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1、2 1投資的內(nèi)涵及方式 2勾地 3股權(quán)收購 3 PART1投資的內(nèi)涵及方式 何謂房企的投資工作 房企的投資工作是以獲取土地收益權(quán)利的一項前期工作，包含收益預(yù)測及土地獲取兩大關(guān) 鍵性環(huán)節(jié) 收益預(yù)測 土地獲取 為完成經(jīng)濟(jì)測算所做的土地 現(xiàn)場踏勘、市場分析、產(chǎn)品 定位、設(shè)計強(qiáng)排等工作 引致 基于預(yù)測的收益，通過限定 的資金支出獲取土地收益權(quán) 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測算的關(guān)注點排序 現(xiàn)階段主流房企強(qiáng)調(diào)“ 快周轉(zhuǎn)” ， 以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最高目標(biāo) 投資回收期：從開始投入到累計現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的時間，即我方投入的回收周期， 自有資金的投入金額取決于銷售回款及融資介入的時間 ROE：自有資金投資回2、報率，凈利潤/自有資金投入金額 IRR：內(nèi)部收益率，使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，綜合考慮每期流入流出現(xiàn)金的 量及時間加權(quán)后的結(jié)果，可理解為動態(tài)投資回報率 銷售凈利潤率：凈利潤/銷售額，評估企業(yè)的產(chǎn)品獲利能力 現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟(jì)測算的關(guān)注點排序 現(xiàn)階段奉行快速擴(kuò)張的主流房企要求：投資回收期一般為12-15個月，R O E 及IRR 大于15%，銷 售凈利潤率5-8% 主流房企的經(jīng)營戰(zhàn)略以盡可能的縮短投資回收期，犧牲利潤做大資產(chǎn)規(guī)模 資產(chǎn)或企業(yè)規(guī)模決定了銀行的授信額度，又將進(jìn)一步?jīng)Q定企業(yè)的發(fā)展速度 序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 年自有資金投資回報率（%） 靜態(tài)投資回收期（月3、） 凈利潤 （萬元） 銷售凈利率 （%） IRR（%） 17.83% 19.72 17836.89 10.15% 29.38% 1.5ROE(%)19.55% 1.6首期開盤周期 (月)8.50 土地獲取的主要方式 1、招拍掛 2、股權(quán)獲取 3、債權(quán)獲取 招標(biāo)、拍賣、掛牌 通過政府公開渠道獲取土地的一種方式 交易對象為政府及其平臺 土地已歸屬至公司名下 通過收購公司股權(quán)間接獲取土地的一種方式 交易對象為公司股東 土地已歸屬至公司名下 公司資不抵債，股東沒有清償能力，債權(quán)人擁有對公司資產(chǎn)的優(yōu)先處置權(quán) 債轉(zhuǎn)股、或通過司法裁定辦理土地權(quán)屬變更 土地獲取的主要方式 4、土地轉(zhuǎn)讓 土地已歸屬至公司名下 4、依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十九條、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓 和轉(zhuǎn)讓暫行條例 第十九條等規(guī)定，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記時，應(yīng)對房地產(chǎn)的投資開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行審 查，對未完成開發(fā)投資總額25%的，不得轉(zhuǎn)讓 