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1、目 錄 第一部分 投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 第二部分 投資系統(tǒng)工作流程 第三部分 看地需關(guān)注的八個方面要素 投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 第一部分 一、投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 決策決策 支持、引導(dǎo)支持、引導(dǎo) 服務(wù)服務(wù) 拓展拓展 土地投資決策委員會土地投資決策委員會 投資策劃中心投資策劃中心 區(qū)域投資團(tuán)隊(duì)區(qū)域投資團(tuán)隊(duì) （投資（投資部、項(xiàng)目部部、項(xiàng)目部） 組長：楊國強(qiáng)組長：楊國強(qiáng) 董事局主席董事局主席 成員：楊惠妍成員：楊惠妍 董事局副主席董事局副主席 莫斌莫斌 集團(tuán)總裁集團(tuán)總裁 程光煜程光煜 副總裁副總裁 王少軍王少軍 副總裁副總裁 一、投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 土地決策委員會土地決策委員會 行使有關(guān)土地投資事務(wù)的最高決策權(quán)行使2、有關(guān)土地投資事務(wù)的最高決策權(quán) 一、投資系統(tǒng)組織架構(gòu) 中心副總經(jīng)理李富強(qiáng)中心副總經(jīng)理李富強(qiáng) 中心副總經(jīng)理李莎中心副總經(jīng)理李莎 投投 資資 策策 劃劃 部部 原原 評評 審審 部部 發(fā)發(fā) 展展 研研 究究 部部 財財 稅稅 部部 風(fēng)風(fēng) 險險 控控 制制 部部 直直 屬屬 拓拓 展展 部部 投資策劃中心投資策劃中心 十三大職能中心之一，統(tǒng)籌集團(tuán)投資工作十三大職能中心之一，統(tǒng)籌集團(tuán)投資工作 集團(tuán)副總裁王少軍集團(tuán)副總裁王少軍 佛肇區(qū)域負(fù)責(zé)人：廖國榮 電話：13902838064 對接人：王庾锜 電話：15018739603 投資系統(tǒng)工作流程 第二部分 二、投資系統(tǒng)工作流程 二、投資系統(tǒng)工作流程 獲取信息3、 土地信息收集 現(xiàn)場勘查初判 報備投資負(fù)責(zé)人 投資信息系統(tǒng) （GIS)備案 項(xiàng)目立項(xiàng) 區(qū)域相關(guān)部門 調(diào)研地塊 召開區(qū)域預(yù)審會 區(qū)域總同意立項(xiàng) 報備投資策劃中心 定案決策 區(qū)域投資團(tuán)隊(duì) 提出定案申請 評審組現(xiàn)場考察 出具評審意見 土地投資決策委員會 獲取項(xiàng)目 落實(shí)相關(guān)問題 區(qū)域項(xiàng)目預(yù)審會區(qū)域項(xiàng)目預(yù)審會 參與部門：投資拓展部、項(xiàng)目部（如有）、營銷管理部、設(shè)計(jì)管理部參與部門：投資拓展部、項(xiàng)目部（如有）、營銷管理部、設(shè)計(jì)管理部 財務(wù)資金部（如需）、商管部（如需）、成本管理部（如需）財務(wù)資金部（如需）、商管部（如需）、成本管理部（如需） 資料資料準(zhǔn)備準(zhǔn)備：1、預(yù)審會預(yù)審會匯報匯報PPT 2、投資測算表、4、投資測算表 3、城市地圖城市地圖 4、其他關(guān)于項(xiàng)目情況的報告或資料、其他關(guān)于項(xiàng)目情況的報告或資料 會議輸出：項(xiàng)目立項(xiàng)意見（報備投資策劃中心）會議輸出：項(xiàng)目立項(xiàng)意見（報備投資策劃中心） 二、投資系統(tǒng)工作流程項(xiàng)目立項(xiàng) 二、投資系統(tǒng)工作流程項(xiàng)目定案 三報告（三報告（3） 投資分析投資分析PPT 各專業(yè)部門報告（營銷、前期、市政、法務(wù)等）各專業(yè)部門報告（營銷、前期、市政、法務(wù)等） 項(xiàng)目合作交易路徑和資金安排項(xiàng)目合作交易路徑和資金安排 