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1、房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本估算及現(xiàn)金 流測算 一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類 三、房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式三、房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程四、房地產(chǎn)開發(fā)流程 五、認識房地產(chǎn)企業(yè)的報表五、認識房地產(chǎn)企業(yè)的報表 六、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算六、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算 七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算 八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題 一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義 1、房地產(chǎn)開發(fā)的定義 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。 2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義 房地產(chǎn)開發(fā)貸2、款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房 等開發(fā)建設(shè)的項目貸款，包括住宅類和商業(yè)類開發(fā)貸款。 在同一房地產(chǎn)項目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計 容面積的比例作為判定標準。如住宅面積 在同一房地產(chǎn)項目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計 容面積的比例作為判定標準。如住宅面積70%，則視為住宅類項目；則視為住宅類項目； 如住宅面積如住宅面積70%，則視為商業(yè)類項目則視為商業(yè)類項目。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類 1、按資質(zhì)分類 按資質(zhì)分類可分為一、二、三、四級資質(zhì)，各級資質(zhì)的劃分條件如下： 序號序號 條件條件 一級一級 二級二級 三級三級 四級四級 暫定暫定 1 注冊資本 5003、0萬元 2000萬元 800萬元 100萬 元 / 2 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限 5年 3年 2年 1年 / 3 房屋建筑累計竣工面積，或累計完 成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 近3年30萬 近3年15萬 近3年15萬 / / 4 建筑工程質(zhì)量合格率 連續(xù)5年達100% 連續(xù)3年達 100% 連續(xù)2年達 100% 達100% / 5 上一年房屋建筑施工面積，或完成 與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額 15萬 10萬 / / / 6 我行準入條件為三級資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準入條件為二級資質(zhì)。外商投資企 業(yè)可沒有三級資質(zhì)，但需報省行做資質(zhì)準入。 我行準入條件為三級資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準入條件為二級資質(zhì)。外商投資企 業(yè)4、可沒有三級資質(zhì)，但需報省行做資質(zhì)準入。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（續(xù)） 2、按股東類型分類 內(nèi)資企業(yè) 外資企業(yè) 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過投資總額超過1000萬美元萬美元（含含1000萬萬 美元美元）的的，注冊資本金不得低于投資總額的注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于 1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。 外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得國有土 地使用證的，或開發(fā)項目資本金未達到項目投資總額35%的，不得 辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。 三、房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式三、房地產(chǎn)企業(yè)的運作模式 資金流入 開發(fā)階段 資金流5、出 自有資金 股東借款 銀行借款 股東借款 預(yù)售款 購房者首付款 銀行按揭貸款 項目初期 支付土地款 項目建設(shè)期 支付建設(shè)成本 項目銷售期 償還銀行借款 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程 項目立項階段 投資機會研究 申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文 申請定點 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù) 申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件 編制規(guī)劃設(shè)計總圖 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項目前期 準備階段 選擇勘察隊伍和設(shè)計單位 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 申領(lǐng)房屋拆遷許可證 做好“七通一平”工作 選擇承包單位 選擇監(jiān)理單位 項目建設(shè) 階段 組織承包商進場 加強開發(fā)項目工程管理與控制 申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證 項目的6、竣工驗收 項目銷售及 售后服務(wù)階段 辦理竣工后產(chǎn)權(quán)登記手續(xù) 申領(lǐng)商品房銷售許可證 與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同 提交相關(guān)資料 與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同 做好物業(yè)管理工作 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文 申領(lǐng)項目立項批文時，需向主管部門提交可行性 研究報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)類型說明等文件。 