項目達(dá)到總投25%，即可以標(biāo)的公司作為交易對象，進(jìn)行土地交易過戶，本質(zhì)是在建工程轉(zhuǎn)讓 滿足交易條件，則工程進(jìn)度一般需滿足正負(fù)零以上 各類獲取方式的稅務(wù)成本比較 交易方式交易方契稅印花稅土增稅所得稅增值稅備注 招拍掛 買方土地款中31%上繳省財政，市財政 留存69% 城中村項目市財政留存比例可提高 至80%-90%，專項用于棚改安置 賣方 （政府） 股權(quán) 買方個人所得稅由買方代扣代5、繳 股權(quán)收購價款無法入賬項目公司成 本，溢價由買方承擔(dān)賣方 土地（在 建工程） 轉(zhuǎn)讓 買方 買方獲取收購對應(yīng)的全部票據(jù)成本 如溢價較高，賣方將承擔(dān)巨額稅費 賣方 債權(quán)通過債權(quán)獲取目標(biāo)地塊的法務(wù)及稅務(wù)問題相對復(fù)雜，暫不在本報告詳細(xì)敘述 稅務(wù)問題是土地交易的核心問題，交易能否成立，稅費成本往往是決定性因素 契稅印花稅土增稅所得稅增值稅 4%0.05% 根據(jù)增值額遞增， 30%-60%區(qū)間 企業(yè)：25% 個人：20% 5% 各類獲取方式的稅務(wù)成本比較 股權(quán)收購與土地（在建工程）收購比較 例：假設(shè)A公司土地成本2000萬元，現(xiàn)增加6000萬元溢價轉(zhuǎn)讓給B公司 交易方式交易方總交易對價契稅土增稅所得稅增6、值稅綜合稅費成本 買方可入賬成 本（發(fā)票） 賣方凈得 買方0000 項目清算將按 土地成本2000 股權(quán)收購 2000萬計稅 8000 賣方 （6000萬 001500015004500 溢價 +2000萬 買方 土地成本） 3200003208000 土地（在建工 程）收購 賣方0267173738137892211 土地（在建工程）收購的賣方稅費計算 1、增值稅=8000/1.05*0.05=381 2、增值率=（8000-2000-381）/2000=281% 3、土增稅= （8000-2000-381）*60%-2000*35%=2671 4、所得稅=（8000-2671-381-207、00）*25%=737 備注：印花稅未考慮 股權(quán)收購：買方稅負(fù)較重，賣方稅負(fù)較輕 土地（在建工程）收購：買方稅負(fù)較輕，賣方稅負(fù)較重 11 PART2勾地 勾地的內(nèi)涵 官方：指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明意向并出價， 在政府認(rèn)可其出價后，再行掛牌、招標(biāo)、拍賣的交易方式 圈內(nèi)：指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過與土地相關(guān)主體達(dá)成非公開的協(xié)議，設(shè)計 與掛牌相關(guān)的排他性條件，阻止其他競爭單位介入，使勾地單位低溢價甚至底價摘地的交 易方式 勾地關(guān)鍵要素 1、和誰勾 （土地相關(guān)主體） 2、怎么勾 （排他條件設(shè)計） 項目類型勾地對象 兩安用地村集體、村委會 政府招商引資項目土8、地整理平臺、招商局、省、市級政府 企業(yè)改制地改制企業(yè)、國資委、省、市級政府 排他類型鎖定強(qiáng)度 物業(yè)返還、溢價返還（兩安用地）低 帶開發(fā)方案掛牌（規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)條件、自持等）中 限定保證金或土地出讓金為外資中 利用或制造地塊瑕疵中 直接指定政府的協(xié)議單位強(qiáng) 由非公開協(xié)議造成的信息及競爭地位的不對稱，是之所以能夠排他的根本原因 勾地案例 1、物業(yè)返還、溢價返還 常見于兩安用地掛牌，出讓條件附無償返還商品房給村民用于安置，另未見于掛牌條件的 是 土地拍賣的部分溢價將由市財政返給村委會，一般為勾地單位與村委會達(dá)成非公 開的溢價分成協(xié)議，以拍地成本優(yōu)勢對競爭對手形成威懾 2016長土網(wǎng)046號掛牌條件 