城市地圖城市地圖 地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻）地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻） 富人居住現(xiàn)狀圖富人居住現(xiàn)狀圖 規(guī)劃圖規(guī)劃圖、戶型圖戶型5、圖（按要求上色）（按要求上色） 項(xiàng)目定案匯報前所需資料項(xiàng)目定案匯報前所需資料（除直接招拍掛項(xiàng)目）（除直接招拍掛項(xiàng)目）：三表、四圖、三報告：三表、四圖、三報告 發(fā)起發(fā)起B(yǎng)IP定案流程時應(yīng)嚴(yán)格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外）定案流程時應(yīng)嚴(yán)格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外） 三表（三表（3） 簡要報告及決策意見表（簡要報告及決策意見表（GISGIS系統(tǒng)導(dǎo)出系統(tǒng)導(dǎo)出簽字）簽字） 投資測算表投資測算表 同心共享表（簽字版）同心共享表（簽字版） 四圖（四圖（4） 項(xiàng)目定案匯報前所需資料項(xiàng)目定案匯報前所需資料（直接招拍掛項(xiàng)目）（直接招拍掛項(xiàng)目）： 發(fā)起發(fā)起B(yǎng)IP定案流程時應(yīng)嚴(yán)格按照要求上傳全部定案資6、料（視頻除外）定案流程時應(yīng)嚴(yán)格按照要求上傳全部定案資料（視頻除外） 三表（三表（3） 簡要報告及決策意見表（簡要報告及決策意見表（GISGIS系統(tǒng)導(dǎo)出系統(tǒng)導(dǎo)出簽字）簽字） 投資測算表投資測算表 同心共享表（簽字版）同心共享表（簽字版） 三圖（三圖（3） 二、投資系統(tǒng)工作流程項(xiàng)目定案 掛牌文件解讀掛牌文件解讀（1） 城市地圖城市地圖 地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻）地塊信息和景觀資源圖、視頻（航拍視頻和交通視頻） 規(guī)劃圖（戶型圖規(guī)劃圖（戶型圖） 主要關(guān)注：地塊規(guī)劃條件、交地時間、土地款主要關(guān)注：地塊規(guī)劃條件、交地時間、土地款 支付節(jié)奏、配建要求、競買條件等支付節(jié)奏、配建要求、競買7、條件等 示示 例例 須由區(qū)域總裁及營銷、成 本、財務(wù)、運(yùn)營、投資負(fù)責(zé) 人簽名簽名 匯報前需打印提交 【三表】簡要報告及投資決策意見表【三表】簡要報告及投資決策意見表 目的目的 本表為集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)簽批項(xiàng) 目的主體文件，涵蓋項(xiàng) 目基本信息、城市排查、 產(chǎn)品及效益、開發(fā)條件 等內(nèi)容 要求要求 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 說明：可于投資GIS系統(tǒng)錄入項(xiàng)目信息后直接導(dǎo)出該表 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 示示 例例 本表為項(xiàng)目成本、產(chǎn) 品、營銷及經(jīng)濟(jì)效益 測算的重要支撐文件 要求要求 由投資部牽頭，營銷、 成本、財務(wù)、 項(xiàng)目配合填 寫并確認(rèn)，相關(guān)部門負(fù) 責(zé)人確認(rèn)后于決策意見 表簽名 匯報前需打印總表提交 8、【三表】投資測算表【三表】投資測算表 目的目的 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 示示 例例 本表為同心共享投入意向 明細(xì)，為項(xiàng)目獲取后區(qū)域 同心共享投入金額依據(jù) 要求要求 須由區(qū)域總裁、項(xiàng)目總、 營銷、財務(wù)、投資負(fù)責(zé) 人及項(xiàng)目跟進(jìn)人簽名簽名 匯報前需打印提交 【三表】同心共享表【三表】同心共享表 目的目的 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 示示 例例 底圖以紙質(zhì)版區(qū)域地圖為 佳，可參照模板添加各要素自 行貼制；若無區(qū)域地圖，可自 行下載衛(wèi)星圖（地貌圖，分辨 率需足夠高），編輯電子版地 圖；頁面設(shè)置為A3或A2，使用 標(biāo)準(zhǔn)化圖例（詳見附件），需 包含八要素： 1. 