可行性研究報告的報批工作是將可行性研究報告 上報至政府主管部門及貸款銀行，由其進行項目評估 和對可行性研究報告進行評價。 項目評估的投資估算精度為項目評估的投資估算精度為1010% %，可行性研究報 告的批準，標志著項目立項階段的完成。 四、房7、地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證 房地產(chǎn)開發(fā)用地是指進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地 使用權(quán)出讓出讓、轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥行政劃撥。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地時，必須到 相關(guān)的土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使 用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 1、國有土地使用權(quán)出讓 國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在 一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出 讓金8、的行為。 國有土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。城 市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有 土地的使用權(quán)方可有償出讓。 根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓方式主 要有3中，即協(xié)議、招標和拍賣，出讓時具體采取哪種方式，由出讓提地 的情況和土地用途來確定。其中商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有 條件的，必須采取拍賣、招標方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標方 式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。 此外，各地在具體執(zhí)行過程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此， 國有土地使用權(quán)的出讓方式，實際上是4中：協(xié)議出讓協(xié)議出讓、招標出讓招標出讓、拍賣拍賣 出讓出讓9、掛牌出讓掛牌出讓。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 1、國有土地使用權(quán)出讓（續(xù)） 1）協(xié)議出讓協(xié)議出讓土地使用權(quán)的有意受讓向土地管理部門提出有償使 用土地的愿望，并與土地管理部門就有關(guān)出讓事宜進行協(xié)商達成一致后 出讓土地的行為。該方式一般適用于以公益事業(yè)或福利事業(yè)為目的的出 讓，如微利商品房用地，國家機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和 市政設(shè)施等非盈利性用地。 2）招標出讓招標出讓土地管理部門向不特定的多數(shù)人發(fā)出要約邀請，招 引他人投標，然后根據(jù)特定的要求從投標者中確定最佳土地使用權(quán)受讓 人的土地出讓行為。一般適用于對開發(fā)有較高要求的建設(shè)性用10、地。 3）拍賣出讓拍賣出讓在指定的時間和公開場所，由政府主持土地使用權(quán) 拍賣，支持人宣布低價，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價，競投土地使用權(quán)最高 者得到一定年限的土地使用權(quán)的行為。適用于經(jīng)濟條件好、交通便利、 區(qū)位優(yōu)異的地段及利用上有較多靈活性的土地。 4）掛牌出讓掛牌出讓出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓 宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競買人的報價申請 并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 2、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 廣義的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所有行為， 11、包括國有土地使用權(quán)的出讓。 狹義的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指通過出讓方式獲得國有土地使用權(quán) 的土地使用者通過買賣、贈與或其他合法方式將國有土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 的過程。 國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有3種，即出售、交換和贈與。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 3、國有土地使用權(quán)劃撥 是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置 等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地 使用者的行為。通過劃撥的方式獲取的土地使用權(quán)沒有期限的限制，土 地使用權(quán)人可以無限期使用。 