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1、房地產(chǎn)工程成本管理觀點(diǎn)解析 誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén)誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén)誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén)誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén) 目前流行的工程成本觀點(diǎn)目前流行的工程成本觀點(diǎn)目前流行的工程成本觀點(diǎn)目前流行的工程成本觀點(diǎn) 工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念 套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū) 工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力 工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路 堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原2、則堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則 工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià) 99條理由與條理由與條理由與條理由與1條理由條理由條理由條理由 我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？ 還談現(xiàn)場(chǎng)簽證還談現(xiàn)場(chǎng)簽證還談現(xiàn)場(chǎng)簽證還談現(xiàn)場(chǎng)簽證 工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系 工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么？ 房地產(chǎn)工程成本管3、理房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié) 工程成本管理思路的要點(diǎn)工程成本管理思路的要點(diǎn)工程成本管理思路的要點(diǎn)工程成本管理思路的要點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路房地產(chǎn)企業(yè)工程成本管理思路 1、公司經(jīng)營(yíng)層面公司經(jīng)營(yíng)層面公司經(jīng)營(yíng)層面公司經(jīng)營(yíng)層面 經(jīng)營(yíng)情況（比如：土地、配套費(fèi)用、合作條件等等）。 項(xiàng)目的可行性研究（經(jīng)營(yíng)、營(yíng)銷(xiāo)、方案設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)，強(qiáng)調(diào)高端信息的重要 性，點(diǎn)評(píng)不同的經(jīng)營(yíng)模式，探索攤薄地價(jià)挖掘土地價(jià)值）。 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流核算，確定工程招標(biāo)付款條件。 搶工等經(jīng)營(yíng)需要引起費(fèi)用的增加。4、 2、產(chǎn)品定位層面產(chǎn)品定位層面產(chǎn)品定位層面產(chǎn)品定位層面 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品定位，明確產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)產(chǎn)品功能和技術(shù)參數(shù)，確定產(chǎn)品選材用料標(biāo)準(zhǔn)。 3、規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃規(guī)劃、設(shè)計(jì)層面設(shè)計(jì)層面設(shè)計(jì)層面設(shè)計(jì)層面 控制項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)；控制建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)合理性；控制結(jié)構(gòu)、 水、電、設(shè)備的設(shè)計(jì)參數(shù)； 控制材料、設(shè)備的選用。 規(guī)劃、設(shè)計(jì)控制工程成本理念，詳見(jiàn)專(zhuān)門(mén)PPT。 4、工程層面工程層面工程層面工程層面 編制工程成本控制指標(biāo)，為工程成本動(dòng)態(tài)控制打下基礎(chǔ)。 建立承建商、材料供應(yīng)商資源庫(kù)，優(yōu)選工程資源。 制定規(guī)范的工程成本控制流程，比如：招標(biāo)程序、簽證控制程序、結(jié)算程 序等。