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1、房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理（）房地產(chǎn)工程成本全過(guò)程精細(xì)化管理（） 引言 成本管理是研究如何花錢(qián)的學(xué)問(wèn)！ 成本不是算出來(lái)的，是規(guī)劃出來(lái)的！ 開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn) 突破承建市場(chǎng)的 造價(jià)控制觀念，建立投資控制的理念 全成本管理 全面、全過(guò)程、全員 成本管理與合約采購(gòu)管理是全成本管理不可分割 的有機(jī)組成部分 成本管理是項(xiàng)目管理的一個(gè)有機(jī)組成部分，必須 要納入項(xiàng)目管理中去綜合考慮 小案例 某大型房地產(chǎn)項(xiàng)目做方案設(shè)計(jì)階段的盈利分析報(bào)告時(shí)，發(fā)現(xiàn)本期的盈利指標(biāo) 水平比剛開(kāi)發(fā)完成的前一期的好不了多少，而該期的各種條件及市場(chǎng)狀況要比 前一期的好得多。是什么原因?qū)е逻@樣的結(jié)果呢？是計(jì)算錯(cuò)誤？成本估算指標(biāo) 偏2、高？還是售價(jià)預(yù)測(cè)過(guò)于保守？經(jīng)反復(fù)核查均不是，最后發(fā)現(xiàn)某個(gè)綜合面積指 標(biāo)異常 可售面積占總建筑面積的比例偏低（僅為76%）。遂追根溯源，顯示 地下室面積的比例過(guò)大。于是公司責(zé)成相關(guān)部門(mén)盡快進(jìn)行方案優(yōu)化。不久拿出 的新方案比原方案減少了約1萬(wàn)平米的地下室（當(dāng)然是在滿(mǎn)足當(dāng)時(shí)的項(xiàng)目各種規(guī) 劃要點(diǎn)及項(xiàng)目檔次要求的前提下進(jìn)行的），若按當(dāng)時(shí)的造價(jià)水平1600元/平米計(jì) 算，直接成本將節(jié)約1600萬(wàn)元，這還不包括減少土石方、基坑處理等直接費(fèi)用 及節(jié)約工期帶來(lái)的間接受益。 當(dāng)然，這1萬(wàn)平米的地下室用來(lái)做停車(chē)庫(kù)，也有相應(yīng)的收益，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)計(jì) 算，大約可布置250個(gè)車(chē)位，年毛收入為250個(gè) 250元/個(gè) 月 12月3、=67萬(wàn)元。 但投資回報(bào)率僅為4.2%，遠(yuǎn)低于同期上部主體的回報(bào)率，對(duì)總體收益明顯形成 拖累！上述原因就是邊際收益低使然，更何況這部分收益在項(xiàng)目入伙后一般交 由物業(yè)管理公司處理，開(kāi)發(fā)商很難形成實(shí)際收益。另外，若采取出售使用權(quán)的 方式取得收益，一方面因增加的車(chē)庫(kù)，造成停車(chē)位暫時(shí)不緊張，會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商 要么賣(mài)不到一個(gè)好價(jià)錢(qián)，要么小業(yè)主購(gòu)車(chē)位的積極性不高而只租不買(mǎi)，使得這 部分收益得不到可靠保障。 項(xiàng)目全成本精細(xì)化管理理念項(xiàng)目全成本精細(xì)化管理理念 傳統(tǒng)“ 成本管理” 的誤區(qū) 1、成本管理的宗旨與原則不明確 管理思想：“ 成本核算成本控制成本管理” 管理目的：“ 節(jié)約、省錢(qián)、不被騙” 表現(xiàn)特點(diǎn)：造價(jià)計(jì)算4、（概、預(yù)、結(jié)） 定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人 經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)、定額熟、套價(jià)正確。 結(jié)果：成本管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)w淺，缺乏管理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的沉淀。 2、成本管理無(wú)“ 全面組織” 保障 兩個(gè)極端： （1）強(qiáng)勢(shì)地位：權(quán)威部門(mén) 官僚機(jī)構(gòu) 成本管理降低造價(jià) （2）無(wú)成本意識(shí)：成本部審算部 成本管理處于核算水準(zhǔn) 現(xiàn)代成本管理理念 以標(biāo)準(zhǔn)化合同文本與流程化管理為核心 工程量清單計(jì)價(jià)模式 結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為 方法，以項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位與技術(shù)管理為依托，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo) 展開(kāi)成本管理工作。