未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準并辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)， 交12、付土地使用權(quán)出讓金的土地使用者，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用 權(quán)。 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使 用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押： (1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人； (2)領(lǐng)有國有土地使用證； (3)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明； (4)依照條例和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當?shù)厥小?縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵 交土地使用權(quán)出讓金。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 土地出讓金 土地出讓金(land-transferring fees) 是指各級政府土13、地管理部門 將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全 部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要 續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲 得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作 價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。 土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、 掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價。可是對于經(jīng)濟 適用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是 依靠完全的市場調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質(zhì)。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)14、手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 土地出讓金（續(xù)） 1、已出讓用地性質(zhì)不變，在建設(shè)過程中因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時各 用途建筑面積與原出讓合同各用途建筑面積不符，如何調(diào)整土地出讓金？ 根據(jù)批轉(zhuǎn)市國土房管局的通知（穗府200536號），因規(guī)劃調(diào)整或登記確權(quán)時 各用途建筑面積與原合同各用途建筑面積不一致需調(diào)整土地出讓金的， 按原合同價格標準及規(guī)定進行調(diào)整。 2、原住宅用途房屋經(jīng)規(guī)劃批準改為商業(yè)用途，如何計收土地出讓金？ 答：住宅改商業(yè)用途，屬于新用途基準地價高于原用途，按商業(yè)、 住宅基準地價在剩余年限內(nèi)的差價全額補交土地出讓金。其補交出讓金 額視原住宅是否已辦出讓而有所不同。住宅未辦出讓，補交金額商業(yè) 基準15、地價住宅基準地價住宅土地有償使用費；住宅已辦出讓，補交 金額商業(yè)基準地價住宅基準地價。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 土地出讓金（續(xù)） 實例：一德路未辦理有償手續(xù)某首層非私人住宅用房，建筑面積為 100平方米，現(xiàn)使用十年了后轉(zhuǎn)為商業(yè)用途，需補交多少土地出讓金？ 房地產(chǎn)權(quán)證注記該房屋位于D1222圖12幅331地號內(nèi)，經(jīng)查，該 地段商業(yè)基準地價5850元/平方米，商業(yè)路線價16193元/平方米。住宅基 準地價2286元/平方米。住宅出讓年限為70年，商業(yè)出讓年限為40年，從 出讓起始時間算，住宅剩余使用年限為60年，商業(yè)剩余使用年限為30年， 按16、一年期固定資產(chǎn)貸款利率r為6.12%，住宅年期修正系數(shù)為0.99，商業(yè) 年期修正系數(shù)0.92。因原住宅用途未辦出讓手續(xù)，所以應(yīng)追收住宅部分 土地有償使用費。補交土地出讓金額為：= （商業(yè)基準地價+商業(yè)路線 價加價18%）商業(yè)年期修正系數(shù)-住宅基準地價住宅年期修正系數(shù) 住 宅 改 商 業(yè) 建 筑 面 積 + 住 宅 基 準 地 價 3 0 % 住 宅 建 筑 面 積 = （ 5 8 5 0 + 1 6 1 9 3 1 8 % ） 0 . 9 2 - 2 2 8 6 0 . 9 9 1 0 0 + 2 2 8 6 3 0 % 1 0 0 = 6 4 8 6 2 2 元 。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）17、 申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)國有土地使用權(quán)證（續(xù)） 契稅 土地交易主要包括新征耕地環(huán)節(jié)、土地出讓環(huán)節(jié)、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、土地使用 環(huán)節(jié)，其中土地使用環(huán)節(jié)又分自用、出租、投資幾部分。 新征耕地環(huán)節(jié)。 出讓土地環(huán)節(jié)，包括土地出讓契稅和印花稅。其中土地出讓契稅為在我國 境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋所屬，承受的單位或個人繳納。土地出讓契稅按成交金額的土地出讓契稅按成交金額的 3%繳納繳納，不得因減免出讓金而減免土地出讓契稅。印花稅按土地使用證數(shù)目征收，印花稅按土地使用證數(shù)目征收， 每本貼花五元，而土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收，按合同金額的萬分每本貼花五元，而土地使用權(quán)出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收，按合同金18、額的萬分 之五繳納之五繳納。 