一階段：城市增量發展階段（80年代初90年代初） 1980年特區成立，為口岸提供服務型商業幾“三來一補” 工業，建設以空地為主，村民自發的小規模拆舊建新。 第二階段：城市更新的萌芽期（90年代初2004年） 90年代后，經濟高速增長，外來務工人員的輸入， 對廉租房的需求旺盛，“城中村”出現。 第三階段：城市更新的初期（2004年2009年） 進入新世紀，由于自身資源條件有限，政府提出“二次創業” 的口號，轉變供需結構，著手城中村及就舊工業區的改造。 第四階段：城市更新的快速發展（2009年至今） “2、四個難以為繼” 的背景下，政策日趨完善，深圳市發 展的重心由增量轉向存量優化。 1 2 3 4 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 1.2 主要政策依據 主要 依據 深圳市城市規劃標準與準則（2018版） 深圳市拆除重建類城市更新單元編制技術規定（2018版） 深圳市拆除重建類城市更新單元規劃容積率審查規定（2019版） 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 1.3 深標的主要用地類型 主導用途:指一般情況下允許建設、使 用的建筑與設施用途，其建筑面積（或 多項建筑面積之和）應占地塊總建筑面 積的主導。 單一用途：一類居住用地、3、二類居住用 地和三類居住用地，主導用途的建筑面 積不宜低于總建筑面積的70%。（其他 用地依次類推） 以R2用地為例：適建用途的比例，極限值就是30%，所以我們一般說，純住宅用地， 商業的極限值是不超30%。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 1.3 深標的主要用地類型 主導用途:指一般情況下允許建設、使用的建筑 與設施用途，其建筑面積（或多項建筑面積之和） 應占地塊總建筑面積的主導。 商業用地: 在城市主中心和副中心區域內，主導不宜低于總建筑面積的 50%；其它區域商業用地，主導不宜低于70%。 普通工業用地和新型產業用地: 主導不宜低于總建筑面積的70%4、。 倉儲用地: 主導不宜低于總建筑面積的85%。物流用地，主導不宜低于 總建筑面積的60%。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 1.4 深標的主要用地類型 主導用途:指一般情況下允許建設、使用的 建筑與設施用途，其建筑面積（或多項建筑 面積之和）應占地塊總建筑面積的主導。 混合用途：混合用地的用地代碼采用“+” 鏈接，排列順序原則上按照主導用途對應 的用地性質從多到少排列。 以R2+C1用地為例：各自比例應該是70%R234%， 50%C130%,且R2功能的面積C1功能的面積 一個小案例：一塊地，居住功能6800（68%），商業2800（28%），配套405、0（4%），用地功能是表達為R2還是R2+C1? 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 1.4 深標的主要用地類型 關于城市更新實施工作若干問題的處理意見（二） 第六條表達了意思是：圖則中規劃到中類，調整為深標土地用途混合使用指引中的中類+鼓勵類，是 視為符合圖則的。（由R2R2+C1是視為符合圖則，但是C1C1+R2少見 ） 第七條表達的意思是：單純的R2用地，有不超30%的商業功能，商業功能的主導用途是商業、辦公及 旅館業，但是明確單一R2用地不能做辦公、旅館業及公寓。 “關系比較好” 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 16、.5 小案例 5.1 8.95 7.68 12.46 9.13 8.83 11.51 8.30 這種情況下，保證了貢獻率高、區位條件好的項目的可實施性，同時帶來一些項目的商住功能的容積率比純商業還高，強區放權條件 下，各區政策有些細微政策還不明確，在保證總量不變，建設量是否可以在項目內統籌？ 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.1 更新的相關概念 更新單元規劃： 城市更新單元規劃以已批計劃為依據，以法定圖則為基礎，重點就更新 單元的改造模式、土地利用、開發強度、配套設施、道路交通及利益平 衡等方面做出詳細安排。 