強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：利潤(rùn)，講求性?xún)r(jià) 比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值。 主動(dòng)、全面、動(dòng)態(tài)成本管理原則5、：成本超前先行（成本控制的重心前 移）；積極、主動(dòng)圍繞目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制；全過(guò)程、全方位、 全環(huán)節(jié)、全員參與的動(dòng)態(tài)成本管理；目標(biāo)成本管理貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的 每一個(gè)階段，凡是做到事先控制為主，事中事后控制為輔，在立項(xiàng)、 設(shè)計(jì)、施工之前發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，減少無(wú)效成本。 成本管理的發(fā)展階段：核算型的成本管理已瀕臨淘汰，控制型的成本 管理模式已不能滿(mǎn)足市場(chǎng)的要求，成本管理必須向價(jià)值創(chuàng)造型轉(zhuǎn)變 核心就是產(chǎn)品“ 價(jià)值工程” 研究。 項(xiàng)目成本管理的全過(guò)程 結(jié)算 竣工 施工 變更 簽證 支付 （動(dòng)態(tài)成本） （合同管理） 發(fā)包 招標(biāo)籌劃 擴(kuò)初/施工圖方案 目標(biāo)成本分解 目標(biāo)成本調(diào)整 目標(biāo)成本成本測(cè)算 定位可研/立項(xiàng) 6、成本測(cè)算 目標(biāo)成本管理是主線(xiàn)，合約規(guī)劃是核心 責(zé)任成本是目標(biāo)-動(dòng)態(tài)成本體系有效運(yùn)作的制度保證。 價(jià)值工程分析貫穿始終 概預(yù)算/ 審算：是基本功 貫穿始終 成本方案：是“ 創(chuàng)控轉(zhuǎn)換點(diǎn)” 發(fā)包：是“ 虛實(shí)轉(zhuǎn)換點(diǎn)” ，承上啟下 造價(jià)管理 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性 產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性 招標(biāo)管理 招標(biāo)管理 變更簽證管理 變更簽證管理 預(yù)結(jié)算管理 預(yù)結(jié)算管理 綜合成本體系 綜合成本體系 成本信息化 成本信息化 成本軟件 成本軟件 信息月報(bào) 信息月報(bào) 成本數(shù)據(jù)庫(kù) 成本數(shù)據(jù)庫(kù) 目標(biāo)成本 目標(biāo)成本 責(zé)任成本 責(zé)任成本 無(wú)效成本 無(wú)效成本 綜合成本 成本管理的體系 “ 成本管理部” 的定位 全員成本意識(shí)的推動(dòng)者 公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的保證者 7、貫穿項(xiàng)目始終，規(guī)范所有部門(mén)工作的隱形管理者 項(xiàng)目成本總體控制的組織者和最終成效的責(zé)任者 成本管理部是綜合管理部門(mén)，不是業(yè)務(wù)部門(mén)。 萬(wàn)科成本管理的實(shí)踐 成本管理鏈條 可 研 成 本 目 標(biāo) 成 本 責(zé) 任 成 本 動(dòng) 態(tài) 成 本 結(jié) 算 成 本 成本數(shù)據(jù)分析、無(wú)效成本分析 成本管理的最重要部分 各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容 立項(xiàng)階段 成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià) 策劃階段 選擇性?xún)r(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā) 展計(jì)劃 設(shè)計(jì)階段 方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位 初步：材料設(shè)備的合理選型 施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證 發(fā)包階段 通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備 的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)8、系） 施工階段 合約管理（變更和簽證的管理，支付管理） 竣工階段 結(jié)算、索賠辦理 項(xiàng)目成本管理的方法 目標(biāo)成本管理 1.目標(biāo)成本管理的內(nèi)容-目標(biāo)成本的確定 與動(dòng)態(tài)控制兩方面 2.目標(biāo)成本確定的依據(jù) 經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市 場(chǎng)調(diào)研、對(duì)產(chǎn)品把握 3.實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段 信息化 4.