5、 5、后評(píng)估后評(píng)估后評(píng)估后評(píng)估 工程結(jié)束后，對(duì)工程成本管理進(jìn)行后評(píng)估總結(jié)，建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)。 某公司目前控制工程成本的流程 房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見(jiàn)鏈接。 房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目檔次。見(jiàn)某庭項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告項(xiàng)目定位部分 現(xiàn)金流分析，與財(cái)務(wù)部門(mén)一起確定付款條件或合作方式。工程成本費(fèi)用計(jì)劃及現(xiàn)金流分析實(shí)例 規(guī)劃指標(biāo)控制：各類(lèi)規(guī)劃指標(biāo)參數(shù)控制，比如：容積率、地質(zhì)條件、退紅線、小區(qū)市政道路管網(wǎng) 等等。 方案設(shè)計(jì)階段：主要是產(chǎn)品參數(shù)控制，比如：門(mén)窗比例、公攤面積、設(shè)備系統(tǒng)檔次等等。 擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段： 建筑參數(shù)控制 結(jié)構(gòu)選型及參數(shù)控制，見(jiàn)某工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)技術(shù)措施 設(shè)備參數(shù)控制，見(jiàn)LG-QP-PR6、009規(guī)劃設(shè)計(jì)管理程序文件，某庭擴(kuò)初設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 施工圖設(shè)計(jì)階段：主要設(shè)計(jì)細(xì)部控制，見(jiàn)某庭施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書(shū) 選材用料標(biāo)準(zhǔn)確定：見(jiàn)某庭選材用料標(biāo)準(zhǔn) 編制項(xiàng)目成本控制指標(biāo)：見(jiàn)LG-QP-PR005工程成本控制程序，某庭成本控制指標(biāo) 承建單位考察、工程技術(shù)調(diào)研，見(jiàn)工程部LG-QR-PR012工程技術(shù)管理程序，某庭電梯梯調(diào)研報(bào)告 確定工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，組織招標(biāo)，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)：某庭鋁型材技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，某庭鋁合金門(mén)窗施工技術(shù)標(biāo) 準(zhǔn) 技術(shù)標(biāo)分析、商務(wù)標(biāo)分析，見(jiàn)：某庭鋁合金門(mén)窗技術(shù)標(biāo)分析、某庭鋁合金門(mén)窗商務(wù)標(biāo)分析、某庭 外墻涂料技術(shù)標(biāo)分析 定標(biāo)：低價(jià)中標(biāo)確定中標(biāo)單位，見(jiàn)合約部工程分判流程圖 項(xiàng)目部執(zhí)行合同，把好現(xiàn)場(chǎng)簽證關(guān)7、，見(jiàn)項(xiàng)目部成本控制流程、甲方認(rèn)價(jià)流程 工程竣工，進(jìn)行決算，見(jiàn)預(yù)算部結(jié)算、保固金支付等等流程 聲明：本節(jié)涉及到的項(xiàng)目管 理理論知識(shí)，源自戚安邦主 編南開(kāi)大學(xué)出版社出版的 項(xiàng)目管理學(xué)。 誰(shuí)是控制工程成本的核心部門(mén) 觀點(diǎn)一：合約預(yù)算部門(mén)是控制工程成本的核心 部門(mén) 。 觀點(diǎn)二：規(guī)劃設(shè)計(jì)部門(mén)是控制成本的核心部 門(mén) 。 觀點(diǎn)三：項(xiàng)目部是工程成本控制的核心部門(mén) 。 觀點(diǎn)四：物資部是工程成本控制的核心部門(mén)。 目前流行的觀點(diǎn) 工程成本控制是由設(shè)計(jì)階段和工程實(shí)施 階段二個(gè)階段完成的。設(shè)計(jì)階段占有 7080的份量，工程階段（包括合約 和實(shí)施階段）3020，這是目前比較 流行的觀點(diǎn)。關(guān)于設(shè)計(jì)如何控制成本詳 見(jiàn)專(zhuān)門(mén)PP8、T 。 : : . 工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念工程成本控制的投資理念 選用技術(shù)方案的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？ 我們進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，首先要明確項(xiàng)目的檔 次定位，這是超越技術(shù)本身的問(wèn)題。 