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1、2 大 師 大 師 3 大 家 大 家 4 課程綱要 一 一 二 二 三 三 規劃與房地產開發的關系 房地產規劃的特點 碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 5 一、城市規劃與房地產開發的關系 基 于 服務于 城市規劃 體系 房地產 開發過程 用地 選擇 報建 審批 規劃 條件 控制性 詳細規劃 總體 規劃 修建性 詳細規劃 6 二、房地產規劃的特點 1.特別關注周邊環境及基地特征，充分挖掘利用每一個利好; 2.規劃設計模式化，實現快速開發，快速銷售； 3.特別關注經濟效益，充分利用每一寸土地； 4.不同的開發、營銷模式，具有不同的規劃特點。 高速度 碧桂園核心競爭力： 精品質 低成本 7 碧桂園模2、式的優秀規劃設計需具備哪些特質？ 8 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 1. 項目定位 2. 整體布局 3. 展示區規劃 4. 公共服務設施規劃 5. 交通規劃 6. 綠地景觀規劃 7. 城市設計 9 01 項目定位 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 10 1.項目定位 (1)區位 (2)需求 (3)目標客戶 (4)成本 (5) 競品市場（樓價） 11 1.項目定位 灤平金山嶺長城河谷 東莞松湖碧桂園 郊區 城區 (1)區位 12 1.項目定位 度假 佛岡清泉城 (2)需求 剛需 南沙進港大道 13 1.項目定位 海南清水灣項目 根據不同的目標客戶，研發不同的產品 (3)目標客戶 14 13、.項目定位 充分了解周 邊競品市場 (5)競品市場(樓價) 15 02 整體布局 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 16 2.整體布局 (1) 土地的充分利用 (2) 外圍空間及景觀的利用 (3) 充分結合地形 (4) 技術經濟指標 (5) 客戶生活習慣及心理需求 17 2.整體布局 六安項目首輪方案 優化后方案 (1)土地的充分利用（不均衡使用容積率） 18 2.整體布局 (2)外圍空間及景觀的利用 將外部景觀引入用地內 吉林白城項目 原方案 優化后方案 19 2.整體布局 (2)外圍空間及景觀的利用 充分利用外部市政廣場及人工湖打造展示區 如皋龍游湖項目 城市方向 20 2.整體布局 (4、2)外圍空間及景觀的利用 充分圍繞外部市政公園打造展示區及商業街 衢州碧桂園 21 2.整體布局 (2)外圍空間及景觀的利用 充分利用海岸線景觀資源 十里銀灘三期 22 2.整體布局 (3)充分結合地形 結合現狀地形，減少土方、基礎及時間成本 低洼區、地質好-高層 高地、地質差-低層 23 2.整體布局 (3)充分結合地形 三明項目： 按福建省技術規定，可抬高周邊未建 市政路標高2m，從而減少整體外運土 方量約65萬方。 24 2.整體布局 (3)充分結合地形 貴州畢節項目： 根據現場情況進行實地放線，修改規劃 及單體方案，從而減少整體外運土方。 25 2.整體布局 (3)充分結合地形 反面案5、例 A3、A4區未提供地形圖 項目安排測量單位測量 按測量數據規劃設計 土方施工時發現測量數據錯誤 佛岡清泉城項目： C4區土方施工超挖20萬方，造成浪 費成本 26 2.整體布局 (4)技術經濟指標 ?容積率 ?建筑密度 ?建筑限高 ?停車率（地面停車率） ?綠地率 27 2.整體布局 容積率 容積率充足，高層車庫直接從 地面做起，節省建造成本及時 間成本,銷售時有產權 石家莊碧桂園項目 28 停車率 原地下車庫范圍 原地下車庫范圍 調整后范圍 調整后范圍 漳浦項目 通過與項目配合，與政府溝通有效溝通 設計條件，停車率條件由原1:1減小為 1:0.7；減少地下室面積約1萬,節約 土建成本約26、500萬，并且節約了工程 時間成本。 2.整體布局 29 南陵項目，采用全地面停車加停車樓，大大減小了地下車庫范圍 地面停車率 2.整體布局 30 2.整體布局 (5)客戶生活習慣及心理需求 江蘇通州地塊 31 2.整體布局 (5)客戶生活習慣及心理需求 梅州東山谷項目：全部采用南入口的別墅戶型 32 03 展示區規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 33 3.優秀的展示區規劃 早期 當前 售樓處 展示區 看板房 全程體驗 街道配套 空間場景 體驗館 生活配套 34 3.優秀的展示區規劃 (1) 位置及規模 (2) 客戶體驗的關注 (3) 預售條件 (4) 勞斯萊斯規劃 35 3.