城市更新單元規劃一經批準，具有與法定圖則相等7、的效力，是城市更新 和規劃管理的基本依據。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.1 更新的相關概念 拆除范圍 指依據更新單元規 劃制定計劃; 公益項目 用地范圍 指獨立占地的公共 服務設施用地及其 他移交給政府的獨 立用地范圍； 開發建設 用地范圍 指依據城市更新政 策可出讓給實施主 體的進行開發建設 的用地范圍； 清退用地范圍 指拆除范圍內由實 施主體自行拆除、 清理地上建（構） 筑物及附著物的國 有未出讓用地； 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.1 更新的相關概念 零征轉 用地范圍 指由實施主體負責理清 經濟關系8、并自行拆除、 清理地上建（構）筑物 及附著物并無償移交給 政府的未完善征轉手續 用地的范圍。 騰挪 用地范圍 劃入的零星 用地范圍 更新單元范圍 指更新單元范圍內、拆 除范圍外的未建設用地， 通過土地位置調換等方 式進行等面積騰挪的用 地范圍。 指更新單元范圍內屬于 國有未出讓的邊角地、 夾心地、插花地，總面 積不超過項目拆除范圍 用地面積的10%且不超 過3000 平方米的部分可 作為零星用地一并出讓 給項目實施主體的用地 范圍。 指拆除范圍外，涉及土 地清退、用地騰挪、零 星用地劃入，或者其他 公共利益需要與更新項 目進行統籌的，包括上 述所有范圍。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批9、報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.2 各范圍示意 更新單元范圍 拆 除 范 圍 開 發 建 設 用 地 范 圍 公益項目用地范圍 零征轉用地范圍 騰挪用地范圍 劃入的零星用地范圍 清退用地范圍 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.3.1 相關概念 權屬清晰用地包括：國有已出讓（劃拔）用地、城中村用地、舊屋村用地、城市化歷史遺留違法建筑處理用地、房地產登記歷史遺留 用地。另，未完善征轉手續用地根據歷史用地處置政策可交由繼受單位進行城市更新的用地視為權屬清晰用地。-編制技術規定 國有已出讓（劃撥）用地、城中村用地、舊屋村用地、農村城市化歷史遺留違法建筑處理用10、地、其他已獲得用地權屬證明文件的用地 等-更新單元計劃管理規定 為啥有“土地移交率”和“實際土地移交率”之分 ？ 基準土地移交率 指城市更新單元貢獻拆除范圍用地面 積不小于15%且大于3000平方米。 土地移交率 實際土地移交率 指拆除范圍內移交給政府的權屬清晰 用地面積占比。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.1 基本概念 深標條文內容說明 根據修訂版深標： 地塊容積由基礎容積、轉移容積、獎勵容積三部分組成。 FAFA基礎 + FA轉移 + FA獎勵； FA基礎FAR基準（1-A1）（1+A2）（1+A3）S； 公式中：FA地塊容積； FA基礎地塊11、基礎容積； FA轉移地塊轉移容積； FA獎勵地塊獎勵容積； FAR基準密度分區地塊基準容積率； A1地塊規模修正系數； A2周邊道路修正系數； A3地鐵站點修正系數； S地塊面積。 基礎建筑面積 轉移建筑面積 獎勵建筑面積 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.2 基本概念 分級密度分區基準容積率容積率上限 1密度一、二區3.26.0 2密度三區3.05.5 3密度四區2.54.0 4密度五區1.52.5 居住用地地塊容積率指引 分級密度分區基準容積率 1密度一區5.4 2密度二區4.5 3密度三區4.0 4密度四區2.5 5密度五區2.0 商業服務業用12、地地塊容積率指引 分級密度分區 新型產業用地 基準容積率 普通工業用地 基準容積率 1密度一、二、三區4.03.5 2密度四區2.52.0 3密度五區2.01.5 工業用地地塊容積率指引 分級密度分區 物流用地 基準容積率 倉儲用地 基準容積率 1密度一、二、三區4.03.5 2密度四區2.52.0 3密度五區2.01.5 物流倉儲用地地塊容積率指引 各類用地密度分區 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.3 基本概念 地塊規模/道路/軌道等修正系數 用地功能基準用地規模 居住用地2公頃 商業服務業用地1公頃 普通工業用地3公頃 新型產業用地1公頃 倉儲13、用地5公頃 物流用地2公頃 基準用地規模 地塊面積小于等于基準用地規 模時，地塊規模修正系數為0。 