目標(biāo)成本管理的過(guò)程 PDCA 循環(huán) 成本目標(biāo)的制定 1、制定的時(shí)間： 目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始，區(qū)分控制目標(biāo) 與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素； 定位、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期 測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目 標(biāo)控制后期目標(biāo)； 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本； 擴(kuò)初及施工圖完成后，在目標(biāo)成本9、總金額不變 的前提下，可根據(jù)施工圖預(yù)算對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行 科目之間的調(diào)劑。對(duì)于超出目標(biāo)成本的情況， 按照目標(biāo)成本變更處理。 成本目標(biāo)的制定 2、制定的方法： 成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目 標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的 階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目可 研報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； 前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深 入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表 格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減 少誤解； 結(jié)合運(yùn)營(yíng)部門(mén)的項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，確定目標(biāo)成10、本符合 公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可能集團(tuán)審 批），正式發(fā)布。 成本目標(biāo)的制定 3、制定的要求： 合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品， 有充分的數(shù)據(jù)支持，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)； 內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目 中可能不同； 盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng) 的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； 盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都 會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和 監(jiān)控，沒(méi)有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核。 目標(biāo)成本分解的兩個(gè)維度 目標(biāo)成本測(cè)算表 成本核算維度 合約規(guī)劃維度 持續(xù)細(xì)化：工程量清單 成本專(zhuān)業(yè)工作 項(xiàng)目管理工 作：界面劃分采購(gòu)計(jì)劃匯總表 單項(xiàng)合同配 套11、工程量清單 動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng) 采購(gòu)招標(biāo)信息系統(tǒng) 成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的分解 - -分解是為了落實(shí)分解是為了落實(shí) 1、要滿(mǎn)足動(dòng)態(tài)控制的需要： 按工程與材料分判計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提需要 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能 分解合同而不是分解目標(biāo)。 2、要滿(mǎn)足成本分析的需要： 按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末 級(jí)科目上可以增加。 3、按內(nèi)部職責(zé)劃分： 成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門(mén)，列入KPI。 4、分解到設(shè)計(jì)限額： 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì) 限額。 5、分?jǐn)倖?wèn)題： 作為成本控制目標(biāo)以已12、發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)?