土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。這個環(huán)節(jié)包括營業(yè)稅，城建稅、教育附加、地方教育附加， 土地增值稅，所得稅，印花稅，契稅。其中營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部 價款和價外費用的價款和價外費用的5%繳納繳納。城建稅、教育費附加和地方教育城建稅、教育費附加和地方教育附加附加計稅計稅依據(jù)依據(jù)為營業(yè)為營業(yè) 稅，城建稅的稅率為市區(qū)稅，城建稅的稅率為市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)，縣城和建制鎮(zhèn)5%，其他，其他1%。教育費附加的征收標教育費附加的征收標 準為準為3%，地方教育附加為，地方教育附加為2%。土地增值稅分為四級，稅率分別為土地增值稅分為四級，稅率分別為30%，4019、%， 50%和和60%。契稅按成交價格的。契稅按成交價格的3%繳納繳納。 土地使用環(huán)節(jié)。其中自用環(huán)節(jié)應(yīng)繳的稅為城鎮(zhèn)土地使用稅。出租環(huán)節(jié)應(yīng)繳 城鎮(zhèn)土地使用稅，營業(yè)稅，城建稅、教育費附加、地方教育附加。投資環(huán)節(jié)應(yīng)繳 營業(yè)稅，土地增值稅土地增值稅，企業(yè)所得稅，契稅和印花稅。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證是由建設(shè)單位或個人提出建設(shè)用地申請，城市 規(guī)劃行政主管部門審查批準的建設(shè)用地位置、面積、界限的法律憑證。 建設(shè)用地規(guī)劃許可證的作用： 確保土地利用符合城市規(guī)劃； 維護建設(shè)單位按照規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益； 為土地管理部門在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬管理職能提供必要的法 20、律依據(jù)。 下列情況必須申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證：下列情況必須申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證： 新建、遷建單位需要使用城市土地的； 原址擴建需要使用本單位以外的土地的； 需要改變本單位土地使用性質(zhì)的； 因建設(shè)需要臨時使用土地的或調(diào)整、交換用地的建設(shè)工程； 涉及國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓地塊的。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證（續(xù)） 建設(shè)單位應(yīng)在辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證后6個月內(nèi)向房屋土地管理局 申請建設(shè)用地批準書有關(guān)手續(xù)。 建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后6個月內(nèi)未取得建設(shè)用地批準 文件又未申請延期的，建設(shè)用地規(guī)劃許可證即行失效。 先先有國土證還是先有用地規(guī)劃證有國土證還是先有用地規(guī)劃證？21、 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的，用于確認 建設(shè)工程建設(shè)工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律文件。 以下情況必須申請建設(shè)工程規(guī)劃許可證： 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物； 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建構(gòu)筑物； 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建道路； 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建管線和其他工程設(shè)施。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 建筑工程施工許可證 建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文 件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證。 以下情況必須領(lǐng)取建筑工程施工許可證： 在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及22、其附屬設(shè)施的建造； 在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的裝修裝飾； 在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施配套的線路、管道、 設(shè)備的安裝； 在中華人民共和國境內(nèi)從事城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工。 建設(shè)單位在開工前應(yīng)當依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政 府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在工程投資額在 3030萬元以下或者建筑面積在萬元以下或者建筑面積在300300平方米以下的建筑工程平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可 證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況， 對限額進行調(diào)整，并報國務(wù)院建23、設(shè)行政主管部門備案。 按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可 證。 