地塊面積大于基準用地規模時， 地塊修正系數按超出基準用地 規模每0.1公頃計0.005并累加 計算，不足0.1公頃按0.1公頃修 正，最大取值小于等于0.3。 地塊類別一邊臨路兩邊臨路三邊臨路周邊臨路 修正系數0+0.1+0.2+0.3 周邊道路修正系數 距離站點（米） 車站類型 多線車站單線車站 修正系數 0200+0.7+0.5 200500+0.5+0.3 同一車站的地鐵站點修正系數 a1a2b1b2 a1+0.7+0.7+0.7+0.7 a2+0.7+0.5+0.5+0.5 b1+0.714、+0.5+0.5+0.5 b2+0.7+0.5+0.5+0.3 不同車站重疊覆蓋的地鐵站點修正系數 a1代表多線車站0200米覆蓋范圍，a2代表多線車站200500 米覆蓋范圍，b1代表單線車站0200米覆蓋范圍，b2代表單線 車站200500米覆蓋范圍。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.4 基本概念 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.5 基本概念 密度三區范圍內的居住用地地塊若位于地鐵站點500米范圍 內的，其容積率上限可按照密度一、二區執行。 其中，居住用地地塊僅選取其中最大值修正。普通工業用地、 倉15、儲用地地塊僅進行周邊道路修正，不作地鐵站點修正。 軌道站點用地修正的正確方式 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.6 基本概念 深標條文內容容積率審查規定內容 混合功能用地的地塊容積為該地塊上各功能的容積之和。 混合功能用地的地塊基礎容積宜按下式計算： FA基礎混合FA基礎1K1+FA基礎2K2； 公式中：FA基礎混合為該地塊各類功能基礎容積之和。 FA基礎1、FA基礎2 分別為該地塊基于各類單一用地 功能的地塊基礎容積； K1、K2 分別為該地塊各類功能的地塊基礎容積混合 修正權重。（對地塊的基礎容積率影響較大） （一）地塊規劃為單一用地性質的，按主16、導用途進行測算， 其兼容功能不納入測算; （二）居住、商業功能的混合用地，地塊基礎容積測算中 居住功能占地塊基礎容積的比例取值如下： 居住功能為第一主導功能的按60%取值；居住功能為第二 主導功能的按40%取值。測算后，地塊最終建筑功能實際 比例可依據深標關于土地混合使用的有關規定具體確 定。 例如： R2，表示居住功能按照100%取值； R2+C1,表示居住功能按照60%取值； C1+R2，表示居住功能按照40%取值。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.6 相關案例 出現K1、K2. 這種比例，實際上是將原來的按用 地面積比例的計算方法，調整成了按17、照建筑面積 的比例計算，與深標規定是一致的，但是對單個 地塊的基礎容積率計算不利，對轉移的容積也會 響應減少。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.7 基本概念 容積率測算指引內容說明 【轉移容積測算】轉移建筑面積是指城市更新項目實際土 地移交率超出基準土地移交率核算出的用地面積與基礎容 積率的乘積。 其中，移交用地具有以下情形之一的，再增加30%計入轉 移容積： 1.在法定規劃的基礎上額外落實或小學、初中或九年一貫制學校用 地的，（班數按照深標中限核定），占地面積不小于3000平方米 的文化設施用地的; 2、落實高中、綜合醫院用地的; 3、保留主管部18、門認定為有保留價值的歷史風貌區或歷史建筑，用 地及建筑移交， 且實施主體承擔修繕、整治費用及責任。 