對競9、得人的要求：根據(jù)長沙市土地管理委員會【2015】5掛牌條件：該宗地屬長沙市雨花區(qū)雨花亭街道井塘村已批節(jié) 號會議紀(jì)要精神，同意該宗地設(shè)置如下掛牌出讓條件：余安置統(tǒng)征用地，依據(jù)長沙市人民政府長政辦發(fā)20117號文 （1）土地競得人須在該宗地上無償返還給長沙市雨花區(qū)件關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范遺留安置用地出讓工作的意見，雨花 圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會商業(yè)物業(yè)4400平方米，住宅區(qū)雨花亭街道井塘村村民大會決議和雨花區(qū)井塘村村民委員 物業(yè)39700平方米以及地上停車位55個，地下停車位35個。會要求，競得人必須在該地塊上無償還返給井塘村村民委員 （2）土地競買人在取得最高報價人資格后，在與長沙市會地上60000平10、方米的商業(yè)物業(yè)和地下16500平方米的車庫面 國土資源交易中心簽訂成交確認(rèn)書前須與長沙市雨花積。商業(yè)房產(chǎn)按商場（商鋪）或超市用途設(shè)計并建設(shè)。返還 區(qū)圭塘街道大塘社區(qū)籌建委員會簽訂關(guān)于無償返還集體物業(yè)的具體條件通過關(guān)于無償返還集體物業(yè)的協(xié)議明確。 物業(yè)的協(xié)議。 2014長土網(wǎng)051號掛牌條件 勾地案例 2、帶開發(fā)方案掛牌 掛牌條件：商業(yè)用地內(nèi)須配套建設(shè)一座博物館，該館的定位和命名由湘江新區(qū)與宣傳、文化等部門進(jìn)一步銜接后確定，該館建筑設(shè)計方 案 須隨網(wǎng)牌公告一起在長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)公示，其中博物館展區(qū)面積不小于4000平方米，博物館運營期間，不得私自改變博物館 的 功能及性質(zhì)，否則，湘江新11、區(qū)管委會有權(quán)查處并令其改正。簽訂土地成交確認(rèn)書之日起6個月內(nèi)，博物館須實質(zhì)性動工，博物館主 體 未竣工之前，住宅不得進(jìn)行銷售。博物館不得拆分出售或轉(zhuǎn)讓，若需整體出售或轉(zhuǎn)讓，須保證博物館使用功能不改變，并須經(jīng)湘江新 區(qū)管委會批準(zhǔn)同意。低密度住宅的開發(fā)應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定 。 勾地單位已和政府談妥開發(fā)方案，政府將與物業(yè)開發(fā)的相關(guān)條件作為掛牌條件：例如規(guī)劃 方案、產(chǎn)業(yè)條件、自持比例等 1、2015長土網(wǎng)015號：大王山出讓地，用地75396，容積率1.0，商住比1.5:8.5 掛牌方案 掛牌交易條件：根據(jù)長沙市土地管理委員會【2017】年第1次會議紀(jì)要，同意該宗地掛牌出讓。加掛條件：土地競得人須按湖南12、湘江新區(qū) 管委會審批的廟灣路設(shè)計文件投資建設(shè)宗地內(nèi)廟灣路（投資額不得低于1800萬元），對宗地內(nèi)先導(dǎo)路大橋到湘浦路大橋雅河段水域河道及兩 岸綠化進(jìn)行提質(zhì)改造（造價不得低于500元/平方米），以上配套設(shè)施由長沙先導(dǎo)投資控股集團(tuán)有限公司負(fù)責(zé)督促競得人按質(zhì)完成建設(shè)，政府 職能部門驗收后無償移交政府相關(guān)部門；項目建成后八年內(nèi)，競得人自持該宗地不少于10萬平米建筑面積的商業(yè)物業(yè)。 2、2017長土網(wǎng)028號：洋湖垸龍湖勾地，用地148265，商住用地 勾地案例 3、限定保證金或土地出讓金為外資 基于政府對外匯儲備的需求，與政府達(dá)成外匯支付的協(xié)議，屏蔽沒有外資渠道的房企，減 少競爭對手 江西南昌DAJ2013、17027地塊 ：中駿置業(yè)，用地78畝，容積率2.5，純住宅 宗地競買資金（即土地出讓價款，含競買保證金）須為競買人自有合法合規(guī)資金，且必須全部為外資；2.