午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、PART 一、容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 PART 三、案例分享 目錄 損失可銷售部分的容積率等于白白扔掉一塊利潤(rùn) 1、容積率是通過(guò)控制性詳規(guī)過(guò)程中的設(shè)計(jì)與測(cè)算得出的此地塊的用地強(qiáng)度，具有一定的科 學(xué)性，規(guī)劃出一份足額容積率的總圖應(yīng)該是可以操作的。 2、影響容積率有幾個(gè)客觀因素：日照規(guī)范、間距要求、退紅要求、限高要求等。也有幾個(gè) 人為操作因素：產(chǎn)品定位、不利地塊的利用度、單體樓型選擇等。 PART 一、容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足容積率： 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 1、建筑密度主要與首層建筑面積有關(guān) -首層戶型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣2、價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉 2、底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 PART 一、 容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 如何用足建筑密度： 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 如何貨值最大化： PART 一、容積率與項(xiàng)目規(guī)劃的邏輯關(guān)系 6 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 日照及間距計(jì)算的3、影響 7 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 戶型選擇模式 8 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 9 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 容積率小于1： 10 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 容積率：1.01.5 11 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 容積率：1.52.0 12 PART 二、不同容積率的方案強(qiáng)排模式 容積率：2.02.8 用足指標(biāo) 貨值最大化 復(fù)制模塊 配套用房最小化 贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 控制地庫(kù) 減少入口 PART 三、案例分享 1、用足容積率和建筑密度 1.1用足容積率 1.2用足建筑密度 2、用足規(guī)劃法規(guī)的邊界（三個(gè)案例） 如：利用兩層挑空4、陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間， 有效增加實(shí)際容積率；利用2.0米以下不計(jì)面積的規(guī)定。 PART 三、案例分享 總用地面積：56640 代征道路：6225 代征綠地：1338 消防站用地：2800 建設(shè)用地：約49077 容積率：3.8 地上總建筑面積：176000 公建面積占20%-40% 住宅面積占60%-80% 綠地率：30% 集中綠地：6000 建筑限高：80m 用地內(nèi)另含公交場(chǎng)站一座，占地2500平方米，廉租房建 筑面積：6000 平米，不含在以上總建筑面積指標(biāo)內(nèi) 規(guī)劃難點(diǎn)： 建筑限高從80米突破到90米； 日照； PART 三、案例分享：龍湖北京唐5、寧ONE 設(shè)計(jì)前將不影響地塊以外樓房日照 的立體空間切割出來(lái)，之后按規(guī)范 填充建筑物，得出最大容積率。 PART 三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE 把無(wú)法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積把無(wú)法滿足日照要求的部分布置商業(yè)產(chǎn)權(quán)面積 多元化產(chǎn)品，混合分布多元化產(chǎn)品，混合分布 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部分 90平米以下小戶型 端頭轉(zhuǎn)角戶型設(shè)計(jì)部 分90平米以下小戶型 精品公寓：擋光 住宅作為商業(yè)指 標(biāo) 在陰影區(qū)部分的 作為商業(yè)指標(biāo) PART 三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE 樓型的選擇大大提高了容積率樓型的選擇大大提高了容積率 一棟住宅占到住宅總面積的一棟住宅占到住宅總面積的36%36% 規(guī)劃少量的東西朝 6、向建筑 規(guī)劃少量的東西朝 向建筑 邊角地塊的有效利用邊角地塊的有效利用 北京唐寧北京唐寧ONE 大進(jìn)深多單元的平面組合單體對(duì) 容積率貢獻(xiàn)大 北方地區(qū)在好的地段可采用少量 的東西向布局 PART 三、案例分享：龍湖北京唐寧ONE 損失建筑密度等于白白扔掉一塊溢價(jià)空間 1、用足建筑密度：主要與首層建筑面積有關(guān) -首層戶型（贈(zèng)送私家花園）是項(xiàng)目賣價(jià)最高的戶型，項(xiàng)目溢價(jià)的主要組成部分，絕不能浪費(fèi)掉 2、用足當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)：底層挖掘和分率原則中論述 -好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 PART 三、案例分享 用足密度-好地段的沿街底層商業(yè)面積更是寸土寸金，絕不能放過(guò)。 