關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施(深府 辦20148號)： 基準土地移交率：拆除范圍用地面積小于10000平方 米的城市更新單元的基準土地移交率為30%，其余城市更 新單元的按照實施細則第十二條第一款規定確定。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.8 基本概念 容積率測算指引內容 【獎勵容積測算】 獎勵容積是指為保障公共利益目的的實現，對符合以下情形的，可計入獎勵容積： (一)開發建設用地中，依據暫行措施、保障性住房配建規定和創新型產業用房配建規19、定等規定配建的安居型商 品房、公共租賃住房、人才住房及創新型產業用房等政策性用房，除明確規定計入基礎容積的，其余建筑面積計入獎勵容積，在 上述規定外增配的安居型商品房、公共租賃住房、人才住房及創新型產業用房等政策性用房，其建筑面積不作為獎勵容積。 (二)開發建設用地中，按法定規劃及深標、暫行措施等要求落實的附建式公共服務設施、交通設施及市政設施， 其建筑面積計入獎勵容積。其中，社區健康服務中心和社區老年人日間照料中心，按其建筑面積的2倍計入獎勵容積；垃圾轉運 站（含再生資源回收站、環衛工人作息房、公共廁所）和變電站，按其建筑面積的3倍計入獎勵容積。 (三)城市更新單元內為連通城市公交場站、軌道20、站點或重要的城市公共空間，經核準設置24小時無條件對所有市民開放的 地面通道、地下通道、架空連廊，并由實施主體承擔建設責任及費用的，按其對應的投影面積計入獎勵容積。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 2.4.9 基本概念 容積率測算指引內容 【獎勵容積測算】 （四）保留已納入市政府公布的深圳市歷史建筑名錄或市（四）主管部門認定有保留價值的歷史建筑，但不移 交土地，按保留建筑的1.5倍及構筑物的投影面積的1.5倍計入獎勵容積。并由實施主體承擔保留建、構筑物的 活化和綜合整治責任及費用。 （五）市政府規定的其他獎勵情形。 上述獎勵容積之和不應超出基礎容積的30%21、。因配建安居型商品房、公共租賃住房、人才住房所 核算的獎勵容積超出基礎容積20%的部分可不受本款限制。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 3. 基本思路 在合法性的基礎上，城市更新單元因提供超出更新政策要求的道路、綠地、公共服務設施、市政基礎設施等公共利 益用地，可按照基礎容積率進行建筑面積轉移； 不改變城市更新單元主導功能及規劃地塊混合用地性質的前提下，轉移容積、獎勵容積可優先安排居住功能。 S=S基礎+FAR平均(a+b80%)85%-c+d 其中： S城市更新單元規劃建筑面積； S基礎 城市更新單元基礎建筑面積； FAR平均城市更新單元基礎建筑面積對應22、的平均容積率； a城市更新單元內權屬清晰用地面積； b城市更新單元內未見征轉記錄用地面積； c城市更新單元規劃確定的開發建設用地面積； d針對開發主體自愿、規劃部門核準、法定規劃確認額外承擔的 建設責任，測算時可進行獎勵的建筑面積。 城市更新 單元開發量 基礎 建筑面積 轉移 建筑面積 獎勵 建筑面積 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 4.1 相關案例 FAR平均基礎建設量/開發建設用地=262714.2/61720.2=4.26 基準建設量計算一覽表 基準容積： 262714.2 轉移容積： 131961.0 最終容積： 451682.5 + = 獎勵容積23、: 57007.3 + 地塊編號性質代碼 用地面積（）比例居住商業基準容積率道路修正規模修正總建設量（） 01R2+C18128.0 功能配比(%)6040R23.2 1.31.000 38230.2 混合修正權重0.68 0.32 C14.5 1.31.000 02-01R25815.1 功能配比(%)1000R23.2 1.21.000 22330.0 混合修正權重1.00 0.00 C14.5 1.21.000 02-02R2502.7 功能配比(%)1000R23.2 1.21.000 1930.4 混合修正權重1.00 0.00 C14.5 1.21.000 03R2+C11879124、.6 