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1、2 一、裝修工程簡介 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 四、裝修工程其他成控措施簡介 目錄 3 一、裝修工程簡介 1.2裝修工程的造價組成 1.3裝修工程常見的分部工程 1.1裝修工程的特點 4 一、裝修工程內容簡介 1.1裝修工程的特點 裝修工程作為面子工程，絕大多數時候裝修工程是一個建 筑體的最后一道工作，承載著人們對該建筑體的感觀印象的作 用。隨著人們對生活質量不斷改善的需求，裝修工程的重要性 日益增加。人們對裝修的要求越來越高，具體體現在設計風格、 工程質量、人性化使用等等方面。相對其他專業，裝修工程具 有工期短、施工工藝多、材料品種繁多、材料價差2、大、新工藝 新材料更新速度較快等特點。 5 A、材 料費 B、人 工費 C、機 具費 E、合 理利潤 D、管 理費 F、措 施費 G、規 費 I、稅 金 H、風 險 等等 1.2裝修工程的造價組成 一、造價組成 一、裝修工程內容簡介 6 一、裝修工程內容簡介 二、裝修工程造價敏感因素 材料費人工費其他費用 材料費：比重占整 個工程造價的60% 左右，是成控的重 點。 其他費用：比重 相對低一些，而 且部分費用是比 較固定 人工費：比重占 整個工程造價的 15%左右，是成 控的次重點。 其他費用 25% 材料費 60% 人工費 15% 1.2裝修工程的造價組成 7 1.3裝修工程常見的分部工程 3、一、裝修工程內容簡介 A、常見的樓地面工 程： 塊料樓地面、石材樓 地面、木地板樓地面、 膠地板樓地面、地毯 樓地面。 石材混鋪 塊料鋪貼 8 1.3裝修工程常見的分部工程 B、常見的天棚工程 （原頂乳膠漆【肌理 漆、墻紙等】天棚、輕 鋼龍骨硅鈣板【石膏 板、埃特板等】天棚、 鋁扣板天棚、裝飾面層 【不銹鋼、木飾面、鋁 單板、鋁塑板、玻璃鏡 子、軟硬包等】天棚、 格柵【木格柵、鋁格 柵、其他金屬格柵等】 天棚） 圓型跌級天花 木飾面+乳膠漆造型天花 一、裝修工程內容簡介 9 1.3裝修工程常見的分部工程 C、常見的墻柱面工 程（乳膠漆墻面、墻 紙墻面、塊料墻面、 石材墻面、飾面板 【不銹鋼、鋁4、塑板、 木飾面、玻璃鏡子、 軟硬包等】墻面、隔 斷【藝術玻璃隔斷、 輕鋼龍骨硅鈣板隔 斷、藝術屏風隔斷 等】） 床背軟包+木飾 面造型 灰鏡、硬包、梳妝鏡 一、裝修工程內容簡介 10 1.3裝修工程常見的分部工程 D、常見的其他工程 （固定家私工程【衣 柜、書柜、服務臺、 浴室柜、櫥柜等】門 窗工程【玻璃平開門、 玻璃地彈門、木飾面 入戶門、木飾面室內 門等】） 櫥柜 浴室柜 一、裝修工程內容簡介 11 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.2市場價組價模式 2.3定額組價模式 2.1招標定價及結算模式 2.4裝修工程現有兩種標準清單的簡單介紹 2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示 12 二、碧5、桂園裝修工程造價體系簡介 2.1招標定價及結算模式 1、屬于類工程的酒店裝修工程，采用的是全費用綜合單價合同 我司提供有工程 量無單價的招標 清單（如圖 示），投標單位 自主報價。（不 可以修改工程量 清單） 根據合同單價重 新計算工程量并 對數至雙方同意。 定價方式結算方式 13 2、屬于類工程的貨量精裝修工程，采用的是總價包干合同&全費用綜合單價 合同兩種模式。 總價包干 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.1招標定價及結算模式 我司提供帶參考 工程量但無單價 的招標清單（如 圖示），由投標 單位自主算量和 報價，最后通過 雙方協商洽談確 定合同范圍內的 總價包干。 合同總價加上簽 證結算6、價。 定價方式結算方式 14 2、屬于類工程的貨量精裝修工程，采用的是總價包干合同&全費用綜合單價 合同兩種模式。 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.1招標定價及結算模式 全費用綜合單價 我司提供帶參考 單價但無工程量 的招標清單清單 （如圖示），由 投標單位自主填 報統一報價系數， 最后通過雙方協 商洽談確定全費 用綜合單價合同。 根據合同單價并 計算工程量（根 據施工圖加上簽 證資料）得到最 終結算價。 定價方式結算方式 15 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.1招標定價及結算模式 3.屬于類工程的是除了、類工程以外的工程，根據授權執行。 16 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.1招7、標定價及結算模式 4.屬于類工程的示范區裝修工程，采用的是全費用綜合單價合同 我司提供帶參考 單價但無工程量 的招標清單清單 （如圖示），由 投標單位自主填 報統一報價系 數，最后通過雙 方協商洽談確定 全費用綜合單價 合同。 