投資決定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。 承建單位的成本控制和房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制 的區(qū)別 。 房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性 的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如 何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，并保證同一樓盤(pán) 各部件的質(zhì)量檔次一致性。 : : . 套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū)套用傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)體系的誤區(qū) 解讀傳統(tǒng)定額： 傳統(tǒng)定額的歷史淵源計(jì)劃經(jīng)濟(jì)9、的產(chǎn)物； 定額管理的本位現(xiàn)象采集數(shù)據(jù)的本位； 市場(chǎng)定價(jià)與定額基本脫軌。 存在的誤區(qū)： 誤區(qū)之一：費(fèi)率誤區(qū)。 誤區(qū)之二：套用定額計(jì)算工程量進(jìn)行招標(biāo)控制工 程成本的誤區(qū)。 誤區(qū)之三：套用定額價(jià)格計(jì)算直接費(fèi)控制工程成 本的誤區(qū)。 : : . 工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力工程量清單的威力 為什么采用工程量清單可以有效控制成本呢？為什么事后算帳房地產(chǎn)企業(yè) 的工程師算不過(guò)施工單位的工程師呢？ 這是信息對(duì)稱(chēng)與不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題 房地產(chǎn)公司控制工程成本最有效的方式就是采取外行控制內(nèi)行的方法貨 比三家。 工程量清單招標(biāo)，計(jì)價(jià)方式簡(jiǎn)潔，一目了然，在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng) 爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，10、便于分析招標(biāo)商務(wù)標(biāo)，容易比較投標(biāo)單 位的報(bào)價(jià)優(yōu)劣，有利于選到報(bào)價(jià)合理的承建單位，有利于工程順利實(shí)施； 工程量清單報(bào)價(jià)，能夠比較準(zhǔn)確地反映市場(chǎng)的價(jià)格水平，有利于房地產(chǎn)企 業(yè)依照市場(chǎng)規(guī)律控制工程成本；有了充分競(jìng)爭(zhēng)得到的單價(jià)，有利于房地產(chǎn) 企業(yè)建立工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)； 工程量清單范圍涉及的施工措施，可以在合同中有效約定，有利于規(guī)范現(xiàn) 場(chǎng)簽證； 設(shè)計(jì)變更套用工程量清單單價(jià)，有利于提供設(shè)計(jì)變更簽證效率，便于動(dòng)態(tài) 掌握實(shí)際工程成本情況，使動(dòng)態(tài)控制工程成本成為可能； 工程量清單不作調(diào)整，結(jié)算時(shí)只算設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減，有利于提 高結(jié)算效率； 付款過(guò)程簡(jiǎn)化，減少施工過(guò)程中付款的分歧。 : : . 工程成本動(dòng)態(tài)11、控制的思路工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路 現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路，詳見(jiàn)鏈接。 房地產(chǎn)工程成本管理流程圖，詳見(jiàn)鏈接。 工程成本動(dòng)態(tài)控制的思路： 其一，工程成本控制標(biāo)準(zhǔn)的定位。 其二，各分部工程的成本測(cè)算。 其三，招標(biāo)控制和簽證、設(shè)計(jì)變更迅速反 饋。 工程成本動(dòng)態(tài)案例，詳見(jiàn)動(dòng)態(tài)控制表 : : . 堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則 工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則沒(méi)有錯(cuò)，低價(jià) 中標(biāo)的原則要堅(jiān)持。 出現(xiàn)爭(zhēng)論的問(wèn)題不在低價(jià)中標(biāo)原則本 身，而在技術(shù)原則上。 : : . 