功能配比(%)6040R23.2 1.31.000 87067.2 混合修正權重0.67 0.33 C14.5 1.30.955 04R228482.8 功能配比(%)1000R23.2 1.30.955 113156.5 混合修正權重1.00 0.00 C14.5 1.30.905 合計61720.2 -262714.2 地塊基礎容積混合修正系數 第一步：計算基于單一功能的地塊基礎容積 FA基礎FAR基準（1-A1）（1+A2）（1+A3）S FA基礎1 = 3.2（1-0）（1+0.3）（1+0）8128= 33812.48（） FA基礎2 = 4.5（1-0）（1+0.3）（1+025、）8128 = 47548.8（） 第二步：求解地塊基礎容積混合修正權重 K1=0.678 K2=0.322 第三步：計算地塊混合基礎容積 FAR基礎混合=FA基礎1K1+FA基礎2K2=33812.480.678+47548.80.322=38230.2（） 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 4.2 相關案例 基準容積： 262714.2 轉移容積： 131961.0 最終容積： 451682.5 + = 獎勵容積: 57007.3 + 核增及獎勵計算一覽表 FAR最終最終容積/開發建設用地=451682.5/61720.2=7.32 序號項目數量備注 126、 拆除用地面積（）111224.8 其中 權屬清晰用地面積（）82718.3 a 未見征轉地記錄用地面積（）28506.5 b 其中 20%納入政府土地儲備5701.3 b*20% 80%交由繼受單位進行城市更新22805.2 b*80% 2 合法手續完善用地面積（）105523.5 a+b*80% 其中 不少于15%且大于3000平米土地貢獻15828.5 c=(a+b*80%)*0.15 剩余可用于開發建設的用地89695.0 a+b*80%-c 其中 本次規劃開發建設用地61720.2 e 土地貢獻可轉移容積的用地27974.8 a+b*80%-c-e 額外落實九年一貫制學校用地的10027、90.7 g 3根據法定圖則及深標計算得平均容積率4.26 f 4 轉移容積（）131961.0 (a+b*80%-c-e+g*0.3)*f 其中 土地貢獻轉移容積（）119075.6 (a+b*80%-c-e)*f 學校用地轉移容積（）12885.4 g*f*0.3 5 獎勵容積（）57007.3 i+j+k 其中 保障性住房獎勵容積（）27947.3 i 公共配套設施獎勵容積（）23260.0 j=x+y+z 其中 單倍獎勵容積部分19670.0 x 兩倍獎勵容積部分2150.0 y 三倍獎勵容積部分1440.0 z 建筑架空連廊獎勵容積（）5800.0 k 6轉移+獎勵容積（）1889628、8.3 (a+b*80%-c-e+g*0.3)*f+i+j+k 用地處置程序 按實際土地移 交率轉移容積 拆除范圍內 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 5.1 注意要點 配套設施： 1.含住宅的城市更新項目中，應按深標相關要求配置幼（托）兒園，原則上不允許與周邊更新單元或其它項 目統籌配置。 2.含住宅的城市更新項目中原則上應配置老年人日間照料中心與社區健康服務中心，并應組合設置。周邊更新單 元或其它項目統籌配置。 3.項目涉及非獨立占地的公共服務設施，須滿足深標、深圳市建筑設計規則相關規定，宜相對集中布局 在建筑物首層。如用地條件確實有限，部分配套設施只能設置于建筑物二層時，應設置單獨出入口并滿足無障 礙設計要求。所有公共服務設施的設計應保證空間實用，設計合理。 4.位于密度一、二區的規劃商業用地中應設置不少于商業、辦公與旅館業建筑面積5%的商業文化設施。鼓勵在 法定規劃基礎上額外落實文化設施用地。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺 5.2 深標中非強制性指標 一些區位條件好、高貢獻率的項目，帶來的高強度 的商住（R2+C1）類更新項目，建筑覆蓋率、綠化 覆蓋率及限高等條件下，很多建筑很難設計。 舊改全流程服務平臺 | 更新整備 報批報建 咨詢顧問 集體資產上平臺