根據合同單價并 計算工程量（根 據施工圖加上簽 證資料）得到最 終結算價。 定價方式結算方式 17 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.1招標定價及結算模式 酒店裝修 工程 雙方根據市 場價協商定 價（協商可 以參考當地 消耗量定額 和信息價計 算） 貨量精裝 修工程 根據合同簽 訂時約定的 未列項目 計價表 （如圖示） 計價程序定 價； 示范區裝 修工程 雙方根據市 8、場價協商定 價（協商可 以參考當地 消耗量定額 和信息價計 算） 5.未列項結算方式： 18 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.2市場價組價模式 根據收集的市場價格水平來進行組價，包含市場上勞務價格、市場上的材料價 格、合理利潤率、管理成本等等；目前碧桂園裝修工程計價模式中，酒店裝修工 程與示范區裝修工程的計價均采用的是市場價組價模式； 標準清單的單價組成 19 借助軟件套價 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.3定額組價模式 根據當地造價站發布的相關消耗量定額及信息價，根據消耗量定額約定 的計價方法進行計價；目前碧桂園裝修工程計價模式中，貨量精裝修工程采用的 是定額計價模式； 20 二、碧9、桂園裝修工程造價體系簡介 2.4裝修工程現有兩種標準清單的簡單介紹 貨量精裝修工程標準清單 【2016標準版】室內貨量標準裝修工程全費用綜合包干單 價表(營改增版-適用于一般納稅） 【2016標準版】室內貨量標準裝修工程全費用綜合包干單 價表-材料含稅 示范區裝修工程標準清單 2015年示范區裝修工程全費用綜合單價第一版 21 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示 招標階段 預算階段 結算階段 總價合同包干招標文件會簽 提供相應省份的 定額計價模塊 00 補充完整合 同結算方式 確定合同的 施工范圍 提供完整的 戶型數 22 招標階段 預算階段 結算階段 總價合10、同包干招標清單會簽 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示 提供貨量招標清 單文件包 提供貨量招標清 單標底文件包 帶工程量清單， 見本課件第13頁 帶工程量帶全費 用綜合單價清單 23 招標階段 預算階段 結算階段 全費用綜合單價包干招標文件會簽 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示 提供相應省份的 定額計價模塊 補充完整合同結 算方式 24 招標階段 預算階段 結算階段 全費用綜合單價包干招標清單會簽 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示 提供貨量招標清 單文件包（不帶 公式） 此部分表格內容詳 11、見本課件第20頁 25 招標階段 預算階段 結算階段 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示 全費用綜合單價合同：定標后，由施工單位跟據 施工圖紙以及簽證的全費用綜合單價，編制預算 清單，區域初審，集團二審，并簽定補充協議。 總價包干合同：不存在預算工作。 26 招標階段 預算階段 結算階段 二、碧桂園裝修工程造價體系簡介 2.5貨量精裝修工程標準清單實操展示 全費用綜合單價合同：根據補充協議+施工圖+簽 證資料得到最終結算價。 總價包干合同：合同總價加上簽證結算價。 27 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 3.2結算資料審核 3.3簽證資料審核 3.4其他12、審核 3.1進度款審核 28 案例： 句容碧桂園鳳凰城一期公共梯間裝修工程由中建 南方承建項目結算時我司陷入被動。超付主要是由于 借款和未及時扣回甲指三方材料款造成的。 3.1進度款審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 A 超付風險 29 B 案例： 惠東碧桂園一期6#樓三、四區精裝修工程由深圳 安星承建項目，過程中設計變更將近2萬平方的石材變 更為了塊料，合同造價未及時修正，所幸進度款未超 比例支付（付至合同價款的80%），也未發生借款、 三方款也及時扣回，未造成不利的影響。 設計變更中簡化設計節約成本的情況需 要及時調整合同價 3.1進度款審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介13、紹 30 酒店穹頂拱型天花的鋼 結構底架，經現場核對竣工 圖紙紅色圓圈內的鋼結構底 架并沒有施工，實際采用的 是木結構底架。 