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1、房地產投資測算進階 測算學習路徑 投資測算只是一個工具！ 學習路徑： 1.了解測算的基本邏輯是什么“算大賬”、“利 潤線”、“現金流線” 2.研讀公司測算表，搞清楚每個子表之間的聯系 3.獨立完成一個項目測算，由簡到繁（簡版測 算-一般項目測算-復雜項目測算） 4.根據不同物業類型項目能夠獨立編制測算表 財務評價指標 凈現值（FNPV） 凈利率 內部收益率（IRR） 資產負債率 項目總投資 凈資產收益率ROE 投資回報率ROI 動態投資回收期 凈利率 利潤=收入-成本-費用-稅金 =銷售收入-（土地成本+建安成本）-（營銷費用 +財務費用+管理費用）-（土增稅+增值稅及附加 凈利潤=利潤-所得2、稅=利潤-利潤25% 凈利潤率=凈利潤/銷售收入 注：以上收入、成本、費用均為含稅值/不含稅值 凈利率 計算實例： 某項目含稅銷售收入26.4億元，土地成本（含 契稅）7.6億元，建筑安裝成本合計10.3億 元，三費（營銷費用、財務費用、管理費 用）合計1.5億元，土地增值稅及增值稅合計2 億元，則： 利潤=26.4-7.6-10.3-1.5-2=6.5億元 凈利潤=6.5-6.525%=4.875億元 凈利率=4.875/26.4=18.5% 內部收益率（IRR） 內部收益率（IRR）是基于凈現值產生的一個概念，它是指項目在整個計算期 內，當凈現值等于零時的折現率。 期數第1期第2期第3期第3、4期第5期第6期第7期 現金流-2000-300-100-100020001500500 2000 300 1 + 100 （1 + ）2 1000 （1 + ）3 + 2000 （1 + ）4 + 1500 （1 + ）5 + 500 （1 + ）6 = 0 IRR=5% “快收”：銷售收入提前，提前開盤、加快推售節奏。 “慢支”：現金流出往后，土地款分期支付、施工方工程款墊資、延緩各類費用支付節奏。 “多收”：增加銷售收入，優化規劃方案，多布局高溢價產品；差異化定位，自主定價。 “少支”：節約成本，減少客戶不敏感成本。 內部收益率是投資項目最低應達到的收益率! 項目測算示例 某高端項目占地4、400畝，容積率2.0，計容建面53萬，土地成交價格600萬/畝， 項目規劃高層33萬，洋房15萬，別墅5萬；開盤后預計高層均價15000元/， 洋房均價20000元/，別墅均價40000元/；高層單方建造成本為8000元/（含 稅），洋房單方建造成本為11000元/（含稅），別墅單方建造成本為21000元/ （含稅）。營銷費用、財務費用、管理費用合計按銷售額8%考慮，當地契稅按 3%考慮，項目可抵扣的進項稅比例為含稅建造成本的10%，本案例暫時不考慮土 地增值稅、增值稅、所得稅等預征情況。計算本項目： （1）增值稅（萬元）； （2）土地增值稅（萬元）； （3）凈利率（含稅）。 項目測算示例 5、分析： 項目銷售總收入（含稅）=3315000+1520000+540000 =995000萬元 項目總建造成本（含稅）=338000+1511000+521000 =534000萬元 項目土地成本=400畝500萬/畝=200000萬元 （1）計算增值稅 增值稅=銷項稅-進項稅 銷項稅=（995000-200000）1.11 0.11 =78783萬元 進項稅=534000 10%=53400萬元 增值稅額=78783-53400 = 25384萬元 增值稅附加=增值稅額12% = 25384 12%=3046萬元 項目測算示例 （2）計算土增稅 扣除項目=（土地成本+建造成本）1.3 + 6、增值稅附加 =（200000/1.112000000.03） +534000（1-10%）1.32570 =869384萬元 增值額=應稅收入-扣除項目 =995000/1.11- 869384 =27012元/ 增值率=增值額/扣除項目 = 27012/ 869384= 3.1% 土增稅=增值額稅率-扣除項目速算扣除系數 = 2701230%-8693840 =8104萬元 項目測算示例 （3）計算凈利率 利潤=收入-成本-費用-稅金 =收入-（土地成本+建造成本）-營銷費用+管理費 用+財務費用-(土增稅+增值稅+增值稅附加) =995000-（2000001.03+534000）-（997、50008%）- （8104 + 25384+3046）? =138866萬元 凈利潤= 利潤-所得稅 =138866（1-25%）=104150萬元 凈利率=104150995000=10.5% 投資測算表構成 規劃指標表銷售收入表總成本表土增稅表增值稅表現金流表利潤表 成本 付款表 成本明 細表 設計部營銷部成本部財務部 占地面積 容積率 計容建面/總建面 各業態計容建面 層數/梯戶比 各業態售價 開盤時間 銷售收入 去化比例 回籠比例 各科目成本明細 項目總成本 成本付款節奏 計算土增稅 計算增值稅 融資計劃 現金流情況 各業態成本 明細 利潤 指標 投資部統籌 收入成本利潤= 規劃指標8、表 業態配比 強排 項目規劃方案指標： 占地面積 容積率 計容建面/總建面 各業態計容建面 層數/梯戶比 銷售收入表 總銷售收入=各業態可售面積各業態售價 各業態售價 開盤時間 銷售收入 去化比例 回籠比例 總成本表/成本付款表 土地成本（有票、無票） 建造成本 前期工程費 主體建筑安裝費 景觀環境工程 社區管網工程 公共配套設施 工程建設其它費用 開發間接費 營銷/財務/管理費用 稅金 土地增值稅表 1. 