PART 三、案例分享7、 雙層高可變空間的利用 優(yōu)點(diǎn)：零面積變2房，3房 戶型成5房 功能：可以做為家庭娛樂(lè)、 書(shū)房、保姆間、空中花園 等多種用途，上下層不等 高分隔，靈活多變。 實(shí)景展示建議做兒童房： 下層為臥室，閣樓為學(xué)習(xí)、 游戲 閣樓平面 剖面圖 雙層陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率 PART 三、案例分享：用足法規(guī) PART 三、案例分享：用足法規(guī) 1、利用2.2米以下不計(jì)面積的規(guī)定，可以將半地下室墊高 至2.0米以內(nèi)，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 PART 三、案例分享：用足法規(guī) “肚里有貨”-貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài) 8、組合比例模型推演。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍。 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積。 PART 三、案例分享 不平衡使用容積率案例A 建設(shè)用地 77.88畝 建設(shè)用地 111.32畝 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 凈用地面積凈用地面積 126139.64126139.64 1515米和米和4040米代米代 征綠地征綠地 40728.7040728.70 地上可建設(shè)面 積 地上可建設(shè)面 積 520309、0.00520300.00 容 積 率容 積 率 4.14.1 建筑密度建筑密度 3030其中住其中住 宅宅26%26% 綠 地 率綠 地 率 30%30% PART 三、案例分享 各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分析 含金量高容積率面積收益 容積率面積收益預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本 地價(jià)外成本前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi) 這里可以看到聯(lián)排、親地底躍和電梯頂躍是含金最高的，其次是多建電梯洋房，最后剩余的容積率為高層。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài)預(yù)計(jì)建面價(jià)格預(yù)計(jì)地價(jià)外成本容積率面積收益 社區(qū)商鋪 5025010000/ 1887 / 8113元 普10、通聯(lián)排13000/2000/11000元 親地底躍 20025012000/ 1960 / 10040元 電梯頂躍 20025011000/ 1960 / 9040元 電梯洋房 1001307500/ 2750 / 4750元 34高層831306800/ （精裝）2505 / 4295元 新城案例 總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比 規(guī)劃要求： 1.容積率:4.1 2.覆蓋率:30%其中住宅26% 各業(yè)態(tài)指標(biāo)比對(duì)： 業(yè)態(tài)合理容積率覆蓋率 社區(qū)商業(yè)3層2355100% 普通聯(lián)排2.5層0.60.753035% 底躍13層 電梯頂躍 無(wú)電梯頂躍 電梯花園洋房71.52.02530% 無(wú)電梯花園洋房1.31.52811、32% 高層（1233層）2.561520% 1、聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積 2、一般底躍雖然可類別墅，但只有12層的 面積可溢價(jià) 3、電梯7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面 積，且能激活4、5、6和頂躍溢價(jià) 商業(yè)占足4%的覆蓋率，在適當(dāng)?shù)奈恢玫咨?1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高層提高覆蓋率20%，少占地，容積率8 聯(lián)排無(wú)電梯洋房電梯洋房 替代 替代 新城案例 花園洋房集中、規(guī)模化，城市形象 1、主道路入口形成洋房規(guī)模視覺(jué)； 2、形成點(diǎn)、線、面豐富城市空間； PART 三、案例分享 電梯花園洋房 34層高層 社區(qū)商業(yè) 多層返遷房 規(guī)劃未建12、小區(qū) 景尚景（高層） 新城案例 不平衡使用容積率后的總貨值為 40億元左右 ， 大于單一產(chǎn)品的總貨值，比如只做 高層的貨值為36.5億左右 本方案占地比：花園洋房區(qū)/高層 區(qū)=6.3/3.7 本方案可售住宅面積比（含下躍 贈(zèng)送）：花園洋房/高層=3.1/6.9 1.2 不平衡使用容積率案例B 地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo)地 塊 經(jīng) 濟(jì) 技 術(shù) 指 標(biāo) 總用地面積（算容積率 的基數(shù)） 總用地面積（算容積率 的基數(shù)） 106690 虎溪河及周邊綠地（不 計(jì)入綠地率） 虎溪河及周邊綠地（不 計(jì)入綠地率） 8395 可建設(shè)用地面積可建設(shè)用地面積 98295 可建設(shè)地上面積可建設(shè)地上面積 16003513、 容 積 率容 積 率 1.5 建筑密度建筑密度 30 綠 地 率綠 地 率 30% 虎 溪 河 市政停車場(chǎng) 建設(shè)用地 建設(shè)用地 各業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的容積率及密度： 業(yè)態(tài)容積率建筑密度 社區(qū)商業(yè) 3層 23 67100% 普通聯(lián)排 3層 0.60.72530% 大院別墅 24層 0.832% 洋房 7層 1.21.523% 高層 22層 2.53.51015% 以配比的方式用足1.5的容積率 產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合有： 1、商業(yè)洋房 2、商業(yè)聯(lián)排/大院高層 3、商業(yè)聯(lián)排/大院洋房高層 7層7層 總圖 配比研究 洋房洋房 7層7層 洋房洋房 2.5層 20.5層 2.5層 2.5層 別墅 別墅別墅高層 間距 項(xiàng)目14、案例 二、貨值最大化 1、不平衡使用容積率，是提高貨值的有效 辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模 型推演。