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1、勾地系列課之 產業+地產勾地模式的實踐運用和法律分析 2019.07 2 目錄 1. 揭開“勾地”制度的面紗 2. “勾地”的一般流程及常見公告 3. “產業+”地產的常見模式 4. “勾地”中的核心法律問題把控 揭開“勾地”制度的面紗 1 1 “勾地”制度的起源 4 什么是“勾地”制度？ “勾地”制度起源于香港政府在1998年金融危機之后，為了避免地價過低，穩 定地價市場并帶有濃厚政治色彩的一種土地出讓制度。 出現的背景及原因 香港土地資源極為稀缺，各地塊之間可替代性不大，并且香港政府歷來就有 支持商業發展的傳統，征稅不高，出讓土地的收入是香港政府的一大收入來源； 受金融危機的沖擊，香港的房2、地產市場也風雨飄搖，大部分香港房地產企業 停止購買土地，地價大幅度下跌，土地在公開招投標市場上有出現賤賣甚至流 拍的風險； 本圖片來自網絡 “勾地”制度在內地的發展 5 法律文件 2006年5月31日，國土資源部發布的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范（試行） （“招拍掛規范（試行）”）正式將“勾地”制度引入中國大陸。 招拍掛規范（試行）第5.4條規定，單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具 體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土 資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地 市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，3、并通知提出該宗地用地預申請的單位 或個人參加。提出用地預申請的單位、個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得 低于其承諾的土地價格。 “勾地”是指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過與土地相關主體達成非公開 的協議，設計與掛牌相關的排他性條件，阻止其他競爭單位介入，使勾地單位低溢價甚 至底價摘地的交易方式。 本圖片來自網絡 “勾地”制度的重要意義 6 n政府角度 有利于當地政府事先篩選開發商，捆綁、引入當地需要發展的產業和民生工程，讓住宅開發商為當地做更大貢獻； 設定了住宅地價底線，防止土地被“賤拍”、流拍或搶拍出地王高價； 勾地”制度強化了政府部門在土地出讓市場上的絕對主導優勢，對于不符合規4、劃預期的意向勾地者，地方政府部門可以主動要求其修改開 發方案或增加其他要求，直至滿意為止。 n開發商角度 “勾地”是開發商低于市場價格鎖定并獲取土地的絕佳方案； 產業和配套的引入，具有提升住宅房價的潛在價值。 n產業角度 產業變相獲得融資 免費獲得土地、廠房、設備等生產資料 本圖片來自網絡 “勾地”的一般流程及常 見公告 2 2 “勾地”的一般流程圖 8 步驟一： 意向勾地 者與政府 部門會面 磋商，就 土地條件 達成一致 步驟二： 溝通達成 一致后， 市、縣國 土資源部 門向社會 公開具體 地塊信息 步驟三：意向 勾地者按照 預申請須知 的要求，向市、 縣國土資源部 門提交用地 預申請表 步5、驟四： 市、縣國 土資源管 理部門對 用地預申 請進行審 查 步驟五： 提交用 地預申請 表的意 向用地者 參與競投 或競買 l步驟一中，意向勾地者與政府部門就土地條件達成一致的要點，除 了包括土地位置、土地面積、土地用途、容積率等規劃指標外，還 需要就競買人資格、條件限制、開發建設內容、供地安排、供地時 間、供地方式、供地價格以及付款方式及條件等達成一致，盡最大 努力保證上述要點符合自身的要求。 l步驟二中，市、縣國土資源部門一般在公開地塊信息時，同時還會 附上建設用地使用權出讓預申請須知（“預申請須知”）。 根據與意向勾地者前期的磋商結果，市、縣國土資源部門會設定擬 出讓地塊預申請的要求，6、同時也會附有用地預申請表，供意向 勾地者填寫提交。 