四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)） 五、認識房地產(chǎn)企業(yè)的報表 房地產(chǎn)企業(yè)以提供房屋為其主要商品，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長 等特點，所以房地產(chǎn)企業(yè)的總體資產(chǎn)投入巨大。相對于一般企業(yè)，存貨占總資產(chǎn)的比重達； 應(yīng)收賬款占的比重沒有貿(mào)易企業(yè)高；固定資產(chǎn)占的比重也沒有制造企業(yè)那么高。 1、資產(chǎn)負債表的特點 總資產(chǎn)中流動資產(chǎn)占比大，一般超過90%。流動資產(chǎn)中以存貨及其他應(yīng)收賬款為主。 存貨部分主要是未賣出的房地產(chǎn)。其他應(yīng)收款可能是將收到的購房款轉(zhuǎn)移給關(guān)聯(lián)公司。 總負債以長期借款、預(yù)收賬款、其他應(yīng)收款為主24、。 預(yù)收賬款：因為房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認需等到工程竣工、驗收、測繪、辦證、結(jié)算后 方可確認。目前房地產(chǎn)企業(yè)處于賣方市場，即供不應(yīng)求時期，一般均會在未到辦理房產(chǎn)證 或工程結(jié)算完成階段，只需獲得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后即進行銷售。由于未到到收入確認階 段，因此受到的房款或按揭款只能掛在預(yù)收賬款中。 2、利潤表的特點 開發(fā)過程中，即使已開始銷售，主營業(yè)務(wù)收入仍然為0，主營業(yè)務(wù)成本體現(xiàn)了項目的 支出。開發(fā)結(jié)束后，主營業(yè)務(wù)收入增加。 其他業(yè)務(wù)收入一般為出租物業(yè)的租金收入。 營業(yè)外支出一般為退房補償款、滯納金、罰款等。 3、現(xiàn)金流量表的特點 開發(fā)階段：發(fā)生大量的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入很少；25、 中后期階段：經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流出減少，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入增加，并一直 拉大距離。 后期階段：經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入和流出均在減少。 六、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算 項目技術(shù)參數(shù) 項目技術(shù)參數(shù)主要包括總建筑面積、總占地面積、可售建筑面積、容積率、 綠化率、戶型等。 1、項目總建筑面積的計算依據(jù)建設(shè)部頒布的建筑工程建筑面積計算規(guī)范， 在報審中指的是建設(shè)工程規(guī)劃許可證上記載的面積。 2、總占地面積即建設(shè)用地規(guī)劃許可證上載明的面積。 3、可售建筑面積=總建筑面積-公攤建筑面積-用于出租的建筑面積，一般可 根據(jù)客戶可行性報告。 4、容積率是指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之 比26、。國家對可計入容積率的建筑面積并無統(tǒng)一規(guī)定，由各地自行制定標準，一般 不包括地下建筑面積。別墅項目的容積率一般為0.8-1.0，多層、高層住宅項目 的容積率一般在1.2-5.0之間。 5、建筑密度即建筑覆蓋率，是指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基地面積與規(guī)劃 建設(shè)用地之比，反映出一定用地范圍內(nèi)空地率和建筑密集程度，一般不超過40%- 50%。 6、綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比，一 般在30%以上。 7、戶型是以每戶的建筑面積和擁有的房間數(shù)來劃分的，90，90 X144，144。 六、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算（續(xù)） 總投資構(gòu)成 構(gòu)成構(gòu)成 占比占比 報審中報審中 含義含義 27、土地費用 30-40% 以土地成交價格 為準 土地成交價格、征地費、安置費及原有建筑物的拆遷補償費 建筑安裝費用 30-40% 根據(jù)裝修程度不 同而不同 在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑 安裝工程費和設(shè)備費 前期工程費用 10-15% 以實際支付為準 指開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、 測繪、場地平整等費用 基礎(chǔ)設(shè)施配套 費用 以實際支付為準 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有 償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鍋爐房、水塔、居委會、派 出所、幼托、消防等 管理費用 10-15% 按總投的2-3.5% 銷售費用 按總銷售收入的 2-3.5% 28、財務(wù)費用 以實際為準 不可預(yù)見費用 按總投的2-3.5% 指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而 發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、 折舊費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項費用，應(yīng)作為開發(fā)間接費用，計入開發(fā)產(chǎn)品成本。除 周轉(zhuǎn)房攤銷列作開發(fā)間接費用外，其余費用往往以是否設(shè)立現(xiàn)場管理機構(gòu)為依據(jù)進行劃分，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)現(xiàn)場機構(gòu)， 而由公司定期或不定期派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)活動，則所發(fā)生的費用可直接并入企業(yè)的管理費用。 