，建安費(fèi)之 外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偂?項(xiàng)目各階段成本管理要點(diǎn)與案例項(xiàng)目各階段成本管理要點(diǎn)與案例 成本管理實(shí)踐可研成本 成本管理在可研階段的兩種工作模式： 1、基于公司相關(guān)部門(mén)確定的方案進(jìn)行項(xiàng)目可研成本測(cè)算； 2、從成本及盈利的角度提出產(chǎn)品組合選型的方案建議與意見(jiàn)。 您選擇哪一種？ 項(xiàng)目可研項(xiàng)目可研/ /立項(xiàng)立項(xiàng)/ /定位階段成本管理定位階段成本管理 1、關(guān)鍵：對(duì)社會(huì)資源的把握 成本調(diào)研 2、成本調(diào)研的分類(lèi)與方法案例 （1）成本調(diào)研分類(lèi)：地區(qū)成本調(diào)研，項(xiàng)目成本調(diào) 研，專(zhuān)項(xiàng)成本調(diào)研 ，定期成本調(diào)研。 （2）成本調(diào)研作業(yè)指引與調(diào)研表單 13、3、可研/立項(xiàng)/定位階段成本測(cè)算的關(guān)注點(diǎn) 4、可研/立項(xiàng)/定位階段成本測(cè)算與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃的配套 成本管理實(shí)踐目標(biāo)成本 目標(biāo)成本形成 新項(xiàng)目發(fā)展新項(xiàng)目發(fā)展 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 施工組織與施工組織與 材料采購(gòu)材料采購(gòu) 竣工結(jié)算竣工結(jié)算 可研成本可研成本 目 標(biāo) 成 本目 標(biāo) 成 本 動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本 結(jié)算成本結(jié)算成本 分析分析 目標(biāo)成本形成目標(biāo)成本執(zhí)行 項(xiàng)目方案階段成本管理 目標(biāo)成本的編制與確定 成本測(cè)算表 以目標(biāo)成本為導(dǎo)向 目標(biāo)成本的分解與限額設(shè) 計(jì)及動(dòng)態(tài)管理 目標(biāo)成本分解與合約規(guī)劃 主要材料設(shè)備的初步選型定板 專(zhuān)項(xiàng)成本調(diào)研與材料設(shè)備專(zhuān)題研究 目標(biāo)成本制定與14、運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)的協(xié)調(diào) 設(shè)計(jì)階段的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 容積率 建筑占地面積 單方鋼筯含量 單方砼含量 窗地比 建筑周長(zhǎng)面積比 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管理實(shí)例 因果論與1決定75 設(shè)計(jì)單位的選擇，專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人的選擇，溝通及有效的資源整 合，對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理 成本主動(dòng)參與設(shè)計(jì)優(yōu)化的案例 全員參與成本控制的案例 成本控制的要點(diǎn)指南 戰(zhàn)略合作伙伴的培養(yǎng) 主要材料設(shè)備選型與價(jià)格控制 精裝測(cè)算概述 標(biāo)準(zhǔn)格式，目標(biāo)成本和工程量清單的科目相對(duì)應(yīng) 前瞻性、跨專(zhuān)業(yè)的綜合成本管理 發(fā)包 目標(biāo)成本的落實(shí) 1. 招標(biāo)籌劃 采購(gòu)方式及其配套方案，招標(biāo)模式，招標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃，招標(biāo)控 制成本； 2. 編制前的研究工作 研究圖紙，了解合同范圍和15、技術(shù)商務(wù)要求；如果工 程量清單是委托咨詢(xún)公司完成的，則要對(duì)咨詢(xún)公司進(jìn)行清單編制前的交 底，以保證清單和招標(biāo)文件成為一個(gè)整體，避免管理脫節(jié)； 3. 文件編制（要點(diǎn)：合同范圍及發(fā)包人要求的約定，合同之間的邊界責(zé)任約 定，技術(shù)及材料標(biāo)準(zhǔn)，施工配合及工程管理上的特別要求，工期的約定， 保修時(shí)限及要求，計(jì)量計(jì)價(jià)原則的約定，變更簽證的約定，支付與結(jié)算的 約定，合同簽訂與進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工的約定，工程量清單或模擬清單的編制，單價(jià) 細(xì)目表）； 4. 設(shè)計(jì)和工程口及時(shí)提供完整的技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，視工程需要提出關(guān)于施工 方法和工藝的要求。 5. 