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1、內(nèi)容提綱 成本預(yù)審工作背景與目的成本預(yù)審工作背景與目的 成本預(yù)審范圍、條件與程序成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審具體審核要點成本預(yù)審具體審核要點 成本預(yù)審會的組織及要求成本預(yù)審會的組織及要求 一、成本預(yù)審工作背景與目的 文件規(guī)定： 1. 北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540 號）：國土、發(fā)展、財政、審計部門應(yīng)加強對土地儲備機構(gòu)的成本 監(jiān)督和管理，嚴(yán)格審核土地儲備開發(fā)成本，確保土地儲備開發(fā)資金 安全。 2.關(guān)于進一步完善招標(biāo)拍賣掛牌出讓地價審核工作有關(guān)問題的請示 （京國土儲2012594號）：一級開發(fā)及收儲項目提交地價專家會 審核前，由市國土局按照相關(guān)程序牽頭組織相關(guān)部門進2、行成本預(yù)審。 土地開發(fā)成本預(yù)審 過程性指導(dǎo)：合理控制開發(fā)成本，規(guī)范儲備開發(fā)工作 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審項目范圍成本預(yù)審項目范圍 項目類型： 供應(yīng)方式： 公開交易（協(xié)議、劃撥類不再提請成本預(yù)審會審議） 項目類型項目類型牽頭審核部門牽頭審核部門 一級開發(fā)、收儲、企業(yè)利用自有用地建政策性一級開發(fā)、收儲、企業(yè)利用自有用地建政策性 住房（住房（45/55、自住房）項目、自住房）項目 市規(guī)土委市規(guī)土委 危改、文保、棚戶區(qū)改造項目市住建委 規(guī)劃為經(jīng)營性建設(shè)用地的“城中村”項目市財政局 需要市級地價會審議的工業(yè)用地前期開發(fā)項目 （城六區(qū)的全部工業(yè)用地前期開發(fā)項目和郊區(qū) 縣工業(yè)用地前期開發(fā)項目中3、的經(jīng)營性用地） 區(qū)政府和北京經(jīng)濟技 術(shù)開發(fā)區(qū)管委會 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審條件成本預(yù)審條件 一般情況： 基本完成征地、拆遷工作 具備穩(wěn)定的控規(guī) 有明確的入市交易時間安排 往期重審： 詳審：分期供地項目已發(fā)生費用超90%或供地超70% 成本變化：僅增加財務(wù)費用的除外 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 地價會流程 市政府審批 竣工決算 市中心部門審核市中心成本初審會 成本預(yù)審會 開發(fā)主體自審審計機構(gòu)審核區(qū)政府審核 成本預(yù)審 階段 地價審核 階段 成本終審 階段 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 開發(fā)主體自審 由項目開發(fā)主體開展項目成本自審自查工作； 已發(fā)生的費用需提供相關(guān)費用依據(jù)，對未發(fā)生4、的費用需提供 相關(guān)測算標(biāo)準(zhǔn)； 項目開發(fā)主體需對提供的成本資料及所對應(yīng)的工作內(nèi)容、數(shù) 量的真實性負責(zé)。 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 審計機構(gòu)審核 成本審計工作應(yīng)在項目實施過程中跟蹤開展。原則上應(yīng)由政府 所屬相關(guān)部門（區(qū)審計局、財政局、國土局等）作為委托人， 被審計單位不可單獨作為委托人委托審計機構(gòu)。 審計機構(gòu)應(yīng)該對項目成本的真實、合規(guī)和合法性進行審計，并 出具審計意見。 審計成果須經(jīng)審計委托方、被審計方、審計機構(gòu)三方出具書面 認定意見。 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 區(qū)政府審核 區(qū)政府負責(zé)組織相關(guān)職能部門對本轄區(qū)土地儲備開發(fā)項目進行 審核。 區(qū)政府審核通過后，向市規(guī)土委出具成本認定的意見。 二5、成本預(yù)審范圍、條件與程序 市中心部門審核 市中心項目部、儲備部須對項目提交的上會材料進行審核，并 就擬提請會議審議項目的成本科目構(gòu)成、計取標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、供 地時序、分?jǐn)傇瓌t等內(nèi)容進行審核。 