本案位置 2. 主要市場位置 3. 9、交通路線 4. 競品位置及信息 5. 土地市場信息 6. 城市發(fā)展方向 7. 利好條件 8. 富人居住區(qū)（勞斯萊 斯項(xiàng)目） 【四圖】城市地圖【四圖】城市地圖 要求要求 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 背景用地貌圖（分辨率需足夠 高），打印頁面為A3，附上紅 線內(nèi)外基本狀況圖（需添加照 片，請保證照片的清晰度） 2 2、航拍視頻：、航拍視頻： 對地塊四至及周邊情況進(jìn)行標(biāo)示； 城市面貌，對主要競品、配套、 商業(yè)中心等所在位置進(jìn)行標(biāo)示； 3 3、交通視頻：、交通視頻： 從地塊到市政府、主要商圈、配 套學(xué)校及其他重要節(jié)點(diǎn)進(jìn)行拍攝。 示示 例例 XX項(xiàng)目無人機(jī)拍攝效果項(xiàng)目無人機(jī)拍攝效果 【四圖】地塊信息和10、景觀資源圖、視頻【四圖】地塊信息和景觀資源圖、視頻 要求要求 1 1、地塊信息和景觀資源圖：、地塊信息和景觀資源圖： 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 【四圖】富人居住現(xiàn)狀【四圖】富人居住現(xiàn)狀/ /意向居住項(xiàng)目情況圖意向居住項(xiàng)目情況圖 1 1、區(qū)位圖：、區(qū)位圖： 重點(diǎn)標(biāo)示主要房地產(chǎn)板塊；各板塊房價；目標(biāo)地塊；市 政府；富人區(qū)或意向購買項(xiàng)目（1-3個）；商圈（目標(biāo) 地塊所在板塊商圈、城市中心商圈、老城區(qū)商圈）、學(xué) 校（城市最好的小學(xué)、板塊內(nèi)最好的小學(xué)、地塊劃片小 學(xué)）；交通節(jié)點(diǎn)（地塊到市政府、商圈、劃片小學(xué)及爭 取配套小學(xué)的距離）等信息 2 2、富人居住現(xiàn)狀、富人居住現(xiàn)狀/ /意向購買項(xiàng)目主力意向購11、買項(xiàng)目主力/ /競爭戶型：競爭戶型： 原則：原則：能體現(xiàn)當(dāng)?shù)馗蝗司幼?意向居住的真實(shí)狀態(tài)，選 取主力戶型或?qū)ξ宜卷?xiàng)目有競爭力的產(chǎn)品 要求：要求：清晰、有比例數(shù)據(jù)、戶型的信息完整（見列表） 3 3、富人居住、富人居住/ /意向居住情況照片：意向居住情況照片： 原則：原則：能體現(xiàn)當(dāng)?shù)馗蝗司幼‖F(xiàn)狀/意向購買項(xiàng)目的真實(shí) 狀態(tài) 要求：要求：具體圍繞園林景觀、小區(qū)入戶大堂/大門、建筑 立面、規(guī)劃圖、物業(yè)管理及配套（學(xué)校/商業(yè)）等進(jìn)行 展示 要求要求 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 要求要求 規(guī)劃圖要按照主席要求對各各 類產(chǎn)品、不同建筑層數(shù)的樓類產(chǎn)品、不同建筑層數(shù)的樓 棟棟上色； 戶型圖要標(biāo)注每戶的建筑面每戶12、的建筑面 積、贈送面積等積、贈送面積等關(guān)鍵指標(biāo)， 將“贈送面積空間”用不同將“贈送面積空間”用不同 顏色標(biāo)示清楚顏色標(biāo)示清楚，例如全贈送 （飄窗）、半贈送（陽臺）、 地下室、 半地下室等； 列明戶型配比及各面積段的 比例。 【四圖】規(guī)劃圖【四圖】規(guī)劃圖、戶型圖戶型圖 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 示示 例例 務(wù)部門配合制作并確認(rèn)， 相關(guān)部門負(fù)責(zé)人確認(rèn)后于 決策意見表簽名 匯報前需打印本報告提交 【三報告】投資分析會【三報告】投資分析會PPTPPT 目的目的 該材料為主要輔助性材料， 是項(xiàng)目定位、規(guī)劃、定價 及經(jīng)濟(jì)效益分析的主要論 據(jù)及支撐。 