各種情況下合同范圍及發(fā)包人要求的約定和招標(biāo)圖紙的關(guān)系 （a）圖 紙明確完整；（b16、）圖紙不完備；（c）圖紙需投標(biāo)人深化設(shè)計(jì)；（d）不 明確工程； 工程量清單招標(biāo)的優(yōu)點(diǎn) 降低職業(yè)風(fēng)險(xiǎn) ，對(duì)成本人員的個(gè)人水平的依賴(lài)性降低； 提高工作效率 ，尤其是能大大縮短結(jié)算核對(duì)時(shí)間； 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)： 工程總價(jià)準(zhǔn)確； 有更合理的時(shí)間辦開(kāi)工手續(xù)；發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)失誤，減少變更 及時(shí)評(píng)估出造價(jià)咨詢(xún)公司的工作質(zhì)量 標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)/合同文件 1、招標(biāo)/合同文件標(biāo)準(zhǔn)化的意義 2、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)/合同文件體系與模塊 3、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)/合同文件的結(jié)構(gòu) 4、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)/合同文件的應(yīng)用 5、技術(shù)及材料標(biāo)準(zhǔn)，施工配合及工程管理上的特別要求 6、工程量清單與模擬清單 7、標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)/合同文件實(shí)例 8、不同模式的標(biāo)準(zhǔn)合同文17、件實(shí)例 招標(biāo)過(guò)程管理 發(fā)標(biāo)前與投標(biāo)人的交底工作，以指導(dǎo)其投標(biāo)和報(bào)價(jià)。 招投標(biāo)流程管理： 供應(yīng)商考察與入圍 評(píng)委的確定 招標(biāo)文件的編制 發(fā)標(biāo)、投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)考察、投標(biāo)答疑、補(bǔ)充招標(biāo)文件、回標(biāo)與開(kāi)標(biāo) 清標(biāo)辦法與原則 合同的簽訂與補(bǔ)充協(xié)議管理 總包與指定分包、獨(dú)立工程。 承包商不平衡報(bào)價(jià)和對(duì)分判界面工作范圍與質(zhì)量的認(rèn)識(shí) 積極消除承包商對(duì)合同條款的“ 恐懼癥” 。 合同與合同管理是核心 合同 質(zhì)量 施工措施， 技術(shù)規(guī)范， 圖紙 成本 合同價(jià)格，工 程量清單，支 付與變更管理 工期 工期要求，進(jìn)度 計(jì)劃，延誤賠償 范圍 合同管理與成本管理及工 程項(xiàng)目管理的關(guān)系 工程項(xiàng)目各項(xiàng)工作的實(shí)施都是圍繞合同總體目標(biāo)來(lái)運(yùn)18、行的，因此， 有效的工程項(xiàng)目管理和成本控制是通過(guò)有效的合同管理實(shí)現(xiàn)的。 工程管理人員與成本合同管理人員共同做好合同，管好合同。合同 的管理貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目的始終。 項(xiàng)目工程建設(shè)的工作過(guò)程概括起來(lái)就是兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是簽訂合同， 二是執(zhí)行合同。這兩個(gè)環(huán)節(jié)是密不可分的，前一個(gè)環(huán)節(jié)是后一個(gè)環(huán) 節(jié)的基礎(chǔ)，后一個(gè)環(huán)節(jié)是前一個(gè)環(huán)節(jié)的繼續(xù)，缺一不可。 如果將采用各種技巧來(lái)實(shí)施工程項(xiàng)目管理和控制成本比作“ 栽花” ， 那么提高企業(yè)的整體合同管理意識(shí)和管理水平，就是“ 植樹(shù)” 。 工程階段各方的成本合同管理職責(zé) 設(shè)計(jì)工程管理人員在施工階段的職責(zé)：檢查合同的執(zhí)行情 況，監(jiān)控施工進(jìn)度，發(fā)出變更和簽證指令，評(píng)估承包商提19、出 的各項(xiàng)建議，保證施工材料和工藝符合合同規(guī)定，以控制整 個(gè)項(xiàng)目的順利實(shí)施。 成本合同管理人員在施工階段的職責(zé)：解釋合同，協(xié)助項(xiàng)目 經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施階段的合同分解實(shí)施與集中控制，合同的 目標(biāo)成本控制，工程變更的計(jì)量與計(jì)價(jià)，索賠與反索賠談 判，在工程人員的協(xié)助下監(jiān)測(cè)已完工數(shù)量以進(jìn)行工程的支付 與結(jié)算。 項(xiàng)目經(jīng)理必須是精通合同管理的復(fù)合型人才，其首要任務(wù)就 是通過(guò)合同管理來(lái)控制全局，完成各種既定目標(biāo)。