工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是12、否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià)工程招標(biāo)后是否還需要砍價(jià) 工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià) 。 工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià) 。 幾個(gè)提醒： 您有沒(méi)有精力侃價(jià)？有沒(méi)有考慮對(duì)經(jīng)營(yíng)的影響？ 您有沒(méi)有能力砍價(jià)？ 高高舉起大砍刀，您砍到的到底是誰(shuí)？ 一位知名的房地產(chǎn)專(zhuān)家曾經(jīng)講過(guò)這樣一句話：向承建單位或 供應(yīng)商砍價(jià)，誰(shuí)要是砍到了他們的利潤(rùn)，那誰(shuí)有本事，砍下 來(lái)的往往是樓盤(pán)的品質(zhì)。 需要不斷地談判比價(jià)、砍價(jià)才能控制工程成本，只能說(shuō)明我 們對(duì)社會(huì)工程成本資源把握的，還是不夠。 點(diǎn)評(píng)商務(wù)談判。 : : . 99條理由與條理由與條理由與條理由與1條理由條理由條理由條理由 一個(gè)不懂造價(jià)的工程師，在房地產(chǎn)企業(yè) 不可能是13、一個(gè)優(yōu)秀的工程師。 一個(gè)不懂專(zhuān)業(yè)或者說(shuō)不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工 程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)優(yōu)秀 的造價(jià)工程師。 : : . 工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么工程成本控制體系中最難的是什么？ 工程成本控制體系中最關(guān)鍵的和最難的工作應(yīng)該是 對(duì)社會(huì)資源的把握。 在我們目前不規(guī)范的建筑市場(chǎng)中從事房地產(chǎn)工程管 理，工程成本也好，工程質(zhì)量也好，最重要和最核 心的是對(duì)社會(huì)資源的把握與配置。 對(duì)工程社會(huì)資源把握不清楚，源頭上都有問(wèn)題，談 流程管理，談質(zhì)量控制，談成本控制，都可能是事 倍功半的事情。 坐在辦公室研究定額是控制不了成本的。 社會(huì)工程資源的考察、14、選用、評(píng)估與管理。 : : . 工程成本管理思路的要點(diǎn)工程成本管理思路的要點(diǎn)工程成本管理思路的要點(diǎn)工程成本管理思路的要點(diǎn) 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)路線指導(dǎo)下的專(zhuān)業(yè)運(yùn)作。工程 成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破傳統(tǒng)定額計(jì)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn) 市場(chǎng)定價(jià)，反映市場(chǎng)的工程成本是科學(xué)的成本。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要突破承建市場(chǎng)的成本控制觀 念，建立投資控制的理念。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，需要建立、完善以項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位和 技術(shù)管理為依托的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)工程成本的全程控制。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制，要堅(jiān)持工程招標(biāo)低價(jià)中標(biāo)的原則。 對(duì)于低價(jià)中標(biāo)后再砍價(jià)，要15、根據(jù)公司的具體情況確定。 一個(gè)不懂專(zhuān)業(yè)或者說(shuō)不夠?qū)I(yè)的造價(jià)工程師，在房地產(chǎn)企業(yè)不可 能是一個(gè)優(yōu)秀的造價(jià)工程師。 設(shè)計(jì)變更不可怕，現(xiàn)場(chǎng)簽證要系統(tǒng)化。 房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本控制體系中最關(guān)鍵的工作是對(duì)社會(huì)資源的 把握。 : : . 工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系工程成本與財(cái)務(wù)的關(guān)系 房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)企業(yè)公司經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)下的專(zhuān)業(yè)運(yùn) 作。工程成本管理應(yīng)該并入財(cái)務(wù)資金運(yùn)作一起考慮。 