（分析兩個(gè)案例） 2、運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一 級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。(產(chǎn)品類 型示意案例） 3、資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資 源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 4、盡可能開(kāi)發(fā)不占容積率的地上和地下空 間，變?yōu)榭射N售面積 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 獨(dú)花高 容積率：0.30.61.5 1 12 23 34 4 類獨(dú)棟別 墅 聯(lián)排大院類聯(lián)排洋 房 高town 0.5 0.815、2.0 500W200W100W1800W50W 獨(dú)獨(dú)聯(lián)聯(lián)花花高高 疊拼別墅剖面圖疊拼別墅剖面圖 9090105105 9090105105 9090105105 9090105105 0 03030 5050100100 半地下室（半地下室（帶庭帶庭院院） 附送閣樓 四層 三層 二 層 首層 附送閣樓附送閣樓 一樓一樓 二樓二樓 9090120120 9090120120 聯(lián)排別墅剖面圖聯(lián)排別墅剖面圖 0 03030 6060150150半地下室（帶采光庭院）半地下室（帶采光庭院） 附送閣樓 二層 首層 重慶睿城大院 案例：贈(zèng)送半地下室和閣樓面積 送閣樓送閣樓 贈(zèng)送車庫(kù)贈(zèng)送車庫(kù) 贈(zèng)送半地下室16、贈(zèng)送半地下室 后花園后花園前花園前花園 疊拼戶型解析疊拼戶型解析 送閣樓送閣樓 后花園后花園 獨(dú)立入戶樓梯獨(dú)立入戶樓梯 贈(zèng)送車庫(kù)贈(zèng)送車庫(kù) 贈(zèng)送半地下室贈(zèng)送半地下室 前花園前花園 空中花園空中花園 聯(lián)排：200250（實(shí)得350400） 送 : 2F閣樓，半地下層庭院 疊拼：180220（實(shí)得220300） 送: 4F閣樓，半地下層庭院 聯(lián)排戶型解析聯(lián)排戶型解析 “削減龍?zhí)住?配套用房最小化 嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、 垃圾站、居委會(huì)等配套建 筑面積，并盡量放到地下 層，不占用容積率。 會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置， 便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建 時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用 房。 會(huì)所室內(nèi)泳池、乒乓球室均在地下一層17、,網(wǎng)球場(chǎng)下沉，布置在地下室 底板上,底上沿街布置，一層為架空茶座、二樓為茶室、屋頂為竹林 茶座。地上面積391平米. 地下泳池地下泳池 “地下黃金”-控制地庫(kù) 在不占用容積率的前提下， 盡量將車庫(kù)抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車庫(kù)柱網(wǎng)，控制車庫(kù) 面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫(kù)面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于35平米 。 將車庫(kù)抬到地上一層 案例 抬高一層的城市街道的界面 抬高架空地下室分析 架空一層車位：通風(fēng)采光；減少埋深；減少防水工程量等初步估算節(jié)省1300萬(wàn)元； 6%左右坡道 車輛直接入庫(kù) 采光通風(fēng) 減少埋深 北京 中糧假日紫苑停車分析 -地上，半地下兩層車位集中分布 -減小下挖工程量，大幅降低成本 -框架結(jié)18、構(gòu)，開(kāi)放式，無(wú)管線（停車專題將展開(kāi)研究） 中 央 集 中 車 位 外 圍 地 上 車 位 停車橋 “看好家門”-減少入口 同一個(gè)地塊的車庫(kù)與人行入 口盡量歸一，便于物業(yè)減少 管理人數(shù)， 以入口為原點(diǎn) 100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二 出入口。 每增加一個(gè)出入口，就至少增 加6個(gè)保安（三班倒），例 如在成都，每個(gè)保安每月的 費(fèi)用至少在2000-3000元， 每年將增加144000 216000元 兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量 相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人 員的步行交通 底層架空，無(wú)坡道出入口 架空地下車庫(kù) 消防通道 社區(qū)主入口 車庫(kù)出入口 減少入口，節(jié)約物業(yè)人力成本 景觀化車道、增加綠化面積景觀化車道、增加綠化面積 負(fù)二層地下車庫(kù) 交通分析 42