l步驟三中，意向勾地者在提交用地預申請表的同時，一般還需 要承諾愿意支付土地出讓金的價格。 l步驟四中，市、縣國土資源管理部門認為意向勾地者所承諾的土地 價格和條件可以接受的，在收到預申請的一定時間內（實踐中一般 為20日）告知意向勾地申請人地塊的出讓安排，并通知其參加國土 資源部門組織的該地塊招標拍賣掛牌出讓活動。 l步驟五中，已提交用地預申請表且市、縣國土資源管理部門認 為意向勾地者所承諾的土地價格和條件可以接受的，則該意向勾地 者必須參加意向宗地的競投或競買。如果意向勾地者未按時參加競 投或競買，或雖參加了競投或競買，但是報價低于其承諾7、的土地價 格，則該意向勾地者就構成了違約，應承擔相應的違約責任。 股權 股權+ 債權 常見“勾地”公告 1、物業返還、溢價返還 常見于兩安用地掛牌，另未見于掛牌條件的是 ，一般為勾地單位與村委會達成非公開的溢價分成協議，以拍地成本優勢對競爭對手形成威懾。 本圖片來自長土網 10 常見“勾地”公告 2、帶開發方案掛牌 勾地單位已和政府談妥開發方案，：例如規劃方案、產業條件、自持 比例等。 本圖片來自長土網 11 常見“勾地”公告 3、限定保證金或土地出讓金為外資 基于政府對外匯儲備的需求，屏蔽沒有外資渠道的房企，減少競爭對手。 本圖片來自長土網 12 常見“勾地”公告 4、利用或制造地塊瑕疵 ，8、但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案。 本圖片來自長土網 13 常見“勾地”公告 5、直接指定政府的協議單位 土地掛牌出讓前，勾地單位已與政府相關部門達成招商協議，。 本圖片來自長土網 “產業+”地產的常見模式 3 3 1. 產業園區+地產模式分析 15 什么是“產業園區+”地產模式？ “產業園區+地產”的模式是指在產業園區及周邊地區進行大規模的房地產開發，該模式兼具產業園區運營及地產開發兩個方面，產業 園區如物流園區、科技園區、科技新城、產業新城以及生態農業園區等。 點評和分析 p開發商角度 開發商可以確保拿地的成本把控，并且可以保障產業園區正常、快速地進入運營狀態。 p地方政府角度 一方面可以設9、定意向勾地者必須達到引入某一特定類型和數量的企業（如高新企業、金融機構或世界500強企業）的要求； 另一方面，隨著產業園區的逐步發展成熟、入園企業數量以及投資額的不斷增加，政府可以零成本、零投入地實現財政收入以及區 域生產總值的雙重提升，在促進地方就業和民生建設的同時，還能突出地方政府的政績。 2. 文化旅游產業+地產模式分析 16 p 特點 p 類型 以華僑城、萬達為代表的主題游樂型 以萬達、港中旅集團為代表的景點依托型 文旅小鎮型 以今典集團、復星集團以及陽光100為代表的度假酒店型 文化創意產業型 本圖片來自網絡 3. 醫療養老康體產業+地產模式分析 17 n 法律文件助力醫療養老康體產10、業發展 2010年11月26日，國務院即轉發了國家發展改革委、衛生部及其他三部委關于進一步鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構意見的通知（“通知”），該通知 明確指出鼓勵和引導社會資本舉辦醫療機構。 2013年9月28日，國務院即頒布施行了關于促進健康服務業發展的若干意見（“意見”），該意見明確提出加快發展健康養老服務，發展社區養老服務。 2019年1月4日，全國人大常委會公布了土地管理法以及城市房地產管理法草案，并向全社會征求意見。主要調整包括： 土地管理法草案中，刪除了原土地管理法第43條“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的規定； 修改原土地管理法第63條關于 11、“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”的規定。第63條可能修改為：“縣級土地利用總體規劃、 鄉（鎮）土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，并經依法登記的集體建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，并應當 簽訂書面合同，明確用地供應、動工期限、使用期限、規劃用途和雙方其他權利義務。