如果有些房地產(chǎn)企業(yè)的融資水平較高，可以拿到利息較 低的資金，那最好出優(yōu)惠的付款條件，只要施工單位報(bào)價(jià) 優(yōu)惠部分比資金財(cái)務(wù)成本多，就合算，也就是房地產(chǎn)企業(yè) 的資金本身也在賺錢(qián)。如果房地產(chǎn)企業(yè)的融資16、能力較弱， 硬是要借用資金實(shí)力強(qiáng)的施工企業(yè)的力量，核實(shí)給施工企 業(yè)的利潤(rùn)，就要考慮增加資金成本部分，增加的額度以社 會(huì)平均資金成本為度。 項(xiàng)目總成本案例，詳見(jiàn)鏈接。 : : . 工程招標(biāo)，低價(jià)中標(biāo)，不再砍價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 有利于承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位一開(kāi)始就 報(bào)實(shí)價(jià)，有利于我們得到相對(duì)準(zhǔn)確的工程成本信息 ； 有利于提高工程招標(biāo)的透明度，有利于增強(qiáng)承建單位或材料 供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位的信心，有利于在業(yè)界樹(shù)立威 信 ； 有利于簡(jiǎn)化我們的內(nèi)部管理 ； 工程招標(biāo)簡(jiǎn)潔明了，有利于現(xiàn)場(chǎng)的工程管理 ； 缺點(diǎn)： 發(fā)現(xiàn)因技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷導(dǎo)致報(bào)價(jià)不合理，不利于糾 正 ； 現(xiàn)階段付款條件17、難以事先確定，會(huì)影響“低價(jià)中標(biāo)”的具體操 作 。 : : . 工程招標(biāo)，定標(biāo)后繼續(xù)殺價(jià)的優(yōu)缺點(diǎn) 優(yōu)點(diǎn)： 招標(biāo)文件中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺陷或商務(wù)缺陷，可以在后續(xù)工作中 彌補(bǔ) ； 發(fā)現(xiàn)價(jià)格不合理，可以在后續(xù)工作中完善 ； 在某一個(gè)項(xiàng)目的某些分部工程上可能可以砍到一個(gè)低價(jià) ； 缺點(diǎn)： 承建單位或材料供應(yīng)商或其它技術(shù)支持單位很難一開(kāi)始就報(bào) 出實(shí)價(jià)； 工程招標(biāo)的透明度無(wú)法保證 ； 工程招標(biāo)內(nèi)部管理鏈比較長(zhǎng)，不確定的因素多，定標(biāo)的時(shí)間 比較長(zhǎng)，這對(duì)于我們大規(guī)模開(kāi)發(fā)是很不利的 ； 工程招標(biāo)過(guò)程復(fù)雜，或在一些小節(jié)上糾纏不清，不利于現(xiàn)場(chǎng) 的工程管理。 : : . 現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要思路 現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理首先考慮的是18、如何通過(guò)管理實(shí)現(xiàn) 以最低的資源消耗（成本）完成項(xiàng)目的全部活動(dòng)， 但同時(shí)它也強(qiáng)調(diào)必須考慮項(xiàng)目成本對(duì)于項(xiàng)目產(chǎn)出物 質(zhì)量和項(xiàng)目工期的影響，這些是現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理 與傳統(tǒng)項(xiàng)目成本管理最重要的區(qū)別。 例如：盲目地降低項(xiàng)目決策成本，就可能出現(xiàn)在項(xiàng) 目決策支持工作上的投入不足，從而會(huì)造成各種項(xiàng) 目決策的紕漏或失誤。這不但會(huì)給項(xiàng)目產(chǎn)出物的質(zhì) 量和工期帶來(lái)影響，甚至最終可能會(huì)因?yàn)閺浹a(bǔ)決策 失誤而大大提高項(xiàng)目的成本。 現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容，詳見(jiàn)鏈接。 : : . 現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理的主要內(nèi)容 1. 項(xiàng)目資源計(jì)劃。是指通過(guò)分析進(jìn)而識(shí)別和確定項(xiàng)目所需各種資 源的種類(lèi)（人力、設(shè)備、材料、資金等）、多少和投入時(shí)間。 19、2. 項(xiàng)目成本估算。是指根據(jù)項(xiàng)目資源計(jì)劃以及各種資源的市場(chǎng)價(jià) 格或預(yù)期價(jià)格等信息，估算和確定項(xiàng)目各種活動(dòng)的成本和這個(gè) 項(xiàng)目全部成本。 3. 項(xiàng)目成本預(yù)算。是一項(xiàng)制訂項(xiàng)目成本控制基線或項(xiàng)目成本計(jì)劃 的管理工作。