至宗地公開出 讓公告截止報名日，凡在南昌市范圍內(nèi)存在欠繳土地出讓金的個人、企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)，不得參與宗地競買；3.土地出 讓金繳款期限為土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清；4.競買人報名參與競買即視為接受宗地現(xiàn)狀，繳清土地出讓金后 10個工作日內(nèi)辦理交地手續(xù)；5.土地出讓金逾期3日未繳清的，出讓人可單方解除出讓合同，競買保證金不予退還；6.土 地競得人必須完成該宗土地的耕作層（表土30CM）剝離任務(wù)，并集中堆放，集中堆放后外運費用由縣政府承14、擔(dān)；7.宗 地住宅銷售價格（均價）上限設(shè)置為9000元每平方米；8.競得人必須在一個月內(nèi)按照城市管理相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對競得土地進(jìn)行 圍擋，否則不予辦理用地手續(xù)。其他需要說明的事項詳見：出讓文件【用地規(guī)劃設(shè)計條件】 該宗地土地保證金28242萬元，起始價600萬/畝，競得價673萬/畝，溢價率12%，成交時間2017-6-7 該宗地僅三家房企報名 同期成交地： 1、DAFJ2017007商住地，成交時間2017-5-10，起始價392萬/畝，成交價756萬/畝，溢價率93% 2、DABJ2017004商住地，成交時間2017-5-10，起始價950萬/畝，成交價2027萬/畝，溢價率113% 勾地案例 15、4、利用或制造地塊瑕疵 目標(biāo)地塊存在內(nèi)部或外部瑕疵，但勾地單位已掌控瑕疵的解決方案 2017長土網(wǎng)012號：東塘商圈用地8121平米，商住比64:36，容積率6.5，起始樓面價4400， 湖南新里程投資發(fā)展有限公司勾地，底價競得 其他要求：（1）做好豎向設(shè)計，管線綜合規(guī)劃。（2）方案設(shè)計 階段應(yīng)考慮與北向規(guī)劃的軌道建設(shè)項目的銜接。（3）項目建設(shè) 時，紅線范圍內(nèi)建筑應(yīng)全部拆除，并保證擬建項目與相鄰建筑的 間距和日照要求；（4）商住相對分離，亮化工程應(yīng)滿足有關(guān)規(guī)定 要求；（5）摘牌單位需整合周邊零星地塊，并要求統(tǒng)一規(guī)劃、 整體實施等。 該宗地需補(bǔ)征周邊零星用地共5000余平，零星用地權(quán)屬 已全部在16、“ 新里程” 名下，且將該宗地包圍，競爭單位 必須從“ 新里程” 名下補(bǔ)征全部地塊，難度較大 勾地案例 5、直接指定政府的協(xié)議單位 掛牌出讓條件：（1）為提升大王山旅游度假區(qū)形象，加快大型珍稀植物園項目等文旅產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)，確保各旅游 度假及文化產(chǎn)業(yè)功能區(qū)域設(shè)施建設(shè)、運營的統(tǒng)籌管理。建設(shè)單位須根據(jù)該片區(qū)整體規(guī)劃建設(shè)，并與湖南湘江新區(qū)發(fā)展集 團(tuán)有限公司簽訂大型珍稀植物園項目招商引資合作協(xié)議，在競得該宗土地后一個月內(nèi)雙方合作成立項目公司，競得人負(fù) 責(zé)投資建設(shè)124畝（具體面積以湘江新區(qū)批復(fù)為準(zhǔn)）大型珍稀植物園項目（一期），并運營不少于20年。大型珍稀植物園 項目開發(fā)建設(shè)內(nèi)容須與周邊建設(shè)保持協(xié)調(diào)17、，以湖南湘江新區(qū)管委會2017年3月審定的大型珍稀植物園項目概念規(guī)劃方案 為依據(jù)進(jìn)行深化設(shè)計，符合湖南湘江新區(qū)管委會產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展要求。