要求要求 須由區(qū)域營銷、成本、財 二、投資系統(tǒng)工作流13、程定案資料 示示 例例 須由投策中心初步確認(rèn) 需各專業(yè)口負(fù)責(zé)人簽字 從各專業(yè)口角度研判項(xiàng)目 可行性，是區(qū)域召開五位 一體分析會的具體依據(jù)及 結(jié)論，是項(xiàng)目研判的重要 支撐 要求要求 【三報告】各專業(yè)部門報告【三報告】各專業(yè)部門報告（營銷、前期、市政、法務(wù)等）（營銷、前期、市政、法務(wù)等） 目的目的 二、投資系統(tǒng)工作流程定案資料 示示 例例 合作方案是二手或合作項(xiàng) 目可行性研判的重點(diǎn)之一， 交易路徑和步驟說明需簡 明扼要展現(xiàn)項(xiàng)目合作方案。 要求要求 須以圖示及文字說明項(xiàng)目 合作模式、步驟、資金投 入/回籠及其他合作要點(diǎn) 須由投策中心確認(rèn) 匯報前需打印提交 【三報告】項(xiàng)目合作交易路徑及資金安排【三報告14、】項(xiàng)目合作交易路徑及資金安排 目的目的 二、投資系統(tǒng)工作流程定案流程 定案成功 項(xiàng)目地塊 投策中心評審組考察項(xiàng)目 投策中心定案預(yù)審會 投策中心對接人匯報項(xiàng)目 王少軍總簽字同意定案 主席莫總簽字同意定案 投策中心區(qū)域向主席莫總匯報項(xiàng)目 二、投資系統(tǒng)工作流程招拍掛項(xiàng)目 確定競拍價格 區(qū)域五位一體定位策劃會 由項(xiàng)目部主導(dǎo)，投資、營銷、 設(shè)計(jì)、成本分別匯報 深化設(shè)計(jì)方案 由區(qū)域總裁確定競買方案 重新測算，土地敏感性分析 投資策劃中心 向投資決策小組匯報 參與競拍 重新定案 成功獲取地塊 二、投資系統(tǒng)工作流程招拍掛項(xiàng)目 二、投資系統(tǒng)工作流程招拍掛項(xiàng)目 二、投資系統(tǒng)工作流程招拍掛項(xiàng)目 二、投資系統(tǒng)工作流程15、招拍掛項(xiàng)目 二、投資系統(tǒng)工作流程勾地項(xiàng)目 與政府部門簽訂勾地協(xié)議 簽訂勾地協(xié)議，鎖定地 塊起拍價格，設(shè)置有利 我司獲取地塊的條件 催促政府完善掛牌手續(xù) 確定競拍價格 區(qū)域五位一體定位策劃會 由項(xiàng)目部主導(dǎo)，投資、營 銷、設(shè)計(jì)、成本分別匯報 深化設(shè)計(jì)方案 由區(qū)域總裁確定競買方案 重新測算，土地敏感性分析 投資策劃中心 向投資決策小組匯報 二、投資系統(tǒng)工作流程合作收購項(xiàng)目 簽訂合同 與合作方簽訂合作框架協(xié)議 支付共管保證金 財務(wù)、法務(wù)及第三方盡調(diào) （在建工程：成本、工程技術(shù)部、客關(guān)等 ） 出具盡調(diào)報告/審計(jì)報告 草擬合同 合同審批 李富強(qiáng)總、張進(jìn)銳總、趙善偉總 表達(dá)我司合作意向 鎖定合作對價、合作模16、式、排除第三方介入 確定交易路徑 必要條款 看地需關(guān)注的八個 方面要素 第三部分 楊主席說：買對了地，項(xiàng)目成功了70% 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 核心：成就共享！ 1、什么樣的“地”才是對的“地”？ 2、作為投資人員，需要從哪些方面去評判項(xiàng)目？ 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 項(xiàng)目基本信息 區(qū)位交通 城市經(jīng)濟(jì)情況 房地產(chǎn)市場及競品考察 規(guī)劃要求 用地手續(xù) 開發(fā)條件 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 內(nèi)容：項(xiàng)目總面積、首期用地面積，地價，容積率，樓面地 價、獲取方式。 *如二手項(xiàng)目，需重點(diǎn)關(guān)注： 是否已取得國土證（面積、用地性質(zhì)、發(fā)證日期、規(guī)劃要 點(diǎn)）、當(dāng)時土地成本（17、發(fā)票）、土地現(xiàn)狀建設(shè)情況、交易方 式等 1、項(xiàng)目基本信息 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 交通節(jié) 點(diǎn) 距離 (km) 時間 (分鐘) 路況及路徑 收費(fèi)情況 是否存在空白 帶 商業(yè)中 心 市/區(qū) 政府 地鐵站 點(diǎn)/高 速入口 2、區(qū)位交通 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 3、城市經(jīng)濟(jì)情況 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 4、房地產(chǎn)市場市場基本供需情況 土地成交面積 （畝） 成交均價 （萬/畝） 可開發(fā)建面 （萬方） 年度施工面積 （萬方） 年度銷售面積 （萬方） 年度成交均價 （元/方） 地銷比施銷比存銷比人均銷售面積 2015年101976121018194031.160.851.62 2014年318、777267365213692940.544.791.121.22 2013年103585423460712795581.854.791.13 2012年53947014645811690071.253.941.04 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢佛山市整體房地產(chǎn)市場以及項(xiàng)目所在板塊市場近期及可預(yù)見未來發(fā)展穩(wěn)定、量價齊升 市場情況 (禪城區(qū)) 市場情況 (禪城區(qū)) 年份 近三年住宅用地住宅用地成交情況近三年商品房（住宅）商品房（住宅）成交情況比值比值 未來供應(yīng)量 市場容量 存貨去化情況 綜合反映當(dāng)?shù)胤康鼐C合反映當(dāng)?shù)胤康?產(chǎn)市場健康情況產(chǎn)市場健康情況 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 4、房地產(chǎn)市場競品考察 項(xiàng)19、目名稱 占地 （畝） 容積率 在售產(chǎn)品及戶型 售價 銷售及去化情況 面積贈送情況 高層（面積段） 雙拼（面積段） 聯(lián)排（面積段） 商鋪（面積段） 高層 雙拼 聯(lián)排 商鋪 車位 開盤時間： 推貨量：（貨值、套數(shù)） 去化速度：年均去化套數(shù)、 開盤至今多少時間內(nèi)去化多 少套數(shù)、去年銷售貨值 客戶來源： 針對樓盤：距離項(xiàng)目 最近、攔截競品、賣 得最好、品質(zhì)最高。 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 5、用地手續(xù) 是否符合土地利用總體規(guī)劃； 是否符合城市總體規(guī)劃； 是否符合林業(yè)規(guī)劃； 用地及林地手續(xù)是否完善； 征地是否完成。 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 6、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求 容積率要求； 商業(yè)比例要求； 車位配20、比要求； 限高、建筑密度、綠化率要求； 退讓要求； 公建配套要求； 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 7、開發(fā)條件 地塊是否已清表完成； 地上/地下是否存在管線影響開發(fā)； 周邊建筑物情況、可否夜間施工 是否需要土方回填/外運(yùn)，如需要，地塊現(xiàn)狀與周邊道路標(biāo)高高差情況； 是否存在水源保護(hù)、防洪要求及其他影響施工的因素； 三、看地需關(guān)注的八個方面要素 8、市政配套 是否滿足開工需要：施工道路、臨水、臨電、排污； 永久用電：接口與地塊紅線邊距離、連接變電站的規(guī)模及富余量； 永久用水：接口與地塊紅線邊距離、連接自來水廠的日供水量及富余量； 排污：接口與地塊紅線邊距離、當(dāng)?shù)赜袩o排污管網(wǎng)，是否需要自建污水處理設(shè)施； 燃?xì)猓航涌谂c地塊紅線邊距離、當(dāng)?shù)赜袩o燃?xì)夤芫W(wǎng)，是否需要自建瓶組站； 謝謝聆聽謝謝聆聽