市中心財務(wù)部、開發(fā)部、市場部就財務(wù)費、審計費、利潤或管 理費、三定三限、委托入市交易服務(wù)費等內(nèi)容進行審核。 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 市中心成本初審 市中心組織召開成本初審會，各區(qū)國土局、實施單位，審計、 評估單位，市中心財務(wù)部、市場部、開發(fā)部、儲備部、項目部 及其他相關(guān)單位共同討論審核，針對項目成本科目構(gòu)成、計取 標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、供地時序、分?jǐn)傇瓌t等內(nèi)容進行審核。 成本初審會后提供區(qū)政府關(guān)于成本認定的函。6、 二、成本預(yù)審范圍、條件與程序 成本預(yù)審會 由市規(guī)土委會同市發(fā)展改革委、市財政局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、 市住保辦及相關(guān)區(qū)政府等部門（涉及企業(yè)利用自有用地建設(shè)政 策性住房的項目參會單位為項目原用地方、評估單位）召開土 地儲備開發(fā)項目成本預(yù)審會，對項目進行審議，形成會議紀(jì)要。 三、成本預(yù)審具體審核要點 包得 住 合標(biāo) 準(zhǔn) 有依 據(jù) 范圍 內(nèi) 成本預(yù)審原則成本預(yù)審原則 三、成本預(yù)審具體審核要點 審核依據(jù)：審核依據(jù)： 北京市國土資源局 北京市發(fā)展和改革委員會北京市財政局關(guān)于印發(fā) 土地儲備開發(fā)項目成本預(yù)審工作規(guī)則的通知（京國土儲2014207號） 分?jǐn)偡绞剑悍謹(jǐn)偡绞剑?平均分?jǐn)偼恋亻_發(fā)成本 市國土局 市發(fā)7、展改革委 市財政局 關(guān)于土地儲備開發(fā)項目中公共設(shè) 施用地分?jǐn)偝杀居嘘P(guān)問題的請示（京國土儲201682號） 劃撥方式供地的公共服務(wù)設(shè)施： 綠地、道路、水域溝渠、地面公交場站用地：不分?jǐn)?其他：經(jīng)營性用地平均開發(fā)成本的10% 三、成本預(yù)審具體審核要點 序號科目 1前期費用 2征地補償及相關(guān)稅費 3拆遷補償及相關(guān)費用 4市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 5其他費用 6財務(wù)費用 7利潤或管理費 8審計費 9委托入市交易服務(wù)費 10地價評估費 11兩稅兩費 主要費用科目主要費用科目 三、成本預(yù)審具體審核要點 前期費用審核要點前期費用審核要點 包括： 實施方案編制費、項目建議書（可研報告）編制費、用地 普測及撥地釘樁8、費、地質(zhì)災(zāi)害評估費、勘測定界相關(guān)費用、 招標(biāo)代理服務(wù)費、考古費用、環(huán)境影響評價費、交通影響 評估費、涉水事項論證費用、驗收測繪費等費用。 依據(jù)： 相關(guān)行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)、合同協(xié)議約定等依據(jù)審核。 注意事項： 1. 控規(guī)編制費：專項經(jīng)費與預(yù)算、2013年9月 三、成本預(yù)審具體審核要點 征地補償及相關(guān)稅費征地補償及相關(guān)稅費審核要點審核要點 包括： 土地補償費、人員安置費、青苗及地上附著物補償費、征地相關(guān) 稅費、征地不可預(yù)見費 依據(jù)： 征地協(xié)議、批復(fù)、結(jié)案、其他市政府批準(zhǔn)文件 不可預(yù)見費：預(yù)計發(fā)生的5% 注意事項： 1. 涉及實物補償?shù)男枰邆湎嚓P(guān)依據(jù)及政府部門的批示。并在 征地協(xié)議、征地結(jié)案、區(qū)政府意見9、中要體現(xiàn)。 2.僅人員安置費標(biāo)準(zhǔn)增加的，由區(qū)政府向市規(guī)土委來函說明情況， 安置人員人數(shù)必須與征地協(xié)議一致。 3.土地補償費、實物補償?shù)仍黾拥膽?yīng)商征地處，一事一議報請市 政府。 三、成本預(yù)審具體審核要點 拆遷補償費及相關(guān)費用拆遷補償費及相關(guān)費用審核要點審核要點 包括： 拆遷補償費、拆遷服務(wù)費、拆遷評估費、拆除費、不可預(yù)見費 依據(jù)： 拆遷政策、政府批準(zhǔn)文件、拆遷協(xié)議、委托合同等 不可預(yù)見費：預(yù)計發(fā)生的10% 注意事項： 1. 