優秀的展7、示區規劃 花溪碧桂園展示區-英倫風情街 大范圍展示震撼效果 (1)位置及規模 36 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模 通州項目： 展示區規模偏大 總用地：19.95ha 展示區占地：4.65ha U街建筑面積：8000 英倫商業街建筑面積：1.6萬 反面案例 37 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模 反面案例 海鹽項目 區域提供設計條件和用地紅線均為一宗土地，實際摘牌 為2宗土地，用地紅線一分為二。造成了展示區跨在2宗 土地上，需要同時支付2宗土地款，造成項目前期財務支 出較大。 38 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模 反面案例 張家港項目 選擇展示區位置時需要修建一段 約338、0m市政道路。 39 3.優秀的展示區規劃 (1)位置及規模 陽江用幼兒園做臨時售樓部 鉆石郡用一戶豪宅做臨時售樓部 40 3.優秀的展示區規劃 欽州項目展示區原方案 展示區優化方案 (2)客戶體驗的關注 41 3.優秀的展示區規劃 反面案例 九江項目： 展示區動線不合理，影響營銷成本 (2)客戶體驗的關注 42 3.優秀的展示區規劃 智慧生活體驗館 (2)客戶體驗的關注 43 3.優秀的展示區規劃 (3)預售條件 是否能提前預售，對展示區規劃有一定影響 44 3.優秀的展示區規劃 (4)勞斯萊斯規劃 ? 規劃要做足容積率，不浪費日照。 ? 首期以18層YJ140T為主，加一棟YJ260T 及9、少量干掛石材別墅。345線尤其是5線城 市11層YJ115作為標準戶型。 ? 后續在北面建30層YJ160T和YJ260T。 ? 以5-10年的銷售周期來經營，認真分析后 續分批開發帶來的報建、驗收、市政交付等 問題，保證后續YJ260產品逐棟推出。 45 3.優秀的展示區規劃 (4)勞斯萊斯規劃 開發思路 首期： 一棟YJ245T或YJ260T、 一棟YJ140T+YJ160T， 建實體板房；一棟超豪 BJ760、少量干掛石材別 墅（BJ260和BJ240）以 及18層YJ140T。 展示區 首期 首期 二期 三期 后期 二期： 以YJ140T（18F）為主， 加推剩余的別墅產品 （BJ2410、0和BJ260）。 三期： 在前兩期市場推動下，別墅產品 售罄后，該期貨量以YJ140T或 YJ160T為主，并推出一棟 YJ260T代替別墅產品。 后期： 住區開發的后期，完善的社區配 套和優美的園林景觀均已打造完 成，為住戶提供了高品質的生活 環境，利用公司的品牌效應逐步 推出空中別墅YJ260T（30F)產 品預銷定產，獲取最大利潤空間。 46 3.優秀的展示區規劃 (6)勞斯萊斯規劃 銷售中心和裙房的屋 面劃分給板房二層的住 戶做私家花園 銷售中心 ：利用兩棟板 房的側向間距（最小9 米）以及裙房布置 實體板房分不同樓層分 別設置樣板間、工法展 示區、家居館等功能 實體板 YJ115T11、+YJ140T 層數4-8F 實體板房YJ245T或 YJ260T+YJ160T， 層數4-8F 游泳池游泳池 展示區模式 47 3.優秀的展示區規劃 (4)勞斯萊斯規劃 綜合樓、商業街首層平面圖 (展示版) 大堂 銷售中心入口 住宅入口 參觀動線 可售商鋪面 積 配套建筑面積 （含物管、更衣室、健身房、 公衛） 首層建筑面積 （含住戶大堂、樓梯） 住宅可售 面積 本案總建筑面積 1203 342 1545 5114 6590 住宅入口 沙盤 配套 前期廣場 品牌館 泳池展示區域 公衛 商業街配套 景觀良好 采用大面積落地玻璃窗 商鋪 商鋪 實體展示店 層高： 綜合樓為保證效果，采用6米層高 12、（部分地區可能1.5-2倍計容）, 高度可根據項目細則酌情處理。 商鋪劃分： 綜合樓商鋪面寬結合洋房柱網 布置，外沿離住宅間距應控制 在78米，進深控制在16米以 內，商鋪使用面積約75m。 小結： 最小化設置配套及公攤比 例（原則不允許出現純交通空 間的設計布局，須充分利用每 一處空間），最大化增加商鋪 的可售面積及占比。 48 3.優秀的展示區規劃 (4)勞斯萊斯規劃 綜合樓、商業街首層平面圖 (報建版) 3.3m標高平面圖（可根據項目情況增值利用） 配套 泳池展示區域 商鋪 商鋪 商鋪 住宅入口 住宅入口 實體展示店 物管 景觀良好 采用大面積落地玻璃窗 49 3.優秀的展示區規劃 (413、)勞斯萊斯規劃 綜合樓、住宅板房二層平面圖 (報建版) 參觀動線 YJ245或YJ260 YJ140 或YJ140拼YJ160 50 3.優秀的展示區規劃 (4)勞斯萊斯規劃 3 1 2 4 5 6 參觀動線 1 銷售中心 2 YJ140T+YJ160T 3 YJ245T或YJ260T 4 超豪BJ760 5 BJ260 6 BJ240 游泳池游泳池 51 3.