組織項(xiàng)目 部全體人員熟悉合同資料，將合同工作內(nèi)容量化分解落實(shí)責(zé) 任，并進(jìn)行相互間的協(xié)調(diào)，按合同規(guī)定，進(jìn)行一系列的質(zhì) 量、進(jìn)度、成本和安全管理工作。 項(xiàng)目工程階段的合同管理 合同實(shí)施保證體系 建立合同的20、分解、交底和落實(shí)程序 定期合同執(zhí)行檢查（例會(huì)1）, （例會(huì)2） 建立標(biāo)準(zhǔn)工作程序：流程簡(jiǎn)明，盡量采用標(biāo)準(zhǔn)表格與標(biāo)準(zhǔn)模 板 嚴(yán)格質(zhì)量檢查驗(yàn)收制度：質(zhì)量驗(yàn)收、施工流程、材料檢驗(yàn)等 “ 技術(shù)加管理” 型的項(xiàng)目管理隊(duì)伍 對(duì)承包商最初進(jìn)場(chǎng)的反應(yīng)速度的管理往往是一個(gè)工程成敗與否的 一道考驗(yàn)。 了解監(jiān)理工程師的素質(zhì)，有效地利用和發(fā)揮其作用，將之并入甲 方項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)，督促和指導(dǎo)其工作 資料員和質(zhì)量安全監(jiān)督 員。 項(xiàng)目檔案管理 對(duì)于各項(xiàng)會(huì)議紀(jì)要、雙方往來(lái)信函、工程聯(lián)系 單、技術(shù)核定單、圖紙會(huì)審紀(jì)要等基礎(chǔ)文件，必須分類(lèi)歸檔。 甲方內(nèi)部合同對(duì)工程的交底 對(duì)總承包商的交底 成本管理實(shí)踐動(dòng)態(tài)成本 1 2 3 4 及時(shí)21、了解項(xiàng)目成本狀況 ，為經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù) 項(xiàng)目之間能夠有效對(duì) 比 預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化，修正待 發(fā)生成本應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化 產(chǎn)品分?jǐn)偅私饷糠N 產(chǎn)品成本狀況 動(dòng)態(tài)成本價(jià)值 動(dòng)態(tài)成本的管理價(jià)值 動(dòng) 態(tài) 成 本 管 理 要 求 即時(shí)記錄決策、合同、變更 、結(jié)算 系統(tǒng)分解各科目、各部門(mén) 動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)待發(fā)生成本、預(yù)計(jì)未來(lái) 復(fù)審核對(duì)成本、財(cái)務(wù)定期核對(duì) 及時(shí)通報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門(mén) 成本管理實(shí)踐動(dòng)態(tài)成本 項(xiàng)目工程階段成本管理 1、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控 臺(tái)帳月報(bào)、信息化系統(tǒng) 2、設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理 3、論材料設(shè)備的核價(jià) 核價(jià)只是一個(gè)技術(shù)動(dòng)作，不是 變更的依據(jù) 4、成本管理工作的階段性總結(jié) 5、工程預(yù)結(jié)算管理 6、合理使用外部22、造價(jià)咨詢(xún)單位 7、成本人員定期下現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)做好記錄 8、工程糾紛、索賠與反索賠的處理 9、完善的資料管理 管理原則 指導(dǎo)確定準(zhǔn)確合理的目標(biāo)成本 以數(shù)據(jù)為語(yǔ)言，展現(xiàn)公司費(fèi)用的浪費(fèi)情況 激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層、全員的成本意識(shí) 清楚了解成本構(gòu)成，做到“ 心里有數(shù)” 推動(dòng)各部門(mén)提高專(zhuān)業(yè)能力、加強(qiáng)計(jì)劃管理 成本管理實(shí)踐無(wú)效成本 正確處理和工程承包商的關(guān)系 發(fā)包人和承包商不是對(duì)立的關(guān)系，而是協(xié)作的關(guān) 系 對(duì)承包商的引導(dǎo)和支持，將之納入“ 游戲規(guī)則” 嚴(yán)以律己 全面合同成本管理 1. 連續(xù)性管理，責(zé)任到人； 2. 工作程序標(biāo)準(zhǔn)化，行文規(guī)范化； 3. 資料和工作記錄完整； 4. 完善的資料信息庫(kù)系統(tǒng)； 5. 強(qiáng)調(diào)工作計(jì)劃23、及跟蹤執(zhí)行； 6. 各方協(xié)調(diào)，綜合管理； 7. 合同成本人員提早介入。 建立流程化和標(biāo)準(zhǔn)化保障體系 流程化管理和標(biāo)準(zhǔn)化范本對(duì)于走向正規(guī)化發(fā)展的企業(yè) 至關(guān)重要！Y要結(jié)合本企業(yè)管控模式和現(xiàn)狀特點(diǎn)建立流 程化管理體系，不能貿(mào)然照搬某些標(biāo)桿企業(yè)的流程。 