三定三限安置房損益：批準(zhǔn)文件 2. 收益部分，按照安置房銷售（剩余房源收益測算須包含土地及 建安成本）、配套商業(yè)及車位等收入測算，其中配套商業(yè)及車 位等，參照周邊項目售價/租10、金，經(jīng)區(qū)政府認定后進行測算。 三、成本預(yù)審具體審核要點 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用審核要點審核要點 包括： 道路、管線等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 依據(jù)： 立項、實施方案市政基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容、市政工程建設(shè)方案 注意事項： 1. 主次干路費用不能計入開發(fā)成本：投資體制 2. 管線：實施方案專家審核會意見、立項 3. 三電一燃費用 三、成本預(yù)審具體審核要點 財務(wù)費用財務(wù)費用審核要點審核要點 包括： 相關(guān)投入產(chǎn)生的財務(wù)費用 計費標(biāo)準(zhǔn)： 1. 自有資金：不低于30% 2. 融資利率： 注意事項： 1.對于企業(yè)融資，計息基數(shù)（每個時點的余額）不超過項目計劃 總投資1-5項的70% 2.計息期限原則上11、不早于項目立項或授權(quán)，不晚于項目最后一塊 地預(yù)計入市日期后半年 時間時間銀行貸款銀行貸款其他融資方式其他融資方式 2014年4月21日前實發(fā)不高于基準(zhǔn)利率 2014年4月21日后不高于基準(zhǔn)利率不高于基準(zhǔn)利率 三、成本預(yù)審具體審核要點 利潤或管理費利潤或管理費審核要點審核要點 計取基數(shù)：不含財務(wù)費用 儲備機構(gòu)出資部分：不高于2%的管理費 企業(yè)出資部分： 1. 4年 12%，每提前一年增加1個百分點，每延后一年減 少2個百分點 2. 招標(biāo)等公開方式確定的企業(yè)投資項目，按招標(biāo)等文件約定和相關(guān)政策 執(zhí)行 開發(fā)周期1年2年3年4年5年6年及以上 利潤率上限15%14%13%12%10%8% 三、成本預(yù)審12、具體審核要點 其他費用其他費用審核要點審核要點 包括： 場地看護費、圍墻、圍擋、防塵網(wǎng)、印花稅、律師費等 依據(jù)： 行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議約定 （三）成本預(yù)審具體審核要點 審計費、地價評估費、委托入市交易服務(wù)費審計費、地價評估費、委托入市交易服務(wù)費審核要點審核要點 依據(jù)： 行業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議約定 注意事項： 1. 審計費：2014年第9期成本會會議紀(jì)要 2. 地價評估費：2015年4月，政府委托、財政出資 3. 委托入市交易服務(wù)費：分地塊計算 三、成本預(yù)審具體審核要點 兩稅兩費兩稅兩費審核要點審核要點 包括： 營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育附加費及地方教育附加費 依據(jù)： 現(xiàn)行稅收政策 注意事項： 1.13、 營改增：第五期成本會紀(jì)要 四、成本預(yù)審會的組織及要求 會議材料會議材料 1、區(qū)政府成本認定意見（紅頭紙質(zhì)版）必備 2、區(qū)政府關(guān)于保障房配建方案意見（復(fù)印件或抄送國土 的函） 3、保障房配建方案情況表（分中心、開發(fā)主體、評估單 位蓋章的紙質(zhì)版和電子版） 4、審計報告（紙質(zhì)蓋章版）必備 5、審計委托方、被審計單位對審計結(jié)果認定意見（紙質(zhì) 版）必備 6、PPT電子版，成本明細構(gòu)成Excel、項目審議表、項目 基本情況必備 四、成本預(yù)審會的組織及要求 會議組織及要求會議組織及要求原則上每月上旬召開一次 4月25日前 開發(fā)主 體自查 自審 分中心 初步審 核 審計機 構(gòu)出具 審計報 告 項目部 經(jīng)辦人 審核 4月25日 部門內(nèi) 審會 4月30日 市中心 項目初 審會 5月6日 向各委 辦局發(fā) 送會議 材料 5月13日 市級成 本預(yù)審 會 審計機 構(gòu)、項目 主體參會 審計機 構(gòu)、項目 主體參會 材料齊 備 審計機 構(gòu)、項目 主體、區(qū) 縣各職能 部門參會 工作環(huán)節(jié) 具體要求 四、成本預(yù)審會的組織及要求 會后落實事項會后落實事項 核減費用、補充依據(jù) 審計報告、區(qū)政府函