案例1： 隱蔽工程是否按圖施工 A、施工圖或竣工圖與現場差異 3.2結算資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 31 案例2：竣工圖紙與現場不符 A、施工圖或竣工圖與現場差異 3.2結算資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 某酒店階梯會議室： 竣工圖紙標高6.7米。 現場標高為5.7米，高差 1米。 32 B、結算范圍是否準確 3.2結算資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 竣工圖中（如圖）戶型陽臺天 花為裝修單位施工。但實際是 由總包14、單位施工。 案例1：竣工圖的內容，但不是全 部由施工單位承接 33 案例2：戶型套數沒有扣減樣板房 數量 B、結算范圍是否準確 3.2結算資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 我部在審核結算過程中發現，貨量區結算容易漏扣相關的樣板房 內容，造成某些戶型重復計算，且情況普遍存在： 1、禪城碧桂園城市花園（北地塊）貨量在結算時，施工單位按原合同 套數（279套）上報。經查實，實際施工套數為271套，其中有8套為 樣板房。核減金額約50萬元。 2、句容一期貨量裝修工程結算時，幾家承包單位在上報結算時，都有 重復上報樣板房的戶型造價的情況，總金額約100萬元。 34 案例3：電梯門應由電梯15、公司負 責，施工單位按自己施工報結算 B、結算范圍是否準確 3.2結算資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 在審核裝修結算過程中，發現電梯門套裝 修工程的內容與分包工程的電梯安裝工程有交 接的內容（圖一），裝修單位認定電梯不銹鋼 門套是他們做的，項目部口頭回復也是由裝修 單位施工，我們讓項目部提供電梯安裝分包合 同，發現這部份已含在電梯安裝合同內（圖 二），并及時從裝修結算總價扣回這部分費 用，杜絕重復計取此費用，為公司節約成本。 裝修竣工圖 電梯安裝分包合同 35 案例1：因設計變更原因，原設計的電視背 景墻改為了乳膠漆，但竣工圖及結算報價清 單仍然按原設計上報。 C、施工單位選16、擇性提供資料（隱瞞不利事實） 3.2結算資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 在經項目簽字蓋章的竣工圖上，戶型2、戶型3 有文字備注電視背景墻取消改為涂料，但戶型1未 標，易讓人誤解為戶型1未取消（見附圖）。施工 單位所報結算書，戶型1、戶型2、戶型3均有上報 電視背景墻的相關項目。經溝通，現場工程師證 實所有戶型的電視背景墻均已取消改為涂料。 此戶型未有 文字說明 戶型2、戶型3 戶型1 36 案例2：項目部出具結算補充說明，但竣工 圖及結算報價清單仍然按原設計上報。 C、施工單位選擇性提供資料（隱瞞不利事實） 3.2結算資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 由于竣圖17、紙沒有及時更改注明，施工單位在結 算報審時，仍按原招標范圍報其結算資料。 結算補充說明：二層標準層梯間 立面除圓柱做白色拉毛漆外其余 裝修未做（即干掛石材、面貼鐵 管焗炭灰色啞光金屬漆及浮雕墻 未做，現場對應部位由黑龍江省 建工集團股份有限公司鋪貼外墻 瓷片。） 37 3.3簽證資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 A 1、屬于施工方范圍的工作進行簽證 案例：惠東一期6#樓精裝修工程項目，深圳安星裝飾設計工程有 限公司提出石材加工費的不合理索賠。而石材加工費在招標時的石 材綜合單價已含，此部份價格應由施工單位在投標報價時綜合考 慮，不單獨計算。而且同一項目的其他四家施工單位也按此原18、則完 成結算定案。 責任認定 38 3.3簽證資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 A 2、不屬于施工方范圍但有責任方追責的簽證 案例：禪城碧桂園城市花園1#公寓式酒店及公共梯間 裝修工程中，約14.5萬簽證費用需扣其他配合單位費 用。 責任認定 39 3.3簽證資料審核 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 B簽證內容不實 該現場簽證單上寫明其簽證工程量，并且有 項目工程師的確定。但在結算審核時，發現： 1、客廳墻面封板拉平簽證單明確工程量為 452.55平方，現場核實工程量只有230.48平方； 2、書房與客廳隔斷的制安，在其結算清單已有 體現。 40 3.4其他審核 三、裝19、修工程成控審核需重點關注環節介紹 A、嚴格按照圖紙及合同要求施工 案例1：沒按圖紙要求，擅自改 變材料材質及尺寸。 滁洲酒店大堂、西餐廳、 售樓廳立面、柱面，竣工圖為 木花角貼金箔240*170mm，但 現場審查發現，現場為石膏花 角，規格為220*170mm。 