和流程相比，關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的作業(yè)指引及其配套表單更為 重要。 某集團(tuán)企業(yè)成本管理手冊(cè)實(shí)例。 某集團(tuán)企業(yè)區(qū)域公司成本管理流程制度實(shí)例。 流程的制定一定要簡(jiǎn)明、走向和責(zé)任清晰，切勿變成 “ 推脫責(zé)任和扯皮” 的工具。 產(chǎn)品和部品構(gòu)件的標(biāo)準(zhǔn)化、系列化是控制成本、提高 效率和保證品質(zhì)的有效手段。 企業(yè)案例演示 成本管理實(shí)踐成本信息管理 提升效率、 規(guī)范管理、 降低成24、本。 成本信息化所提供的價(jià)值 ： 造價(jià)管理 綜合成本 知識(shí)管理 成本信息管理 目 標(biāo)成本 成本數(shù)據(jù)庫(kù) 招標(biāo) 評(píng) 標(biāo) 動(dòng)態(tài)成本 合同 變更 資 金 計(jì) 劃 責(zé) 任成本 待發(fā)生 成本 信息月報(bào) 測(cè) 算 模塊 借助成本 管 理信息 系 統(tǒng) 形成借助成本 管 理信息 系 統(tǒng) 形成的成本作業(yè)流 程 閉 環(huán)的成本作業(yè)流 程 閉 環(huán) 目標(biāo)成本分解的兩個(gè)維度 目標(biāo)成本測(cè)算表 成本核算維度 合約規(guī)劃維度 持續(xù)細(xì)化：工程量清單 成本專(zhuān)業(yè)工作 項(xiàng)目管理工 作：界面劃分采購(gòu)計(jì)劃匯總表 單項(xiàng)合同配 套工程量清單 動(dòng)態(tài)成本信息系統(tǒng) 采購(gòu)招標(biāo)信息系統(tǒng) 責(zé)任成本管理 目標(biāo)成本管理 作業(yè)過(guò)程管理 成本管理軟件 公司總經(jīng)理層 控25、制系統(tǒng) 信息系統(tǒng) 組織系統(tǒng) 最終形成如下所示的成本管理構(gòu)架和模式 領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu) 管理工具 管理制度 成本、工程文件 合同成本人員如是說(shuō)： 無(wú)休止的招標(biāo) 忙死了 建 立 廣泛的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān) 系 是 降 低企業(yè) 長(zhǎng) 期成本的有效手段 戰(zhàn)略采購(gòu)對(duì)成本控制的意義 降低成 本、提高效率、統(tǒng)一品質(zhì)、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)； 工程戰(zhàn)略合作伙伴（Partnering） 降低項(xiàng)目運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，保證質(zhì)量，提高效 率，降低企業(yè)長(zhǎng)期管理成本。 戰(zhàn)略供應(yīng)商的管理與供應(yīng)鏈維護(hù) 競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 與供應(yīng)商密切溝通： 1、充分理解甲方的需求 2、理解技術(shù)、質(zhì)量和服務(wù)要求 3、制定計(jì)劃保證供貨期 戰(zhàn)略采購(gòu) 長(zhǎng)期合作 價(jià)格優(yōu)惠 付款方式 優(yōu)惠條件 甲方 供26、應(yīng)商 信譽(yù)保證 風(fēng)險(xiǎn)防范 需永久關(guān)注 全員參與 重心前移 方案優(yōu)化 管理創(chuàng)新 成本管理工作的思考 成本管理的未來(lái)發(fā)展方向 項(xiàng)目及成本合同管理人員的專(zhuān)業(yè)化熏陶 一、成本合同管理人員的綜合專(zhuān)業(yè)素質(zhì) 再完善的制度和流程缺少人的因素，都只是冷冰 冰的廢物；標(biāo)準(zhǔn)化成本合同管理的實(shí)現(xiàn)取決于執(zhí) 行人員的專(zhuān)業(yè)水平、專(zhuān)業(yè)觀念與意識(shí)、專(zhuān)業(yè)操守 和職業(yè)責(zé)任感； 成本合同管理人員是全才和博才 不但懂得造 價(jià)和合同，還要在財(cái)務(wù)、法律、設(shè)計(jì)、施工、項(xiàng) 目管理，以及營(yíng)銷(xiāo)策劃等方面具有綜合專(zhuān)業(yè)知識(shí) 和經(jīng)驗(yàn)，具有掌控全局的能力。 項(xiàng)目及合同管理人員的專(zhuān)業(yè)化熏陶 二、設(shè)計(jì)、工程人員的成本合同意識(shí)與成本人員的 工程素質(zhì) 提高設(shè)計(jì)和工程管理人員成本合同意識(shí)的必要 性； 提高合同人員的設(shè)計(jì)與工程素質(zhì)（宏觀上做到 “ 胸有成竹” ，微觀上進(jìn)行成本分解，了解工 序和進(jìn)度管理，理解和把握工程量清單）； 交叉培訓(xùn)。 項(xiàng)目及合同管理人員的專(zhuān)業(yè)化熏陶 三、專(zhuān)業(yè)化工作方式與職業(yè)修養(yǎng) 做什么？客戶(hù)的需求？怎樣做？采取什么樣的步 驟？深度？怎樣調(diào)動(dòng)資源和展開(kāi)協(xié)作？ 提交一個(gè)完整的成果； 2