六、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算（續(xù)） 序號 項目 建筑面積 單位成本 （萬元）29、 總成本 (萬元） 占比 1 土地成本 118387.6 0.20 23,953.50 39% 2 前期工程費用 118387.6 0.01 1,183.88 2% 3 建筑安裝工程 118387.6 0.19 22,493.64 37% 4 開發(fā)間接費用 118387.6 0.017 2,012.59 3% 5 不可預(yù)見費 118387.6 0.02 1,775.81 3% 6 管理費用 118387.6 0.01 1,542.58 3% 7 銷售費用 118387.6 0.03 3,168.12 5% 8 財務(wù)費用 118387.6 0.04 4,566.38 8% 建設(shè)投資合計 0.5130、 60,696.50 100% 成本估算表 七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算 總投資構(gòu)成 序號序號 資金來源資金來源 占比占比 1 自籌資金 資本金 35-40% 股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款 10-15% 2 銀行借款 50% 3 銷售返投 15% 1、項目資本金來源于借款人的實收資本、資本公積、盈余公積以及其他可自由支配的 權(quán)益性資本，并扣除無法實際投入項目建設(shè)的資本占用。 2、股東借款轉(zhuǎn)資本公積，需經(jīng)會計師事務(wù)所審計并剔除應(yīng)納所得稅額。 3、土地增值等無法以現(xiàn)金形式存在的所有者權(quán)益應(yīng)予以扣除。 4、對于單一項目，資本金可由賬面所有者權(quán)益扣減對外投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、 長期掛賬的應(yīng)收等部分后得出。 31、5、對于未分配利潤，應(yīng)明確貸款期內(nèi)股東不得分紅。 6、對于同時開發(fā)多個項目的企業(yè)，資本金可在上述計算公式中扣減其他項目占用的所 有者權(quán)益和已買尚未開發(fā)的地塊成本后得出。 七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算（續(xù)） 總投資構(gòu)成 表一：資金投入計劃 構(gòu)成 金額（萬元） 百分比 項目總投 60,697 100% 資本金 24,279 40% 其中：已投入 23,954 99% 股東/關(guān)聯(lián)公司借款 3,035 5% 銀行融資 30,000 49% 銷售返投 3,383 6% 七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算（續(xù)） 銷售收入 七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算（續(xù)） 現(xiàn)金流量表 序號 項目 第一年 第二年 第三年 合計 32、1 現(xiàn)金流入 47,225 35,760 14,955 97,940 1.1 銀行融資 13,000 0 0 13,000 1.2 自籌資金 12,561 0 0 12,561 1.3 住宅銷售收入 21,664 32,668 10,316 64,648 1.4 商鋪收入 0 352 529 881 1.5 車位收入 0 2,740 4,110 6,850 2 現(xiàn)金流出 21,217 10,584 9,112 40,913 2.1 土地費用 2,798 0 0 2,798 2.2 建筑安裝費用 12,848 3,671 1,835 18,354 2.3 前期工程費用 2,039 0 0 2,033、39 2.4 開發(fā)間接費用 357 102 51 510 2.5 不可預(yù)見費用 257 73 37 367 2.6 管理費用 305 75 38 418 2.7 銷售費用 433 715 299 1,448 2.8 財務(wù)費用 879 748 352 1,979 2.9 償還銀行貸款 1,300 5,200 6,500 13,000 3 稅前凈現(xiàn)金流 26,008 25,176 5,843 57,027 4 所得稅 6502 6294 1461 14257 5 息稅后凈現(xiàn)金流 19506 18882 4382 42770 6 累計凈現(xiàn)金流 19506 38388 42770 七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)34、金流測算（續(xù)） 敏感性分析 銷售收入 浮動比例 （收入） 成本 凈利潤 投資收益率 74865 上升10% 27234 47631 174.90% 68059 0 27234 40825 149.91% 54447 下降20% 27234 27214 99.93% 47642 下降30% 27234 20408 74.93% 38794 下降43% 27234 11560 42.45% 成本 變動比例 （成本） 銷售收入 凈利潤 投資收益率 47,932 上升76% 68,059 20,128 41.99% 40,851 上升50% 68,059 27,209 66.60% 34,042 上升35、25% 68,059 34,017 99.93% 27,234 0% 68,059 40,825 149.91% 24,510 下降10% 68,059 43,549 177.67% 八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題 房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種 稅種稅種 稅率稅率 營業(yè)稅 營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)收取的全部價款和價外費用的5%繳納。 城市建設(shè)維護稅 計稅依據(jù)為營業(yè)稅，城建稅的稅率為市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)5%， 其他1%。 印花稅 印花稅按土地使用證數(shù)目征收，每本貼花五元，而土地使用權(quán) 出讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)征收，按合同金額的0.05%繳納。 土地增值稅 土地增值稅分為四級，稅率分別為30%，40%，50%和60%。 所得稅 營業(yè)利潤的25% 八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題 營業(yè)稅 營業(yè)稅是以納稅義務(wù)人從事經(jīng)營活動的營業(yè)額或銷售額為課稅對象 征收的一種流轉(zhuǎn)稅。 八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題 土地增值稅 八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題 所得稅