上述條件須經(jīng)湖南湘江新區(qū)管委會審定， 競得 人不能履行上述條件，政府可取消其競得資格；（2）大型珍稀植物園項目須在摘牌成交后三個月內(nèi)開工，在2018 年底前竣工。 土地掛牌出讓前，勾地單位已與政府相關(guān)部門達(dá)成招商協(xié)議，以招商協(xié)議作為競拍條件 1、2017長土網(wǎng)017號，恒大童世界，用地152759，容積率1.0，純住宅用地 該宗地勾地的特殊之處在于：出讓條件約定的珍稀植物園建設(shè)用地位于宗地紅線外，使用的開發(fā)勾地方案 與掛牌地本體脫離，已限定競得方需與湘江新區(qū)簽18、訂招商引資合作協(xié)議（恒大掛牌前已簽） 2、長沙縣2014網(wǎng)掛131號，碧桂園勾地，用地172072，容積率2.6，商住用地 19 PART3股權(quán)收購 股權(quán)收購的內(nèi)涵 股權(quán)收購是買“ 瓶 裝 水 ” ， 資 產(chǎn) 收 購 是“ 買 水換瓶” 股權(quán)收購是買公司 公司是資產(chǎn)的容器，是標(biāo)簽及身份 資產(chǎn) A公司 資產(chǎn) A公 司 B公司 股權(quán)收購需關(guān)注的重要因素 關(guān)注因素基本含義 注冊資本金公司初始狀態(tài)下的股權(quán)價值 股權(quán)結(jié)構(gòu)各股東所占的股權(quán)比例 資產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)了某一時間公司的內(nèi)部財務(wù)狀況，資產(chǎn)及負(fù)債結(jié)構(gòu) 交易對價公司股東基于其對應(yīng)股權(quán)的報價 實際資產(chǎn)價值公司資產(chǎn)真實有效的票據(jù)金額 收購溢價交易對價與實際資產(chǎn)19、價值之差 法務(wù)訴訟與公司相關(guān)的法律風(fēng)險 如何簡單的理解資產(chǎn)負(fù)債表 “ 負(fù)債” 及“ 凈資產(chǎn)” （資本金）解決公司 資金來源的問題 “ 資產(chǎn)” 一欄反映公 司資金的投向及結(jié)果 如何簡單的理解資產(chǎn)負(fù)債表 總資產(chǎn)（萬元）負(fù)債（萬元） 8000（土地存貨） 6000（股東借款） 凈資產(chǎn) 2000（資本金） 示例： 某公司實繳資本金2000萬元，通過招拍掛購得1宗8000萬地塊，現(xiàn)賬上現(xiàn)金為0，除目 標(biāo)地塊外無其他投資，公司投入全部來自股東，現(xiàn)公司的資產(chǎn)及負(fù)債情況： 1、因公司現(xiàn)金為0，且無地塊外投資，所有資金投入對應(yīng)唯一資產(chǎn)為土地 2、所有資金來源均為股東投入，股東已投2000萬資本金用于支付部分土地20、款，另剩余 6000微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料 萬土地款則來源股東借款，故于公司賬面形成6000萬負(fù)債 關(guān)于交易對價、承債式收購 交易對價：為獲取股東對應(yīng)比例的資產(chǎn)權(quán)益，所付給股東的全部代價 交易對價計算示例： A公司注冊資本金1000萬元，股東借款2000萬元，用于買地花費3000萬元，現(xiàn)B和A公司股東協(xié)議約定交易對價 4000萬元，B如何支付4000萬元？ 1、B以4000萬元收購A公司股東100%股權(quán)（對應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬元），但A公司仍保留原股東借款2000萬，原股 東有向A公司索要2000萬債務(wù)的權(quán)利，B需通過A公司償還原股東借款2000萬，則B共支付給A公司原股東6000萬元21、 （交易對價實際金額） 2、B以2000萬元收購A公司股東100%股權(quán)（對應(yīng)A公司凈資產(chǎn)1000萬元），之后清償A公司原股東借款2000萬元，則B 共支付A公司原股東4000萬元，且A公司原股東已不再享有任何債權(quán)及股東權(quán)利 