增值額=收入-扣除項目 2. 計算扣除項目金額 3. 增值率=增值額/扣除項目（確定稅率） 4. 應交土地增值稅=增值額適用稅率-扣除項 目金額速算扣除率 級數增值率適用稅率%速算扣除% 9、1不超過50%300 2超過50%至100%405 3超過100%至200%5015 4超過200%6035 扣除項目包括： 土地成本 開發成本 開發費用（土地及開發成本的10%） 加計扣除（土地及開發成本的20%） 與轉讓相關稅金（增值稅附加） 土地增值稅表 （2）計算示例-土增稅計算 扣除項目=（土地成本+建造成本）1.3 + 增值稅附加 =（200000/1.112000000.03） +534000（1-10%）1.32570 =869384萬元 增值額=應稅收入-扣除項目 =995000/1.11- 869384 =27012元/ 增值率=增值額/扣除項目 = 27012/ 869310、84= 3.1% 土增稅=增值額稅率-扣除項目速算扣除系數 = 2701230%-8693840 =8104萬元 土地增值稅表 步驟1：計算不含稅總 銷售收入 步驟2：計算扣除金額 步驟3：計算各業態單 方土增稅額 步驟1：計算不含稅總銷售收入 不含稅總銷售收入=各業態可售面積各業態不含稅單方售價 步驟2：計算扣除金額 各業態扣除金額=土地成本+開發成本+開發費用（土地及開發成本的10%）+加計扣除（土 地及開發成本的20%）+與轉讓相關稅金（增值稅附加）。 步驟3：計算各業態單方土增稅額 計算各業態增值額=各業態不含稅銷售收入-各業態扣除金額 計算各業態增值率=各業態增值額/各業態不含稅銷售11、收入 計算各業態增值稅=增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除率 步驟4：計算各業態預征土增稅額 步驟5：“孰高原則”計算實際計入成本的單方土增稅額 土地增值稅表 一般計稅法 增值稅=銷項稅-進項稅 銷項稅=銷售額11% 銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%） 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款 進項稅憑增值稅專用發票或是規定可以進行抵扣的票據 簡易計稅法 應納稅額=銷售額5%=全部價款和價位費用（不得抵扣對應的土地價款）（1+5%）5% 增值稅及附加表 增值稅附加 城市維護建設費=增值稅*7% 教育費附加12、=增值稅*3% 地方教育發展費=增值稅*2% 增值稅: （1）計算增值稅 增值稅=銷項稅-進項稅 銷項稅=（995000-200000）1.11 0.11 =78783萬元 進項稅=534000 10%=53400萬元 增值稅額=78783-53400 = 25384萬元 增值稅附加=增值稅額12% = 25384 12%=3046萬元 增值稅及附加表 步驟1：計算當期預繳增值稅 當期預繳增值稅=當期預售收入3%（預征率） 步驟2：計算當期銷項稅額 當期銷項稅額=（當期含稅銷售收入-當期收樓部分對應土地出讓金）/1.1111% 當期收樓部分對應土地出讓金=（當期含稅銷售收入/總含稅銷售收入）項13、目土地出讓 金總額。 步驟3：計算當期進項稅額 當期進項稅額=各成本科目（當期發生成本/全周期發生成本）總進項稅額 步驟4：計算當期應繳增值稅額 當期應繳增值稅額=Max(當期預繳增值稅，當期銷項稅額-當期進項稅額) 增值稅及附加表 增值稅表 步驟2：計算當期銷項稅額 步驟3：計算當期進項稅額 步驟4：計算當期應繳增值稅額 稅金-契稅、印花稅、所得稅 契稅 = 轉讓價格稅率（35） 印花稅 = 計稅金額稅率（0.03%、0.05%等） 計稅金額：土地使用權出讓或轉讓合同、產權轉 移書據所記載的金額。? 所得稅 =（收入-成本-費用-稅金）25% 成本明細表 各業態成本科目構成情況； 土地成本（含契稅）分攤； 前期成本、建安工程成本據經驗值估算； 營銷/財務/管理費用據經驗值估算。 來源：公開網絡 現金流量表 來源：公開網絡 融資計劃 成本支付節奏 收入節奏 利潤指標表 來源：公開網絡 稅金費用成本收入利潤=- 1. 因地制宜采用“精算”及“粗算” 2. 熟記企業各業態成本水平 3. 投資人員要“樣樣精通” 4. 建立土地成交信息庫 投資測算表技巧