按照前款規定取得的集體建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押， 但法律、法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。 增加了一條作為第64條。該條規定，“依法取得集體建設用地使用權的，土地使用權人應當嚴格按照土地利用總12、體規劃確定的用途使用土地。集體建設用地使用權的出 讓、出租、轉讓、互換、出資、贈與、抵押，其最高年限、登記等參照同類用途的國有建設用地執行。具體辦法由國務院自然資源主管部門制定。” 2019年6月28日，全國人大常委會對上述兩部法律修正案（草案）進行第二次審議，進一步完善了集體經營性建設用地入市制度，規定集體建設性經營用地出讓、出租 等，應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意 3. 醫療養老康體產業+地產模式分析 18 n 修法對醫療養老康體產業的影響 若土地管理法以及城市房地產管理法草案獲得通過，集體經營性建設用地入市條件及管理措施則得到了明確，意味13、著允許集體經營性 建設用地直接進入土地市場。 對醫療養老康體產業來說，農村集體建設用地不再需要“轉性”，即可進行康養項目的開發及運營，這勢必會對該模式下的房地產開發企業獲 取土地的方式、成本、抵押融資、項目銷售等各個環節產生巨大影響，甚至有可能顛覆目前康養產業采取的一般商業模式。 4. 教育+地產模式 19 內容：開發商借助傳統學 校（尤其是傳統名校）品 牌效應，提升其開發住宅 樓盤的購買率和產品附加 值 合作模式：開發商為學校 提供土地使用權、建造學 校設施以及提供必需的軟 硬件設備，傳統學校為該 新的校舍（或分校）提供 管理服務 案例：碧桂園與北京景山 中學在廣州市合作開辦 “碧桂園學?！?4、 內容：在房地產開發區域 內，提供文化藝術方面的 非學歷教育資源與培訓服 務 案例：世茂地產在西安開 發的“起航360全教育 社區” 內容：構建以教育為核心 的服務內容，以學生、家 長為主要服務對象，結合 校內教育與校外教育，教 育服務與體驗消費等業態 的城市復合體 案例：萬科地產與寧波日 報報業集團共同投資建設 的“萬科芝士公園萬科芝士公園”；綠 地集團在無錫開發建設的 “無錫綠地樂和城無錫綠地樂和城”等 內容：由開發商主導的， 專門用于投資教育行業的 產業基金 案例：陽光城新奧基金 20 商墅 內容：通過社會資源與社會不特定人群的需求和力量，創造一定產品或者服務的空間與房 地產開發企業傳統15、的商業開發模式不同，創新式商業開發模式模糊了辦公、休閑與住宿的 界限，實現商業、居住與辦公的融合 案例：萬科的“商墅” 商墅不僅僅是其字面意思上的“商業”+“高檔住宅”的組合，而是介于辦公、商務與別墅 住宅之間，借助別墅的聯排結構、獨棟等物理結構優勢，融入傳統的寫字樓或者商業產品 設計中，使之具備商務/商業、居住以及創意空間的特點 “創新式商業開發+地產”的模式（如典型的商墅項目）模糊了住宅用地與商業用地的界限， 突破了居住產權不能用于辦公的限制，尤其在限購、限貸的一線城市，該模式處于灰色地 帶。因此，如果要進行該項目的開發，要么是地方政府對某一地塊有此類型的規劃，要么 就是房地產開發企業的方16、案獲得地方政府部門的批準或背書，否則存在一定的法律和經營 風險 5. 創新式商業開發+地產模式 21 眾創空間 內容：通過社會資源與社會不特定人群的需求和力量，創造一定產品或者服務的空 間集合體 案例：萬科打造的“萬科云城”、SOHO中國打造的“SOHO 3Q辦公體系”等 金融+眾籌建房 內容：將房地產開發B2C的傳統模式，轉變為C2B的房地產開發模式。模式可以簡 單概括為“眾籌融資”，即房地產開發企業將開發項目包裝成保險、債券或者與余 額寶類似的金融產品，并以每平方米的建筑面積為單位進行資金的募集，從而達到 融資建房的目的。 