3、第1種方案中，如果協(xié)議加入“ B 不承擔(dān)A公司股權(quán)變更前的歷史負(fù)債”，則A公司原股東凈得=交易對價-買地投入- （溢價）所得稅=4000-3000-（4000-1000）*0.25= 250萬元 第2種方案， A公司原股東凈得=交易對價-買地投入-（溢價）所得稅=4000-3000-（2000-1000）*0.25= 750萬元 基于股權(quán)收購溢價所產(chǎn)生的所得稅，將造成A22、公司原股東獲利減少500萬元 總交易對價 溢價 凈資 產(chǎn) 債 關(guān)于交易對價、承債式收購 承債式收購：基于總交易對價包含公司歷史債務(wù)的收購方式 交易對價 = （股權(quán)收購價款 + 公司債務(wù)）*股權(quán)比例=（實際凈資產(chǎn)+溢價+債務(wù)）*股權(quán)比 例=（實際總資產(chǎn)+溢價）*股權(quán)比例 承債式收購有以下特點： 1、由收購方償還公司歷史負(fù)債 2、降低股權(quán)收購溢價，減少由溢價產(chǎn)生的所 得稅，從而增加轉(zhuǎn)讓方的凈得收益 識別財務(wù)報表的陷阱 已 開 發(fā) 開 發(fā) 未 開 發(fā) 以某項目為例 某二手項目共261畝，容積率1.5，所有土地均在同一公司名下 一期已開發(fā)97畝，以低于成本價定向銷售給職工，且已交房結(jié)算 二、三期待開發(fā)23、面積164畝，現(xiàn)土地方欲將整個項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 項目公司注冊資本金800萬元 對方按未開發(fā)標(biāo)的報價120萬/畝，交易對價總 未 價為120*164=19680萬元 識別財務(wù)報表的陷阱 資產(chǎn)行次 期末余額年初余額 負(fù)債和所有者權(quán)益行次期末余額年初余額 流動資產(chǎn)：流動負(fù)債： 貨幣資金125,00225,002短期借款3100 預(yù)付賬款514,500,00014,500,000應(yīng)付職工薪酬3500 其他應(yīng)收款816,51016,510應(yīng)付利潤3800 存貨971,021,60071,021,600其他應(yīng)付款3953,265,55153,265,551 其中：原材料1000其他流動負(fù)債4000 在產(chǎn)品24、1171,021,60071,021,600流動負(fù)債合計4153,265,55153,265,551 庫存商品1200非流動負(fù)債： 周轉(zhuǎn)材料1300長期借款4230,000,00030,000,000 其他流動資產(chǎn):1400長期應(yīng)付款4300 流動資產(chǎn)合計1585,563,11285,563,112遞延收益4400 非流動資產(chǎn)：其他非流動負(fù)債4500 長期債券投資1600非流動負(fù)債合計4630,000,00030,000,000 長期股權(quán)投資1700負(fù)債合計4783,265,55183,265,551 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)2400 所有者權(quán)益（或股東 權(quán)益）： 無形資產(chǎn)2500 實收資本（或股本）425、88,000,0008,000,000 開發(fā)支出2600資本公積4900 長期待攤費用2700盈余公積5000 其他非流動資產(chǎn)2800未分配利潤51(5,702,440)(5,702,440) 非流動資產(chǎn)合計2900 所有者權(quán)益（或股東 權(quán)益）合計 522,297,5602,297,560 資產(chǎn)總計3085,563,11285,563,112 負(fù)債和所有者權(quán)益 （或股東權(quán)益）總計 5385,563,11285,563,112 土地方提供的2016年資產(chǎn)負(fù)債表 該份資產(chǎn)負(fù)債表表明： 