41 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 案例2：沒按圖紙要求，擅自改 用材料材質 現場核對過程中，發現竣 工圖所示的是實木雕花柱頭，而 施工單位在過程中以施工工期緊 迫及工藝過于復雜為由，將柱頭 改為了石膏雕花柱頭，節省了成 本。但未在結算中予以體現。 A、嚴格按照圖紙及合同要求施工 3.4其他審核 42 三、裝修工程成控審核需20、重點關注環節介紹 案例3：沒按圖紙要求，擅自改 變設計效果 某酒店客房墻身，原合同內容 及竣工圖一致，墻身應由兩種墻 紙混合鋪貼，并有局部金箔飾面 點綴。施工單位也按竣工圖報上 結算。但現場實際情況是，施工 單位把一整個墻身貼滿同類型墻 紙，并且沒有金箔。 A、嚴格按照圖紙及合同要求施工 3.4其他審核 43 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 A、嚴格按照圖紙及合同要求施工 案例4：不合理的簡化施工工藝施工 干掛石材是否真正掛石，是否采用的用云石膠粘結代替。 這個是某 項目干掛 石材采用 的干掛件 這個是干掛件正確的用法， 注意干掛件是掛在石材側面 切割形成的坑槽內，并用專 用膠灌滿坑槽21、固定 這個也是 干掛件正 確的用法 3.4其他審核 44 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 A、嚴格按照圖紙及合同要求施工 案例4：不合理的簡化施工工藝施工 干掛石材是否真正掛石，是否采用的用云石膠粘結代替。 這個是干掛件錯誤的用法， 僅僅是用專用膠將石材背面 和干掛件進行了粘接固定， 給施工質量帶來隱患 這個也同樣采用了 錯誤的施工工藝， 雖提高了施工效率 并節約了施工成 本，但給交付使用 帶來安全隱患 3.4其他審核 45 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 A、嚴格按照圖紙及合同要求施工 案例4：不合理的簡化施工工藝施工 干掛石材是否真正掛石，是否采用的用云石膠粘結代替。 3.22、4其他審核 46 三、裝修工程成控審核需重點關注環節介紹 B、嚴格按照圖紙、合同及設計師的要求使用材料 比如： 1.設計要求的0.8mm或1.0mm厚的鋁扣板是否足厚； 2.設計要求的1.2mm厚的304#不銹鋼飾面板是否足厚，是否為304#不銹 鋼； 3.石材要求六面防污處理是否按要求進行過處理； 4.阻燃夾板是否為合格產品 等等 3.4其他審核 47 四、裝修工程其他成控措施簡介 4.2材料認價 4.1優化設計 48 鋁合金門窗的成本做了一個 分類占比 四、裝修工程其他成控措施簡介 4.1 優化設計 鋁合金門窗 優化方案 49 各個項目的鋁合金門窗單方成本 及當時對應鋁錠價格進行了統計 四23、裝修工程其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 4.1 優化設計 50 各個項目的鋁合金門窗部分 參數進行了統計 四、裝修工程其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 4.1 優化設計 51 鋁合金門窗成本與建安成本 做了一個分析 四、裝修工程其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 對優化設立 了目標 4.1 優化設計 52 參考、對比和分析了附近樓盤其他房企 在鋁合金門窗方面的成本優化的動作 四、裝修工程其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 4.1 優化設計 53 得出優化方向的結論 四、裝修工程其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 4.1 優化設計 54 形成優化具體方案 四、裝修工程24、其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 4.1 優化設計 55 優化后成果對比 四、裝修工程其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 4.1 優化設計 56 優化后成果 四、裝修工程其他成控措施簡介 鋁合金門窗 優化方案 4.1 優化設計 57 塊料規格設 計不合理 四、裝修工程其他成控措施簡介 該淋浴房設計采用 800*800磚，在現場 實際施工中，其損耗 率高達34.87%。 4.1 優化設計 58 四、裝修工程其他成控措施簡介 4.1 優化設計 關于櫥柜增加背板不 貼磚建議 59 3、材料定價按照紅頭文件要求執行【集團字 【2015】399號 關于重新劃分材料詢價職責的 通知】，除集團采購中心負責定價的材料外，要 求由區域采購部牽頭主導，項目部、區域工程技 術部、區域成本管理部參與共同完成詢價，最終 由區域總裁確認【2015】399號關于重新劃分 材料詢價職責的通知.doc 4.2 材料認價 四、裝修工程其他成控措施簡介 1、甲指材料（三方）按三方合同 單價確認 2、甲指材料（非三方）按采購中 心提供的年度材料價確認 可調差材料的主材 價確認工作 60 感謝聆聽！