從原先的拿地策劃定位規劃設計施工建設推廣營銷再到最后的物業銷售 轉17、變為客戶需求客戶眾籌部分資金拿地策劃定位規劃設計施工建設再到 最后的客戶以眾籌的股權分紅，折算購房折扣、優惠買房的機會，最終取得定制房 產 案例：萬通地產集團的“自由筑屋定制夢” “勾地”中的核心法律問題 把控 4 4 4.1 與政府間的風險點把控 23 實務中大量出現勾地方與主體資格不合適的政府部門進行磋商并簽訂了有關“投資協議”、“框架協議”或“合作協議”， 比如、，甚至還有或者，其中與開發區 管理委員會就土地出讓事宜簽訂“合作協議”、“預出讓協議”或類似協議的情況最為普遍 最高人民法院于2005年8月1日發布的最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋 （“解釋18、”）的規定， 本圖片來自網絡 與政府間的風險點把控 24 實務中出現，無法 辦理征地批報，最終導致， 的情況 本圖片來自網絡 與政府間的風險點把控 25 實務中出現勾地方，導致拿地進展緩慢，在與政府之間的博弈中處于下風 本圖片來自網絡 實務中出現勾地方不注意區分銀行托管和共管的差別，導致在地方政府不配合時，誠意金/保證 金無法轉出 與政府間的風險點把控 26 實務中出現勾地方與地方政府簽訂的投資協議、入園協議等協議中，并且，未考慮 未來經濟環境下行、行業不景氣等不可預見外因影響，或者內部經營策略、管理人員調整的影響，導致在出現無法達到要求時，受到地方 政府的處罰 本圖片來自網絡 與政府間的風險19、點把控 27 實務中不少勾地方會與有關政府部門在土地出讓合同中約定，但支付的期限卻不符合相關法律的規定，最終導致 地方政府、以及的結果 國務院于1990年5月19日生效施行的中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（“國務院第55號令”）的規定， 土地使用者應當在，。逾期未全部支付的， 國土資源部于2007年11月1日生效施行的招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定（“國土資源部第39號令”），受讓人依照 國有建設用地使用權出讓合同的約定， 未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的，不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使 用權證 本圖片來自網絡 20、與政府間的風險點把控 28 實務中有一些勾地方與地方政府簽訂的投資協議、入園協議等協議中，約定地方政府后續的條款 與政府投資成立的開發公司或開發區管委會等為協議主體，約定協調土地出讓給勾地方，并或者 本圖片來自網絡 與政府間的風險點把控 29 實務中有一些地方政府在為產業開發商配備一定面積的住宅用地的同時，還是，如 。 北京市規劃和國土資源管理委員會（“北京市規土委”）、北京市住房和城鄉建設委員會（“北京市住建委”）、北京市發展與改革委 員會（“北京市發改委”）、北京市地方稅務局（“北京市地稅局”）以及北京市工商行政管理局（“北京市工商局”）于2017年4月 19日聯合發布了關于進一步加強產業21、項目管理的通知（“通知”），該通知規定，產業項目應當嚴格按照規劃用途組織 設計、開發建設及使用，。嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用。 本圖片來自網絡 30 特定階段，按 約定價格回購 小股東10%-20%開發商 項目公司 土地 4.2 與開發商間的風險點把控合作模式選擇問題 31 與開發商間的風險點把控合作模式選擇問題 合作方 開發商 項目 自持商業/ 特殊產業 住宅 溢價收購/增資 項目公司 剝離 32 與開發商間的風險點把控合作模式選擇問題 合作方30%開發商70% 項目公司 項目 自持商業/ 特殊產業 住宅 借款 33 與開發商間的風險點把控合作模式選擇問題 借款15% 合作方80% 開發商或其資金平 臺占股10-20% 項目公司 土地 代建 34 勾地合作方100% 品牌開發商項目公司 土地 代建 與開發商間的風險點把控合作模式選擇問題 35 合作方 品牌開發商 產業基金（有限合伙） 土地 代建 與開發商間的風險點把控合作模式選擇問題 政府引導基金/政 府資金 社會資金+開發商GP 項目公司 36 與開發商間的風險點把控合作協議問題