1、項目總資產(chǎn)8556萬，其中大頭 資產(chǎn)為土地（存貨）7102萬，按 照尚未開發(fā)的164畝土地計算，單 畝土地成本26、為7102/164=43萬/畝 2、注冊資本金800萬元 3、一期發(fā)生虧損570萬元 4、公司債務(wù)8326萬元 5、收購溢價=交易對價-實際總資 產(chǎn)=19680-8556=11124萬元 識別財務(wù)報表的陷阱 資產(chǎn)負(fù)債表與實際經(jīng)營狀況的矛盾 2008年（一期清盤后）資產(chǎn)負(fù)債表 目標(biāo)公司已開發(fā)一期用地約97 畝地，一期于2007年前以低價 定向銷售給單位職工（聯(lián)排別墅 1280元/平、多層住宅1080元/ 平） 根據(jù)2008年的資產(chǎn)負(fù)債表，目 標(biāo)公司預(yù)售收入僅3400萬元， 主要支出工程預(yù)付款達(dá)到9300 萬元，差額達(dá)5900萬元 2008年之后再無銷售收入，按 08年資產(chǎn)負(fù)債表，項目應(yīng)至少 虧損27、5900萬以上，但2016年資 產(chǎn)負(fù)債表顯示僅虧損570萬元， 二者為何會有矛盾？ 識別財務(wù)報表的陷阱 資產(chǎn)負(fù)債表與實際經(jīng)營狀況的矛盾 通過兩份資產(chǎn)負(fù)債表以及一期售價 推斷，項目賬面必定大幅虧損，初 步判斷主要資產(chǎn)土地（存貨） 被夸大； 與土地方反饋后，對方承認(rèn)實際土 地成本僅7萬/畝 按7萬/畝調(diào)整存貨價值后，存貨縮 水至1147萬元，總資產(chǎn)縮水至 1151萬元，做平資產(chǎn)負(fù)債表右端， 則未分配利潤-7975萬元（虧損） 調(diào)整后溢價=交易對價-實際總資 產(chǎn)=19680-1151=18529萬元 真相大白！ 資產(chǎn)行次 期末余額 負(fù)債和所有者權(quán)益行次期末余額 流動資產(chǎn)：流動負(fù)債： 貨幣資金125,28、002短期借款310 短期投資2-應(yīng)付票據(jù)320 應(yīng)收票據(jù)3-應(yīng)付賬款330 應(yīng)收賬款4-預(yù)收賬款340 預(yù)付賬款5-應(yīng)付職工薪酬350 應(yīng)收股利6-應(yīng)交稅費360 應(yīng)收利息7-應(yīng)付利息370 其他應(yīng)收款816,510應(yīng)付利潤380 存貨911,470,000 其他應(yīng)付款3953,265,551 其中：原材料10-其他流動負(fù)債400 在產(chǎn)品1111,470,000 流動負(fù)債合計4153,265,551 庫存商品12-非流動負(fù)債： 周轉(zhuǎn)材料13-長期借款4230,000,000 其他流動資產(chǎn):14-長期應(yīng)付款430 流動資產(chǎn)合計1511,511,512 遞延收益440 非流動資產(chǎn)：其他非流動負(fù)債29、450 長期債券投資16-非流動負(fù)債合計4630,000,000 長期股權(quán)投資17-負(fù)債合計4783,265,551 固定資產(chǎn)原價18- 減：累計折舊19- 固定資產(chǎn)賬面價值20- 在建工程21- 工程物資22- 固定資產(chǎn)清理23- 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)24- 所有者權(quán)益（或股東權(quán) 益）： 無形資產(chǎn)25-實收資本（或股本）488,000,000 開發(fā)支出26-資本公積490 長期待攤費用27-盈余公積500 其他非流動資產(chǎn)28-未分配利潤51-79,754,040 非流動資產(chǎn)合計29- 所有者權(quán)益（或股東權(quán)益 ） 合計 52-71,754,040 資產(chǎn)總計3011,511,512 負(fù)債和所有者權(quán)益（或股 東權(quán)益）總計 5311,511,512