這項(xiàng)工作包括根據(jù)項(xiàng)目的成本估算為項(xiàng)目的各項(xiàng) 活動(dòng)分配預(yù)算，以及確定整個(gè)項(xiàng)目的總預(yù)算。項(xiàng)目成本預(yù)算的 關(guān)鍵是合理、科學(xué)地確定出項(xiàng)目成本的控制基線。 4. 項(xiàng)目成本控制。是指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中依據(jù)項(xiàng)目成本預(yù)算，努力 將項(xiàng)目實(shí)際成本控制在項(xiàng)目預(yù)算范圍之內(nèi)的管理工作，主要包 括：不斷度量項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，分析和度量項(xiàng)目實(shí)際成本 與項(xiàng)目預(yù)算之間的差異，采取糾偏措施或修訂項(xiàng)目預(yù)算的方法 實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的20、控制。 5. 項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)。是指項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，依據(jù)項(xiàng)目成本實(shí)際的 發(fā)生情況和各種相關(guān)影響因素的發(fā)展與變化，經(jīng)常地分析和預(yù) 測(cè)項(xiàng)目成本未來(lái)的發(fā)展和變化趨勢(shì)，為項(xiàng)目的成本控制和預(yù)算 調(diào)整提供依據(jù)。 : . 我們?yōu)槭裁磁略O(shè)計(jì)變更？ 面對(duì)現(xiàn)實(shí)吧，看來(lái)你我是無(wú)法解決房地產(chǎn)項(xiàng)目“三邊工程”問(wèn)題， 設(shè)計(jì)變更避免不了，談“虎”色變有什么用呢？ 設(shè)計(jì)變更難道真是母老虎嗎，我們到底怕設(shè)計(jì)變更什么？ 經(jīng)驗(yàn)之談。 我覺(jué)得，我們只擔(dān)心二種設(shè)計(jì)變更，重點(diǎn)控制。 第一種是退到的設(shè)計(jì)變更，現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)施工了，因變更滯后出現(xiàn) 重復(fù)施工的浪費(fèi) 。 第二種設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容，其計(jì)價(jià)方式在合同中沒(méi)有約定 （比如：主材變了、施工工藝變21、了），只能以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)方式 確定價(jià)格，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理“貨比三家”的優(yōu)勢(shì)失 效，必然會(huì)帶來(lái)成本的增加。 對(duì)于常規(guī)設(shè)計(jì)變更涉及的內(nèi)容 ，其計(jì)價(jià)方式在合同中有約定，不 用吵架，按合同計(jì)算 。對(duì)于這種設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的工程成本的增 減，不論其是設(shè)計(jì)缺陷或設(shè)計(jì)錯(cuò)誤引起的，還是營(yíng)銷(xiāo)引起的，都 是該花的錢(qián)或是不該花的錢(qián)。 案例：控制設(shè)計(jì)變更的經(jīng)驗(yàn)。 : : . 還談現(xiàn)場(chǎng)簽證 控制現(xiàn)場(chǎng)簽證的原則：避免簽證，減少簽證，規(guī)范簽 證。 影響現(xiàn)場(chǎng)簽證的罪魁禍?zhǔn)祝?合同出現(xiàn)漏洞。 設(shè)計(jì)變更。 目前房地產(chǎn)工程合同存在的主要問(wèn)題： 工程范圍劃分不清楚、不具體，為承建單位索賠提供 了機(jī)會(huì)，導(dǎo)致工程簽證難以控制。 工程量清單說(shuō)明不夠詳細(xì)，容易引起簽證。 付款條件與形象進(jìn)度或完成工程量的關(guān)系不清不楚， 增加了工程管理協(xié)調(diào)難度。 工程技術(shù)要求或工程質(zhì)量要求不具體明確，無(wú)法保證 差異化產(chǎn)品的品質(zhì)。 現(xiàn)場(chǎng)簽證講座，詳見(jiàn)專(zhuān)門(mén)PPT。 : : . 房地產(chǎn)工程成本管理10大關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié) 施工單位和材料供應(yīng)商考察、選用、履約評(píng)估、篩選程序化 工程目標(biāo)成本肢解套路化 招標(biāo)管理程序化 工程量清單招標(biāo) 合同管理規(guī)范化 甲供材料管理 工程成本數(shù)據(jù)管理信息化 設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證管理 設(shè)計(jì)階段限額設(shè)計(jì)與選材用料程序化 了解施工單位工程成本構(gòu)成 : : .