優秀的展示區規劃 (4)勞斯萊斯規劃 銷售中心東西向 銷售中心轉角位 52 04 公共服務設施規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 53 4.公共服務設施規劃 (1) 商業氛圍營造 (2) 酒店 (3) 物業服務用房指標 (4) 文14、教體衛設施 54 4.公共服務設施規劃 公建配套一般為不可售，過 高的公建配套要求，會造成 一定的成本浪費。南充項目， 總用地270畝，需配建占地 135畝，6.3萬平米酒店及商 業。 反面案例 減少非必要配套設施 55 4.公共服務設施規劃 反面案例 減少非必要配套設施 花溪項目設計條件增設： 23班小學，托老所等配套設施 56 4.公共服務設施規劃 減少非必要配套設施 增加配套用地：21000 增加配套建筑面積：21378 減少住宅建筑面積：95400 57 05 交通規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 58 5.交通規劃 (1) 人車分流？ (2) 別墅區與洋房區交通流線分流設計 15、(3) 靜態交通 (4) 出入口設計 59 3.優秀的展示區規劃 (1)人車分流？ 別墅區人車分流設計 高 層 區 地 面 停 車 與 地 下 車 庫 相 結 合 60 5.交通規劃 碧桂園江灣城 (2)別墅區與洋房區交通流線分流設計 如皋龍游湖 61 5.交通規劃 仁懷項目，利用地勢低洼處集中設置3層地面車庫 (3)靜態交通（低洼地設置車庫） 62 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫建造成本） 不同停車方式成本不同，一般情況為： 地面地上車庫半地下車庫地下車庫地下機械車庫地下二層車庫 半地下車庫 半地下車庫 地下車庫 地下車庫 地上車庫 地上車庫 地面停車 地面停車 63 5.交通規劃 (316、)靜態交通 句容項目 地下車庫直接從地面做起，再 抬高周邊市政道路標高，使之 不計容，既減少了車庫造價， 又節約土方成本及時間成本。 64 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫價值轉移） 情況一： 當容積率用盡時，需 結合周邊地形做成半 地下車庫達到當地政 府不計容要求。 情況二： 當容積率未用盡時， 直接做地上車庫。 將兩棟住宅之間的間距用車庫連接 儲藏 公有及私家花園 儲藏 住宅 入戶 組合方式：儲藏+指標停車位 公有及私家花園 住宅 入戶 儲藏 儲藏 65 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫價值轉移） 當項目地塊周邊有商鋪，將商鋪下面設計為地下室 設計思路： 報批前期停車位的布置滿足配比指17、標， 改造后將地下室空間改變成附加值更 高的商業空間，滿足了配比指標的同 時能將去化難的問題解決。 商鋪 地下車庫 商鋪 儲藏間 儲藏間 地下車庫 報建版剖面圖 改造版剖面圖 66 5.交通規劃 (3)靜態交通（車庫價值轉移） 別墅區車庫 高層區車庫 類別 車位配比 戶數 車位 （個） 地面車位 （個） 地下車位 （個） 地庫面積 （平方米） 人防面積 （平方米） 別墅 1個/戶 334 334 663 23455 9994 洋房 02-04個/戶 1944 728 199 200 9994 別墅區車庫平衡329個高層區車位 珊瑚宮殿項目利用別墅區地下室平衡高層車庫 67 5.交通規劃 (4)18、出入口設計 滿足規范要求的前提下，出入口數量不超過2個， 注重入口儀式感 68 06 綠地景觀規劃 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 69 6.綠地景觀規劃 (1) 中心公園 (2) 入口綠地景觀 70 南沙天璽灣 (1)中心公園 6.綠地景觀規劃 71 6.綠地景觀規劃 高州項目 鶴山共和項目 (1)中心公園 72 6.綠地景觀規劃 順德碧桂園鉆石郡 ? 綠地3000平方 ? 位于組團入口處 ? 以小見大 ? 景觀利用充分 (2)入口綠地景觀 73 07 城市設計 三、碧桂園模式的優秀規劃具備的特質 74 7.城市設計 (1) 天際輪廓線 (2) 沿街界面設計 (3) 標志性建筑設計 75 7.城市設計 太倉項目 (1)天際輪廓線 76 7.城市設計 南山畢節項目 (1)天際輪廓線 77 7.城市設計 英倫風格沿街界面設計 (2)沿街界面設計 78 7.城市設計 現代風格沿街界面設計 (2)沿街界面設計 79 7.城市設計 碧桂園海灣1號 (3)標志性建筑設計 80 7.城市設計 南沙進港大道 (3)標志性建筑設計 81 規劃始于交流，創意源自溝通